Гражданский кодекс часть 1

на решение Кировского районного суда Ставропольского края от 27 июля 2015 года по гражданскому делу по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительной сделки договора купли-продажи земельного участка, применении последствия недействительности данной сделки в виде двусторонней реституции и прекращении права собственности на земельный участок,

заслушав доклад судьи ФИО4,

установила:

ИП ФИО3 обратился в суд с иском о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного производства площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, местоположение примерно в 3 км по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка адрес ориентира сельскохозяйственный производственный кооператив «Зольский», <адрес> от 18 декабря 2012 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2 и прекращении за ФИО2 право собственности на указанный земельный участок.

Требования мотивированы тем, что он является является арендатором земельного участка сельскохозяйственного производства площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, местоположение примерно в 3 км по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка адрес ориентира сельскохозяйственный производственный кооператив «Зольский», <адрес> на основании договора аренды от 17 апреля 2004 года, заключенного с ФИО1 сроком на одиннадцать лет. Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе по Ставропольскому краю 15 февраля 2005 года.

При заключении данного договора аренды стороны предусмотрели обязательное для исполнение условие, а именно п.п.3 п.4.1 о том, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Полагает, что в силу договора на собственнике земельного участка лежит обязанность известить в письменной форме арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения, о возможности приобрести его в собственность, и только после получения отказа арендатора от покупки земельного участка на предложенных условиях, собственник вправе продать его третьему лицу.

Считает, что сделка по купле-продаже земельного участка и последующая передача спорного земельного участка ФИО2 заключены с нарушением требований законодательства и является ничтожной, поскольку он как арендатор не реализовал свое преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность.

Решением Кировского районного суда Ставропольского края от 27 июля 2015 года исковые требования ФИО3 удовлетворены.

Судом постановлено : Признать недействительной сделку договор купли-продажи от 18.12.2012 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, земельного участка общей площадью <данные изъяты> га, кадастровый №, расположенного примерно в 3 км по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка адрес ориентира сельскохозяйственный производственный кооператив «Зольский», <адрес> и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Прекратить за ФИО2 право собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> га, кадастровый № расположенный примерно в 3 км по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка адрес ориентира сельскохозяйственный производственный кооператив «Зольский», <адрес>.

Земельный участок общей площадью 4,37 га, кадастровый № расположенный примерно в 3 км по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка адрес ориентира сельскохозяйственный производственный кооператив «Зольский», <адрес> вернуть в собственность ФИО1 взыскав с него в пользу ФИО2<данные изъяты>, уплаченных по сделке.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 - <данные изъяты>, расходов по госпошлине.

Не согласившись с решением суда, ФИО1 и ФИО2 подана апелляционная жалоба, в которой указывают на незаконность и необоснованность решения суда в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права. Считают, что у истца не возникло преимущественного права на выкуп земельного участка ни в силу закона, ни в силу договора. Считают, что истцом пропущен срок исковой давности. Просят решение суда отменить и постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В возражениях на апелляционную жалобу ИП ФИО3 считает решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.

В суд апелляционной инстанции ФИО3, ФИО2, ФИО1, будучи надлежащим образом извещенные о месте и времени апелляционного рассмотрения дела, не явились, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель ФИО2 настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель ФИО3 против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, считая решение суда законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционный жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании протокола № общего собрания СХК (колхоза) <адрес> от 17.05.2001 года, постановления главы администрации <адрес>№ от 16.12.1994 года, свидетельства о праве собственности на землю серия РФ- <данные изъяты> от 30.12.1994 года выданного комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, являлся собственником земельного участка для сельскохозяйственного производства с кадастровым (или условным) номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном примерно в 3 км по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка адрес ориентира сельскохозяйственный производственный кооператив «Зольский», <адрес>, назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, что подтверждается также свидетельством о государственной регистрации его права на участок от 15.02.2005 года <адрес>. Существующие ограничения (обременения) права Аренда.

17.04.2004 года между ФИО1 и предпринимателем ФИО3 был заключен договор аренды данного земельного участка сроком на одиннадцать лет, т.е. с 15.02.2005 года по 15.02.2016 года включительно, который зарегистрирован в установленном законом порядке.

При заключении договора аренды, стороны предусмотрели обязательное для исполнения условие, указанное в п. 4 договора.

В соответствии с п.п.3 п.4.1 указанного договора аренды стороны взяли на себя обязательство о том, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

18.12.2012 года ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования Зольский сельсовет Кировского района с предложением о продаже ему земельного участка площадью <данные изъяты> га с кадастровым №, из земель сельскохозяйственного назначения за <данные изъяты>.

В этот же день администрация МО Зольский сельсовет Кировского района отказалась от приобретения земельного участка сельскохозяйственного производства на предложенных условиях.

18.12.2012 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли - продажи земельного участка для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный примерно в 3 км по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка адрес ориентира сельскохозяйственный производственный кооператив «Зольский», <адрес>, назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения за девяносто тысяч рублей, находящегося в длительной аренде у истца с указанным выше обременением.

19.03.2013 года ФИО2 было выдано свидетельство о праве на земельный участок серии <данные изъяты>, в ЕГРП сделана соответствующая запись о регистрации по продаже объекта недвижимости его собственником.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 27 Земельного кодекса РФ установлено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 6 той же статьи ЗК РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с п.п.3 п.4.1 договора аренды земельного участка от 17.04.2004 стороны взяли на себя обязательство о том, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в связи с отсутствием в законодательстве, регулирующем оборот земель сельскохозяйственного назначения, запрета на преимущественное право покупки арендатором земельного участка, наличие такого условия в договоре аренды, свидетельствует о действии договорной нормы, обязательной для исполнения сторонами по договору, в связи с чем в силу договора, на собственнике земельного участка лежит обязанность во вторую очередь известить в письменной форме арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения, приобрести его в собственность, и только после получения отказа арендатора от покупки земельного участка, собственник вправе продать его третьему лицу на предложенных им условиях.

Судебная коллегия не может согласиться с вышеуказанным выводом суда в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений п. п. 1 - 3 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с п. п. 1 - 2 ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Частью 8 статьи 22 ЗК РФ (на момент заключения договора аренды истца с ФИО1) было предусмотрено, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса (в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ). Указанное положение утратило силу с 1 марта 2015 года (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Другими нормативными актами не предусмотрено право арендатора на преимущественное право покупки арендуемого земельного участка.

Таким образом, условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на предусмотренную статьей 421 ГК РФ свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, и в силу приведенных выше норм не может служить основанием для защиты в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Судебная коллегия полагает, что все юридически значимые обстоятельства по делу установлены, в связи с чем следует постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительной сделки договора купли-продажи земельного участка и применении последствия недействительности данной сделки в виде двусторонней реституции, прекращении права собственности на земельный участок – отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда Ставропольского края от 27 июля 2015 года – отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительной сделки договора купли-продажи земельного участка и применении последствия недействительности данной сделки в виде двусторонней реституции, прекращении права собственности на земельный участок – отказать в полном объеме.

Апелляционную жалобу – удовлетворить.

Председательствующий

Судьи