Гражданский кодекс часть 1

на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 28 июля 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя к ФИО2 о признании постройки самовольной и ее сносе и по встречному исковому заявлению ФИО2 к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, Администрации г. Ставрополя, КУМИ г. Ставрополя о признании незаконным решения от 04.04.2014 года № 0530-с/о об отмене разрешения на строительство от 09.06.2013 года, уведомления об отказе в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка от 16.04.2014 года № 06/1-03-1704, о возложении обязанности принять решение о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, о возложении обязанности подготовить и направить проект договора аренды на земельный участок, о признании незаконным решения от 20.06.2014 года № 0353-с/о об отмене разрешения на строительство от 29.05.2014 года

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.

УСТАНОВИЛА:

Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя обратился в суд с исковым заявлением, впоследствии уточненным, к ФИО2 о признании производимого ФИО2 строительства торгово-офисного здания, с кадастровым номером: «…», расположенного по адресу: «…», самовольным и обязании ФИО2 за свой счет в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести объект в соответствие с разрешением на строительство от 19.06.2013 года № RU 26309000 - «0530-С», а именно: торгово-офисное здание общей площадью - 1426 кв. м, количеством этажей - 5 единиц, строительный объем - 8869,3 куб.м.

В обоснование заявленных требований указано, что постановлением главы администрации города Ставрополя № 504 от 22.02.2011 года земельный участок с кадастровым номером «…», расположенный по адресу: «…», предоставлен в аренду на 3 года ООО «Ставпромкомплект» для строительства торгового офисного здания. Во исполнение данного постановления между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ООО «Ставпромкомплект» заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка № 8965 от 11.04.2011 года. Договор аренды зарегистрирован Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 06.06.2011 года.

Между ООО «Ставпромкомплект» и ФИО2 22.09.2011 года достигнуто соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды данного земельного участка № 8965 от 11.04.2011 года, на основании которого ФИО2 принял права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка. Передача прав по соглашению зарегистрирована Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 31.10.2011 года. Срок договора аренды истек 21.02.2014 года.

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ, пункта 6.3 договора аренды при истечении срока аренды Договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления Арендатора. Арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора на новый срок, если его исключительное право не предусмотрено законом. Согласно п. 6.4 при прекращении и расторжении Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии. По мнению истца, правоотношения между администрацией города Ставрополя и ФИО2, возникшие относительно аренды земельного участка, прекращены 21.02.2014 года.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и на основании предоставленных документов комитетом градостроительства администрации города Ставрополя ФИО2 выдано разрешение на строительство торгово-офисного здания RU 26309000 - «0530-С» (количество этажей - 5 ед.) от 19.06.2013 года. В ходе осмотра земельного участка было установлено, что на вышеуказанном земельном участке расположен 7-этажный (6 надземных и 1 подвальный) незавершенный строительством объект капитального строительства.

Таким образом, ответчик в нарушение разрешительной документации не вправе осуществлять строительство на данном земельном участке. До настоящего времени выявленные нарушения законодательства не устранены.

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением, впоследствии уточненным, к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, Администрации г. Ставрополя, КУМИ г. Ставрополя о признании незаконным решения от 04.04.2014 года № 0530-с/о об отмене разрешения на строительство от 09.06.2013 года, уведомления об отказе в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка от 16.04.2014 года № 06/1-03-1704, о возложении обязанности принять решение о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, о возложении обязанности подготовить и направить проект договора аренды на земельный участок, о признании незаконным решения от 20.06.2014 года № 0353-с/о об отмене разрешения на строительство от 29.05.2014 года.

В обоснование встречных исковых требований указано, что 29.05.2014 г. ФИО2 было выдано разрешение на строительство № RU 26309000 - «0353-С» торгово- офисного здания с количеством этажей - 8 единиц, в том числе: надземных - 7 ед., подземных - 1 ед., взамен разрешения от 19.06.2013 г. № RU 263090000 - «0530-С» (с количеством этажей - 5 единиц) для продолжения строительства. Выдача разрешения на строительство прямо предполагает возможность ведения строительных работ. Согласно свидетельству о государственной регистрации права 26-АИ 454940 от 10.12.2013 г. ФИО2 обладал зарегистрированным правом собственности на незавершенный строительством объект недвижимости до истечения срока договора аренды. ФИО2 обратился в уполномоченный орган с заявлением для заключения нового договора аренды, подтвердив свое намерение использовать земельный участок. 16.04.2014 г. Уведомлением об отказе в предоставлении муниципальной услуги № 06/1-03- 1704 Комитетом градостроительства ФИО2 было отказано в оформлении документов о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.

Доводом отказа в заключении договора аренды на преимущественном праве послужило утверждение о том, что спорный объект недвижимости по «…», возводится в нарушение параметров разрешения на строительство № RU 263090000 - «0530-С» от 19.06.2013 г. (в настоящее время отмененного), а сам объект незавершенного строительства является самовольным.

В силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 г. № 8985/08). Уполномоченный орган с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов был обязан своевременно подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - ответчику.

Комитет градостроительства ссылается на отсутствие заключенного договора аренды на земельный участок, что, по его мнению, является основанием для сноса объекта, в то же время, отказывается заключать новый договор аренды, ссылаясь на самовольность возведения объекта. Подобное влечет неопределенность в реализации прав ФИО2 В то же время, своевременное заключение договора аренды на новый срок устраняет одно из оснований первоначального иска.

ФИО2 обратился в Комитет градостроительства администрации города Ставрополя за выдачей разрешения на строительство 02.11.2013 г. При вынесении решения Октябрьского районного суда города Ставрополя от 20.12.2013 г. по заявлению ФИО2 судом были установлены обстоятельства, свидетельствующие о нарушении его прав и интересов действиями Комитета градостроительства по отказу в выдаче разрешения на строительство 8-этажного торгово-офисного здания по «…». Незаконность отказа установлена судом на момент совершения действий по его вынесению - на 15.11.2013 г.

Незаконность действий органа местного самоуправления при одновременном нарушении прав и законных интересов заявителя не влечет правовых последствий и не порождает прав и обязанностей, за исключением тех, которые связаны с применением последствий незаконности действий - восстановления прав заявителя.

Факт истечения 21.02.2014 года срока действия договора аренды земельного участка № 8965 от 11.04.2011 года, по которому ФИО2 выступает арендатором, не мог быть положен в виде довода отказа в заключении договора аренды на новый срок. В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ ФИО2 по истечении срока договора не лишен возможности обратиться за заключением договора аренды на новый срок на преимущественном праве перед другими лицами (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 гоДа № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»).

Кроме того, 04.04.2014 г. Комитетом градостроительства было вынесено решение № 0530-с/о об отмене разрешения на строительство (реконструкцию) от 09.06.2013 г. № RU 26309000 - «0530-С» объектов капитального строительства в связи с превышением предельно допустимых параметров разрешенного строительства (превышение этажности). По мнению ФИО2, решение № 0530-с/о не соответствует закону, поскольку оно вынесено 04.04.2014 г. без учета решения Октябрьского районного суда города Ставрополя от 20.12.2013 г., которым признаны незаконными действия Комитета градостроительства по отказу в выдаче разрешения на строительство 8-этажного торгово- офисного здания. Комитет градостроительства был не вправе 04.04.2014 г. отменять разрешение на строительство от 09.06.2013 г. № RU 26309000 - «0530-С» по мотиву превышения этажности здания при условии, что еще на 15.11.2013 г. действия Комитета градостроительства по отказу в выдаче разрешения на строительства торгово-офисного здания (количество этажей - 8 единиц) по «…», не соответствовали закону.

Решение от 04.04.2014 г. Комитета градостроительства № 0530-с/о об отмене разрешения на строительство (реконструкцию) от 09.06.2013 г. № RU 26309000 - «0530-С» и уведомление от 16.04.2014 г. об отказе в предоставлении муниципальной услуги № 06/1- 03-1704 по заключению договора аренды на новый срок были положены в основание первоначального иска о сносе. Таким образом, устранение указанных оснований заявлением встречных требований предполагает наличие спора о праве, подлежащего рассмотрению в порядке искового производства.

20.06.2014 г. (менее чем через месяц) комитет градостроительства вынес решение об отмене разрешения на строительство объекта капитального строительства № 0353-с/о от 29.05.2014 г. В качестве оснований отмены указано: 1) Окончание срока действия договора аренды земельного участка; 2) наличие судебного спора о праве на данный объект, однако такие обстоятельства не могут служить основаниями для отмены ранее выданного разрешения на строительство. Уже на момент выдачи разрешения на строительство от 29.05.2014 г. срок действия договора аренды на земельный участок истек - 21.02.2014 г.

Разрешение на строительство № RU 26309000 - «0353-С» торгово-офисного здания с количеством этажей - 8 единиц, выдано ФИО2 не в общем порядке, а в связи с исполнением решения суда. В определении Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 22.05.2014 г. о разъяснении решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 20.12.2013 г. указано: «.. . данное решение суда является основанием для выдачи ФИО2 разрешения на строительство торгово-офисного здания (количество этажей - 8 единиц) по «…» не позднее десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу, то есть не позднее

года без необходимости рассмотрения повторного заявления ФИО2 о выдаче разрешения на строительство».

Считает, что Комитет градостроительства вышел за пределы предоставленных ему полномочий, так как не имел права отменять по собственной инициативе разрешение на строительство, выданное на основании вступившего в законную силу решения суда без его отмены.

В соответствии с п. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований прекращения разрешения на строительство. Однако ФИО2 не отказывался от прав на земельный участок, с ним не расторгался договор аренды в судебном порядке, у него не изымали земельный участок с имеющимся объектом незавершенного строительства. ФИО2 воли, направленной на прекращение арендных отношений, не изъявлял, наоборот, обратился в уполномоченный орган с заявлением от 25.02.2014 г. для заключения нового договора аренды.

Истечение срока действия договора аренды на земельный участок под имеющимся объектом недвижимости не влечет за собой прекращение прав на земельный участок.

Кроме того, 19.06.2014 г. определением судьи Ставропольского краевого суда Шаталовой Е.В. было отказано в передаче кассационной жалобы Комитета градостроительства на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя по гражданскому делу от 20.12.2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 22.04.2014 г. по делу № 2- 3461/13 для рассмотрении в судебном заседании Суда кассационной инстанции.

Таким образом, имеется вступивший в законную силу судебный акт, которым на истца/ответчика возложена обязанность выдать разрешение на строительство ответчику, в связи с чем решение об отмене разрешения на строительство от 20.06.2014 г. не соответствует закону.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 21 мая 2014 года в удовлетворении исковых требований Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя к ФИО2 о признании постройки самовольной и ее сносе – отказано.

Встречные исковые требования ФИО2 к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, Администрации г. Ставрополя, КУМИ г.Ставрополя – удовлетворены частично.

Суд признал незаконным решение Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, выраженное в уведомлении об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства» от 16.04.2014 г. № 06/1-03-1704, обязал Комитет градостроительства администрации города Ставрополя, администрацию города Ставрополя принять решение о предоставлении ФИО2 земельного участка, расположенного по адресу: «…», площадью 1462 кв.м., с кадастровым номером «…» для продолжения строительства торгово-офисного здания.

Суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подготовить и направить в адрес ФИО2 подписанный проект договора аренды на земельный участок по адресу: «…», площадью 1462 кв.м., с кадастровым номером «…», в течении 10 дней с момента вступления в силу решения суда.

Признано незаконным решение Комитета градостроительства администрации города Ставрополя № 0353-с/о от 20.06.2014 г. об отмене разрешения на строительство № RU 26309000 - «0353-С» от 29.05.2014 г., выданного ФИО2 для продолжения строительства торгово-офисного здания с количеством этажей - 8 единиц, в том числе: надземных - 7 ед., подземных - 1 ед., как не влекущее правовых последствий по отмене разрешения на строительство с момента его принятия (вынесения) - 20.06.2014 года.

В удовлетворении встречного искового требования о признании незаконным решения Комитета градостроительства администрации города Ставрополя от 04.04.2014 г. № 0530-с/о об отмене разрешения на строительство (реконструкцию) от 09.06.2013 г. № RU 26309000 - «0530-С» объектов капитального строительства в связи с превышением предельно допустимых параметров разрешенного строительства (превышение этажности) на объект капитального строительства - торгово-офисное здание по адресу: «…», - отказано.

В апелляционной жалобе представитель Комитета градостроительства администрации города Ставрополя по доверенности ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение, которым исковые требования Комитета градостроительства удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать. В жалобе указано, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. Считает, что правоотношения между администрацией г. Ставрополя и ФИО2 возникшие относительно аренды земельного участка прекращены 21.02.2014 г. Разрешение ФИО2 было выдано 19.06.2013 г. на строительство торгово-офисного здания количество 5 этажей. В ходе произведенного осмотра земельного участка 04.03.2014 г. установлено, что на земельном участке расположен 7 этажный объект капитального строительства. Ответчик в нарушение разрешительной документации не вправе осуществлять строительство, строение является самовольным и подлежит сносу. Считает, что встречные исковые требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку к полномочиям комитета градостроительства относиться лишь подготовка проектов правовых актов администрации г. Ставрополя о предоставлении земельных участков в аренду. Принятие решения о предоставлении земельного участка согласно ст. 48 Устава города Ставрополя относиться к полномочиям главы администрации г. Ставрополя.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО2 по доверенности ФИО3 просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, указав, что судом правильно определены все обстоятельства по делу, приняты во внимание представленные доказательства, правильно применен закон.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, выслушав представителей комитета градостроительства г. Ставрополя администрации г. Ставрополя по доверенности ФИО4 и ФИО5, представителя администрации г. Ставрополя по доверенности ФИО6, поддержавших доводы апелляционной жалобы и просивших об отмене решения, представителя ФИО2 по доверенности ФИО3, просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебного решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и установленными судом обстоятельствами.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу ст. 222 ГК РФ в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке для строительства; соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной пристройки; установление факта нарушения прав и интересов истца, а для признания постройки самовольной достаточно наличие одного из трех обстоятельств: земельный участок, на котором создана постройка, не был отведен для этих целей в установленном порядке; объект создан без получения необходимых разрешений; имеются существенные нарушения градостроительных норм и правил.

Сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица осуществившего ее, нарушений, указанных в статье 222 ГК РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 39-В11- 8).

При рассмотрении возникшего спора судом первой инстанции не установлено правовых оснований для удовлетворения исковых требований Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя о признании проиводимого ФИО2 строительства торгово-офисного здания по ул. «…», самовольным и обязании ответчика за свой счет привести объект в соответствие с разрешением на строительство от 19.06.2013 года, а именно: торгово-офисное здание общей площадью - 1426 кв. м, количеством этажей - 5 единиц, строительный объем - 8869,3 куб.м.

Отказав в удовлетворении исковых требований Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя и удовлетворив встречные исковые требования ФИО2 суд первой инстанции указал, что Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя в соответствии с требованиями статьи 56 ГПК РФ не представлено доказательств вины ФИО2 в действиях по возведению объекта недвижимости по улице «…». Не приведено доказательств в пользу довода о наличии нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта, как и существенности, неустранимости таких нарушений. На обстоятельства нарушения прав и законных интересов иных лиц возводимым строением истец/ответчик не ссылался в исковом заявлении, доказательств таких нарушений также не представил суду.

Кроме того, возведение дополнительного этажа строения без разрешительных документов само по себе не является основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 22.02.2011 года Постановлением главы администрации города Ставрополя № 504 ООО «Производственно-коммерческое предприятие «Ставпромкомплект» предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером «…» по адресу: «…», площадью 1462 кв.м. (с особым режимом использования) для строительства торгово-офисного здания, категория земель - земли населенных пунктов.

11.04.2011 года между КУМИ города Ставрополя (арендодателем) и ООО «ПКП «Ставпромкомплект» (арендатором) был заключен договор аренды указанного земельного участка № 8965 сроком действия с 22.02.2011 года по 21.02.2014 года. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Ставропольскому краю от 06.06.2011 г., запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26-26- 01/080/2011-032.

22.09.2011 года между ООО «ПКП «Ставпромкомплект» и ФИО2 было заключено соглашение № 8965 от 11.04.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя, в результате чего ФИО2 стал арендатором земельного участка. Данное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по СК от 31.10.2011 г., запись в ЕГРП 26-26-01/105/2011-646.

01.11.2012 г. Автономным учреждением Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» утверждено положительное заключение негосударственной экспертизы № 2-1-1-0048-12. В заключении указывается на полное соответствие проектной документации техническим регламентам, результатам инженерных изысканий, градостроительному плану земельного участка, стандартам, заданию на проектирование, заданию на проведение инженерных изысканий по объекту.

Письмом исх. № 934/01-11 от 30.05.2013 года и письмом № 1005/01-11 от 10.06.2013 г. начальник автономного учреждения Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» ФИО7 сообщил, что проектной документацией «Торгово- офисное здание в <...>» предусматривалось строительство семиэтажного торгово-офисного здания (7 этажей наземных и 1 этаж - подвал). В проектную документацию были внесены изменения, касающиеся только уменьшения этажности здания до пяти этажей, без изменения конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта капитального строительства.

19.06.2013 года Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя ФИО2 выдано разрешение на строительство № RU 26309000 - «0530-С» по объекту капитального строительства - торгово-офисного здания (общая площадь - 1462 кв.м., площадь земельного участка -1462 кв.м., количество этажей - 5 ед., строительный объем - 8869,3 кв.м.). Срок действия разрешения - до 30.12.2014 г.

По состоянию на 19.11.2013 года ГУП Ставропольского края «Крайтехинвентаризация» изготовлен технический паспорт объекта капитального строительства - торгово-офисное здание (литер А), назначение - нежилое, 36% готовности, на земельном участке по улице Доваторцев, 35 а.

26.11.2013 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю изготовлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства по адресу: «…», согласно которому возведенный ответчиком объект недвижимости имеет 36% готовности, кадастровый номер «…».

10.12.2013 года Управлением Росреестра по Ставропольскому краю за ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - торгово-офисное здание (литер А), назначение - нежилое, степенью готовности 36 %, общей площадью 1 426 кв.м., расположенный по адресу: «…», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26- АИ 454940, запись регистрации № 26-26-01/088/2013-946.

Решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 20.12.2013 года по гражданскому делу № 2-3461/13 признан незаконным отказ Комитета градостроительства об отказе в выдаче ФИО2 разрешения на строительство торгово-офисного здания (количество этажей - 8 единиц) от 15.11.2013 года № 09/2-07/1-5180; на Комитет градостроительства возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов ответчика путем выдачи разрешения на строительство торгово-офисного здания (количество этажей - 8 единиц). Решение оставлено в силе апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 22.04.2014 года.

Вступившим в законную силу определением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 22.05.2014 г. по заявлению истца/ответчика указанное решение от 20.12.2013 года было разъяснено: « при вынесении решения Октябрьского районного суда города Ставрополя от 20.12.2013 г. по заявлению ФИО2 судом были установлены обстоятельства, свидетельствующие о нарушении прав и интересов заявителя действиями комитета градостроительства администрации города Ставрополя по отказу в выдаче разрешения на строительство торгово-офисного здания; незаконность отказа установлена судом на момент совершения действий по его вынесению - на 15.11.2013 г. Незаконность действий органа местного самоуправления при одновременном нарушении прав и законных интересов заявителя не может влечь за собой правовых последствий и не порождает прав и обязанностей, за исключением тех, которые связаны с применением последствий незаконности действий - восстановления прав заявителя.

...Данное решение суда является основанием для выдачи ФИО2 разрешения на строительство торгово-офисного здания (количество этажей - 8 единиц) по «…» не позднее 05.05.2014 года без необходимости рассмотрения повторного заявления ФИО2 о выдаче разрешения на строительство».

25.02.2014 года ФИО2 обратился в уполномоченный орган с заявлением для заключения договора аренды земельного участка по «…» на новый срок.

04.03.2014 года специалистами отдела капитального строительства Комитета градостроительства администрации города Ставрополя составлен акт № 04/03-2014 об осмотре объекта капитального строительства, в котором зафиксировано, что на земельном участке по «…» расположен 7-этажный (6 надземных и 1 подвальный) незавершенный строительством объект капитального строительства.

04.04.2014 года Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя вынесено решение № 0530-с/о об отмене разрешения на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства № RU 26309000 - «0530-С» от 09.06.2013 года в связи с превышением предельно допустимых параметров разрешенного строительства (превышение этажности). 07.04.2014 года в адрес ФИО2 было направлено уведомление № 06/1-01-1523 с указанием на отмену разрешения на строительство.

16.04.2014 года Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя вынесено уведомление № 06/1-03-1704 об отказе в предоставлении муниципальной услуги - оформлении документов о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок по причине возведения объекта недвижимости по ул. Доваторцев, 35 а, в нарушение параметров разрешения на строительство № RU 263090000 - «0530-С» от 19.06.2013 г. и самовольности объекта незавершенного строительства.

22.05.2014 года определением Октябрьского районного суда города Ставрополя о разъяснении решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 20.12.2013 года по гражданскому делу № 2-3461/13 указано, что решение суда является основанием для выдачи ФИО2 разрешения на строительство торгово-офисного здания (количество этажей - 8 единиц) по ул. Доваторцев, 35а в квартале 522 города Ставрополя не позднее десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу, то есть не позднее 05.05.2014 года, без необходимости рассмотрения повторного заявления ФИО2 о выдаче разрешения на строительство. Определение суда вступило в законную силу 09.06.2014 г.

29.05.2014 года Комитет градостроительства администрации города Ставрополя выдал ФИО2 разрешение на строительство № RU 26309000 - «0353-С» для продолжения строительства торгово-офисного здания с количеством этажей - 8 единиц, в том числе: надземных - 7 ед., подземных - 1 ед., взамен разрешения на строительство № RU 263090000 - «0530-С» от 19.06.2013 года.

20.06.2014 года решением комитета градостроительства администрации города Ставрополя № 0353-с/о отменено разрешение на строительство объекта капитального строительства № RU 26309000 - «0353-С» от 29.05.2014 года.

Суд первой инстанции при рассмотрении спора, обоснованно признал несостоятельными доводы исковых требований Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя о том, что арендные правоотношения с ФИО2 прекращены и строительство ведется с превышением этажности, указанной в разрешении на строительство № RU 26309000 - «0530-С» от 19.06.2013 года (5 этажей).

Из материалов дела следует, что 22.09.2011 года между ООО «ПКП «Ставпромкомплект» и ФИО2 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя № 8965 от 11.04.2011 г., в результате чего ФИО2 стал арендатором земельного участка. Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по СК от 31.10.2011 г.

Действительно, срок действия договора аренды истек с 21.02.2014.

Однако, еще в период действия договора аренды № 8965 ФИО2 на земельном участке был возведен объект недвижимости, не завершенный строительством. 26.11.2013 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК изготовлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, согласно которому возведенный ответчиком объект недвижимости имеет 36% готовности, кадастровый номер «…».

10.12.2013 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности Управлением Росреестра по СК на объект незавершенного строительства -торгово-офисное здание (литер А), назначение - нежилое, степенью готовности 36 %, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АИ 454940.

Таким образом, до истечения срока действия договора аренды ответчик не только возвел на земельном участке объект недвижимости, но и зарегистрировал за собой право собственности на этот объект.

Истечение срока договора аренды № 8965 от 11.04.2011 г. не свидетельствует о самовольности строения.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Зарегистрированное право может быть оспорено исключительно в судебном порядке.

Право собственности ФИО2 на возводимый объект недвижимости не оспорено.

Более того, возведенный ответчиком объект недвижимости подтверждает факт обладания земельным участком и продолжение его использования по назначению, определенному договором аренды, и намерение использовать его в будущем.

Положениями подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право, в числе прочего, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Земельный участок по ул. «…» необходим для возведения и дальнейшего использования объекта недвижимости - торгово-офисного здания; он является единым и неделимым объектом права и не предполагает возможности раздела с предоставлением части участка не собственнику возведенного на нем объекта недвижимости.

Кроме того, как указано выше, в определении Октябрьского районного суда города Ставрополя от 22.05.2014 г. о разъяснении решения от 20.12.2013 указано: «... факт истечения 21.02.2014 года срока действия договора аренды земельного участка № 8965 от 11.04.2011, по которому ФИО2 выступает арендатором, не имеет правового значения для целей рассматриваемого заявления о разъяснении решения суда... Согласно свидетельству о государственной регистрации серии 26-АИ № 454940 от 10.12.2013 года Управлением Росреестра по Ставропольскому краю за ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение - нежилое, общая площадь застройки 1426 кв.м., степень готовности — 36%, расположенный на земельном участке по адресу: «…». Зарегистрированное право собственности на объект недвижимости не оспорено, что подтвердил в судебном заседании представитель комитета градостроительства администрации города Ставрополя.

При таких условиях в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ ФИО2 по истечении срока договора аренды не лишен возможности обратиться за заключением договора аренды на новый срок на преимущественном праве перед другими лицами (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»)...».

Согласно ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Наличие объекта недвижимости на земельном участке, право на который зарегистрировано за ответчиком, указывает на продолжение использования земельного участка ФИО2

Наличие в договоре аренды условия, предусматривающего, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору, не исключает возможность возобновления договора на неопределенный срок при вышеуказанных условиях.

Как правильно указано судом, при истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на его возобновление, КУМИ г. Ставрополя своего несогласия на возобновление арендных отношений не заявлял.

Земельный участок по улице «…» предоставлялся ФИО2 для строительства объекта недвижимости; возводимый объект строительством не окончен, в эксплуатацию не введен.

Согласно пункту 1.1 договора аренды № 8965 от 11.04.2011 земельный участок предоставлялся с целевым назначением - «для строительства торгово-офисного здания», то есть сама цель договора предполагала длительный характер использования земельного участка, обусловленный процессом строительства и последующей эксплуатации объекта недвижимости. Однако эта цель еще не была достигнута ответчиком, поскольку строительство не было завершено.

Право собственности на незавершенный строительством объект за ФИО2 зарегистрировано, сведений о задолженности по аренде не имеется, использование ответчиком земельного участка в соответствии с договором аренды подтверждается.

В суде апелляционной инстанции представители Комитета градостроительства г. Ставрополя, администрации г. Ставрополя подтвердили, что ФИО2 до настоящего времени вносит платежи по аренде земельного участка, что также подтверждается письменными доказательствами.

До введения в эксплуатацию объекта у ФИО2 еще не возникло исключительное право на заключение договора аренды в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ.

В этой связи суд правильно признал ничтожным условие пункта 6.3 договора аренды земельного участка № 8965 от 11.04.2011, так как оно препятствует реализации преимущественного права арендатора на заключение договора.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 32 Постановления Пленума ВС РФ № 6, постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»).

Это позволяет суду оценить ничтожную сделку на предмет ее законности независимо от того, заявлено ли самостоятельное требование о признании сделки недействительной.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, не имеется оснований полагать, что истечение срока действия договора аренды № 8965 от 11.04.2011 при наличии зарегистрированного права ответчика на объект строительства способно привести к признанию его самовольной постройкой по смыслу ст. 222 ГК РФ.

Установленные судом обстоятельства исключает самовольный характер возводимого объекта.

Судом было установлено, что истечение срока действия договора аренды № 8965 от 11.04.2011 года не влияет на возможность ведения строительства при соблюдении требований законодательства.

Разрешение на строительство № RU 26309000 - «0353-С» торгово-офисного здания с количеством этажей - 8 единиц, в том числе: надземных - 7 ед., подземных - 1 ед. было выдано ФИО2 на основании вступившего в силу решения Октябрьского районного суда города Ставрополя от 20.12.2013 года.

В определении Октябрьского районного суда города Ставрополя от 22.05.2014 года о разъяснении решения суда было указано на то, что данное решение устраняет нарушения прав и законных интересов ФИО2 в результате незаконных действий Комитета градостроительства, допущенных еще по состоянию на 2013 год.

Как правильно указано судом, факт истечения 21.02.2014 года срока действия договора аренды земельного участка № 8965 от 11.04.2011 года не имеет правового значения, поскольку при своевременно и законном исполнении своих обязанностей Комитетом градостроительства ФИО2 своевременно получил бы разрешение на строительство до истечения срока действия договора аренды. При этом срок действия договора аренды на земельный участок уже истек (21.02.2014 года) на момент выдачи разрешения на строительство от 29.05.2014 года, однако разрешение на строительство было выдано.

Истечение срока действия договора аренды на земельный участок под имеющимся объектом недвижимости не влечет за собой прекращение самого права на земельный участок.

Суд пришел к правильному выводу о том, что Комитет градостроительства не имел права отменять по собственной инициативе разрешение на строительство, выданное на основании вступившего в законную силу решения суда, без отмены такого судебного акта.

В соответствии нормами статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство может быть прекращено лишь в установленных законом случаях. Градостроительным кодексом РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований прекращения разрешения на строительство.

В рассматриваемом споре ФИО2 не отказывался от прав на земельный участок, договор аренды с ним не расторгался; земельный участок с имеющимся объектом незавершенного строительства не изымался.

Судебная коллегия также находит необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что судом допущены нарушения норм процессуального права.

Встречные исковые требования ФИО2 приняты судом в соответствии с правилами ст. ст. 31, 137, 138 ГПК РФ. Требования заявлены к надлежащим ответчикам.

ФИО2 заявил требования к Комитету градостроительства, КУМИ города Ставрополя и администрации города Ставрополя, его требования основаны на незаконности одного и того же отказа № 06/1-03-1704 от 16.04.2014 в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства».

КУМИ города Ставрополя, администрация города Ставрополя не возражали против их привлечения в качестве ответчиков в данном процессе, о выделении требований в отдельное производство не заявляли.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности судебного решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 327 -329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 28 июля 2014 года оставить без изменения. Апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи