Гражданский кодекс часть 1

на решение Калтанского районного суда Кемеровской области от 08 мая 2014 года по иску ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО10, к ООО «<данные изъяты>» (далее ООО «<данные изъяты>») о защите прав потребителей, третье лицо: отдел органа опеки и попечительства МКУ Управления образования администрации Калтанского городского округа,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО10, обратились в суд с иском к ООО «<данные изъяты>», и с учетом уточнения исковых требований, просили: признать п. 2.3 договора <данные изъяты> участия долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ними, недействительным, взыскать с ответчика в их пользу убытки в размере <данные изъяты> рублей, неустойку в размере <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере 50 процентов от взысканной в их пользу суммы, судебные расходы согласно представленным квитанциям.

Свои уточненные исковые требования мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве. По данному договору (п. 1.1, п. 1.4) ответчик обязан построить и передать им объект долевого строительства - трехкомнатную <адрес>, расположенную в подъезде № 1 на 4 этаже, общей площадью квартиры по проекту 70,4 кв.м. Они в свою очередь (п. 1.5 договора) были обязаны оплатить указанную квартиру по цене <данные изъяты> руб. за один квадратный метр Объекта долевой собственности, т.е. <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> * 70,4).

Как следует из технического паспорта БТИ <адрес> общая площадь <адрес> составляет 68,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ они предъявили претензию ответчику с требованием об уменьшении цены квартиры исходя из разницы общей площади квартиры. Ответчик дал ответ на претензию, в котором отказал им в удовлетворении требований. Кроме того, согласно п. 2.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком установлено, что сумма настоящего договора не уточняется после получения технического паспорта БТИ. В случае расхождения указанной в п. 1.4. договора общей площади жилого помещения (согласно проекту), с данными указанными в БТИ, стороны не предъявляют друг к другу никаких претензий и требований, в том числе не предъявляют требований об изменении суммы настоящего договора, считают, что указанный пункт договора нарушает их права.

В связи с этим они понесли убытки в виде излишне оплаченной суммы ответчику в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> * 1,8), в связи с не предоставлением ответчиком им полной и достоверной информация об общей площади квартиры до заключения договора.

В связи с нарушением ответчиком сроков удовлетворения их требования о соразмерном уменьшении цены с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере <данные изъяты> руб., которая рассчитывается следующим образом 43 дня * 1 % в день * <данные изъяты> рублей, где 43 дней количество дней просрочки выполнения работы, 1 % в день - размер неустойки, установленный Законом «О защите прав потребителей», <данные изъяты> руб. цена уменьшения стоимости товара.

Неисполнением должным образом своей обязанности по добровольному досудебному выполнению требований потребителя им был причинен моральный вред, который подлежит взысканию с ответчика в соответствии со ст. 15 Закона «О Защите прав потребителей», и который они оценивают в размере <данные изъяты> руб.

В соответствии с ч.б ст. 13 Закона «О Защите прав потребителей» и в связи с отказом в добровольном порядке выполнить свои обязанности, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в их пользу.

Решением Калтанского районного суда Кемеровской области от 08 мая 2014 года постановлено:

Уточненные исковые требования ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО10, к ООО «<данные изъяты>» о защите прав потребителей, удовлетворить частично.

Признать п. 2.3 договора № участия долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, и ФИО10, недействительным.

Взыскать с ООО «<данные изъяты>» в пользу ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО10:

неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> рублей: в пользу ФИО2 <данные изъяты>, в пользу ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, и ФИО10, <данные изъяты> копеек;

компенсацию морального вреда в пользу ФИО2 <данные изъяты> рублей, в пользу ФИО3 <данные изъяты> рублей;

штраф в пользу ФИО2 <данные изъяты>, в пользу ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, и ФИО10, <данные изъяты>.

- судебные расходы в пользу ФИО3 за составление искового заявления в размере <данные изъяты> рублей, за участие представителя в суде в размере 8000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «<данные изъяты>» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

В апелляционной жалобе директор ООО «<данные изъяты>» ФИО1 просит решение отменить, принять решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Полагает, что все условия договора сторонами согласованы, полно и корректно определены существенные условия, стороны договора, понимали и осознавали суть заключаемого договора и содержание его условий. Ни одно из условий договора разногласий сторон не вызвало, договор прошел правовую экспертизу и государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Считает вывод суда об отсутствии информации о включении площади балкона в стоимость жилого помещения, не соответствующим обстоятельствам и материалам дела.

Также считает неправомерной позицию суда, самостоятельно определяющего предмет договора, заключенного сторонами.

Полагает, что к сложившимся между истцом и ответчиком отношениям нормы жилищного законодательства РФ не могут быть применены. Таким образом, понятие общей площади жилого помещения (ст. 15 ЖК РФ) к строительным правоотношениям (ст. 702 ГК РФ, ст. 4 Градостроительного кодекса РФ) не может быть применено.

Поскольку в законах и иных нормативных правовых актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ, а также возможности (либо невозможности) изменения цены и порядка такого изменения. Кроме того, статья 5 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливает положение, согласно которого, цена договора может быть изменена по соглашению сторон, в случае, если договором предусмотрены возможности ее изменения. Таким образом, в силу вышеизложенного, оспариваемый истцами п.2.3. договора не может быть признан ущемляющим права истцов как потребителей.

Кроме того, считает, что не имеется оснований считать требование о признании пункта договора недействительным, связанным с требованием о взыскании неосновательного обогащения, поскольку расхождение в площадях возникло лишь вследствие разного порядка определения площадей сторонами при заключении договора и органами техинвентаризации (хотя фактически истцам передана именно та площадь которая определена договором участия в долевом строительстве), а не вследствие включения в договор тех или иных условий. Указание в техническом паспорте квартиры общей площади без учета площади балконов не может считаться уменьшением общей площади объекта, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве, и не может свидетельствовать о нарушении застройщиком своих обязательств.

Относительно доводов апелляционной жалобы ФИО3 поданы возражения.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части в соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО2 и ФИО3 состоят в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ года, имеют несовершеннолетних детей ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что подтверждается копиями паспортов (л.д. 35-40), свидетельством о заключении брака (л.д. 32), свидетельствами о рождении (л.д. 33-34).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого (п. 1.4) объектом долевого строительства является трехкомнатная <адрес>, расположенная в подъезде № 1, на 4 этаже, общей площадью по проекту 70,4 кв.м, жилой площадью по проекту 46,2 кв.м. Характеристики объекта долевого строительства на момент передачи участнику долевого строительства согласно: Описания объекта строительства (Приложение № к настоящему договору), паспорта объекта долевого строительства (Приложение № к настоящему договору), а также паспорта отделки объекта долевого строительства (Приложение № к настоящему договору).

Как видно из Приложения № к настоящему договору планировка спорной квартиры включает два балкона, в Приложении № указана общая площадь квартир данного многоквартирного <адрес>,1 кв.м с учетом балконов – коэф. 0,3, жилая площадь квартир - 1397,1 кв.м, содержатся сведения о количестве и составе квартир в строящемся многоквартирном жилом доме, в частности, 3-х комнатная: 1 квартира общей площадью 68,2 кв.м, 6 квартир каждая из которых общей площадью 69,9 кв.м, 8 квартир, каждая из которых общей площадью 70,4 кв.м. При этом общая площадь <адрес> указана 70,4 кв.м, в том числе, жилая площадь – 46,2 кв.м.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что сумма настоящего договора не уточняется после получения технического паспорта Бюро технической инвентаризации. В случае расхождения в п. 1.4. договора общей площади жилого помещения (согласно проекту), с данными указанными в БТИ, стороны не предъявляют друг к другу никаких претензий и требований, в том числе не предъявляют требований об изменении суммы настоящего договора.

Истцы выполнили свои обязательства по договору по оплате стоимости объекта долевого строительства, путем внесения денежных средств на депозит застройщика ООО «<данные изъяты>» в размере <данные изъяты> рублей как предусмотрено договором.

Суд установил также, что ООО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ сдал в эксплуатацию и передал семье ФИО7 объект долевого строительства, расположенный в жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>), трехкомнатную квартиру по проекту общей площадью 70,4 кв.м, в том числе жилой площадью 46,2 кв.м, по данным ГП КО «ЦТИ КО» филиала № БТИ Калтана – трехкомнатная <адрес>, расположенная в подъезде № на 4 этаже общей площадью 68,6 кв.м, в том числе жилой площадью 46,7 кв.м. Именно на данный объект недвижимости установлено право собственности истцов (по ? доли за каждым).

Истцы обращались в ООО «<данные изъяты>» с претензией о возвращении уплаченной разницы по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года, на которую был получен отказ (л.д. 25, л.д. 7).

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что пункт 2.3. Договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года, нарушает права и законные интересы истцов - участников долевого строительства как потребителя, и удовлетворил исковые требования, снизив размер компенсации морального вреда.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, в связи с чем решение суда подлежит отмене в той части, в какой уточненные исковые требования были удовлетворены и в этой части судебная коллегия принимает новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В действующем законодательстве каких-либо обязательных требований о порядке определения сторонами цены договора участия в долевом строительстве не содержится.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, из буквального толкования условий договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, судебной коллегией установлено, что общая проектная площадь квартиры истцов составляет 70,4 кв. м (пункт 1.4 договора), включая площадь двух балконов с учетом коэф. 0,3 (приложения №№ и 2 указанного договора).

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 передана квартира общей площадью 68,6 кв. м, жилой – 46,7 кв.м. При этом общая площадь квартиры, согласно данным технического паспорта, указана без учета площади двух балконов, которая согласна техпаспорту составляет 7,8 кв.м без поправочного коэффициента 0,3.

Из материалов дела усматривается и не оспорено сторонами, что ответчиком выстроена и передана истцу квартира с двумя балконами, общая площадь которых составляет 7,8 кв.м, а с поправочным коэффициентом - 2,34 кв. м, то есть, квартира передана большей площадью (68,6 кв.м.+2,34 кв.м=70,94 кв.м), чем предусмотрено пунктом 1.4 договора – 70,4 кв.м.

Принимая решение и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что до истцов не была доведена должным образом информация о том, что в проектную площадь квартиры включается площадь балконов, в договоре такая оговорка отсутствует, а в проектной декларации указана лишь общая площадь квартир всего многоквартирного дома с учетом балконов с понижающим коэффициентом 0,3, в связи с чем суд первой инстанции исходил из определения общей площади квартиры, закрепленного в ч.5 ст. 15 ЖК РФ, то есть, без учета площади балконов. Полагая исковые требования в указанной части обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд первой инстанции руководствовался нормами жилищного законодательства.

Судебная коллегия не соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют установленным обстоятельствам дела и действующим нормам закона.

Существующие между сторонами спора правоотношения нормами жилищного законодательства не урегулированы. В объем взятых на себя обязательств участником долевого строительства входит оплата цены договора, указанной в п. 1.5 договора - <данные изъяты> рублей из расчета <данные изъяты> рублей за один квадратный метр Объекта долевой собственности.

Ссылки суда первой инстанции о том, что в паспорте объекта долевого строительства (Приложение № к договору – л.д.13) не указана площадь балконов и указан план квартиры площадью 70,4 кв.м, не имеют правового значения при разрешении спора. Площадь каждой квартиры, в том числе, подлежащей передаче по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве истцам, предусмотрена проектной документацией (Приложение № к договору – л.д. 14-15), поэтому при заключении указанного договора идет ссылка на проектную площадь квартиры, исходя из которой определена и цена договора.

Как следует из содержания исковых требований, сторона истца требования основывает на том, что поскольку в договоре конкретно нет указания, что в общую площадь квартиры включены балконы, то не подлежит включению в общую площадь квартиры площадь балконов, соответственно эта площадь и не подлежит оплате. Считает, что необоснованно произвела оплату площади балконов, ссылается при этом на подобный договор с Титовыми. Суд апелляционной инстанции считает доводы истцов в указанной части необоснованными.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Суд первой инстанции не учел, что отношения между участниками долевого строительства и застройщиком регулируются ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

К тому же следует принять во внимание, что Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

Договор о долевом участии в строительстве, которым урегулированы права и обязанности сторон спора в данной части, не противоречит действующему законодательству, в том числе ФЗ N 214, акцептован истцами.

Определение общей площади квартиры в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 15 ЖК РФ (без учета балконов, лоджий, веранд и террас) в настоящем случае не может быть признано правильным.

В данном случае суду первой инстанции следовало руководствоваться иными специальными нормативными актами, в частности, Инструкцией "О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" утвержденной Приказом N 37 от 04.08.1998 Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, согласно п. 3.37 которой общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0; Письмом от 09 октября 2009 г. N 33350-ИП/08 Министерства регионального развития Российской Федерации, а также Методологическими положениями по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009 N 37, согласно которым общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

С учетом названных специальных нормативных актов общая площадь спорной квартиры, рассчитанная в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве определена и составляет 70,4 кв. м с учетом площади балконов, рассчитанной с понижающим коэффициентом - 0,3, что не противоречит закону. А в соответствии с данными технического паспорта общая площадь квартиры без учета балконов составляет 68,6 кв.м, при этом в техпаспорте квартиры содержатся сведения о площади двух балконов без поправочного коэффициента 0,3 – 7,8 кв.м. Если применить данный понижающий коэффициент, как предусмотрено договором (Приложение № 1), то общая площадь квартиры составит 68,6 кв.м + (7,8 кв.м х 0,3)=70,94 кв.м. При этом по договору истцы уплатили за квартиру из расчета 70,4 кв.м общей площади, а не за 70,94 кв.м, которые фактически получили (что подтверждается данными технического паспорта).

При таких данных доводы истцов об уменьшении площади квартиры являются несостоятельными, поскольку стороны в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома определили общую площадь передаваемого жилого помещения исходя из проектной площади, ответчик передал истцам именно то помещение, которое указано в договоре, то есть, выполнил свои обязательства перед истцами в полном объеме.

Указание в техническом паспорте квартиры общей площади без учета площади балконов не может считаться уменьшением общей площади объекта, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, не является нарушением застройщиком своих обязательств по договору и не влечет в этой связи изменения цены договора.

Имущественное право на квартиру у истцов возникло из договорных обязательств, поэтому положения Жилищного кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений, не могут быть применены к настоящему спору. В связи с этим у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку характеристика квартиры истцов согласно условиям договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, которые должны толковаться в совокупности с неотъемлемыми приложениями к договору, включает площади двух балконов, строительство которых могло быть осуществлено только за счет средств, уплаченных в качестве инвестиционного взноса, а не из каких-либо иных финансовых источников.

Таким образом, оснований для исключения площади балконов из площади квартиры, подлежащей оплате по договору, не имеется.

Требования истцов о признании недействительным пункта п. 2.3 договора № участия долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, и ФИО10., также не подлежат удовлетворению.

В данном случае подобная формулировка конкретного пункта договора (пункт 2.3) сама по себе не свидетельствует о нарушении прав истцов, поскольку не исключает их возможность обратиться в суд, не нарушает права или законные интересы указанных лиц, а также отсутствуют какие-либо неблагоприятные последствия для истцов. В соответствии с изложенным, с учетом положений Главы 9 ГК РФ, отсутствуют законные основания для признания вышеуказанного пункта договора недействительным.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о том, что права истцов как потребителей не были нарушены ответчиком, следовательно, отсутствуют законные основания для компенсации морального вреда, а также штрафа, предусмотренного п.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей».

При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения уточненных исковых требований ФИО7 не может быть признано законным и подлежит отмене.

Отменяя решение суда в данной части, суд апелляционной инстанции находит возможным принять новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований в указанной части.

В силу ст. 98 ГПК РФ, судебные расходы, понесенные истцами, также не подлежат возмещению ответчиком, поскольку право на такое возмещение имеет лишь сторона, в чью пользу состоялось решение суда.

В связи с фактически полным отказом в удовлетворении заявленных исковых требований, не подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета государственная пошлина, в этой части решение суда подлежит отмене.

Решение суда в остальной, необжалованной части, подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Калтанского районного суда Кемеровской области от 08 мая 2014 года отменить в части удовлетворения уточненных исковых требований ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО10, к ООО «<данные изъяты>» о защите прав потребителей, а также в части взыскания с ООО «<данные изъяты>» в доход местного бюджета государственной пошлины в размере <данные изъяты> и принять в указанной части новое решение.

Отказать ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО10, в удовлетворении уточненных исковых требований к ООО «<данные изъяты>» о защите прав потребителей: о признании п. 2.3 договора № участия долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ФИО2., ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4., и ФИО10., недействительным; о взыскании с ООО «<данные изъяты>» в пользу истцов убытков, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: О.А. Овчаренко

Судьи: И.В. Першина

В.В. Казачков