Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ФИО1 на решение Красногорского районного суда Алтайского края от 13 августа 2020 года

по делу по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи,

иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании предварительного договора купли- продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Вишняковой С.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 первоначально об определении порядка пользования недвижимым имуществом, а именно домовладением и земельным участком по <адрес> в <адрес> Алтайского края, а именно просила до заключения основного договора купли-продажи данного домовладения передать ей в пользование две комнаты в доме и кухню, а также весь земельный участок, в пользование ФИО2 передать одну комнату в спорном жилом доме.

Впоследствии истец уточнила требования, просила также наряду с определением порядка пользования жилым помещением, возложить на ответчиков обязанность заключить договор купли-продажи указанного дома.

В обоснование иска указала на то, что ДД.ММ.ГГ между ней и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи данного жилого дома, в соответствии с условиями которого стороны взяли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи жилого дома в срок после подготовки технических документов. Цена договора была определена в 100 000 руб. Указанная денежная сумма передана истцом продавцу в полном объеме, дом с земельным участком был передан в фактическое пользование ФИО1, которая сделала в доме ремонт печи, однако впоследствии ответчики заменили на входной двери замок, в связи с чем ФИО1 лишена возможности пользоваться домом и земельным участком, хотя имеет в этом острую необходимость, поскольку в с.Пильно у нее расположена пасека, для работы на которой ей нужно проживать в данном населенном пункте. В настоящее время ответчики от заключения сделки уклоняются, при этом при заключении предварительного договора купли-продажи присутствовала и ФИО3, которая одобрила сделку и лично пересчитала полученные от ФИО1 деньги.

В ходе судебного разбирательства ФИО3 обратилась с иском в качестве третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями к ФИО1 и ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска ФИО3 указала на то, что на основании договора *** от ДД.ММ.ГГ на передачу и продажу квартир в собственность ей принадлежит на праве общей долевой собственности дом по <адрес> в <адрес> Алтайского края. Также сособственниками данного домовладения в порядке приватизации являются ее родители ФИО2 и ФИО4 Отец ФИО4 умер ДД.ММ.ГГ, его наследником, принявшим наследство, и соответственно собственником наследственного имущества является ФИО2ДД.ММ.ГГФИО2 заключила с ФИО1 предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка площадью 7 соток по <адрес> в <адрес>. Данный договор заключен в нарушение требований ст. 246, 250 ГК РФ без согласия ФИО3 и без соблюдения ее права преимущественной покупки как участника долевой собственности, кроме того, направлен на лишение ее права собственности на принадлежащую ей 1/3 долю в праве на спорное жилое помещение. Поскольку сделка совершена с нарушением требований закона, она в силу ст. 167-168 ГК РФ является ничтожной и не влечет никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Определением Красногорского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ производство по делу по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 в части разрешения исковых требований об определении порядка пользования жилым помещением прекращено в связи с отказом истца от иска.

Решением Красногорского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме, исковые требования ФИО3 удовлетворены в части.

Признан недействительным предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1

В удовлетворении остальной части иска ФИО3 отказано.

В апелляционной жалобе, с учетом ее уточнений, истец ФИО1 просит решение суда отменить, обязать ФИО2 выплатить компенсацию ФИО3 из полученных денег на дом в размере 1/3 стоимости дома (данное требование носит уведомительный, а не самостоятельный характер, в подтверждение отсутствия нарушений прав ФИО3); понудить ФИО2 к заключению основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка до ДД.ММ.ГГ в связи с полным расчетом и острой необходимостью истца.

В обоснование жалобы ссылается на то, что действия ФИО3 являются злоупотреблением правом, что запрещено ст. 10 ГК РФ. Ответчики не проживают в данном доме, ФИО3 в нем не нуждается, расходов по его содержанию она не несет. Предварительный договор сам по себе прав ответчика не нарушает, так как не лишает ее возможности забрать у ФИО2 причитающуюся ей долю. Тем более срок для заключения основного договора не истек и распоряжение ее собственностью не произошло. На момент заключения договора был введен карантин и стороны не могли пойти к нотариусу. С учетом того, что ФИО2 владеет большей долей, она имеет преимущественное право распоряжения имуществом. Ответчики не отказывались от договора. Права ФИО3 нарушены действиями ее матери, а не истцом. Действия ответчиком по передаче дома в аренду третьему лицу свидетельствуют об уклонении стороны от исполнения обязательства. Истец нуждается в данном доме и переданная ею сумма является очень существенной.

В письменных возражениях на жалобу представитель ответчика ФИО3 – ФИО5 просит оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело подлежит рассмотрению при данной явке.

Изучив материалы дела и проверив законность постановленного судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения постановленного судом решения в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с договором на передачу и продажу квартир в собственность *** АО «Сибирь» в собственность ФИО4 на состав семьи три человека передан дом в <адрес>. Договор зарегистрирован в Красногорском Совете народных депутатов, о чем на договоре имеется отметка.

Согласно заявлению от ДД.ММ.ГГ в комиссию по приватизации АО «Сибирь» с заявлением о передаче в совместную собственность занимаемого дома обратились ФИО4, ФИО2 и ФИО6

Сведениями, внесенными в похозяйственную книгу за 1991-1995г.г. (лицевой счет ***), подтверждается, что ФИО4, ФИО2 и ФИО6 проживали в 1993 году в <адрес>.

Постановлением Администрации Усть-Кажинского сельсовета Красногорского района Алтайского края *** от ДД.ММ.ГГ дому в <адрес>, в котором проживали ФИО4, ФИО2, присвоен адрес: <адрес> Алтайского края.

Поскольку все члены семьи, проживая в спорном жилом помещении, обратились с заявлением о приватизации жилого дома, при этом по договору приватизации дом передан ФИО2 на состав семьи три человека, договор зарегистрирован в Совете народных депутатов, суд пришел к выводу, что совместно с ФИО4 в приватизации приняли участие ФИО2 и ФИО6, следовательно, они приобрели право совместной собственности на спорное имущество с момента регистрации договора, а именно с ДД.ММ.ГГ.

Из актовой записи о заключении брака от ДД.ММ.ГГ*** следует, что ФИО6 после вступления в брак приобрела фамилию ФИО3

ФИО4 умер ДД.ММ.ГГ.

В нотариальной конторе Красногорского нотариального округа к имуществу умершего ФИО4 заведено наследственное дело по заявлению ФИО2, которой ДД.ММ.ГГ выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/29 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок земель сельхозназначения с кадастровым номером ***

Согласно уведомления от ДД.ММ.ГГ сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости по <адрес> в <адрес> в Едином государственном реестре недвижимости не имеется.

С учетом положений ст. 3.1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» о необходимости определения долей участников общей совместной собственности после смерти одного из них на жилое помещение, приватизированное до ДД.ММ.ГГ, суд установил, что каждому члену семьи, принявшему участие в приватизации, в данном случае после смерти ФИО4 принадлежит по 1/3 доли в праве общей собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>.

Следовательно, 1\3 доля в праве собственности на <адрес>, в <адрес>, принадлежащая ФИО4, вошла в состав его наследственного имущества.

Поскольку ФИО2 приняла наследство после смерти мужа ФИО4, обратившись к нотариусу, постольку она приобрела право собственности на все наследственное имущество умершего, в том числе и на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес> в <адрес>, независимо от отсутствия государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, следовательно, она является собственником наследственного имущества с даты открытия наследства, а именно с ДД.ММ.ГГ.

Таким образом, ФИО2 является собственником 2/3 долей в праве общей долевой собственности на дом по <адрес> в <адрес>, а ФИО3 принадлежит 1/3 доля в праве общей долевой собственности на указанное имущество.

ДД.ММ.ГГФИО2 заключила с ФИО1 предварительный договор купли-продажи, по которому стороны обязались в срок до момента готовности документов заключить договор купли-продажи дома и земельного участка 7 соток, находящихся по адресу: <адрес>.

Договор купли-продажи предполагалось заключить по цене 100 000 руб. По заявлению сторон в счет оплаты по предстоящему договору купли-продажи покупатель передал продавцу 100 000 руб. Продажная цена вышеуказанного объекта недвижимости является окончательной и изменению на момент заключения основного договора купли-продажи по требованию сторон не подлежит. В случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в суд (п.4 договора).

В июне 2020 года ФИО1 обратилась в суд с иском, с учетом уточнения, просила понудить ФИО2 и ФИО3 к заключению основного договора в срок до ДД.ММ.ГГ, ссылаясь на препятствия со стороны ответчиков в пользовании домом и отказ заключить основной договор.

Ответчик ФИО3, в свою очередь, обратилась в суд со встречным иском о признании предварительного договора ничтожной сделкой, посягающей на ее право собственности на дом, и применении последствий ее ничтожности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 209, 218, 244, 245, 246, 429, 445, 1112, 1142, 1152 ГК РФ и разъяснениям в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", пришел к выводу о преждевременности заявленных ею требований, поскольку срок для заключения основного договора в предварительном договоре сторонами не был оговорен, постольку основной договор подлежал заключению в срок не позднее года с даты заключения предварительного договора, то есть до ДД.ММ.ГГ.

Удовлетворяя встречный иск ФИО3 в части признания предварительного договора недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 158, 164, 166-169, 434, 549, 550, 558 ГК РФ и исходил из того, что ФИО3 волеизъявление на отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества не выражала, предварительный договор не подписывала, соответствующих полномочий ФИО2 не предоставляла, следовательно, ФИО2, заключая предварительный договор с ФИО1, распорядилась в том числе имуществом, собственником которого не являлась, что противоречит закону и посягает на имущественные права ФИО3

Кроме того, суд со ссылкой на ст. 429 ГК РФ указал на ничтожность договора ввиду несоблюдения формы сделки, поскольку договор подлежал нотариальному удостоверению.

Отказывая ФИО3 в применении последствий недействительности сделки, суд исходил из разъяснений в п.78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и того, что ФИО3 стороной сделки не являлась, дом находится в фактическом владении ее и ее матери, оснований полагать, что взысканием с ФИО2 в пользу ФИО1 денежных средств будут восстановлены какие-либо нарушенные права именно ФИО3 не имеется. При этом ФИО1 вправе обратиться с такими требованиями в целях защиты ее нарушенных прав.

Судебная коллегия с выводами суда по существу спора соглашается.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

По общему правилу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям в п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

По настоящему делу суд первой инстанции верно установил, с одной стороны, преждевременность заявленных ФИО1 требований ввиду неистечения срока для заключения основного договора, и, с другой стороны, разрешая встречные исковые требований ФИО3 – то, что заключение предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка только с одним из сособственников общей долевой собственности в отсутствие каких-либо полномочий у него представлять интересы второго сособственника и распоряжаться принадлежащей ему долей в праве собственности посягает и нарушает права данного сособственника как третьего лица по смыслу п. 2 ст. 168 ГК РФ, в связи с чем у суда имелись правовые основания для признания договора недействительным в силу ничтожности.

Более того, согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Таким образом, учитывая, что в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи должен быть совершен в той же форме, что и основной, в противном случае это влечет его ничтожность, подписание предварительного договора только ФИО2 в отношении даже принадлежащей ей доли правового значения не имеет, поскольку в силу вышеприведенной нормы права с ДД.ММ.ГГ требовалось нотариальное удостоверение сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Довод жалобы о невозможности пойти к нотариусу в момент подписания предварительного договора сам по себе бездоказателен и не влияет на выводы суда о посягательстве на права ФИО3 заключением спорного договора.

Ссылка истца на то, что сам по себе предварительный договор прав ФИО3 не нарушает, а она может забрать у матери, нарушившей ее права, причитающуюся ей часть денежных средств, является несостоятельной.

Согласно Конституции Российской Федерации в России признаются и защищаются равным образом все формы собственности; право частной собственности относится к основным правам человека и подлежит защите со стороны государства наряду с другими правами и свободами человека и гражданина, которые обеспечиваются правосудием, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, а также местного самоуправления (статья 8, часть 2; статья 18).

Исходя из этого статья 35 Конституции Российской Федерации предписывает, что право частной собственности охраняется законом (часть 1); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).

Приведенным положениям Конституции Российской Федерации, выражающим один из основополагающих аспектов верховенства права - общепризнанный в демократических государствах принцип неприкосновенности собственности, выступающий гарантией права собственности во всех его составляющих, корреспондируют положения Конвенции о защите прав человека и основных свобод, согласно которым каждое физическое или юридическое лицо имеет право беспрепятственно пользоваться своим имуществом; никто не может быть лишен своего имущества кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права; государство вправе обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 Конвенции).

Таким образом, в отсутствие своего согласия и волеизъявления на продажу доли в праве общей долевой собственности на дом ФИО3 не может быть лишена своей собственности и на нее не может быть возложена обязанность по истребованию у матери причитающихся денежных средств.

Объективных и достоверных оснований полагать наличие в действия ФИО3 признаков злоупотребления правом по ст. 10 ГК РФ судебная коллегия, вопреки доводам жалобы истца и исходя из конкретных обстоятельств дела, не усматривает.

Владение ФИО2 большей долей в праве общей долевой собственности на дом (2/3) не влечет ее полномочий по распоряжению домом полностью. Доводы жалобы об обратном несостоятельны.

При этом коллегия полагает необходимым отметить, что независимо от действий ФИО2 истец ФИО1, действуя осмотрительно при заключении предварительного договора, должна была принять достаточные меры к установлению надлежащих собственников и уполномоченных лиц на заключение договора, в том числе проанализировать имеющиеся правоустанавливающие документы на дом.

Тот факт, что срок действия предварительного договора не истек и ответчики не отказывались от его исполнения, на обоснованность выводов суда не влияет, учитывая признание договора ничтожной сделкой с момента ее совершения.

Иные доводы жалобы истца, в том числе о ее нуждаемости в данном доме, существенности переданной суммы, отсутствие нуждаемости в доме у ответчика ФИО3 и сдача дома в аренду третьему лицу, правового значения для разрешения спора по существу не имеют и основанием к отмене или изменению верно постановленного судом решения не могут являться.

При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба истца подлежит оставлению без удовлетворения, а решение суда – без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Красногорского районного суда Алтайского края от 13 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи