Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 18 июля 2019г. дело по апелляционной жалобе Кузьминой Марины Александровны на решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 15 апреля 2019г., которым постановлено:

«Исковые требования ЖСК «Дом на Сибирской-35» удовлетворить частично. Взыскать с Кузьминой Марины Александровны в пользу ЖСК «Дом на Сибирской-35» денежные средства в размере 389 015 руб. 84 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 090 руб. 16 коп. В остальной части в иске отказать».

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Хабаровой Т.А., объяснения представителей истца, ответчика, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А :

ЖСК «Дом на Сибирской-35» обратилось в суд с иском к Кузьминой М.А., в котором с учетом уточнений просило взыскать с Кузьминой М.А. денежные средства в размере 427 053,16 руб., из которых: 207 400 руб. - сумма доплаты на достройку многоквартирного дома, 39 442,40 руб. - расходы на содержание общего имущества дома, 8 534,26 руб. - расходы на оплату тепловой энергии, 88 044,48 руб. - сумма доплаты на выполнение обязательных работ, 83 632,02 руб. - сумма неустойки; расходы по оплате госпошлины в размере 9 041,10 руб. В обоснование иска, указав, что ответчик является правообладателем доли в незавершенном строительством объекте, доля зарегистрирована в реестре под № от ДД.ММ.ГГГГ.

Строительство указанного объекта было начато в 1995 году в соответствии с разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ застройщик ТОО «ПСО-1» был признан банкротом и строительство жилого дома было прекращено. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № между мэрией города Новосибирска и ФИО, ФИОДД.ММ.ГГГГ заключен договор субаренды между ФИО, ФИО и ЗАО «СибФинИнвест-Консалтинг» (новый застройщик). ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектурно-строительной инспекции ЗАО «СибФинИнвест-Консалтинг» выдано разрешение № на строительство 3-х секционного жилого дома с помещениями общественного назначения. ДД.ММ.ГГГГ решением Центрального районного суда г. Новосибирска по делу № расторгнут договор субаренды между ФИО, ФИО и ЗАО «СибФинИнвест-Консалтинг» в связи с неоплатой арендной платы. ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение между собственниками объекта незавершенного строительства и ЖСК «Дом на Сибирской-35» о поручении ЖСК завершения строительства многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор субаренды между ФИО, ФИО и ЖСК «Дом на Сибирской-35». ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников долей принято решение об утверждении соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о достройке многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектурно- строительной инспекции ЖСК выдано разрешение на строительство № на завершение строительства жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой. ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

Ответчик является собственником доли в объекте незавершенного строительства. Оплата средств на строительство объекта ответчиком не произведена. После того, как строительство объекта было прекращено в связи с банкротством застройщика, за всеми дольщиками было признано право собственности на долю на незавершенный строительством объект - жилой дом. Право ответчика на долю признано судом и зарегистрировано в порядке действующего законодательства. Доля ответчика в праве на незавершенный строительством объект может быть выделена в натуре и соответствует трехкомнатной квартире № на втором этаже многоквартирного дома, общей площадью 86,7 кв.м.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ собственниками долей в объекте незавершенного строительства было принято решение о достройке многоквартирного дома собственными средствами. Функции застройщика были возложены на ЖСК. Принятое соглашение утверждено протоколом № общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ (решение по вопросу №). Указанным соглашением установлен источник финансирования - дополнительные взносы собственников долей. Общим собранием собственников долей принято решение о дополнительном финансировании строительства в размере 7000 руб. за кв.м или 471,75 руб. за единицу доли в общей долевой собственности. Срок внесения сумм – ДД.ММ.ГГГГ (решение по вопросу № протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ). На сегодняшний день строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, тем не менее, сумма, необходимая на достройку дома ответчиком в полном объеме не внесена. На дату подачи искового заявления сумма задолженности Кузьминой М.А. на достройку составляет 356 900 руб.

Для достройки многоквартирного дома собственниками долей было принято решение на привлечение субсидий от мэрии города Новосибирска на осуществление работ по благоустройству придомовой территории, установке лифтового оборудования и подключению (технологическому присоединению) к сетям энергоснабжения и теплоснабжения. Согласно Постановлению мэрии города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ№ субсидии предоставляются только в случае дополнительного финансирования строительства собственниками долей. Письмом мэрии от ДД.ММ.ГГГГ№ указана минимальная сумма сбора дополнительных средств в размере 7000 руб. с квадратного метра. Размер дополнительно вносимых средств варьируется в зависимости от сметной стоимости завершения строительства объекта. Протоколом общего собрания собственников долей от ДД.ММ.ГГГГ утверждена минимальная сумма финансирования дольщиками достройки в размере 7 000 руб. на 1 кв.м., площади. Отсутствие дополнительного финансирования являлось бы основанием для отказа в предоставлении субсидий.

Для осуществления работ по строительству многоквартирного дома протоколом общего собрания утверждены все сметы на выполняемые работы. В целях достройки дома были заключены договоры с подрядчиками на сумму 53 730 639,54 руб. Работы по достройке дома выполнены, дом введен в эксплуатацию. В связи с недостатком финансирования работы оплачены только на сумму 39 760 511,01 руб. Факт оплаты подтверждается выпиской с банковского счета истца за соответствующий период.

В связи с наличием задолженности по оплате сумм на достройку дома, истец не может произвести окончательные расчеты с подрядчиками. Собственниками долей было принято решение о текущем содержании объекта и утверждении взноса за содержание 1,5 руб. * 1 ед. доли в месяц. Расходы на содержание дома ответчик также не компенсировала.

Собственниками долей было принято решение об оплате теплоснабжения здания в. размере 600 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу № принято решение о дополнительном финансировании ряда обязательных работ: завершение монтажа системы отопления 4-х этажей (19,02 руб. на единицу доли); устройство ограждения на кровле дома (5,26 руб. за единицу доли); устройство стяжки (40,08 руб. на единицу доли). За принятие данного решения проголосовало большинство собственников. За неисполнение обязанностей по внесению денежных средств ответчику начислены штраф и неустойка. Протоколом общего собрания собственников долей от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о начислении неустойки за несвоевременное внесение утвержденных общим собранием собственников долей сумм на достройку объекта (вопрос №). За установление неустойки в размере двукратной ключевой ставки за несвоевременное внесение суммы на достройку проголосовало 44 собственника, что составляет 74,03 % от общего числа долей. Указанный протокол распространяет свое действие на всех собственников долей в многоквартирном доме, в том числе и на ответчика в силу положений главы 9.1 ГК РФ.

С ответчика взыскивается сумма в разы меньше рыночной стоимости объекта. На момент проведения оценки объекта в 2015 году стоимость 1 кв.м. незавершенного строительством здания составляла 19 962 руб. На сегодняшний день, рыночная стоимость 1 кв.м. составляет более 60 000 руб. На ответчика возложена обязанность по оплате суммы на достройку дома в размере 7000 руб. за 1 кв.м., что в 8,5 раз меньше, чем рыночная стоимость за кв.м.

Общее собрание собственников долей правомочно принимать решения о внесении денежных средств, необходимых на достройку объекта. Протоколы общего собрания распространяют свое действие на всех без исключения собственников долей в незавершенном строительством объекте в порядке действия гл. 9.1. ГК РФ. Иное привело бы к неосновательному обогащению лиц, не финансировавших достройку, но получивших квартиру в готовом объекте строительства. В соответствии со ст. 181.1 ГК РФ, решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества). Решения собрания являются безусловным основанием для взыскания денежных средств.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласна Кузьмина М.А. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что судом не учтены перечисленные ответчиком денежные суммы в размере 54 500 рублей. В связи с не учтенными денежными взносами на достройку расчет неустойки является не верным.

Также считает, что судом произведен арифметически не правильный расчет за тепловую энергию.

По мнению апеллянта, не подлежит удовлетворению заявленное истцом требование о взыскании задолженности по оплате взноса на выполнение обязательных работ принятых общим собранием собственников, поскольку в материалах дела ответчиком представлены доказательства, что собственниками принято решение о сдаче жилого дома под самоотделку.

Полагает, что судом формально исследованы доказательства обоснованности сбора денежных средств по 7000 рублей с кв. метра жилого помещения от собственников.

По мнению апеллянта, начисление процентов за несвоевременную оплату на достройку с собственников следует начислять момента ввода объекта в эксплуатацию 30.12.2017г. С этой даты возник новый объект у собственников в виде квартиры. Истец начал выдавать акты приема-передачи квартир с ноября 2018г. Почти год истец удерживал объект, не передавая квартиры собственникам, все это время достраивал и решал вопросы строительства коммерческой пристройки для своих нужд. Лишив собственников мобильно решить вопросы с существующей задолженностью перед ним.

Апеллянт указывает, что с ее стороны уклонения от оплаты взноса на достройку не происходило.

Весь период строительства она уведомляла собственников на общих собраниях и истца о тяжелом финансовом положении. Истец весь период строительства уклонялся от заключения договора.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции, при разрешении спора, верно установлены все юридически значимые обстоятельства по делу, при применении норм права, подлежащих применению.

Судом установлено, что Кузьмина М.А является собственником 1060/100000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект по адресу: <адрес>. (т. 1 л.д. 4 об). Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> с 1995 г. являлось ТОО «ПСО-1», которое решением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ признан банкротом.

ЖСК «Дом на Сибирской-35» создан ДД.ММ.ГГГГ, целью создания кооператива является удовлетворение потребностей граждан в достройке незавершенного строительством объекта капитального строительства по адресу: <адрес> в жилье, управлении эксплуатацией многоквартирного дома, его коммуникациями и инфраструктурой по указанному адресу.

С ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Дом на Сибирской - 35» является застройщиком многоквартирного жилого дома.

Частично строительство объекта осуществлялось за счет средств субсидии, предоставленной мэрий г. Новосибирска.

Остальная часть затрат на достройку объекта осуществлялась за счет средств собственников.

Ответчиком данные обстоятельства не оспорены.

Общим собранием собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от ДД.ММ.ГГГГ (вопрос 5) принято решение об утверждении договоров, смет, спецификаций и произведенных платежей, по которым выполняются работы по достройке дома.Общим собранием собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от ДД.ММ.ГГГГ (вопрос 5) принято решение об утверждении суммы на достройку объекта - незавершенного строительством 4-х подъездного 9-ти этажного жилого дома по <адрес> в размере 471, 75 руб. на 1 единицу доли в общей долевой собственности или 7 000руб. на 1 кв.м площади. Установлен срок внесения собственниками долей суммы на достройку объекта - до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 181-192).

Протоколом заседания расширенного правления ЖСК «Дом на Сибирской-35» от ДД.ММ.ГГГГ утверждено решение (вопрос №) об отнесении суммы предоплаты за поставляемую АО «Сибэко» тепловую энергию в размере 600 000 руб. на расходы по содержанию общедомового имущества за декабрь 2017 года (т. 1, л.д. 209-232).

Решением общего собрания собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от ДД.ММ.ГГГГ утверждена дополнительная сумма достройки на выполнение обязательных работ: завершение монтажа системы отопления 4-х этажей (19,02 рублей на единицу доли); устройство ограждения на кровле дома (5,26 рублей за единицу доли); устройство стяжки (40,08 рублей на единицу доли). Оплату необходимо произвести до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 233-234).

Указанные выше решения собраний собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект в установленном законом порядке недействительными не признаны.

Материалами дела подтверждено, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Дом на Сибирской-35» заключены договоры с подрядчиками на сумму 51 091 906,71 рублей (что составляет по 7 913,93 руб. на 1 кв.м.), оформлено актов КС-2 на сумму 43 080 373,51 рублей, произведена оплата на сумму 39 760 511,01 рублей, которые были собраны дольщиками во исполнение решения общего собрания дольщиков от ДД.ММ.ГГГГ.

Являясь собственником доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, ФИО1 обязана нести расходы, понесенные на строительство многоквартирного жилого дома и расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома.

На основании ч.3 ст.110 Жилищного кодекса РФ, члены жилищностроительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Право собственности у ответчика на законченный строительством объект в виде квартир не может возникнуть без ввода жилого дома в эксплуатацию, что невозможно без завершения всего комплекса строительно-монтажных работ, определенных проектом.

При таких обстоятельствах, частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что ЖСК действовал в рамках п. 1 ст. 980 ГК РФ и его действия по завершению строительства жилого дома были направлены на обеспечение правомерного интереса участников долевого строительства в завершении строительства и приобретении прав на квартиры, и совершены исходя из очевидной пользы для будущих собственников квартир в жилом доме; к числу таких лиц относится ответчик.

Ответчик, приобретая в порядке ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности на имущество, создаваемое на счет личных средств собственников жилых помещений, уклонился от несения расходов на создание данного имущества пропорционально принадлежащей ему доле, соответственно, денежные средства, затраченные истцом на строительство дома, являются сбереженными для ответчика за счет иных участников строительства, передавших паевые взносы в ЖСК, то есть имеет место неосновательное обогащение.

Определяя размер взносов ответчика на достройку объекта, суд руководствовался утвержденным решением общего собрания собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от ДД.ММ.ГГГГ, и определил его с учетом частичной оплаты на достройку многоквартирного дома в размере 399 500 руб., составляет 207 400 руб. (7000 * 86,7-399 500).

С указанными выводами суда судебная коллегия соглашается, отклоняя довод апелляционной жалобы о не учтенных, но оплаченных истицей 54500 руб. на достройку дома. Эти затраты учтены истцом, однако назначение платежа в документах представленных истицей, не соответствует ее доводам.

Вопреки доводам жалобы, размер затрат на строительство объекта - незавершенного строительством 4-х подъездного 9-ти этажного жилого дома по <адрес>., подтвержден представленными истцом доказательствами (договорами, платежными документами, актами, выпиской по счету и другими доказательствами). Объем работ, предусмотренных проектом, выполнен, факт оплаты работ ЖСК «Дом на Сибирской-35» подтвержден.

Представленные ответчиком расчеты не являются доказательствами того, что истцом понесены расходы на строительство в меньшем размере.

Доводы ответчика о том, что размер взносов на достройку объекта является завышенным, является несостоятельным, опровергается, в том числе, сообщением мэрии г. Новосибирска ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, исходя из сложившейся практики, участники строительства проблемных объектов (к которым относится и дом на Сибирской, 35 стр.) осуществляют сбор дополнительных денежных средств в размере порядка 7 000 рублей с квадратного метра, а на некоторых объектах 11 000 руб. и более (т. 1, л.д. 236-237). Соответственно, размер задолженности по оплате взноса на достройку дома составляет 207 400 руб. (7000 * 86,7-399 500), и подлежит взысканию в пользу истца. В этой части коллегия доводы апелляционной жалобы отклоняет, как необоснованные, поскольку письмо мэрии от ДД.ММ.ГГГГ№ и принятое в связи с ним решение общего собрания собственников квартир в этой части никем не оспорены, не отменены, и исполняются.

Разрешая требования о взыскании с ответчика расходов на содержание общего имущества за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд определил, что с ответчика подлежат взысканию расходы в размере 39 442,40 руб.

С указанными выводами суда судебная коллегия соглашается, отклоняя доводы жалобы о несогласии с решением суда в указанной части. Исходя из положений ст.ст. 153. 155, 156, 158 ЖК РФ, собственник не освобождается от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома, решения, принятые на общих собраниях в установленном законом порядке, являются обязательными для всех собственников помещений в МКД, соответственно, с ответчика подлежит взысканию задолженность на содержание общего имущества и коммунальные услуги.

В течение всего заявленного периода истец нес расходы по содержанию помещений; содержание объекта незавершенного строительства, а после ввода в эксплуатацию - содержание многоквартирного дома требовало материальных затрат. Решением общего собрания собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от ДД.ММ.ГГГГ (протокол №, вопрос 8) утверждена смета затрат на период с ДД.ММ.ГГГГ по февраль 2015 года, в том числе, содержание объекта на данный период из расчета 1,5 руб. в месяц на единицу доли каждого собственника (т. 1 л.д. 149- 155). В дальнейшем расходы на содержание не изменялись. Указанное решение в установленном законом порядке не оспорено и подлежит исполнению.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать, в частности, в издержках по содержанию и сохранению общего имущества (ст.249 ГК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч.1 ст.158 ЖК РФ).

ФИО1 является собственником 1060/100000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект по адресу: <адрес>. (т. 1 л.д. 4 об).

С учетом указанных обстоятельств, суд пришел к обоснованному выводу, что поскольку ответчик ФИО1 является собственником 1060/100000 доли в праве общей долевой собственности, то на основании ст. 249 ГК РФ должна нести расходы по содержанию общего имущества соразмерно своей доле, в связи с чем, расходы по содержанию общего имущества ответчика ФИО1 составляют 24 258 руб. (0,05 рублей * 968 дней * 1060) - 28 000 руб. Таким образом, с ответчика подлежат взысканию затраты на содержание общего имущества в размере 24 258 руб.

Разрешая требования о взыскании расходов на тепловую энергию в размере 8 534,26 руб., суд исходил из следующего. Заседанием расширенного правления ЖСК и Дом на Сибирскои-35» от ДД.ММ.ГГГГ предоплата АО «СИБЭКО» за поставляемую тепловую энергию в размере 600 000 рублей отнесена на расходы по содержанию общего имущества за декабрь 2017 года (т. 1 л.д. 229-232). Факт оплаты расходов на тепловую энергию истцом подтвержден.

Поскольку ответчик ФИО1 является собственником 1060/100000 доли в праве общей долевой собственности, то на основании ст. 249 ГК РФ должна нести расходы по содержанию общего имущества соразмерно своей доле, в связи с чем, суд пришел к выводу, что расходы на тепловую энергию ответчика ФИО1 составляют 6 612,81 руб. (600000/96177) * 1060). Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на тепловую энергию в размере 6 612,81 руб.

Доводы апелляционной жлобы в этой части коллегия также отклоняет, поскольку, как указано выше, закон бремя несения расходов возлагает только на собственника имущества. Истцом со ссылкой на сведения публично-достоверного реестра, произведен расчет из числа фактически зарегистрированных долей, что истицей не опровергнуто представлением надлежащих доказательств (т.е. наличия иных лиц, не зарегистрировавших собственность, и освобождаемых от оплаты теплоснабжения) в нарушение ст.56 ГПК РФ. При этом, при наличии оснований, никто не лишен права потребовать взыскания неосновательного обогащения.

Разрешая требование о взыскании с ответчика задолженности по оплате взноса на выполнение обязательных работ, суд исходил из того, что протоколом общего собрания утвержден размер взносов на обязательные работы: 19,02 рублей на единицу доли - завершение монтажа системы отопления 4-х этажей, 5,26 рублей за единицу доли - устройство ограждения на кровле дом, 40,08 рублей на единицу доли - устройство стяжки. Соответственно, с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 68 221,60 руб., исходя из 1060/100000 доли ответчика в праве общей долевой собственности (64,36* 1060).

Доводы апелляционной жалобы в части расходов на производство стяжки, с учетом материалов дела (решения общего собрания в связи с рекомендацией УАСИ, акта, фактического проведения работ в квартире истицы, сдачи дома в эксплуатацию) судебная коллегия отклоняет, как несостоятельные.

Разрешая спор о взыскании неустойки, суд обоснованно исходил из того, что в данном случае законом предусмотрена ответственность в виде процентов на сумму неосновательного обогащения - ст. 1107 ГК РФ, соответственно, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, требования истца в части взыскании неустойки являются обоснованными.

Проверив расчеты неустоек, представленный истцом (т. 8, л.д. 30-31), суд признал их арифметически верными, у судебной коллегии отсутствуют основания не доверять представленному истцом расчету неустойки, а доводы апеллянта о несогласии со взысканием неустойки и периодом их начисления, являются необоснованными и подлежат отклонению, в силу вышеизложенного.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенным судом первой инстанции толкованием действующего законодательства и подлежат отклонению.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено, не приведено таких нарушений и в жалобе ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Железнодорожного районного суда г.Новосибирска от 15 апреля 2019г.в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи