Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску (ФИО)1, третье лицо на стороне истца (ФИО)2, к <данные изъяты> о защите прав потребителя,

по апелляционной жалобе представителя ответчика <данные изъяты>(ФИО)6 на решение Пыть-Яхского городского суда ХМАО - Югры от (дата), которым постановлено:

удовлетворить частично исковое заявление (ФИО)1 к <данные изъяты> о защите прав потребителя, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца (ФИО)2;

признать недействительным п. 9.2 предварительного договора купли- продажи квартиры <данные изъяты> от (дата), заключенного между <данные изъяты> и (ФИО)1; признать недействительным п. 7.2 договора купли-продажи векселя № <данные изъяты>-<данные изъяты> от (дата), заключенного между <данные изъяты> и (ФИО)1; признать недействительным п. 16 договора купли-продажи квартиры от (дата), заключенного между <данные изъяты>» и (ФИО)1, (ФИО)2;

взыскать с <данные изъяты> в пользу (ФИО)1 неустойку в размере <данные изъяты> рублей; компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей;

отказать в удовлетворении остальной части искового заявления (ФИО)1 к <данные изъяты> о защите прав потребителя, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца (ФИО)2;

взыскать с <данные изъяты> в доход бюджета (адрес) ХМАО - Югры государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Заслушав доклад судьи (ФИО)10, представителя ответчика (ФИО)7, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился к ответчику с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что (дата) сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в (адрес) стоимостью <данные изъяты> рубля, также договор купли-продажи векселя <данные изъяты> номинальной стоимостью <данные изъяты> рубля, который истец приобрела за <данные изъяты> рублей. (дата) истец перечислила ответчику <данные изъяты> рублей, а (дата) при приёме-передаче векселя ответчик увеличил его стоимость до <данные изъяты> рублей, (дата) истец дополнительно перечислила ответчику <данные изъяты> рублей. (дата) стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры от (дата) о стоимости квартиры в размере <данные изъяты> рублей, одновременно ответчик передал истцу квартиру по адресу: (адрес), 15 мкр., (адрес). (дата) ответчик приобрел у истца вышеуказанный вексель по цене <данные изъяты> рублей и путём зачёта однородных требований по договору купли-продажи квартиры выплатил истцу <данные изъяты> рублей. (дата) стороны заключили договор купли-продажи квартиры, также был составлен акт передачи жилого помещения.

Истец полагает, что вексельная схема продажи квартиры ответчиком подпадает под действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона РФ «О защите прав потребителей», так как АО «ПИК-Кубань» является застройщиком многоквартирного дома, привлекало денежные средства граждан на его постройку, оплата векселя является долевым взносом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры жилой дом построен не был. Учитывая то, что ответчик нарушал условие о сроке заключения договора купли-продажи, просит взыскать неустойку в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, штраф, признать недействительными п. 9.2 предварительного договора купли-продажи квартиры <данные изъяты>(дата), п. 7.2 договора купли-продажи векселя № В-35034 от (дата) и п. 16 договора купли-продажи квартиры от (дата), где указаны условия о территориальной подсудности спора суду (адрес) по месту нахождения ответчика.

Судом принято вышеуказанное решение, которое представитель ответчика АО «ПИК-Кубань» (ФИО)6 просит отменить и принять новое решение об отказе в иске. Судом не учтено, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры, прекращены (дата) на основании п 6 ст 429 ГК РФ. пунктом 1.2. договора определено, что договор купли-продажи (основной) заключается сторонами в срок не позднее сорока пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца (ответчика) на квартиру. Учитывая, что срок заключения договора купли-продажи не был определен сторонами договора применительно к положениям ст.190 ГК РФ, а именно не указана конкретная календарная дата, период времени или такое событие, которое должно наступить неизбежно, а заключение основного договора купли-продажи было поставлено в зависимость от воли сторон, в данном случае применению подлежат положения п.4 ст. 429 ГК РФ. Поскольку договор купли-продажи в течение года с момента заключения предварительного договора заключен не был, ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне с соблюдением требований ст.435 ГК РФ предложение о заключении договора купли-продажи, обязательства сторон, возникшие из договора, прекратились (дата). Правовым последствием нарушения сроков заключения основного договора в силу прямого указания п. 6 ст. 429 ГК РФ является прекращение обязательств по предварительному договору, что влечет возврат полученного по такому договору, но не применение неустойки за нарушение сроков оказания услуг. Судом не учтено, что в пункте 6 договора купли-продажи от (дата) стороны указали, что до заключения данного договора квартира другому лицу не продана, не подарена, не заложена, не передана в аренду, в наем, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, что еще раз доказывает недействительность предварительного договора. Судом незаконно применена неустойка по прекращенному предварительному договору.

Факт приобретения истцом простого векселя с целью оплаты в будущем квартиры не доказан. В соответствии с п.4.1 договора купли-продажи векселя последний предъявляется к погашению векселедателю (ПАО «Группа Компаний ПИК») не ранее срока предъявления, указанного в векселе - не ранее (дата). Цель приобретения простого векселя истцом по данному договору - предъявление векселя к погашению, то есть покупатель приобретает право требовать его погашения. Цель продажи ответчиком векселя - его реализация, а цель векселедателя в соответствии со ст. 815 ГК РФ - получение денежных средств взаймы, то есть данный договор является видом займа, а не привлечением денежных средств для строительства конкретного объекта недвижимости. Права на квартиру у истца возникли на основании договора купли-продажи квартиры от (дата), в связи с чем Закон РФ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от (дата) применению не подлежит. На момент заключения договора купли-продажи с истцом жилой дом был построен, введен в эксплуатацию (дата), денежные средства истца на строительство дома не привлекались, квартира принадлежала ответчику на момент заключения договора купли-продажи на сновании свидетельства о государственной регистрации права, поэтому основанием приобретения квартиры истцом явился договор купли-продажи, а не долевого участия в строительстве. Считает, что срок подачи искового заявления о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры истек в соответствии с ч 5 ст 429 ГК РФ (дата). Истец с таким иском не обращалась.

В возражениях на апелляционную жалобу истец (ФИО)1 просит решение суда оставить без изменения, поскольку доводы жалобы необоснованны.

Представитель ответчика (ФИО)7 в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о слушании дела были извещены.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает, что решение суда отмене не подлежит.

Судом первой инстанции установлено, что (дата) сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № <данные изъяты> о заключении в будущем договора купли-продажи трёхкомнатной квартиры общей площадью 84,21 кв.м. в жилом доме по строительному адресу: (адрес), 15 мкр., (адрес) срок не позднее 45 банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру (пп.1.1, 1.2). Стоимость квартиры - <данные изъяты> рублей.

Пунктом 9.2 договора предусмотрено, что спор подлежит рассмотрению по месту нахождения ЗАО «ПИК-Кубань» в суде (адрес), при этом <данные изъяты> находится и зарегистрировано по адресу: (адрес) (п. 10.1).

Также в этот же день сторонами был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> рублей, который истец приобрела за <данные изъяты><данные изъяты> рублей. Согласно п 7.2 договора спор подлежит рассмотрению по месту нахождения <данные изъяты> в суде (адрес).

(дата) истец перечислила ответчику <данные изъяты> рублей, а (дата) при приёме-передаче векселя ответчик увеличил его стоимость до <данные изъяты> рублей, поэтому (дата) истец дополнительно перечислила ответчику <данные изъяты> рублей.

(дата) стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры от (дата) о стоимости квартиры в размере <данные изъяты>, одновременно ответчик передал истцу квартиру по адресу: (адрес), 15 мкр., (адрес).

Свидетельством о государственной регистрации права от (дата) подтверждается регистрация права собственности <данные изъяты> на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), 15 мкр., (адрес).

(дата) стороны заключили договор купли-продажи квартиры, также был составлен акт передачи жилого помещения. Согласно п 16 договора споры рассматриваются в суде по месту нахождения квартиры.

(дата) ответчик приобрел у истца вышеуказанный вексель по цене <данные изъяты> рублей и путём зачёта однородных требований по договору купли-продажи квартиры выплатил <данные изъяты> рублей.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от (дата)(ФИО)2 и (ФИО)8 зарегистрировали на приобретенную квартиру свое право собственности.

Претензия о выплате неустойки в связи с пропуском срока заключения договора купли-продажи квартиры, направленная (ФИО)1(дата) в адрес <данные изъяты> оставлена без удовлетворения.

В силу части 1 статьи 1 Закон об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с (дата).

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, заключенный сторонами договор, названный сторонами предварительным, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, а также заключение в один и тот же день договора купли-продажи векселя, который устанавливает обязанность приобретателя векселя в течение 10 банковских дней оплатить его цену, суд первой инстанции правомерно квалифицировал как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судом установлено, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом истцом по договору купли-продажи векселя были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры.

Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве, а его заключение состоялось после (дата), суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Закон об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие между истцом и ответчиком.

Согласно п 2 ст 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В связи с изложенным ссылка ответчика в жалобе на ст 429 ГК РФ, которая регулирует правила заключения предварительного договора, необоснованна.

Согласно ст 815 ГК РФВ случаях, когда в соответствии с соглашением сторон заемщиком выдан вексель, удостоверяющий ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы, отношения сторон по векселю регулируются законом о переводном и простом векселе.

Действительно, вексель представляет собой обязательства по договору займа, что не противоречит цели использования этих средств для строительства обьекта недвижимости. Даты заключения договоров купли-продажи векселя между сторонами подтверждают тот факт, что фактически посредством приобретения векселя застройщик получил оплату за передачу истцу в будущем в собственность жилого помещения.

Согласно п. 1 ст. 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства прямо предусмотрена п. 2 ст. 6 Закона. Согласно указанной норме, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Суд правильно установил, что в нарушение установленного договором сторон срока (45 банковских дней с (дата) – с момента получения ответчиком свидетельства о регистрации права собственности на квартиру) ответчик передал истцу в собственность построенное жилое помещение только (дата).

Передачу истцу построенного жилого помещения (дата) нельзя признать исполнением обязанности застройщика, предусмотренной п 1 ст 6 Закона, поскольку в отсутствии зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве, указанный акт не позволял истцу реализовать свое право собственника в полной мере. Кроме того, ответчик зарегистрировал свое право собственности на построенное жилое помещение, поэтому реализация прав истца на получение в собственность построенного жилья была возможна только заключением договора купли-продажи в 2015 году.

При установленных обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры суд обоснованно признал правомерным и взыскал с ответчика неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст ст 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пыть-Яхского городского суда ХМАО - Югры от (дата) оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика без удовлетворения.

Председательствующий (ФИО)11

Судьи коллегии (ФИО)10

(ФИО)9