Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 11 октября 2016 года, которым с ФИО1 в пользу закрытого акционерного общества «Горстройзаказчик» взыскана сумма задолженности за ввод объекта в эксплуатацию в размере 1 627 рублей 20 копеек, денежная сумма за разницу площади квартиры в размере 162 740 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 487 рублей 34 копейки.

В удовлетворении остальной части уменьшенных исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Кяргиевой Н.Н., объяснения ФИО1, представителя закрытого акционерного общества «Горстройзаказчик» ФИО2, судебная коллегия

установила:

закрытое акционерное общество «Горстройзаказчик» (далее – ЗАО «Горстройзаказчик», застройщик) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании доплаты за стоимость объекта долевого строительства и расходов за ввод в эксплуатацию.

В обоснование требований указало, что <ДАТА> между ЗАО «Горстройзаказчик» и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №..., предметом которого является двухкомнатная квартира №..., проектной площадью 62,05 кв.м., расположенная в 7 секции на 5 этаже жилого дома №... по генплану в микрорайоне «Можайский». Цена договора составила 1 962 780 рублей из расчета 31 600 рублей за квадратный метр. Условиями договора предусмотрено, что стоимость услуг застройщика определяется по окончании строительства, и в случае увеличения или уменьшения площади квартиры после обмера стороны производят перерасчет. После окончания строительства по результатам обмеров Государственного предприятия Вологодской области «Вологдатехинвентаризация» (далее – ГП ВО «Вологдатехинвентаризация») фактическая площадь квартиры ответчика составила 67,2 кв.м. Разница в сторону увеличения цены договора в сумме 162 740 рублей ФИО1 не возмещена. Кроме того, договором предоставлено возмещение застройщику стоимости дополнительных затрат на ввод объекта в эксплуатацию в размере 1 % от общей стоимости квартиры, что составляет 21 255 рублей.

Ссылаясь на неисполнение ФИО1 обязательств по договору участия в долевом строительстве, просило с учетом измененных исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, взыскать с ответчика разницу между ценой проектной и фактической площадей объекта долевого строительства в размере 162 740 рублей, расходы на ввод объекта в эксплуатацию в размере 1 987 рублей.

В судебном заседании представитель истца ЗАО «Горстройзаказчик» по доверенности ФИО2 измененные исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО3 с исковыми требованиями не согласились по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление и дополнениях к возражениям, просили в их удовлетворении отказать.

Судом принято приведенное решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ФИО1, ссылаясь на нарушение норм материального права, ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указала, что вывод суда о принятии квартиры не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку она была не согласна с тем, чтобы ей передавали квартиру не соответствующую условиям договора долевого участия в строительстве №... от <ДАТА>. Изменение площади квартиры произошло из-за того, что застройщик самовольно без согласования с ней изменил планировку квартиры, перенеся входную дверь в общий коридор, в результате чего общая площадь ее квартиры увеличилась, а общедомовая собственность уменьшилась. Взысканная денежная сумма является для нее существенной при ежемесячном доходе около 3500 рублей. Полагает, что изменение существенных условий договора в одностороннем порядке противоречит закону и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ЗАО «Горстройзаказчик» ФИО2 просит решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, дополнениях и в возражениях на нее, полагает его принятым в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что фактическая площадь объекта долевого строительства превышает его проектную площадь, а затраты за ввод объекта в эксплуатацию подлежат возмещению участником долевого строительства в процентном соотношении от окончательной стоимости объекта долевого строителя и исходя из буквального толкования условий договора участия в долевом строительстве от <ДАТА>№..., пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ЗАО «Горстройзаказчик».

Судебная коллегия не находит оснований считать выводы суда ошибочными, оценка имеющихся доказательств подробно приведенных в мотивировочной части решения отвечает правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений пункта 3 части 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

По правилам пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Положениями части 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве также предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Нормой пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации презюмируется свобода договора, которая заключается в том, что его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из приведенных норм закона следует, что действующее законодательство допускает внесение в договор участия в долевом строительстве условий об изменении его цены, в том числе в связи с изменением площади объекта долевого строительства относительно проектной площади, а также определения сторонами порядка и условий, при которых перерасчет цены договора возможен.

Как следует из материалов дела, стороны при заключении договора участия в долевом строительстве от <ДАТА>№... пришли к соглашению о том, что цена договора составляет 1 962 780 рублей из расчета 31 600 рублей за квадратный метр и изменению не подлежит, за исключением положений пунктов 2.5, 3.2.6 договора, по условиям которых проектная планировка квартиры является предварительной, уточнение фактической площади квартиры производится после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными ГП ВО «Вологдатехинвентаризация». В случае увеличения или уменьшения площади квартиры стороны производят перерасчет за разницу площади исходя из стоимости одного квадратного метра (пункты 1,4, 2.5, 2.6 договора).

Кроме того, стороны изначально определили, что общая площадь объекта долевого строительства определяется в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, включая площадь неотапливаемых помещений (лоджии).

Общая проектная площадь объекта долевого строительства в соответствии с пунктом 1.2 договора составляет 62,05 кв.м. с учетом лоджии, фактическая площадь переданной ФИО1 квартиры составляет 67,2 кв.м. также с учетом лоджии.

Таким образом, разница в площадях составляет 5,15 кв.м. в сторону увеличения.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости производства ответчиком доплаты за фактическое увеличение площади квартиры на 5,15 кв.м., относительно той площади, которая предварительно была согласована сторонами в договоре и оплачена исходя из условий этого договора, взыскав с ФИО1 денежные средства в размере 162 740 рублей исходя из стоимости одного квадратного метра 31 600 рублей.

Удовлетворяя требования ЗАО «Горстройзаказчика» в части взыскания с ФИО1 расходов за ввод объекта в эксплуатацию в размере 1 627 рублей 20 копеек, суд, установив, что стоимость квартиры по договору участия в долевом строительстве от <ДАТА>№... в размере 1 962 780 рублей не является окончательной, поскольку зависит от увеличения или уменьшения площади квартиры по результатам обмеров БТИ, переданная ФИО1 квартира фактически превышает проектную площадь объекта долевого строительства, полная стоимость квартиры по договору участия в долевом строительстве составила 2 125 520 рублей, а расходы за ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с пунктом 3.2.6 договора подлежат уплате в размере 1% от окончательной стоимости квартиры, пришел к обоснованному выводу, что ответчиком не в полном объеме оплачены дополнительные затраты застройщика при вводе объекта в эксплуатацию (21 255 рублей 20 копеек расходы за ввод объекта в эксплуатацию – 19 628 рублей уплачено участником долевого строительства = 1 627 рублей 20 копеек).

Вопреки доводам апелляционной жалобы оснований полагать, что пункты 2.5, 2.6 заключенного сторонами договора противоречат требованиям действующего законодательства, в том числе нормам Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», судебная коллегия не усматривает.

Не состоятельна ссылка ответчика в жалобе на непринятие объекта долевого строительства в связи с нарушением прав участника долевого строительства в связи с увеличением площади жилого помещения и существенным изменением условий договора, поскольку основана на неправильном толковании норм материального права и условий договора, предусматривающих возможность изменения площади объекта долевого строительства.

Составление одностороннего акта приема-передачи является механизмом защиты прав застройщика при уклонении участника долевого строительства от подписания двустороннего акта приема-передачи, предусмотренным статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве.

Во исполнение пунктов 1.3, 4.4 договора участия в долевом строительстве ЗАО «Горстройзаказчик» уведомил ФИО1 о завершении строительства и введении секции 7 жилого дома №... по генплану по <адрес> в микрорайоне «Можайский» в г. Вологде <ДАТА> и передаче ей квартиры (л.д. 38,39). <ДАТА> ФИО1 повторно была уведомлена о завершении строительства и передаче ей квартиры, но двухсторонний акт приема-передачи так и не подписала, по истечении двух месяцев застройщиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры <адрес> от <ДАТА> и направлен ответчику <ДАТА> (л.д. 35, 37).

Утверждение об изменении проекта жилого дома, в том числе и планировки спорной квартиры, внесенные ответчиком в проектную документацию (увеличение площади коридора в квартире) без согласования участника долевого строительства, не влечет отмену судебного решения, поскольку не препятствует использованию объекта в связи с его назначением и не является недостатком в смысле статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, отсутствие или наличие в квартире особенностей конфигурации, не было оговорено сторонами в договоре участия в долевом строительстве от <ДАТА>№..., изменение площади квартиры предусмотрено условиями договора, а потому не свидетельствует о нарушении его условий.

С учетом этого судебная коллегия считает, что решение суда вынесено законно и обоснованно, нарушений норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемого судебного решения судебной коллегией не установлено, в связи с чем оснований для отмены судебного решения по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 11 октября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: