Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Потловой О.М. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Управления Росреестра – Долгушиной Н.Н. на решение Беловского городского суда Кемеровской области от 08 мая 2013 года по заявлению Б.В.В., Б.А.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.В.В., Б.К.В., Б.Э.В., об оспаривании отказа Беловского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в государственной регистрации права собственности,

У С Т А Н О В И Л А:

Б.В.В.., Б.А.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.В.В., Б.К.Е., Б.Э.В., обратились в суд с заявлением об оспаривании отказа Беловского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в государственной регистрации права собственности.

Требования заявления мотивировали тем, что 28.10.2010 года между заявителями и Муниципальным автономным учреждением «Управление капитального строительства Администрации г.Белово» (МАУ «УКС АГБ») был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома №.

08.11.2010 года указанный договор был зарегистрирован Беловским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.

В соответствии с условиями договора МАУ «УКС АГБ» должно было построить и передать в общую долевую собственность квартиру в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, а заявители должны были уплатить обусловленную цену в размере <данные изъяты> рублей и принять жилое помещение по акту сдачи-приемки.

Заявители выполнили свои обязательства по оплате обусловленной цены.

10.11.2010 года им были вручены ключи с предложением осмотреть жилое помещение. При осмотре выяснялось, что в нарушение ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п. 3.2.3 договора об участии в долевом строительстве жилое помещение представлено в ненадлежащем качестве. По предложению самого же представителя МАУ «УКС АГБ» был составлен перечень замечаний.

В последующем, без устранения каких-либо недостатков, заявителям было предложено подписать акт приема-сдачи без указания замечаний к качеству жилого помещения, от чего заявители отказались.

С претензиями к качеству жилого помещения им было предложено обратиться к ООО «Монолит», которое непосредственно осуществляло строительство жилого дома, однако обращение к ООО «Монолит» оказалось безрезультатным.

В 2011 году заявителям был вручен не подписанный акт приема-сдачи МАУ «УКС АГБ». Летом 2012 года МАУ «УКС АГБ» было ликвидировано.

Письменное уведомление о предстоящей ликвидации заявители, как кредиторы, не получали.

15.11.2012 года заявители обратились в Беловский отдел Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, однако, 29.12.2012 года ими был получен отказ в регистрации права.

Отказ был мотивирован следующим: 1) отсутствие передаточного акта жилого помещения; 2) несоответствие формы предъявленного кадастрового паспорта требованиям законодательства; 3) отсутствие в представленных документах заявления на государственную регистрацию ипотеки в силу закона и закладной.

Данный отказ заявители считают незаконным по следующим основаниям.

Предоставление заявителями передаточного акта жилого помещения невозможно, так как МАУ «УКС АГБ» ликвидировано. Заявители в счет стоимости жилого помещения уплатили застройщику деньги в сумме <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, а также справкой от НО «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть квартира была построена на денежные средства заявителей.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита прав осуществляется, помимо прочего, путем признания права. Федеральным законом от 21.07.2007 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации права собственности на объект недвижимости в случае ликвидации второй стороны договора.

Пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. № 10/22г. разъяснен вопрос применения права при ликвидированном продавце.

Считают, что по аналогии можно применить данные разъяснения и к договору об участии в долевом строительстве.

Кадастровый паспорт, представленный заявителями на государственную регистрацию, был выдан филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области. Однако Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, отказывается признавать кадастровый паспорт, выданный его структурным подразделением.

Кроме того, в соответствии с п. 10 ст. 33 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на данный момент предоставление кадастрового паспорта, как обязательное условие для регистрации прав, исключено законодательством.

Отказ в регистрации по причине отсутствия заявления на регистрацию ипотеки заявители считают спорным, поскольку, как следует из п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя. Слова «отдельное» и «письменное» заявление в данной формулировке отсутствуют.

При приеме документов на регистрацию заявители были предупреждены, что право собственности будет оформлено с обременением, а именно ипотекой и заявители расписались в том, что предупреждены об этом. Среди прочих документов заявители представили договор займа от ДД.ММ.ГГГГ№, то есть они посчитали, что, таким образом, сделали заявление о регистрации ипотеки. При этом истребование у заявителей иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается. Никаких дополнительных заявлений на регистрацию ипотеки специалист при приеме документов не оформлял, не предлагал заявителям оформить такое заявление собственноручно.

Также заявители не согласны с тем, что предоставление закладной является обязательным условием для регистрации права.

В п. 1 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» указано, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. То есть, данная норма является диспозитивной, а не императивной.

Данное положение указано в п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке: «закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав».

В соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ закладная должна быть составлена при участии и под контролем Заимодавца - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области». До сегодняшнего дня стороны договора не приступали к составлению закладной. Она будет оформлена после государственной регистрации ипотеки.

Заявители просили обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в лице Беловского отдела осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности Б.В.В., Б.А.В., Б.В.В., Б.К.В., Б.Э.В. на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решением Беловского городского суда от 08 мая 2013 года постановлено:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в лице Беловского отдела в государственной регистрации права общей долевой собственности Б.В.В., Б.А.В., Б.В.В., Б.К.В. и Б.Э.В. на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в лице Беловского отдела осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности Б.В.В., Б.А.В., Б.В.В., Б.К.В. и Б.Э.В., по 1/5 доле за каждым, на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра – ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, поскольку на государственную регистрацию права общей долевой собственности спорного имущества заявителями не представлены документы, необходимые для регистрации прав, представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

На апелляционную жалобу принесены возражения представителем ОАО «АИЖК КО» - ФИО2

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, выслушав пояснения заявителей Б.В.В. и Б.А.В., их представителя ФИО3, представителя ОАО «АИЖК КО» ФИО2, возражавших против доводов жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения, принятого в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами.

В пункте 1 статьи 17 Федерального Закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен перечень документов, необходимых для регистрации прав. Согласно пункту 2 этой статьи не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.10.2010 года между заявителями и МАУ «УКС АГБ» был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома №. 08.11.2010 года указанный договор был зарегистрирован Беловским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области. В соответствии с условиями договора МАУ «УКС АГБ» должен был построить и передать в общую долевую собственность заявителей квартиру в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, а заявители должны были уплатить обусловленную цену в размере <данные изъяты> рублей и принять жилое помещение по акту сдачи-приемки.

Акт приема-передачи жилого помещения между Застройщиком и Участниками долевого строительства не подписан.

Условия договора об участии в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ исполнены сторонами в полном объеме.

Согласно п.2.2. договора об участии в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ оплата стоимости жилого помещения производится за счет собственных средств, средств социальной выплаты, заемных средств.

15.11.2012 года заявители обратились в Беловский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, однако 29.12.2012 года ими был получен отказ в регистрации права.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, а также справке от НО «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» № от ДД.ММ.ГГГГ заявителями исполнены обязательства по оплате стоимости жилого помещения Застройщику в полном объеме.

Жилое помещение фактически передано Застройщиком Участникам долевого строительства. Заявители пользуются жилым помещением, фактически в нем проживают.

Согласно представленным в материалы дела сведениям из ЕГРЮЛ МАУ «УКС АГБ» ликвидировано 18.06.2012 года.

Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что отказ в государственной регистрации права собственности на приобретенное по договору о долевом участии жилое помещение по причине отсутствия передаточного акта жилого помещения является незаконным, поскольку застройщик ликвидирован, и предоставление заявителями передаточного акта жилого помещения невозможно.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.

Учитывая, что Федеральным законом от 21.07.2007 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации права собственности на объект недвижимости в случае ликвидации второй стороны договора, и защита прав заявителей иным способом невозможна, судебная коллегия полагает, исходя из конкретных обстоятельств дела, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права собственности, поскольку представленными на государственную регистрацию документами подтверждается, что обязательства по договору об участии в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ исполнены сторонами в полном объеме.

По смыслу ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», дольщик не вправе требовать регистрации права собственности на жилое помещение до момента подписания акта о его передаче и сдачи его в эксплуатацию до истечения срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В то же время требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п.3 ст. 551 ГК РФ).

Как видно из дела, договор долевого участия не расторгнут, доказательств того, что участники долевого строительства уклонялись от подписания передаточного акта, не имеется. Напротив, копия акта сдачи-приемки жилого помещения (квартиры), находящегося по адресу: строительный адрес: <адрес>, почтовый адрес: <адрес>, имеется в материалах дела, подписанная Б. с замечаниями, и полученная застройщиком, что подтверждается штампом за входящим номером № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26-27), однако данный акт приема-передачи не был подписан МАУ «УКС», и подписание и предоставление заявителями передаточного акта жилого помещения на момент регистрации перехода права собственности на квартиру невозможно в силу ликвидации продавца, как невозможно и заявление требования об исполнении обязательства по передаче имущества.

В то же время из материалов дела видно, что заявители в счет стоимости жилого помещения уплатили застройщику деньги в сумме <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, а также справкой от НО «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть квартира была построена на денежные средства заявителей, строительство дома завершено, дом принят в эксплуатацию, квартира передана заявителям в фактическое пользование для проживания, что не противоречит положениям ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», заявители владеют и пользуются квартирой, несут бремя по ее содержанию.

Кроме того, сведений о регистрации прав и обременений на спорное жилое помещение не имеется, третьи лица прав на спорную квартиру не заявляют.

Судебная коллегия полагает, что доводы жалобы о том, что отсутствие правоустанавливающего документа - передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства является законным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, по вышеизложенным мотивам с учетом конкретных обстоятельств дела не служат основанием к отмене решения суда.

В то же время регистрация перехода права собственности к заявителям на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного лица или иными заинтересованными лицами прав Б. на недвижимое имущество.

В соответствии с п.10 ст.33 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, являлся кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию заявителями был представлен кадастровый паспорт на жилое помещение от 02.11.2012 года, выданный филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области, то есть кадастровый паспорт на объект недвижимости выдан уполномоченной на то организацией. Таким образом, суд сделал верный вывод о том, что отказ в государственной регистрации права по причине несоответствия формы предъявленного кадастрового паспорта требованиям законодательства, является незаконным.

Согласно п.1 ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом п.1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в государственной регистрации может быть отказано, в частности, в тех случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо регистрирующему органу не были представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав.

Как видно из представленных на государственную регистрацию документов, заявителями не были представлены закладная и заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Отказ в регистрации по причине отсутствия заявления на регистрацию ипотеки суд обоснованно признал неправомерным, поскольку на момент подачи документов заявителями действовал Приказ МинЮста России от 15 июня 2006 г. № 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества».

Согласно пункту 26 вышеуказанного Приказа при государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления.

Кроме того, такое основание для отказа в государственной регистрации прав, как непредставление на государственную регистрацию вещного права заявления об осуществлении государственной регистрации его ограничения (обременения), в Законе о государственной регистрации отсутствует.

Материалами дела подтверждается, что в регистрационное дело заявителями были представлены договор об участии в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ и договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, условиями которых предусмотрено наличие ипотеки в силу закона.

Как установлено в судебном заседании, в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ закладная должна быть составлена при участии и под контролем Заимодавца - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области». До сегодняшнего дня стороны договора не приступали к составлению закладной.

Пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Таким образом, в данном случае возникает ипотека в силу закона.

Как следует из пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 года № 405-ФЗ), ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Согласно п.4 ст. 10 Закона № 102-ФЗ, если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию, предъявляются соответствующий договор и закладная. Обязанность по представлению закладной в регистрирующий орган, в случае если права залогодержателя должны быть удостоверены данной ценной бумагой, установлена также п.3 ст. 20 Закона № 102-ФЗ.

В то же время судебная коллегия находит верным вывод суда о том, что государственная регистрация ипотеки может быть произведена без истребования у залогодателя (заемщика по договору займа) закладной, поскольку согласно п. 1 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. То есть, данная норма является диспозитивной, а не императивной.

Согласно п.5 ст. 13 Закона «Об ипотеке», закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Кроме того, правовые последствия несоблюдения правил о государственной регистрации ипотеки в силу закона Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусмотрены, государственная регистрация права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, и государственная регистрация ипотеки в силу закона являются самостоятельными регистрационными действиями.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность только в случае нарушения прав и законных интересов лица.

О нарушении своих прав в ходе рассмотрения дела ОАО «АИЖК КО» не заявило.

При указанных обстоятельствах, суд обоснованно признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в лице Беловского отдела в государственной регистрации права общей долевой собственности Б. на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и возложил на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в лице Беловского отдела обязанность осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности Б.В.В., Б.А.В., Б.В.В., Б.К.В. и Б.Э.В., по 1/5 доле за каждым на данную квартиру.

Разрешая заявленные требования, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств, противоречат совокупности собранных по делу доказательств, и не могут служить основанием для отмены решения суда. Они не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Ссылок на какие-либо факты и обстоятельства, которые остались без внимания, проверки и оценки суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Беловского городского суда Кемеровской области от 08 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Управления Росреестра ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий: О.М. Потлова

Судьи: Д.А. Безденежных

ФИО4