Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 14 октября 2020 года по делу № 2-1845/2020 по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору, судебных издержек.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Матвеевой Н.Л., выслушав объяснения индивидуального предпринимателя ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, ФИО2, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

истец индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по агентскому договору в размере 400 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 7200 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен агентский договор о бронировании объекта недвижимости. Истец оказал ответчику услуги по подбору жилого помещения для приобретения его в собственность, забронировал объект, согласовал его продажу с собственником, подготовил документы, согласовал услуги по бронированию сейфовой ячейки, участвовал в закладке денег в сейфовое хранилище, в передаче документов на регистрацию перехода права собственности, в передаче квартиры и оформлении акта приема-передачи квартиры. Цена за приобретенную ответчиком квартиру с учетом комиссионного вознаграждения истца составила 2 400 000 рублей, из которых 400 000 рублей являются оплатой его услуг. При этом ответчик, получив в собственность квартиру, не оплатила предоставленные истцом агентские услуги, чем причинила ему имущественный вред, его претензию об оплате услуг проигнорировала. Посчитав свои имущественные права нарушенными, истец обратился в суд с настоящим иском.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечена продавец жилого помещения ФИО4

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить как незаконное и обоснованное, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что выводы суда о том, что между истцом и ответчиком не имелось договорных отношений по оказанию истцом ответчику услуг на возмездной основе, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, противоречат обстоятельствам дела.

Истец указывает, что выполнение им обязательств по договору о бронировании объекта подтверждается представленным в материалы дела Отчетом агента к договору о бронировании объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре (п. 1 ст. 1006 ГК РФ).

Согласно абз. 3 ст. 1006 ГК РФ при отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.

В соответствии со ст. 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 ГК РФ, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

В силу п. 1 ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (исполнитель) и ФИО4 (заказчик) был заключен договор об оказании услуг по продаже объекта недвижимости №, по условиям которого исполнитель по поручению заказчика принял на себя обязательства по подбору потенциальных покупателей жилого помещения – квартиры-студии, находящейся по адресу: <адрес>, а также обязательства по оказанию информационно-консультационных услуг, связанных с заключением договора купли-продажи объекта. Согласно п.2 договора цена объекта, получаемая заказчиком, составляет 2000 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом – ИП ФИО1 (агентство недвижимости «ЭВО») и ФИО2 (клиент) заключен договор о бронировании объекта недвижимости № – квартиры-студии по адресу: <адрес>.

Согласно условиям вышеуказанного договора стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

Клиент (либо указанное им лицо) намерен заключить договор купли-продажи в отношении следующего объекта недвижимости: квартиры-студии, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость объекта, включая комиссию агента, составляет 2400000 рублей. В целях подтверждения намерений приобретения квартиры, клиент ФИО2 вносит агенту ИП ФИО1 обеспечительный платеж в размере 30 000 рублей, который входит в стоимость объекта. Агент осуществляет резервирование Объекта, обязуется не предлагать Объект для просмотра третьим лицам и не заключать аналогичных договоров с третьими лицами. Пунктом 7 договора предусмотрен следующий порядок расчетов: сделка будет производиться в ПАО «Сбербанк России» через сейфовую ячейку. Обеспечительный платеж в размере 70 000 рублей будет внесен от покупателя агенту под сохранную расписку после подписания договора купли-продажи продавцом и покупателем (л.д.5-6).

Согласно Отчета агента о бронировании объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного только истцом, ИП ФИО1 в рамках агентского договора, заключенного с ФИО2, совершил по поручению последней следующие действия: бронирование объекта и согласование продажи с собственником объекта, подготовка документов по объекту для сделки, согласование условий услуг сейфинга, участие с закладке денежных средств в сейфовое хранилище, участие в подаче документов на регистрацию перехода права собственности по объекту в МФЦ, участие в подписании акта приема-передачи объекта. Стоимость услуг по договору составила 400 000 рублей (л.д.7).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры-студии по адресу: <адрес>. Согласно п. 3 договора купли-продажи стоимость квартиры определена в размере 2 000 000 рублей (л.д.9-11).

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности ответчика на квартиру.

Разрешая спор, суд исходил из того, что между ФИО2 и ФИО1 не имелось правоотношений связанных с оказанием истцом ответчику на возмездной основе услуг по приобретению жилого помещения.

Анализируя представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что при заключения договора бронирования объекта недвижимого имущества ФИО1 действовал в качестве агента ФИО4 на основании заключенного между ФИО4 и ФИО1 договора оказания услуг. Какие-либо услуги в рамках заключенного агентского договора ФИО1 ФИО2 не оказывал, предметом настоящего договора бронирования являлось предоставление заказчику за плату преимущественного права на приобретение квартиры, внесения ответчиком денежных средств, обеспечивающих соглашение между сторонами о том, что в период оформления сделки собственник объекта недвижимого имущества не будет предлагать указанную квартиру другим покупателям. Из материалов дела видно, что фактически ответчиком продавцу уплачена стоимость квартиры в размере 2 330 000 рублей, из которых 330 000 рублей передано ответчиком продавцу по расписке в качестве оплаты неотделимых улучшений, производимых в квартире. Таким образом, стоимость квартиры, установленной в Договоре бронирования, складывалась из 2 000 000 рублей, предусмотренных Договором купли-продажи, 330 000 рублей - стоимости неотделимых улучшений, 30 000 рублей и 70 000 рублей, обеспечительных платежей, которые в силу ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации засчитываются в сумму основного обязательства и вознаграждением агента выступать не могут.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которой следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422), и ст. 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Следует отметить, что разновидность гражданско-правового договора, как договор бронирования, законодательством прямо не предусмотрена. Но данная форма договора допустима в силу принципа свободы договора, предусмотренного ст. 421 ГК РФ.

По своей правовой природе договор бронирования может быть договором опциона, к которому применяются положения ст. 429.3 ГК РФ.

Опционный договор - договор, по которому покупатель опциона (потенциальный покупатель или потенциальный продавец базового актива - товара, ценной бумаги) получает право, но не обязательство совершить покупку или продажу.

Согласно п. 1 ст. 429.3 ГК РФ по опционному договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается. Опционным договором может быть предусмотрено, что требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств.

За право заявить требование по опционному договору сторона уплачивает предусмотренную таким договором денежную сумму (ч. 2 ст. 429.3 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что ИП ФИО1 выполнен комплекс действий, направленный на продажу квартиры ФИО4 в рамках заключенного с ней договора об оказании услуг по продаже объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в частности проведена рекламная кампания, осуществлен поиск покупателя, проведены консультации и переговоры, в результате чего был заключен договор купли-продажи с ответчиком ФИО2, о чем истцом в одностороннем порядке составлен Отчет агента, предоставленный в материалы гражданского дела (л.д.7). При этом доказательств согласования ФИО1 и ФИО2 условий договора возмездного оказания ответчику истцом услуг, указанных в составленном истцом в одностороннем порядке Отчете агента, связанных с подготовкой документов по объекту сделки, услугам сейфинга, участия в подаче документов на регистрацию и т.д. материалы дела не содержат.

Обязанности ответчика оплачивать услуги истца условиями заключенного между истцом и ответчиком договора бронирования не предусмотрено, сам перечень услуг договором не определен, факт возмездного оказания истцом ответчику услуг по подбору объекта недвижимого имущества, консультированию материалами дела не доказан.

Таким образом, суд, принял во внимание все условия договора, а также установленные им права и обязанности сторон, и принимая во внимание, что положениями договора о бронировании объекта недвижимости, заключенного между истцом и ответчиком, не предусмотрено возложение на ответчика обязанности по оплате услуг истца, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований к ответчику о взыскании денежных средств по агентскому договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор бронирования объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ включает в себя комиссию агента, не могут повлечь отмену судебного решения, поскольку стороны в своем договоре предусмотрели стоимость объекта, включая комиссию агента в 2 400000 рублей, стоимость услуг бронирования указанным договором не определена, как и не определена стоимость объекта бронирования.

Вопреки доводам апелляционной жалобы между ФИО1 и ФИО2 не имелось имущественных правоотношений, поскольку истец стороной в рамках заключенного договора бронирования выступает в качестве поверенного ФИО4 Вознаграждение за бронирование жилого помещения определено в договоре как плата за услугу по его резервированию на определенный срок. Внесенную плату за бронирование можно квалифицировать как предварительную оплату (аванс) жилого помещения, которая должна засчитываться в счет ее покупной стоимости. Если по условиям договора бронирования оплата происходит по факту оказания услуги, то при отказе заказчика от ее внесения исполнитель вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с него задолженности (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования и правовой оценки суда первой инстанции, основаны на неправильном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, направлены на переоценку выводов суда, поэтому не могут являться основанием для отмены решения суда. На основании изложенного обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены верно, материальный закон применен правильно, не допущено нарушений процессуального законодательства, проверены все доводы сторон, им дана надлежащая оценка, поэтому судебная коллегия оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы не находит.

руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: Курбатова Э.В.