Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Усть-Илимского межрайонного прокурора в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, интересах муниципального образования город Усть-Илимск к департаменту недвижимости администрации города Усть-Илимска, Михайлову И.В., Грехову А.В., Позняку Е.В., Жаворонкиной С.Э. о признании недействительными ничтожных договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделок

по апелляционным жалобам департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска и Михайлова И.В.

на решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области
от 22 октября 2015 года по данному делу.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Амосова С.С., объяснения прокурора Нарижняк О.Н., которая настаивала на удовлетворении исковых требований о признании сделок недействительными, объяснения представителя Михайлова И.В. по доверенности Захарченко О.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

установила:

в обоснование исковых требований, предъявленных в порядке статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Усть-Илимск, прокурор указал, что прокуратурой проведена проверка соблюдения департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска законодательства при распоряжении земельными участками.

Проверкой установлено, что Михайлов И.В. признан победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (кадастровые номер, площадь и адрес первоначального земельного участка изъяты), сроком на пять лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Земельный участок был предоставлен Михайлову И.В. по договору аренды от 28.06.2011 на пять лет. Затем, в результате раздела этого земельного участка, образовано десять земельных участков.

Распоряжениями департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска от 06.08.2013 (номера изъяты) участки предоставлены Михайлову И.В. в собственность за плату. Между департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Михайловым И.В. 07.08.2013 заключены договоры купли-продажи этих земельных участков.

Договорами купли-продажи определена выкупная цена земельных участков в размере 1,5% от кадастровой стоимости каждого земельного участка на основании постановления Правительства Иркутской области от 5 сентября 2012 года N 482-пп «Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, которые находятся в государственной собственности Иркутской области или государственная собственность на которые не разграничена, их оплаты при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках».

Прокурор утверждал, что департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска неправомерно применены положения постановления Правительства Иркутской области от 5 сентября 2012 года N 482-пп, поскольку на момент заключения договоров купли-продажи Михайлов И.В. не имел в собственности расположенных на данных земельных участках объектов недвижимости. Необходимо было устанавливать рыночную цену земельных участков.

Как указывал прокурор, Михайлов И.В. нарушил порядок использования предоставленного ему по договору аренды земельного участка, так как никакого строительства на земельном участке не осуществлялось. Следовательно, Михайлов И.В. не имел исключительного права на приобретение в собственность земельных участков, образованных из ранее предоставленного в аренду земельного участка, договоры купли-продажи земельных участков являются ничтожными.

Прокурор просил признать недействительными распоряжения департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска от 06.08.2013 (номера изъяты), признать недействительными ничтожные договоры купли-продажи земельных участков от 07.08.2013 (номера изъяты), заключенные между департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Михайловым И.В., и применить последствия недействительности указанных ничтожных сделок.

Определением Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 15 сентября 2015 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Грехов А.В., Позняк Е.В. и Жаворонкина С.Э..

Определением Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 22 октября 2015 года прекращено производство по делу в части исковых требований прокурора о признании недействительными распоряжений департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска от 06.08.2013 (номера изъяты) в связи с принятием судом отказа прокурора от этих требований.

Решением Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 22 октября 2015 года исковые требования удовлетворены. Признаны недействительными ничтожные договоры купли-продажи земельных участков от 07.08.2013 (номера изъяты), заключенные между департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Михайловым И.В..

Применены последствия недействительности этих сделок, земельные участки возвращены в собственность муниципального образования город Усть-Илимск. С департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска в пользу Михайлова И.В. взысканы уплаченные денежные средства в размере (сумма изъята).

В апелляционных жалобах департамент недвижимости администрации города Усть-Илимска и Михайлов И.В. просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение.

Заявители апелляционной жалобы настаивают на том, что решение суда неисполнимо, поскольку земельные участки находятся в собственности Грехова А.В., Позняка Е.В. и Жаворонкиной С.Э., к которым никаких требований не предъявлялось, и которые были лишены возможности защитить свои интересы.

Дополнительно в своей апелляционной жалобе Михайлов И.В. утверждает, что суд неправильно применил нормы материального права, поскольку исключительное право на выкуп земельных участков в силу закона возникает ранее выполнения согласованных условий по срокам строительства. Так как документация по планировке территории утверждена и вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет, у арендатора ранее предоставленного для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства возникает исключительное право на приобретение в собственность образованных из этого участка земельных участков.

Относительно апелляционной жалобы поступили возражения в письменной форме от прокурора Артемьевой Е.В..

На основании определения от 25 января 2016 года судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда перешла к рассмотрению данного гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку ответчики Грехов А.В. и Поздняк Е.В. не были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела по существу.

В силу пункта 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такое нарушение норм гражданского процессуального права является безусловным основанием для отмены решения Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 22 октября 2015 года по данному делу.

Представитель департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска, представитель администрации города Усть-Илимска, Михайлов И.В., Грехов А.В., Позняк И.В., Жаворонкина С.Э. надлежащим образом извещены судом апелляционной инстанции о времени и месте судебного заседания. Сведений о причинах неявки не представлено. Михайлов И.В. направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

От ответчиков Грехова А.В. и Позняка Е.В. вернулась почтовая корреспонденция. Вместе с тем, по имеющимся в деле адресам ответчики получили судебное извещение о времени и месте предыдущего судебного заседания (л.д. 145, 152, 154), об изменении своего адреса во время производства по делу не сообщили.

Статьей 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (часть 1).

Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве (часть 2).

В силу части 4 статьи 113 Кодекса судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем.

Согласно статье 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

С учетом названных положений закона и разъяснений, содержащихся в пунктах 67 и 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», из которых следует, что риск неполучения поступившей судебной корреспонденции несет адресат, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции на основании части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судебной коллегией, на основании постановления администрации города Усть-Илимска (номер изъят) от 19.05.2011 проведены торги в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью (площадь изъята), кадастровый номер (номер изъят), сроком на пять лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Местоположение земельного участка: (адрес изъят). Разрешенное использование земельного участка: для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Победителем аукциона признан Михайлов И.В., что закреплено протоколом от 27.07.2011 об итогах аукциона.

Органом, который в установленном законодательством порядке распоряжается земельными участками на территории муниципального образования город Усть-Илимск, является департамент недвижимости администрации Усть-Илимска согласно пункту 3.3.1 положения о департаменте недвижимости администрации города Усть-Илимска, утвержденном решением Городской Думы четвертого созыва №26/114 от 14.12.2005.

Распоряжением начальника департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска (номер изъят) от 28.06.2011 Михайлову И.В. из земель населенных пунктов предоставлен этот земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Между сторонами заключен договор от 28.06.2011 аренды земельного участка, составлен акт приема-передачи земельного участка арендатору Михайлову И.В..

По результатам публичных слушаний постановлением администрации города Усть-Илимска (номер изъят) от 15.03.2013 утвержден проект планировки и проект межевании территории, расположенной по адресу: (адрес изъят).

В соответствии с распоряжением начальника департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска № 634-к от 24.04.2013 «Об образовании земельных участков» из указанного земельного участка при его разделе были образованы десять земельных участков, определен их вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Распоряжением начальника департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска (номер изъят) от 28.06.2013 определено местоположение:

- земельного участка (кадастровый номер, площадь и адрес земельного участка изъяты);

- земельного участка (кадастровый номер, площадь и адрес земельного участка изъяты).

Распоряжениями департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска от 06.08.2013 соответственно (номера изъяты), указанные земельные участки предоставлены Михайлову И.В. в собственность за плату для индивидуального жилищного строительства.

Между департаментом недвижимости администрации г. Усть-Илимска и Михайловым И.В. заключены договоры 07.08.2013 купли-продажи указанных земельных участков соответственно с регистрационными (номера изъяты). Право собственности Михайлова И.В. на земельные участки зарегистрировано Управлением Росреестра по Иркутской области.

Пунктом 1.2 каждого договора купли-продажи предусмотрено, что выкупная стоимость земельного участка в соответствии с Положением о порядке определения цены земельных участков, которые находятся в собственности Иркутской области или государственная собственность на которые не разграничена, их оплаты при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 5 сентября 2012 года № 482-пп, определяется в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и составляет: для земельного участка площадью (площадь изъята) – (сумма изъята), для земельных участков площадью (площадь изъята) – (сумма изъята), для земельного участка площадью (площадь изъята) – (сумма изъята).

На дату заключения оспариваемых договоров купли-продажи в собственности Михайлова И.В. не имелось индивидуальных жилых домов, которые бы располагались на этих земельных участках. Ответчиком не представлены доказательства возведения объектов недвижимости на земельных участках и на момент рассмотрения данного дела.

Возникшее правоотношение регулируется положениями Земельного кодекса Российской Федерации, которые действовали до 1 марта 2015 года.

Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В силу статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1).

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 3).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства (пункт 4).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (пункт 5).

Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 6).

Подпунктами 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должны быть указаны:

- максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

- максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Однако такие обязательные условия, предусмотренные подпунктами 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, о максимальных сроках подготовки проектов планировки и межевания территории, выполнения работ по обустройству посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, осуществления жилищного строительства, отсутствовали в извещении о проведении аукциона.

Указанные условия отсутствуют и в договоре аренды земельного участка от 28.06.2011, заключенном между департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Михайловым И.В., а также такие условия отсутствуют в оспариваемых договорах купли-продажи земельных участков.

Из положений норм земельного законодательства, регулирующих правоотношение, следует, что при предоставлении земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства арендатор получает исключительное право на приобретение вновь сформированных земельных участков в границах всего осваиваемого массива в собственность или аренду. При этом на него возлагается обязанность соблюдения максимальных сроков осуществления строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Совокупное толкование этих норм приводит к выводу, что исключительное право на приобретение в собственность таких земельных участков, предусмотренное пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, возникает, когда арендатор соблюдает возложенные на него при заключении договора аренды общего земельного участка для его комплексного освоения обязательства, предусмотренные подпунктами 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, из материалов дела следует, что кроме подготовки и утверждения проектов планировки и межевания территории никаких работ по комплексному освоению земельного участка Михайловым И.В. не производилось.

Более того, органом местного самоуправления не были определены обязательные условия предоставления земельного участка для его комплексного освоения, предусмотренные подпунктами 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, о сроках строительства объектов инженерной инфраструктуры и объектов недвижимости. Такие обязательства не были определены сторонами и при заключении договора аренды земельного участка.

Следовательно, у Михайлова И.В. не возникло предусмотренное пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение в собственность десяти спорных земельных участков в границах ранее предоставленного для комплексного освоения земельного участка.

В свою очередь, у департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска не имелось законных оснований для заключения с Михайловым И.В. договоров купли-продажи этих земельных участков и на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в собственности Михайлова И.В. не имеется зданий, строений и сооружений, расположенных на данных земельных участках. Отсутствовали правовые основания для установления выкупной стоимости земельных участков в размере 1,5% от их кадастровой стоимости.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорного правоотношения) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договоры купли-продажи земельных участков подлежат признанию недействительными вследствие их ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку этими сделками нарушены права муниципального образования «город Усть-Илимск», и права неопределенного круга лиц в сфере отношений по использованию и распоряжению земель в Российской Федерации.

Исковые требования Усть-Илимского межрайонного прокурора о признании недействительными ничтожных договоров купли-продажи земельных участков от 07.08.2013 (номера изъяты), заключенных между департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Михайловым И.В., подлежат удовлетворению.

Исковые требования Усть-Илимского межрайонного прокурора о применении последствий недействительности указанных ничтожных сделок не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.08.2015 подтверждено, что право собственности на земельные участки (кадастровые номера и адреса трех земельный участков изъяты) зарегистрировано за Жаворонкиной С.Э..

Право собственности на земельные участки (кадастровые нормера и адреса четырех земельных участков изъяты), зарегистрировано за Позняком Е.В..

На земельные участки (кадастровые номера и адреса трех земельных участков изъяты) право собственности зарегистрировано за Греховым А.В..

Вместе с тем, соответствующих требований к Жаворонкиной С.Э., Позняку Е.В. и Грехову А.В. относительно прав на спорные земельные участки прокурором предъявлено не было.

Не смотря на то, что Жаворонкина С.Э., Позняк Е.В. и Грехов А.В. были привлечены по инициативе суда первой инстанции к участию в деле в качестве соответчиков, они сторонами оспоренных сделок не являлись.

В силу принципа диспозитивности, закрепленного статьей 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Кодекса, по своей инициативе не может применить последствия недействительности ничтожных сделок путем возвращения спорных земельных участков в муниципальную собственность.

Решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 22 октября 2015 года по данному делу полежит отмене полностью по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия принимает новое решение о частичном удовлетворении исковых требований прокурора.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

определила:

отменить решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 22 октября 2015 года по данному делу полностью и принять по делу новое решение.

Исковые требования Усть-Илимского межрайонного прокурора удовлетворить частично.

Признать недействительными ничтожные договоры купли-продажи земельных участков от 07.08.2013 (номера изъяты), заключенные между департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Михайловым И.В..

В удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности указанных ничтожных сделок отказать.

Судья-председательствующий	С.А. Черткова
Судьи	И.П. Миронова
	С.С. Амосов