Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скребковой Ирины Григорьевны к обществу с ограниченной ответственностью «СибИнвест», обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ИЗКВ», Михалевой Татьяне Владимировне, Поздняковой надежде Александровне, ВТБ 24 (ПАО) об истребовании квартиры из чужого незаконного владения

по апелляционной жалобе представителя Скребковой И.Г. Кустовой И.В.

на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 4 апреля 2018 года.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Гуревской Л.С., судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,

установила:

В обоснование исковых требований с учетом уточнений указано, что 23.03.2010 между ООО «Торговый дом ИЗКВ» и Скребковой И.Г. был заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с п. 1.1 которого участники обязуются совместно действовать и соединить свои вклады для долевого участия в строительстве в соответствии с проектно-сметной документацией, многоэтажного жилого дома <адрес изъят>, и оформлению права собственности участника 2 на однокомнатную квартиру строительный №36 площадью 42,8, в том числе 8 кв.м площади балконов с коэффициентом 0,3, расположенную на 9 этаже.

В соответствии с п. 1.2 Участники обязуются предоставить в качестве вкладов в совместную деятельность, участник 1 - материалы, услуги, работы денежные средства, участник 2 денежные средства в сумме 1 369 600 руб.

Условия оплаты предусмотрены п.3 Договора, в соответствии с которыми участник 2 обеспечивает финансирование строительства квартиры путем внесения денежных средств на расчетный счет или в кассу участника 1, по графику: первый взнос 200 000 руб. в срок до 23.03.2010, далее десять ежемесячных взносов по 20 000 руб., двенадцатый взнос в сумме 969 600 руб. в срок до 15.02.2011.

Как следует из п. 4.2 участник 1 обязуется при условии выполнения участником 2 обязательства, предусмотренного в п.3.1 настоящего договора передать участнику законченное строительством жилое помещение для чистовой отделки по акту приема передачи в срок до конца 1 квартала 2011 года.

В соответствии с п.4.3 Договора, дата исполнения обязательства (п.4.2) участника 1 считается дата подписания участниками дополнительного соглашения о приеме законченного строительством жилого помещения для чистовой отделки.

В соответствии с п. 1.2 Договора долевого участия в строительстве ООО «Торговый дом ИЗКВ» гарантировал отсутствие претензий со стороны третьих лиц на право собственности на указанную квартиру. Квартира не была продана, не обещана быть проданной, не заложена, не состояла в споре с третьими лицами.

В соответствии с п. 1.7 Договора до момента регистрации права собственности на квартиру в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, внесенное участниками имущество, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция (жилой дом) является общей долевой собственной участников, в размере, оговоренном в п. 1.1 данного договора.

Как следует из п.4.5 по окончанию строительства участник 1 передает участнику 2 построенные объекты недвижимости по акту приемки-передачи, для оформления права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.

ООО «Торговый дом ИЗКВ» и Скребковой И.Г. 20.07.2016 было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия, которым внесены изменения в п. 1.1 данного Договора в характеристики квартиры: однокомнатная квартира №34, общей площадью 39,1 кв.м., жилой площади 17,0 кв.м., 7,6 кв.м. площади балкона с коэффициентом 0,3, расположенная на 9 этаже жилого дома <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят

Истец свои обязательства по данному договору выполнила в полном объеме, денежные средства были внесены в кассу ООО «Торговый дом ИЗКВ» полностью в согласованные сторонами сроки, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

В соответствии с пунктом 4.2 договора долевого участия в строительстве от 23.03.2010 ООО «Торговый дом ИЗКВ» обязалось в срок до конца 1 квартала 2011 года передать Скребковой И.Г. законченное строительством жилое помещение для чистовой отделки по акту приема-передачи квартиры.

ООО «Торговый дом ИЗКВ» не исполнило обязательство по передаче квартиры.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.01.2016 требование Скребковой И.Г. о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры, строительный номер 36, общей площадью 42,8 кв.м., в том числе 8 кв.м. площади балконов с коэффициентом 0,3, расположенную на 9 этаже многоэтажного жилого дома <адрес изъят> включено в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом ИЗКВ». Судебный акт вступил в законную силу. Все вышеприведенные обстоятельства были установлены вступившим в законную силу решением суда.

Спорная квартира, в числе прочих, была передана ООО «СибИнвест» на основании заключенных ООО «Торговый дом ИЗКВ» договоров.

Из материалов дела правоустанавливающих документов в отношении квартиры № 34 <адрес изъят> следует, что на основании договора купли-продажи от 20.10.2015 ООО «СибИнвест» продало квартиру Михалевой Татьяне Владимировне, за которой Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картограф по Иркутской области 02.11.2015 зарегистрировано право собственности. Впоследствии по договору купли-продажи от 07.04.2017, заключенному Михалевой Т.В. в лице Баданина С.И. с Поздняковой Н.А., спорная квартира продана Поздняковой Н.А.. 12.04.2017 зарегистрировано право собственности на квартиру.

22.02.2012 ООО «Торговый дом ИЗКВ» в качестве заказчика и цедента заключил договор строительства группы жилых многоквартирных домов с ООО «СибИнвест», выступившего генподрядчиком и цессионарием.

В соответствии с п. 1.1. настоящий договор является смешанным и содержит в себе элементы договора строительного подряда, а также договора уступки права требования. Генподрядчик обязуется выполнить собственными или привлеченными силами и средствами следующие работы: застройка земельного участка территория бывшего ИВВАИУ, расположенного <адрес изъят> с кадастровыми Номер изъят

В соответствии с п. 2.2 Договора на момент подписания Договора Цедент уступает, а цессионарий принимает вещные права по приобретению (переходу) права собственности в отношении всех объектов недвижимого имущества, возводимых в границах земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего договора, в том числе объектов незавершенного строительства, существующих на указанном земельном участке на момент подписания настоящего договора. В соответствии с п.2.3 10% площадей, возникших по результатам строительства, генподрядчик передает в собственность непосредственно заказчика и 15 % площадей, возникших по результатам строительства жилья, генподрядчик передает в собственность Министерства обороны РФ, выступающего в лице заказчика, после завершения такого строительства и ввода жилья в эксплуатацию.

Как следует из п. 1.1 дополнительного соглашения от 01.12.2013 к вышеуказанному Договору от 22.02.2012 генподрядчик обязуется собственными либо привлеченными силами и средствами произвести следующие работы: возведение двух блок секций <адрес изъят> в соответствии с дополнительным соглашением. 10% площадей, возникших по результатам строительства генподрядчик передает в собственность непосредственно заказчика и 15 % площадей, возникших по результатам строительства жилья генподрядчик передает в собственность Министерства обороны РФ выступающего в лице заказчика, после завершения такого строительства и ввода жилья в эксплуатацию.

Дополнительным соглашением стороны также внесли изменения в пункт 1.3 договора и дополнили его пунктом 1.3.1 с перечнем квартир, на которые ООО «СибИнвест» приобретает право собственности после завершения строительства дома. Согласно указанному перечню ООО «СибИнвест» подлежат передаче квартиры №№ 1 - 52 в доме <адрес изъят>; в состав перечня включена квартира номер 34 (строительный номер 36), площадью 42,8 кв.м, являющаяся предметом договора долевого участия в строительстве от 23.03.2010, заключенный истцом и ООО «ТД ИЗКВ».

Согласно ответу 120 отдела государственного архитектурно-строительного надзора Министерства обороны Российской Федерации от 06.03.2017, представленному в банкротное дело Номер изъят, а также документам, представленным в материалы обособленного спора по аналогичному заявлению Верхотуровой А.Ю. о признании пункта дополнительного соглашения недействительным Свердловским районным судом г. Иркутска из материалов административного дела Номер изъят в соответствии с директивой Министра обороны от 02.09.2013 118 отдел государственного архитектурно-строительного надзора Министерства обороны Российской Федерации расформирован с 01.11.2013, полномочия переданы 120 отделу государственного архитектурно-строительного надзора Министерства обороны Российской Федерации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, датированное 10.12.2013, 118 отделом не могло быть выдано и не выдавалось. 120 отделом государственного архитектурно-строительного надзора Министерства обороны Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.12.2013 Номер изъят не выдавалось. Под государственный строительный надзор объект <адрес изъят>, не принимался. Застройщик не обращался в органы ГАСН Минобороны России с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и не представлял документы, предусмотренные частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В соответствии с ответом Главного управления контрольной и надзорной деятельности Минобороны России от 22.09.2016 Номер изъят разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.12.2013 Номер изъят не выдавалось. В общем реестре выданных разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию не значится; в 120 отделе ГАСН информации о данном разрешении не имеется. Указанные обстоятельства установлены в определении Арбитражного суда Иркутской области от 29.12.2016 по делу Номер изъят, вынесенном по результатам рассмотрения заявления Верхотуровой А.Ю. о признании сделки недействительной.

При таких обстоятельствах, ООО «Торговый дом ИЗКВ» не являлось правообладателем в отношении спорного жилого помещения, и, следовательно, не имело каких-либо законных оснований отчуждать указанное жилое помещение, в том числе передавать в собственность третьих лиц за выполнение работ по строительству.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 12.09.2017 (вступившим в законную силу) признан недействительным п. 1.3.1 дополнительного соглашения от 01.12.2013 к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, заключенного между ООО «Торговый дом «ИЗКВ» и ООО «СибИнвест», в части включения в перечень квартир, на которые ООО «СибИнвест» приобретает право собственности, квартиры № 36 (строительный номер), ныне квартира № 34, в 18 многоквартирном жилом доме <адрес изъят> кадастровый Номер изъят

Арбитражный суд Иркутской области указал, что дополнительное соглашение в указанной части в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку ООО «Торговый дом ИЗКВ» не вправе было распоряжаться имуществом, обременённым правами дольщика Скребковой И.Г. Суд сослался на разъяснения, изложенных в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и указал на то, что из приведенных выше правовых норм, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Отсутствие такой регистрации не может быть расценено как основание для признания недействительным договора долевого участия в строительстве от 20.10.2015 между Скребковой И.Г. и ООО «Торговый дом ИЗКВ». До государственной регистрации права собственности за Скребковой И.Г. ООО «Торговый дом ИЗКВ» не вправе было им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного застройщиком обязательства, возникшего из договора долевого участия в строительстве, а дольщик является его законным владельцем (при том, что материалами дела подтвержден, и ни ООО «Торговый дом ИЗКВ», ни ООО «СибИнвест» не оспаривается факт исполнения Скребковой И.Г. обязательств по финансированию строительства согласно договору от 23.03.2015 о долевом участии в строительстве).

Позднякова Н.А. приобрела спорную квартиру за счет собственных и кредитных денежных средств всего в размере 2 200 000 руб., 2 090 000 руб. из них предоставлены ВТБ 24 (ПАО) по кредитному договору, до настоящего времени кредит банку не погашен.

Скребкова И.Г. просила истребовать объект недвижимости - квартиру <адрес изъят>, кв. 34 (строительный номер 36) кадастровый Номер изъят из чужого незаконного владения Поздняковой Н.А., взыскать с ответчиков в пользу солидарно расходы на оплату государственной пошлины в размере 15 048 руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 4 апреля 2018 года в иске отказано.

В апелляционной жалобе представителя Скребковой И.Г. Кустовой И.В. поставлен вопрос об отмене решения по мотивам его незаконности и необоснованности.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 12.09.2017 (вступившим в законную силу) признан недействительным п. 1.3.1 дополнительного соглашения от 01.12.2013 к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, заключенного между ООО «Торговый дом «ИЗКВ» и ООО «СибИнвест», в части включения в перечень квартир, на которые ООО «СибИнвест» приобретает право собственности, квартиры № 36 (строительный номер), ныне квартира № 34, в 18 многоквартирном жилом доме № 33 по ул. Ядринцева г. Иркутск кадастровый Номер изъят

Арбитражный суд Иркутской области указал, что Скребкова И.Г. имеет самостоятельный охраняемый законом интерес. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у второго приобретателя посредством виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве.

Отсутствие такой регистрации не может быть расценено как основание для признания недействительным договора долевого участия в строительстве от 20.10.2015 между Скребковой И.Г. и ООО «Торговый дом ИЗКВ».

До государственной регистрации права собственности за Скребковой И.Г. ООО «Торговый дом ИЗКВ» не вправе было им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного застройщиком обязательства, возникшего из договора долевого участия в строительстве, а дольщик является его законным владельцем.

Отказывая Скребковой И.Г. в иске, суд исходил из того, что спорная квартира ей не передавалась. Однако спорная квартира до фактического завершения строительства была передана ООО «СибИнвест» на основании дополнительного соглашения от 01.12.2013, признанного недействительным ввиду ничтожности решением Арбитражного суда.

Лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел гражданское дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 23.03.2010 между ООО «Торговый Дом ИЗКВ» и Скребковой И.Г. был заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого участники обязуются совместно действовать и соединить свои вклады для долевого участия в строительстве в соответствии с проектно-сметной документацией многоэтажного жилого дом <адрес изъят> и оформить права собственности Скребковой И.Г. на однокомнатную квартиру, строительный номер 36, площадью 42,8 кв.м., а том числе, 8 кв.м. площади балкона с коэффициентом 0,3, расположенную на 9 этаже; ООО «Торговый Дом ИЗКВ» - на все остальное здание (п. 1 договора долевого участия в строительстве).

В соответствии с п. 1.2 указанного договора участники обязуются предоставить в качестве вкладов в совместную деятельность: ООО «Торговый Дом ИЗКВ» - материалы, услуги, работы, денежные средства; Скребкова И.Г. - денежные средства в сумме: 1 369 000 руб.; за установку охранно-пожарной сигнализации; за подготовку и оформление документов для регистрации права собственности.

Условия оплаты истцом денежного вклада за строительства предусмотрены разделом 3 договора долевого участия в строительстве.

Скребковой И.Г. по договору оплачена сумма в размере 1 369 000 руб., расчеты по договору произведены в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 23.03.2010, от 29.04.2010, 27.05.2010, от 30.09.2010, от 06.08.2010, от 02.07.2010, от 02.11.2010, от 30.11.2010, от 29.12.2010, от 02.02.2011, от 18.02.2011, от 06.04.2011, от 28.04.2011, от 31.05.2011, от 01.07.2011, от 29.07.2011, от 05.09.2011, от 03.10.2011, от 03.11.2011, от 30.11.2011, от 11.01.2012, от 07.02.2012, от 07.03.2012, от 05.04.2012, от 25.06.2012, от 15.08.2012, от 07.09.2012, от 30.10.2012, от 14.12.2012, от 11.01.2013, от 15.02.2013, от 23.04.2013, от 19.06.2013, от 19.09.2014, а также справкой ООО «Торговый Дом ИЗКВ» от 21.12.2015.

В соответствии с п. 4.2. Договора ООО «Торговый дом ИЗКВ», при условии выполнения Скребковой И.Г. обязательств по оплате, обязалось передать последней законченное строительством жилое помещение для чистовой отделки акту приема-передачи в срок до конца 1 квартала 2011 года.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 26.06.2015 в отношении ООО «Торговый дом ИЗКВ» была введена процедура банкротства – наблюдение. Требования Скребковой И.Г. о передаче квартиры на основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 28.01.2016 включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Торговый дом ИЗКВ».

20.07.2016 между ООО «Торговый дом ИЗКВ» и Скребковой И.Г. было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве от 23.03.2010, в соответствии с которым были внесены изменения в п. 1.1 договора. Данный пункт изложен в следующей редакции: участники обязуются совместно действовать и соединить свои вклады для долевого участия в строительстве, в соответствии с проектно-сметной документацией, многоэтажного жилого дом <адрес изъят> и оформить права собственности Скребковой И.Г. на однокомнатную квартиру, строительный номер 34, площадью 39,1 кв.м., а том числе, 7,6 кв.м. площади балкона с коэффициентом 0,3, расположенную на 9 этаже, кадастровый Номер изъят; ООО «Торговый Дом ИЗКВ» - на все остальное здание.

Как установлено Арбитражным судом Иркутской области в Определении от 12.09.2017 по делу Номер изъят при рассмотрении заявления Скребковой И.Г. к ООО «Торговый дом ИЗКВ», ООО «СибИнвест», вступившего в законную силу, между ООО «Торговый дом ИЗКВ» (заказчик, цедент по договору) и ООО «СибИнвест» (генподрядчик, цессионарий по договору) заключен договор на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, в соответствии с пунктом 1.1 которого ООО «СибИнвест» обязался выполнить собственными либо привлеченными силами и средствами работы: застройка земельного участка (территория бывшего ИВВАИУ), расположенного по адресу: г. Иркутск, ул.Советская, 176, с кадастровым Номер изъят в соответствии с условиями настоящего договора, заданием заказчика, технической документацией и сметой в сроки, установленные укрупненным графиком строительных работ, а заказчик обязался создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат (жилой многоквартирный дом) согласно договору. В пункте 2.2 договора стороны согласовали условие о том, что на момент его подписания цедент уступил, а цессионарий принял вещные права на приобретение (переход) права собственности в отношении всех объектов недвижимого имущества, возводимых в границах земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, в том числе объектов незавершенного строительства, существующих на земельном участке на момент подписания договора. Дополнительным соглашением от 01.12.2013 стороны согласовали предмет договора на строительство группы жилых многоквартирных домов от 01.12.2013, согласно которому генподрядчик обязался выполнить собственными либо привлеченными силами и средствами работы по возведению двух блок-секций <адрес изъят> в соответствии с условиями настоящего дополнительного соглашения, заданием заказчика, технической документацией и сметой в сроки, установленные укрупненным графиком (Приложение № 1 к дополнительному соглашению) строительных работ, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат (жилой многоквартирный дом). Названным дополнительным соглашением стороны также внесли изменения в пункт 1.3 договора, дополнив его пунктом 1.3.1 с перечнем квартир, на которые ООО «СибИнвест» приобретет право собственности после завершения строительства дома, среди которых указана квартира номер 34 (строительный номер 36). Из материалов дела правоустанавливающих документов в отношении квартиры № 34 <адрес изъят> следует, что на основании договора купли-продажи от 20.10.2015 ООО «СибИнвест» продало квартиру Михалевой Татьяне Владимировне, за которой в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области 02.11.2015 зарегистрировано право собственности. Впоследствии по договору купли-продажи от 07.04.2017, заключенному Михалевой Т.В., Баданиным С.И. с Поздняковой Н.А., спорная квартира продана Поздняковой Н.А.; 12.04.2017 зарегистрировано право собственности на квартиру, что подтверждается договорами купли-продажи, сведениями Управления Росреестра по Иркутской области.

Из дела правоустанавливающих документов на <адрес изъят>, судом установлено, что 15.10.2015 ООО «СибИнвест» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о регистрации права собственности на квартиру <адрес изъят>

В качестве оснований для регистрации права собственности ООО «СибИнвест» предоставило договор на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, дополнительное соглашение к указанному договору от 01.12.2013, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 197/118/31, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.12.2013, акт распределения площадей.

15.03.2010 ООО «Торговый дом ИЗКВ» выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 197/118/31 на выполнение всех строительно-монтажных работ по строительству объекта «155-квартирный жилой дом шифр 94 ЖД-150/06-II очередь».

Согласно договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, заключенному между ООО «СибИнвест» (генподрядчик, цессионарий) и ООО «Торговый Дом ИЗКВ» (заказчик, цедент), данный договор является смешанным договором и содержит в себе элементы договора строительного подряда, а также договора уступки права требования (цессии). По условиям договора ООО «СибИнвест» обязалось выполнить собственными либо привлеченными силами и средствами следующие работы: застройка земельного участка (территория бывшего ИВВАИУ), расположенного <адрес изъят>, с кадастровым Номер изъят в соответствии с условиями договора, заданием ООО «Торговый дом ИЗКВ», технической документацией и сметой в сроки, предусмотренные укрепленным графиком строительных работ, а ООО «Торговый дом ИЗКВ» обязуется создать необходимые условия для выполнения работ, принять их результат.

В соответствии с разделом 2 указанного договора, ООО «Торговый Дом ИЗКВ» уступает вещные права по приобретению (переходу права собственности) в отношении всех объектов договора, в том числе, и объектов незавершенного строительства существующих на земельном участке.

10% площадей, возникших по результатам строительства жилья ООО «СибИнвест» передает в собственность ООО «Торговый Дом ИЗКВ» и 15% площадей - в собственность Министерства обороны РФ, выступающего в лице заказчика, после завершения строительства (п. 2.3. договора).

ООО «Торговый Дом ИЗКВ» гарантирует, что строящиеся объекты недвижимости не будут являться предметом залога или иного обременения прав третьих лиц (п. 2.3 договора).

01.12.2013 между ООО «Торговый Дом ИЗКВ» и ООО «СибИнвест» было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым были внесены изменения в предмет договора. Так, согласно п. 1.2, 1.3 дополнительного соглашения, 10% площадей, возникших по результатам строительства жилья, ООО «СибИнвест» передает непосредственно в собственность ООО «Торговый Дом ИЗКВ» и 15% площадей - в собственность Министерства обороны РФ, выступающего в лице заказчика, после завершения строительства и ввода жилья в эксплуатацию.

В собственность ООО «СибИнвест» в многоквартирном доме <адрес изъят>, перешло 52 жилых квартиры по списку, в том числе, и квартира № 34, площадью 42,8 кв.м.

09.12.2013 между ООО «Торговый Дом ИЗКВ» и ООО «СибИнвест» был подписан акт приемки законченного строительством объекта 14-этажного жилого дома с цокольным этажом шифр 94 ЖД-150/06-II очередь строительства.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (данные изъяты) введен в эксплуатацию объект капитального строительства – 155-квартирный дом шифр 94 ЖД-150/06-II очередь, расположенный <адрес изъят>.

Согласно акту распределения квартир, встроенных нежилых помещений, жилого 14-этажного дома <адрес изъят> от 10.12.2013, квартиры, встроенные нежилые помещения, распределены следующим образом: Скребковой И.Г. квартира № 34, площадью 39,1 кв.м.

15.10.2015 между ООО «СибИнвест» и Михалевой Т.В. был подписан предварительный договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому ООО «СибИнвест» обязалось передать в будущем в собственность Михалевой Т.В. квартиру, общей площадью 46,7 кв.м., состоящую из 1 комнаты, расположенную на 9 этаже 14-этажного дома <адрес изъят> кв. 34. Стороны обязались заключить основной договор не позднее 21.10.2015 года.

20.10.2015 года ООО «СибИнвест», Михалева Т.В. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру <адрес изъят> от ООО «СибИнвест» к ответчику Михайлевой Т.В.

28.10.2015 в ЕГРП внесена запись о праве собственности ООО «СибИнвест» на квартиру, расположенную <адрес изъят>, кв. 34.

02.11.2015 в ЕГРП зарегистрирован переход права собственности на квартиру, общей площадью 39,1 кв.м. по адресу: г. Иркутск, ул. Ядринцева, д. 33, кв. 34, от ООО «СибИнвест» к Михалевой Т.В. на основании договора-купли-продажи от 20.10.2015, каких-либо ограничений (обременений) права, договоров участия в долевом строительстве, других правопритязаний на данный объект не зарегистрировано.

Вышеуказанные обстоятельства были установлены решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от 19.09.2016, принятым по гражданскому делу Номер изъят по иску Скребковой И.Г. к ООО «СибИнвест», к Михалевой Т.В., к ООО «Торговый дом ИЗКВ», которым исковые требования Скребковой И.Г. к ООО «СибИнвест», к Михалевой Т.В., к ООО «Торговый дом ИЗКВ» о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью «СибИнвест» на объект недвижимости – квартиру <адрес изъят>, квартира 34 (строительный номер 36, кадастровый Номер изъят), об исключении из реестра записи о праве собственности ответчика на объект недвижимости – квартиру <адрес изъят>, квартира 34 (строительный номер 36, кадастровый Номер изъят), о признании договора купли-продажи квартиры <адрес изъят>, квартира 34 (строительный номер 36, кадастровый Номер изъят), заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «СибИнвест» и Михалевой Татьяной Владимировной, недействительным, о признании за истцом права собственности на квартиру <адрес изъят>, квартира 34 (строительный номер 36, кадастровый Номер изъят), о взыскании судебных расходов в размере 40 000 руб., оставлены без удовлетворения. Решение вступило в законную силу 17.01.2017.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (п. 36 Постановления пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Вступившим в законную силу вышеуказанным судебным актом, установлено, что право собственности ООО «СибИнвест», Михалевой Т.В., Поздняковой Н.А. возникло на основании возмездных договоров: договора на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, заключенного между ООО «Торговый дом ИЗКВ» и ООО «СибИнвест» (на основании которого 28.10.2015 в ЕГРП внесена запись о праве собственности ООО «СибИнвест» на спорную квартиру), договора купли-продажи квартиры от 20.10.2015, заключенного между ООО «СибИнвест» и Михалевой Т.В. (на основании которого 02.11.2015 внесена запись в ЕГРП о переходе права собственности на спорную квартиру к Михалевой Т.В.), договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 07.04.2017 (на основании которого 12.04.2017 внесена запись в ЕГРП о переходе права собственности на спорную квартиру к Поздняковой Н.А.).

Квартира фактически была передана от ООО «СибИнвест» Михалевой Т.В., а от Михалевой Т.В. – Поздняковой Н.А.

Определением Арбитражного суда Иркутской области 12.09.2017 пункт 1.3.1. дополнительного соглашения от 01.12.2013 к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, заключенному между ООО «Торговый дом «ИЗКВ» и ООО «СибИнвест», в части включения в перечень квартир, на которые ООО «СибИнвест» приобретает право собственности, квартиры № 36 (строительный номер), ныне квартиры № 34, в многоквартирном жилом доме № 33 <адрес изъят> кадастровый Номер изъят, признан недействительным.

Указанное дополнительное соглашение является недействительной (ничтожной) сделкой, и в силу пункта1 статьи 167 Гражданского кодекса российской Федерации оно не породило такого правового последствия, как возникновение у ООО «СибИнвест» права собственности на квартиру <адрес изъят>, квартира 34 (строительный номер 36).

Согласно абзацу 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В п. 35 вышеназванного Постановления указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (п. 39 Постановления).

Между Скребковой И.Г. и Михалевой Т.В., Поздняковой Н.А. отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, следовательно, спор о возврате имущества истцу Скребковой И.Г. подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (абзац 3 п. 60 Постановления Пленума).

Скребковой И.Г. доказательств передачи ООО Торговый Дом «ИЗКВ» Скребковой И.Г. спорного жилого помещения, как и доказательств, свидетельствующих о фактическом владении спорной квартирой на момент ее отчуждения Михалевой Т.В., а в последствии Поздняковой Н.А., суду не представлено, акт приема-передачи между сторонами не подписывался, квартира фактически истцу не передавалась.

Вместе с тем, в соответствии с абз. 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Как следует из разъяснений, данных в п. 37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения сделки купли-продажи спорной квартиры ответчику Поздняковой Н.А. было известно о существовании договора долевого участия в строительстве, заключенного между истцом и ООО Торговый дом «ИЗКВ», не прошедшего государственную регистрацию и, что в отношении спорной квартиры имеются притязания третьих лиц, напротив, заключая договор купли-продажи, ответчик Позднякова Н.А. полагалась на сведения о государственной регистрации права собственности Михалевой Т.В. в отношении спорной квартиры, с указанием на отсутствие каких-либо зарегистрированных ограничений (обременения) в отношении спорной квартиры, в ЕГРП не имелось отметки о судебном споре в отношении этого имущества, запретов на совершение сделки по отчуждению имущества, в том числе и путем продажи, на момент совершения сделки не выносилось, арест на имущество отсутствовал, сделка, по которой Позднякова Н.А. приобрела владение спорным имуществом, отвечает во всем признакам действительной сделки, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем, при таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчик Позднякова Н.А. является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения.

Как следует из установленных по делу обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, оплата по сделкам сторонами произведена в полном объеме.

При этом доводы истца о том, что ответчиком Поздняковой Н.А. до настоящего времени не произведена оплата в полном объеме, т.к. объект недвижимости оплачен за счет кредитных средств, а кредитный договор до настоящего времени не погашен, не принимаются судом во внимание, как вытекающие из неверного толкования закона.

Ответчиком Поздняковой Н.А. свои обязательства перед продавцом Михалевой Т.В. исполнены в полном объеме путем оплаты стоимости квартиры за счет собственных и кредитный средств. Отношения между банком и Поздняковой Н.А. по кредитному договору являются самостоятельной сделкой, обязательными сторонами по которой являются Банк (кредитор) и Позднякова Н.А. (заемщик).

Истцом не представлено допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о передаче ей в собственность спорного жилого помещения, как и не представлено доказательств, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства, и, принимая во внимание, что в настоящее время спорная квартира принадлежит на праве собственности Поздняковой Н.А., ее право собственности в установленном законом порядке не оспорено, не прекращено, не погашено в ЕГРП, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для истребования спорной квартиры у ответчика Поздняковой Н.А.

В соответствии с требованиями статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе требовать возмещения убытков.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно и правомерно пришел к выводу к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения, в связи с чем, отказал в иске.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 4 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Скребковой И.Г. Кустовой И.В. – без удовлетворения.

Председательствующий Л.В. Горбачук

Судьи Б.А. Ринчинов

Л.С. Гуревская