Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу и дополнение к ней ответчика индивидуального предпринимателя Фишер Елены Николаевны на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 17 октября 2017 по делу

по иску Офкина Юрия Алексеевича, Ногих Виктора Николаевича к индивидуальному предпринимателю Фишер Елене Николаевне об освобождении нежилого помещения,

по встречному иску Фишер Елены Николаевны к Офкину Юрию Алексеевичу, Ногих Виктору Николаевичу о признании действий незаконными.

Заслушав доклад судьи Сачкова А.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Офкин Ю.А., Ногих В.Н. обратились в суд с иском, в котором с учетом уточнений просили обязать ИП Фишер Е.Н. освободить нежилое помещение Н3, расположенное по адресу: <адрес> и передать комплект ключей от входных дверей.

В обоснований исковых требований указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение Н3, площадью 167,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Нежилое помещение передано в аренду ИП Фишер Е.Н. за плату сроком на 5 лет на основании договора аренды.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств, договор аренды помещения расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке. Управление Росреестра по АК зарегистрировало прекращение аренды в отношении нежилого помещения.

Истцы направили ответчику требование об освобождении нежилого помещения, так как Фишер Е.Н. продолжала им пользоваться без законного основания.

До настоящего времени помещение не возвращено, а ответчик продолжает им безосновательно пользоваться, чем нарушает права и законные интересы истцов.

Ответчик - индивидуальный предприниматель Фишер Е.Н. обратилась со встречным иском, в котором с учетом уточнений просила:

признать недействительным односторонний отказ ИП Офкина Ю.А., оформленный уведомлением от 22.02.2017 от исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения;

признать недействительным требование об освобождении нежилого помещения.

В обоснование требований указала, что между ИП Фишер Е.Н. и ИП Офкиным Ю.А. заключен договор аренды нежилого помещения. От арендодателя поступило уведомление об увеличении в одностороннем порядке с 01.06.2016 арендной платы до 67 080 рублей ежемесячно. В ответ направлены возражения.

30.01.2017 в адрес Фишер Е.Н. направлено требование о погашении задолженности в размере 167 380 рублей, сложившейся за период с июня 2016 года по январь 2016 года в результате недоплаты за аренду вследствие увеличения цены арендодателем в одностороннем порядке.

22.02.2017 со стороны Офкина Ю.А. направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке в результате неоплаты Фишер Е.Н. в объеме начисленной суммы.

Вместе с тем, на 03.03.2017 Фишер Е.Н. в счет погашения арендной платы перечислено 857 132 рубля, в связи с чем, сложилась переплата в размере 379 187 рублей.

Таким образом, при отсутствии задолженности по договору, в ситуации наличия существенной переплаты, отказ от исполнения договора аренды в одностороннем порядке является необоснованным.

Решением от 17 октября 2017 года исковые требования Офкина Ю.А. Ногих В.Н. удовлетворены и постановлено

Обязать индивидуального предпринимателя Фишер Е.Н. освободить нежилое помещение Н3, расположенного по адресу: <адрес>, и передать комплект ключей от входных дверей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Фишер Е.Н. в пользу Офкина Ю.А. государственную пошлину в размере 300 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Фишер Е.Н. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Фишер Е.Н. оставлены без удовлетворения в полном объеме.

По вступлению решения в законную силу отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением Индустриального районного суда города Барнаула от 10 июля 2017 года.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований и удовлетворить встречное исковое заявление.

В обоснование жалобы ссылается на то, что суд ошибочно посчитал факт согласования ответчиком изменений в долгосрочный договор аренды и в связи с этим наличие задолженности. Вывод суда о законности одностороннего увеличения арендной платы не мотивирован, вопрос одностороннего увеличения не исследован, так как истцами не представлены доказательства увеличения расходов, тарифов.

Суд первой инстанции, ссылаясь на не подписанный договор аренды из расчета 300 руб. за кв.м., не учел то обстоятельство, что указанный договор всего лишь одна из редакций договора аренды и сторонами не исполнялся.

Предоставленные истцами договоры аренды, указывают лишь на то, что стороны согласовывали разные размеры арендной платы, но согласие было достигнуто лишь из расчета стоимости 150 руб. за кв. м., что подтверждается регистрацией договора в регистрирующем органе.

Полагает, что данные спор подведомственен арбитражному суду, поскольку вытекает из предпринимательских отношений, в связи с чем решение подлежит отмене с прекращением производства по делу.

В возражениях представитель истцов Бурулев А.Ю. просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Косов Д.Л. доводы жалобы поддержал, представитель истцов Бурулев А.Ю. возражал против её удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Руководствуясь нормами ч.3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы.

Судом первой инстанции на основании материалов дела установлено, что Офкин Ю.А. и Ногих В.Н., на основании договора на участие в долевом строительстве жилого дома от 07.07.2010, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию *** от 26.08.2010, являются сособственниками, по 1/2 доли каждый нежилого помещения Н3, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (том №1, л.д. 4-5).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, имеющимся в материалах дела, Офкин Ю.А. является индивидуальным предпринимателем (том №1, л.д. 28-30).

27.05.2015 Ногих В.Н. (наймодатель) и Офкин Ю.А. (наниматель) заключили договор безвозмездного пользования.

28.05.2015 ИП Офкин Ю.А. (арендодатель) и ИП Фишер Е.Н. (арендатор) заключили договор *** аренды спорного нежилого помещения Н3 сроком на пять лет, по 28 мая 2020 года.

Указанный договор аренды нежилого помещения 03.07.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, что подтверждается соответствующей отметкой в договоре.

Согласно п. 1.1 указанного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение Н3, общей площадью 167,7 кв.м, расположенное на 1 этаже по адресу: Российская Федерация, <адрес>, пом. Н3 для использования под салон красоты.

На основании акта приема-передачи нежилого помещения от 28.05.2015, ИП Офкин Ю.А. передал, а ИП Фишер Е.Н. приняла в аренду указанное нежилое помещение.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды, за пользование арендуемым помещение арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату из расчета 150 руб. за м2 в сумме 25 155 рублей, начиная с 01 июля 2015 года. Период для ремонта с 28 мая 2015 года по 30 июня 2015 года освобождается от арендной платы. Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендных платежей в случае увеличения налоговых ставок, тарифов энергоснабжающих организаций, расходов арендодателя (оплата за пользование водой, содержание здания и другие коммунальные услуги) пропорционально составляющей, но не чаще раза в год. Об увеличении размера арендных платежей арендодатель извещает арендатора письменно не менее чем за 30 календарных дней до предстоящего изменения.

Согласно п. 3.2 договора, арендная плата оплачивается авансовым платежом до 10 числа начала месяца. Датой получения арендодателем от арендатора платы считается дата поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу арендодателя.

Общий срок договора аренды 5 лет с 28 мая 2015 года по 28 мая 2020 года. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации или настоящим договором (п. 6.1).

В п. 6.2 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если по истечении 10 банковских дней после письменного уведомления арендодателя, арендатор не устранит нарушение, в случае: если арендатор не производит оплату арендных платежей в соответствии с условиями настоящего договора либо производит оплату в надлежащий срок не в полном объеме.

Суд первой инстанции установил, что стороны согласовали изменения в пункт 3.1 договора по внесению арендных платежей: арендная плата из расчета 300 руб. за кв.м составляла 50 310 руб.; арендная плата из расчета 450 руб. за кв.м. составляла 75 465 руб., что подтверждается договорами аренды нежилого помещения от 28.05.2015. Указанные договоры аренды, посредством составления которых внесены изменения в размер арендной платы, подписаны сторонами – ИП Офкиным Ю.А. и ИП Фишер Е.Н. Факты подписания договоров с указанной арендной платой в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

В связи с согласованными сторонами изменениями в договор аренды, истцом Офкиным Ю.А. направлено уведомление ответчику Фишер Е.Н. о повышении арендной платы с 01.06.2016 до 400 руб. за кв.м., что составит 67 080 руб. в месяц.

На уведомление арендодателя об увеличении размера арендной платы до 67 080 руб., арендатором ИП Фишер Е.Н. направлялись возражения, в которых указано, что не представлено доказательств повышения арендной платы в соответствии с п.3.1 Договора.

В связи с тем, что за период с июня 2016 года по январь 2017 года включительно у арендатора ИП Фишер Е.Н. образовалась задолженность по арендной плате в размере 167 380 руб., истцом ИП Офкиным Ю.А. в ее адрес направлено требование о погашении имеющейся задолженности в течение банковских 10 дней. В указанном требовании до арендатора также доведена информация, что в случае непогашения задолженности, договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке на основании п. 6.2 договора.

22.02.2017 в адрес ИП Фишер Е.Н. ИП Офкиным Ю.А. направлено уведомление о расторжении договора аренды.

25.04.2017 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировано прекращение договора *** аренды нежилого помещения от 28.05.2015.

04.05.2017 истцами в адрес ответчика направлено требование об освобождении нежилого помещения.

В пункте 2.2.6 договора аренды предусмотрено, что в течение месяца по истечении срока аренды, а также при досрочном расторжении договора передать по акту приемки-передачи формы ОС – 1, а арендуемое помещение в том состоянии, в котором оно было передано в аренду с учетом нормального износа.

Доказательств законности владения и пользования Фишер Е.Н. спорным нежилым помещением, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

При этом, расторжение договора аренды нежилого помещения является основанием для прекращения владения и пользования нежилым помещением.

Доказательств освобождения спорного нежилого помещения и передачи от него ключей в материалы дела также не представлено.

С учетом установленных обстоятельств и руководствуясь положениям ст.ст. 301, 450.1, 452, 606, 608, 609, 614, 622 суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Офкина Ю.А. и Ногих В.Н., на Фишер Е.Н. возложена обязанность освободить нежилое помещение.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о факте согласования ответчиком изменений в долгосрочный договор аренды и наличия задолженности.

Согласованность в части увеличения размера арендной платы до 300 рублей за кв. м подтверждается фактическими платежам ответчика за период с июля 2015 года по май 2016, что наглядно отражено в расчете переплаты Фишер Е.Н. по договору аренды и согласуется с расчетом произведенным истцом в пояснениях. Первичные документы, подтверждающие платежи имеются в материалах дела. Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что договоры аренды он не подписывал.

Довод о том, что платежи ответчик осуществлял исходя из зарегистрированного договора, в котором указана стоимость из расчета 150 рублей за кв.м., судебная коллегия не принимает по вышеуказанным установленным фактическим отношениям.

О существовании задолженности более трех месяцев (сентябрь, октябрь, ноябрь) в размере 105 000 руб. и о том, что платежи не осуществляются из расчета 150 руб. за кв. м. подтверждается распиской Фишер Е.Н. от 14 ноября 2015 года (Т.1 л.д. 167).

Исходя из изложенного, а также материалов дела, ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по своевременной и полной уплате арендных платежей, у истцов имелись правовые основания для предъявления требования о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, в соответствии с п.6.2 данного договора.

Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции не учел положения п. 2 ст. 154 ГК РФ и п. 51 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 « О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отклоняет.

Согласно ч. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Судом установлено, что у ответчика имелась задолженность по арендной плате в связи с чем арендодателем в его адрес направлено требование о погашении имеющейся задолженности в течение 10 банковских дней. В указанном требовании до арендатора также доведена информация, что в случае непогашения задолженности, договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке на основании п. 6.2 договора.

22.02.2017 в адрес ИП Фишер Е.Н. ИП Офкиным Ю.А. направлено уведомление о расторжении договора аренды. 25.04.2017 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировано прекращение договора *** аренды нежилого помещения от 28.05.2015.

04.05.2017 истцами в адрес ответчика направлено требование об освобождении нежилого помещения.

Следовательно, действия арендодателя не противоречат положениям ч.2 ст. 154 ГК РФ и пункту 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, а требования предусмотренные договором соблюдены.

Ссылки о неподведомственности настоящего спора суду общей юрисдикции и прекращении производства по делу, поскольку настоящий спор связан с осуществлением предпринимательской деятельности, судебная коллегия полагает необоснованными.

В качестве истца по делу выступает Ногих В.Н., которых предпринимателем не является и действует как физическое лицо. Таким образом отсутствует обязательный признак указывающий на подведомственность спора арбитражному суду как субъектный состав спора.

Доводов относительно необоснованного отказа в удовлетворении встречных требований не приведено, следовательно, апелляционная жалоба подлежит рассмотрению в пределах доводов указанных в ней.

Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч.4 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328- 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Фишер Елены Николаевны на решение Индустриального районного суда г.Барнаула от 17 октября 2017 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

<данные изъяты>