Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ФИО1 - ФИО2, апелляционное представление прокурора Кировского района г. Хабаровска на решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 11 июня 2021 года, принятое по гражданскому делу № 2-78/2021 по иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, по иску ФИО3 к ФИО1 о выселении из занимаемого жилого помещения, по встречному иску ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО4 к ФИО1 о признании недействительной сделки продажи недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Овсянниковой И.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО5 обратился в суд с указанным иском в обоснование которого указал, что 07.09.2020 между ФИО1 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, согласно которому данная квартира приобреталась ответчиком в собственность по кредитному договору за счет целевых кредитных денежных средств от ПАО «Сбербанк России». По условиям данного договора продавец - ФИО5 гарантировал, что квартира является свободной от прав третьих лиц, объект не состоит в судебном споре. Перед продажей квартиры истец заключил с ИП ФИО7 договор возмездного оказания услуг по продаже недвижимости от 21.07.2020, согласно которому исполнитель обязуется сопроводить сделку в МФЦ для сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. Однако риэлтором была допущена халатность, в связи с чем на дату заключения сделки истцу не было известно, что с 07.08.2020 на продаваемую квартиру был наложен запрет на совершение регистрационных действий в связи с задолженностью истца по судебному решению в размере 1 500 000 руб., что приостановило регистрацию и переход права по сделке. До обжалования решения суда, которым был наложен запрет, регистрация сделки не может состояться. Из-за задержки в регистрации истец понес финансовые потери. Уведомление об одностороннем расторжении договора купли-продажи квартиры от 07.09.2020 было направлено ответчику и третьему лицу ПАО «Сбербанк России» почтой на имеющиеся адреса 05.11.2020.

Просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 07.09.2020.

ФИО3 также обратился в суд с иском к ФИО1 о выселении без предоставления другого жилого помещения, ссылаясь на то, что на момент подписания договора купли-продажи фактическая передача объекта и принятие его покупателем произведены не были, стороны пришли к соглашению о том, что передача и прием объекта от продавца к покупателю будут осуществлены с составлением акта приема-передачи не позднее 7 дней со дня получения продавцом окончательного расчета за объект. Ответчик после заключения договора получила от доверенного лица истца ключи от данной квартиры для осмотра объекта. Согласия на то, чтобы ответчик вселялась в данную квартиру, ей дано не было. По акту приема-передачи объекта недвижимости квартира передана не была. Переход права собственности осуществлен не был, ответчик проживает в указанной квартире с сентября 2020 года, действия ответчика по перепланировке квартиры или аварийная ситуация могут привести к неблагоприятным последствиям для истца в виде материального вреда. 17.11.2020 истцом ответчику была направлена претензия с требованием о выселении из спорной квартиры, ответ на которую ответчик дан не был.

Просил выселить ФИО1 из квартиры, расположенной по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

Определением Кировского районного суда г. Хабаровска от 23.12.2020 указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Определением Кировского районного суда г. Хабаровска от 23.12.2020 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Хабаровскому краю и ЕАО и ОСП по Бурейскому району Амурской области.

Ответчиком ФИО1 подано встречное исковое заявление к ФИО5 в котором с учетом уточнения требований представитель ФИО1 – ФИО8 просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 от ФИО3 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 47,8 кв. м, с кадастровым номером №.

Определением Кировского районного суда г. Хабаровска от 01.03.2021 встречное исковое заявление ФИО1 принято к совместного рассмотрению с первоначальным иском ФИО9 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, по иску ФИО9 к ФИО1 о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Определением Кировского районного суда г. Хабаровска от 05.05.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Определением Кировского районного суда г. Хабаровска от 21.05.2021 по данному гражданскому делу ФИО4 признана третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора.

ФИО4 просила признать недействительным договора от 07.09.2020г. купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, в полном объеме поскольку право на данную квартиру ее муж получил по договору уступки прав требования за день до свадьбы, приобретенная квартира, позднее достроенная и зарегистрированная на ее мужа, является общим имуществом их как супругов.

Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 11 июня 2021 года исковые требования ФИО9 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворены, договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный 07.09.2020 года между ФИО6 и ФИО1 расторгнут, с ФИО1 в пользу ФИО3 взыскана государственная пошлина в размере 300 руб. Исковые требования ФИО9 к ФИО1 о выселении из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья удовлетворены, ФИО1 выселена из квартиры <адрес> без предоставления другого жилого помещения, с ФИО1 в пользу ФИО3 взыскана государственная пошлина в размере 300 руб., в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности отказано. В удовлетворении исковых требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО4 к ФИО1 о признании недействительной сделки продажи недвижимого имущества, отказано, с ФИО4 взыскана в доход местного бюджета городского округа город Хабаровск государственная пошлина в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО8 просил отменить решение суда, вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 07.09.2020, выселении, удовлетворить встречный иск о регистрации перехода права собственности на жилое помещение, в части отказа в удовлетворении требований третьего лица просит оставить решение без изменения. Указывает, что вывод суда о существенном нарушении условий договора является необоснованным, поскольку ФИО9, заключая договор, не мог не знать о последствиях неисполнения условий договора о государственной регистрации перехода прав собственности и государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу банка. На данный момент у ответчика не имеется правовых препятствий для государственной регистрации перехода права собственности.

В апелляционном представлении и дополнениях к нему прокурор Кировского района г. Хабаровска просит решение суда отменить в части удовлетворения требований ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли продажи недвижимого имущества и о выселении из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья, а также в части отказа в удовлетворении встречных требований ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 от ФИО3 на спорное жилое помещение, в указанной части вынести новое решение которым иск ФИО3 к ФИО1 оставить без удовлетворения, а встречный иск ФИО1 к ФИО3 удовлетворить, в остальной части решения оставить без изменения. Указывает, что на момент вынесения решения все обстоятельства, препятствующие государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение отпали поскольку в апреле 2021 года постановлением судебного-пристава исполнителя ОСП по Бурейскому району отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении спорного жилого помещения, в связи с чем единственное основание которое по мнению истца препятствовало государственной регистрации спорного договора купли-продажи жилого помещения устранено в полном объеме до вынесения судом решения.

В письменном отзыве на апелляционное представление, представитель ФИО1 - ФИО8 указывает, что доводы апелляционного представления являются необоснованными и противоречат нормам права.

Третьи лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и апелляционного представления надлежащим образом, кроме того, информация о движении дела также размещена на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, учитывая положение ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционного представления и дополнений к нему, выслушав объяснения ФИО1 и ее представителя ФИО8, ФИО3 и его представителя ФИО10, заключение прокурора отдела прокуратуры Хабаровского края Доськовой Т.Ю. полагавшей, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения первоначального иска ФИО3 и отказа в удовлетворении встречного иска ФИО1, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя исковые требования ФИО3 и отказывая в удовлетворении встречных требований ФИО1, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.174.1,302,450,549,551,555,1103 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что договор купли-продажи в части оплаты покупателем имущества исполнен не был, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не была передана. Относимых, допустимых и достоверных доказательств того, что расчет по договору купли-продажи между сторонами произведен в полном объёме, ответчиков в подтверждение своих возражений не представлено, запись № о запрете регистрации в отношении <...> на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Бурейскому району Амурской области от 23.07.2020г. внесена УФРС в ЕГРН 07.08.2020 года, договор купли-продажи между сторонами заключен 07.09.2020 года, то есть через месяц после внесения в ЕГРН записи о запрещении регистрационных действий в отношении спорной квартиры, время, прошедшее с даты наложения ограничений на регистрационные действия в отношении квартиры, до времени заключения между сторонами договора купли-продажи, являлось, достаточным для совершения покупателем действий, при которых она, действуя добросовестно, должна была знать о наложенных на имущество ограничениях. В результате длительного неисполнения ответчиком ФИО1 обязательств по оплате суммы по договору, истец лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условия договора об оплате недвижимого имущества, имеются основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 07.09.2020г. и исходя из того, что возникновение права на недвижимое имущество связано с моментом государственной регистрации такого права, а не с моментом заключения договора купли-продажи, акт передачи имущества между сторонами спора не составлялся, а ФИО1 продолжает пользоваться квартирой, она, подлежит выселению из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. ст. 549 - 550 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, надлежащим способом защиты права собственности покупателя по договору купли-продажи недвижимой вещи является требование о государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю, когда единственным условием является уклонение продавца от совершения соответствующих действий.

Односторонний отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору предусмотрен статьей 450.1 Гражданского кодекса РФ из которой следует, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 4).

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Материалами дела установлено, что 07.09.2020г. между ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность жилое помещение (однокомнатную квартиру), расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 47,8 кв.м., кадастровый № (п.1.1), объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании: договора участия в долевом строительстве МКД № 60/К/15, выданного 13.03.2015г., договора уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве МКД № 60/К/15 от 13.03.2015г., выданного 05.07.2018г.; акта приема-передачи, выданного 03.12.2019г.; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного 29.11.2019г.; дополнительного соглашения № 1 к договору участия в долевом строительстве МКД № 60/К/15 от 13.03.2015г. выданного 24.03.2017г., о чем в ЕГРН 18.03.2020г. сделана запись регистрации № (п.1.2).

Как следует из договора купли-продажи от 07.09.2020г., стоимость объекта составляет 3 600 000 руб., цена является окончательной и изменению не подлежит, Стороны установили следующий порядок расчетов. Часть стоимости объекта в размере 50 000 руб. оплачена покупателем продавцу за счет собственных денежных средств до подписания настоящего договора, часть стоимости объекта в размере 3 550 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставленных покупателю ПАО Сбербанк, по кредитному договору № от 12.08.2020г. на срок 220 мес., на условиях, определяемых кредитным договором (п.2.1, 2.2, 2.2.1, 2.2.2).

Согласно п.2.3 договора купли-продажи, расчет по сделке купли-продажи, отраженные в п.2.2.2 настоящего договора, объекта производятся с использованием номинального счета ООО "Центр недвижимости от Сбербанка" (ООО "ЦНС") перечисление денежных средств в размере 3 550 000 руб. продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО "ЦНС", по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект к заемщику и к иным лицам (при наличии), а также государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка, по следующим реквизитам. Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение 5 рабочих дней с даты получения ООО "ЦНС" информации от ЕГРН, о переходе права собственности на объект, указанный в п.1 договора, к покупателю и ипотеки объекта в силу закона в пользу банка в ЕГРН.

Объект свободен от прав третьих лиц, не передан в аренду, найм, безвозмездное пользование, нет заключенных договоров пользования в любой форме, предварительных договоров по отчуждению объекта с третьими лицами не заключалось, объект не состоит в судебном споре, в том числе никем не оспаривается право собственности продавца, не заключалось сделок, в результате которых могут возникнуть права третьих лиц на объект недвижимости (п.3.8.1 договора).

21.07.2020г. ФИО6 (заказчик) с ИП ФИО7 - официальный представитель компании "Этажи" на территории г.Хабаровска (исполнитель) заключен договор № возмездного оказания услуг по продаже недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.06.2020 № имеется запись о регистрации права собственности № от 18.03.2020 за ФИО6 10.12.1993г.р. на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 23.07.2020 ОСП по Бурейскому району, запрещена регистрация указанного объекта, о чем имеется запись № от 07.08.2020г.

07.09.2020г. между ООО "Центр недвижимости от Сбербанка" (ООО "ЦНС") (исполнитель) и ФИО1 (заказчик) заключен договор оказания услуг "Сервис безопасных расчетов" (СБР) (оферта о заключении договора оказания услуг № 05-1931565 от 07.09.2020г.), по условиям которого исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать следующие услуги: разместить денежные средства на номинальном счете и перечислить денежные средства с номинального счета на Банковский счет продавца, а заказчик обязуется оплатить оказанную услугу. Услуга оказывается в пользу продавца на основании договора купли-продажи (ДКП) от 07.09.2020г. в качестве оплаты цены договора купли-продажи (п.3.1). Заключение ДКП между продавцом и заказчиком с условием о взаиморасчетах с использованием услуги "Сервис безопасных расчетов", оказываемой ООО "ЦНС", является выражением намерения продавца, адресованного ООО "ЦНС", воспользоваться правами, предусмотренными договором, в связи с чем стороны договора не могут расторгать или изменять настоящий договор без согласия продавца, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п.3.2).

Как следует из п.5.3.2 договора оказания услуг "Сервис безопасных расчетов" (СБР) (оферта о заключении договора оказания услуг № 05-1931565 от 07.09.2020г.), исполнитель обязан обеспечить внесение (перечисление) на номинальный счет денежных средств в сумме 6 150 000 руб. в течение 3 рабочих дней с даты заключения ДКП.

07.09.2020г. между ПАО Сбербанк (кредитор) и ФИО1 (заемщик) заключен кредитный договор № (индивидуальные условия кредитования), по условиям которого кредитор обязуется предоставить, а заемщик обязуется возвратить кредит "Приобретение готового жилья" и оплату иных неотделимых улучшений, на сумму 5 655 051,33 руб. на 220 ежемесячных аннуитентных платежей в соответствии с графиком платежей, под 9,489 % годовых.

Согласно чек-ордеру № 5017 от 07.09.2020г. ФИО1 произведена оплата за объект недвижимости по кредитному договору № от 07.09.2020г. в размере 6 150 000 руб., вознаграждение ЦНС за СБР в размере 3 400 руб., всего - 6 153 400 руб.

04.11.2020г. ФИО6 обратился к ФИО1 с уведомлением о расторжении договора в одностороннем порядке, где указал, что при заключении 07.09.2020г. между ФИО1 и им договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> его риэлтором из компании "Этажи" была допущена халатность, т.е. на дату заключения сделки ему не было известно, что с 07.08.2020г. на продаваемую им квартиру был наложен запрет на совершение регистрационных действий. Ему были предъявлены судебные претензии на сумму 1 500 000 руб. о которых ему не было известно. В рамках взыскания с него данных денежных средств и был наложен вышеуказанный запрет. Это приостановило регистрацию и переход права по данной сделке. До того, как он обжалует решение суда, которым был наложен запрет, регистрация не сможет состояться. В связи с чем, ставит в известность, что договор от 07.09.2020г. купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> расторгается им в одностороннем порядке в связи с существенными изменениями обстоятельств заключения сделки.

19.11.2020г. ФИО6 направил в адрес ФИО1 предупреждение о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, где указал, что в срок до 01.12.2020г. она обязана выселиться из жилого помещения по вышеуказанному адресу, вывести все принадлежащие ей вещи и передать ему комплект ключей от входной двери в квартиру.

Согласно свидетельства о перемене имени № от 13.06.2020г. ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения переменил фамилию на ФИО3, о чем составлена запись о перемене имени № от 13.06.2020г.

Согласно определения Арбитражного суда Амурской области от 29.08.2019г. по делу № А04-5553/2018, удовлетворено заявление финансового управляющего ИП ФИО11 - ФИО12 от 25.06.2019 № 25384 о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности. Постановлено: признать недействительной сделкой договора купли-продажи транспортного средства от 05.03.2016г. (автомобиль Infiniti FX45 Premium, 2007 г.в., цвет - черный, модель, № двигателя №, № кузова - №), заключенный между ФИО11 и ФИО6, применить последствия недействительности сделки: взыскать с ФИО6 в конкурсную массу ФИО11 рыночную стоимость автомобиля - Infiniti FX45 Premium, 2007 г.в., цвет - черный, модель, № двигателя №, № кузова - № на дату совершения сделки согласно заключению эксперта в размере 820 000 руб. Взыскать с ФИО6 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской обл. экспертной организации - ООО "Оценка собственности" за проведение судебной экспертизы 10 000 руб. по реквизитам, указанным в счете на оплату № 43 от 21.08.2019г.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 29.08.2019г. по делу № А04-5553/2018, удовлетворено заявление финансового управляющего ИП ФИО11 - ФИО12 от 25.06.2019 № 25387 о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности. Постановлено: признать недействительной сделкой договора купли-продажи транспортного средства от 05.03.2016г. (автомобиль Мazda CX-7, 2007 г.в., цвет - красный, модель, № двигателя №, № кузова - №), заключенный между ФИО11 и ФИО6 Применить последствия недействительности сделки: взыскать с ФИО6 в конкурсную массу ФИО11 рыночную стоимость автомобиля - Мazda CX-7, 2007 г.в., цвет - красный, модель, № двигателя №, № кузова - № на дату совершения сделки согласно заключению эксперта в размере 620 000 руб. Взыскать с ФИО6 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской обл. экспертной организации - ООО "Оценка собственности" за проведение судебной экспертизы 10 000 руб. по реквизитам, указанным в счете на оплату № 44 от 21.08.2019г.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Бурейскому району Амурской области от 11.09.2019г. возбуждено исполнительное производство № 17885/19/28006-ИП в отношении ФИО6 по исполнительному листу ФС № 030984020 от 29.08.2019г. вынесенного Арбитражным судом Амурской области по делу № А04-5553/2018, предмет исполнения: иные взыскания имущественного характера в размере 820 000 руб. в пользу ФИО12

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Бурейскому району Амурской области от 23.07.2020г. наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества: помещение, площадью 47,8 кв.м. расположенное по адресу: <адрес>, на основании сводного исполнительного производства № 17885/19/28006-СД в отношении должника ФИО6 10.12.1993г.р., где остаток основного долга на 23.07.2020г. составляет 768 016,04 руб.

Уведомлением Управления Росреестра по Хабаровскому краю и ЕАО от 25.11.2020г. в адрес ФИО1 сообщено, о приостановлении начиная с 25.11.2020г. осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала №. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до 14.12.2020г.

Уведомлением Управления Росреестра по Хабаровскому краю и ЕАО от 15.12.2020г. №, ФИО1 отказано в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Уведомлением Управления Росреестра по Хабаровскому краю и ЕАО от 15.12.2020г. №, ФИО6 отказано в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Материалами дела установлено, что с момент заключения договора купли-продажи указанного спорного жилого помещения покупателю ФИО1 переданы ключи от квартиры, ФИО1 вселилась в спорное жилое помещение в сентябре 2020 года, оплачивает услуги по квартире.

Материалами дела также установлено, что на момент вынесения судом первой инстанции решения на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Бурейскому району Амурской области от 21.04.2021г. снят арест с жилого помещения, площадью 47,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Истец по первоначальному иску ФИО3 и его представитель в обосновании заявленных требований ссылаются на то, что не получив денежные средства по сделки купли – продажи указанного выше жилого помещения истец лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, о том, что на момент сделки был наложен арест на спорную квартиру не знал.

Указанные доводы, по мнению судебной коллегии, несостоятельны, поскольку при подписании договора купли-продажи спорного жилого помещения от 07.09.2020 стороны согласовали, что стоимость объекта составляет 3 600 000 руб., цена является окончательной и изменению не подлежит, стороны установили следующий порядок расчетов, часть стоимости объекта в размере 50 000 руб. оплачена покупателем продавцу за счет собственных денежных средств до подписания настоящего договора, часть стоимости объекта в размере 3 550 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставленных покупателю ПАО Сбербанк, по кредитному договору № от 12.08.2020г. на срок 220 мес., на условиях, определяемых кредитным договором, расчет по сделке купли-продажи, отраженные в п.2.2.2 договора, объекта производятся с использованием номинального счета ООО "Центр недвижимости от Сбербанка" (ООО "ЦНС") открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва, перечисление денежных средств в размере 3 550 000 руб. продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО "ЦНС", по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект к заемщику и к иным лицам (при наличии), а также государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона в пользу банка, перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение 5 рабочих дней с даты получения ООО "ЦНС" информации от ЕГРН, о переходе права собственности на объект к покупателю и ипотеки объекта в силу закона в пользу банка в ЕГРН (раздел 2 договора).

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Материалами дела установлено, что покупатель спорного жилого помещения ФИО1 в счет исполнения условий договора произвела оплату спорного жилого помещения, денежные средства по договору перечислены на номинальный счет ООО "Центр недвижимости от Сбербанка" (ООО "ЦНС") открытый на имя продавца ФИО6 (ФИО3), указанные денежные средства не перечислены с указанного счета продавцу ФИО3, поскольку переход права собственности на указанное жилое помещение не зарегистрировано по вине самого продавца, регистрации сделки была приостановлена, в последующем документы были возвращены, так как имелось постановление судебного пристава-исполнителя о наложении запрета на совершения регистрационных действий в отношении спорного жилого помещения в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении ФИО6

Материалами дела не подтверждается наличие у ФИО1 умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие цели причинения вреда ФИО6

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец ФИО3 не представил каких-либо достаточных доказательств, причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылка на то обстоятельства, что на вырученные от продажи спорного жилого помещения денежные средства ФИО3 планировал приобрести другое жилое помещение в другом городе, однако так как денежные средства по договору купли - продажи до настоящего времени им не получены, и из-за роста цен на жилье приобрести на эти средства квартиру уже невозможно, несостоятельна, и не является достаточным основанием для расторжения указанного договора купли-продажи.

То обстоятельство, что право собственности в соответствии с условиями договора купли – продажи от 07.09.2020 не зарегистрировано до настоящего времени за покупателем ФИО1 не свидетельствует о том, что покупатель не заинтересован в приобретении данного имущества и действовал при покупке имущества недобросовестно, а обусловлены объективными обстоятельствами, препятствующими в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, в связи с наличием зарегистрированных в ЕГРН ограничений, препятствующих такой регистрации, что подтверждается доказательствами, представленными в материалы дела.

Учитывая изложенное, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры и выселении ФИО1 не имелось.

Доводы стороны истца по первоначальному иску о том, что акт приема - передачи спорной квартиры от продавца к покупателю составлен не был, несостоятельны, поскольку материалами дела установлено, что покупателю ФИО1 были выданы в сентябре 2020г. ключи от спорного жилого помещения, спорное жилое помещение фактически передано ответчику ФИО1 и находится во владении ответчика до настоящего времени, ФИО1 оплачивает услуги по квартире.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции полежит отмене в части удовлетворения исковых требований ФИО9 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о выселении из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, с принятием в данной части нового решения об отказе удовлетворении исковых требований ФИО9 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о выселении из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья, взыскании расходов по уплате государственной пошлины и удовлетворении встречные исковые требования ФИО1 к ФИО3 о регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

В остальной части решение суда не обжаловано, в связи с чем в силу ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 11 июня 2021 года отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО9 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о выселении из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Принять в указанной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО9 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о выселении из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья, взыскании расходов по уплате государственной пошлины отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО3 о регистрации перехода права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 47,8 кв.м. с кадастровым номером № по договору купли - продажи от 07 сентября 2020 года от ФИО3 к ФИО1.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: