Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества, судебных расходов по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 сентября 2018г. Заслушав доклад судьи Зинкиной И.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества, ссылаясь на несоответствие стоимости приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества его качеству.

По договору купли-продажи от 13.10.2016г. истец приобрел у ФИО2 в лице ФИО7 производственные базы, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

После оформления права собственности на указанные объекты недвижимого имущества им выявлены скрытые недостатки, наличие которых подтверждается заключением от 30.07.2017г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и стоимость устранения которых, согласно указанному заключению, составляет 2 140 650 рублей.

По указанным основаниям истец просил суд взыскать с ФИО2 в свою пользу соразмерное уменьшение покупной цены недвижимого имущества в размере 2 140 650 рублей, судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 45 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы по оплате услуг нотариуса за оформление доверенности в размере 1200 рублей, расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 18 903 рублей.

ФИО2 при рассмотрении дела заявлено ходатайство о взыскании с истца в ее пользу судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 48 000 рублей, а также расходов по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 сентября 2018г. исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Суд взыскал с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 48 720,00 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 3 000 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных ФИО2 требований о взыскании судебных расходов отказал.

Отменил обеспечительные меры, принятые Таганрогским городским судом Ростовской области от 17 октября 2017 года в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ФИО2, в пределах заявленных истцом исковых требований - на общую сумму 2 140 650 рублей.

В своей апелляционной жалобе ФИО1 считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и вынести новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, судом при вынесении решения нарушены нормы процессуального права.

Полагает, что суд необоснованно не принял во внимание представленное истцовой стороной заключение от 30.07.2017 года, подтверждающее наличие в приобретенном им имуществе скрытых недостатков, равно как и пояснения эксперта ФИО8, проводившего указанное исследование.

Ссылается на то, что судом необоснованно не учтены показания свидетеля ФИО9, а также не была дана надлежащая правовая оценка представленному в материалы дела решению Таганрогского городского суда Ростовской области от 10.05.2018 года, которым иск прокурора г. Таганрога к ФИО1 и др. о запрете эксплуатировать здания, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для осуществления деятельности с участием несовершеннолетних до приведения расположенных по указанному адресу строений в соответствие с требованиями строительных правил, правил пожарной безопасности, санитарных норм и правил, был удовлетворен.

Приводит довод относительно необоснованного отклонения судом заявленного стороной ответчика ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы в связи с наличием явных противоречий в выводах, изложенных в заключении эксперта ФИО8 и в выводах, изложенных в заключении судебной экспертизы, проведенной экспертами ООО «РостЭксперт».

ФИО1 обращает внимание судебной коллегии на то обстоятельство, что ему при заключении договора купли-продажи не представлен технический паспорт объекта, на который ссылаются эксперты ООО «РостЭксперт». Полагает, что данный факт свидетельствует о том, что ему не могло быть известно о проценте физического износа объекта в момент заключения договора.

Полагает, что заявленное им требование о взыскании с ФИО2 в его пользу соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества подлежит удовлетворению, поскольку в судебном заседании установлен факт невозможности использования приобретенного им имущества для проживания и нахождения в нем по причине его несоответствия строительным и санитарным нормам.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ФИО2 ФИО10, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.10.2016г. между ФИО2 в лице ФИО7 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел следующее недвижимое имущество: производственную базу, назначение нежилое, площадью 98.4 кв.м, производственную базу, назначение нежилое, площадью общая: 65,6 кв.м., вход в подвал, площадь: 6,3 кв.м., подвал, площадь: 28,7 кв.м, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для использования в целях размещения производственной базы, площадь: 553 кв.м, по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно п. 3 договора продавец продает покупателю указанное в п.1 недвижимое имущество за 4000000 рублей. Расчет между сторонами производится полностью до подписания настоящего договора.

Переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, о чем 18.10.2016г. истцу выданы свидетельства о государственной регистрации права.

В подтверждение доводов иска истцом представлено заключение ИП ФИО8 от 30.07.2017г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «О техническом состоянии конструктивных элементов строений лит. «В», «К» и «К1», расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН», из которого следует, что в строениях лит. «В», лит. «К», лит «К1», «п/К» выявлены недостатки, стоимость ремонтно-восстановительных работ которых составляет 2 140 650 руб.

В целях установления обстоятельств, имеющих значение для дела, судом по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Ростэксперт».

Согласно поступившему в материалы дела заключению о результатах судебной строительно-технической экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.09.2018г. рыночная стоимость нежилых строений и земельного участка по указанному адресу составляет 5 082 000 рублей. Нежилые строения: производственная база площадью 98,4 кв.м. лит. «В», производственная база площадью 65,5 кв.м. лит. «К,К1», расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, имеют недостатки: цокольная часть Литер «В» подвержена разрушению, выявлены трещины выпадение отдельных кирпичей, разрушение и отсутствие отмостки. Данные дефекты относятся к явным, так как могут быть выявлены непосредственно визуально. На момент заключения договора данные недостатки скрытыми не являлись. Следов ремонтных работ не выявлено.

Конструкции стропильной системы Литер «В» находятся в аварийном состоянии. Конструкции подвержены значительным прогибам и деформациям, гниению и поражению насекомыми. Выявлено устройство подпорных элементов. Мауэрлатный брус местами разрушен. Данные дефекты относятся к явным, так как могут быть выявлены непосредственно визуально. На момент заключения договора данные недостатки скрытыми также не являлись. Следов ремонтных работ не выявлено.

В чердачном пространстве литер «В» выявлено наличие проводов снабжения, прокладка которых выполнена в хаотичном порядке, выявлены многочисленные скрутки и оголения проводов. Данные дефекты относятся к явным, так как могут быть выявлены непосредственно визуально. На момент заключения договора данные недостатки скрытыми не являлись. Следов ремонтных работ не выявлено.

Техническое состояние несущей стены объекта исследования (со стены АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) неудовлетворительное. Выявлено наличие сквозной трещины в подоконной части, шириной раскрытия до 10 мм. Вероятное состояние на момент заключения договора купли-продажи от 13.10.2016г. выявить не представляется возможным. Техническое состояние Литер «В» аварийное. Выявлено разрушение деревянных балок перекрытия, прогиб, гниение и расслоение, частичный демонтаж. Также выявлено частичное отсутствие балочного заполнения и значительное скопление строительного мусора (кирпичи, н перекрытия, части стропильных конструкций). Данные дефекты относятся к явным, так как могут быть выявлены непосредственно визуально. На момент заключения договора данные недостатки скрытыми не являлись.

Выявлена деформация подвесного потолка типа «Армстронг», обусловленная скоплением балочного заполнения в подпотолочном пространстве. Вероятное состояние на момент заключения договора купли-продажи от 13.10.2016г. выявить не представляется возможным.

Имеется прогиб пола в месте сопряжения с конструкцией стены Литер «В». Вероятное состояние на момент заключения договора купли-продажи от 13.10.2016г. выявить не представляется возможным.

Оконные блоки, выполненные из ПВХ-профиля Литер «В», требуют устройства фурнитуры (подоконные доски и т.д.) на оконных блоках, расположенных на правой несущей стене. Данные дефекты относятся к явным, так как могут быть выявлены непосредственно визуально. На момент заключения договора данные недостатки скрытыми не являлись. Фундаментная часть (Литер п/К - подвал) подвержена систематическому замачиванию. По характеру увлажнения (локализация в месте расположения канализационных труб) причиной увлажнения являются систематические утечки из системы канализации нормативная прокладка тентов системы канализации. Данные дефекты относятся к явным, так как могут быть выявлены непосредственно визуально. На момент заключения договора данные недостатки скрытыми не являлись.

Техническое состояние правой несущей стены объекта исследования Литер «КК1» неудовлетворительное. На момент проведения натурного обследования на правой несущей стене выявлено наличие вертикальной трещины, пересекающей кирпичную кладку на всю высоту объекта, также выявлено наличие значительного выветривания раствора, связывающего кирпичную кладку, выпадение отдельных кирпичей. Данные дефекты относятся к явным, так как могут быть выявлены непосредственно визуально. На момент заключения договора данные недостатки скрытыми не являлись. Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 469, 475, 476, 477, 549, 552, 557 ГК РФ и исходил из того, что истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой. При этом суд учитывал, что согласно выводам судебной экспертизы стоимость производственных баз и земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с учетом их технических характеристик, на момент заключения договора купли-продажи составляла 5 082 000 рублей, в то время как по условиям договора, недвижимое имущество продано по меньшей цене - за 4 000 000 рублей.

С учетом изложенного, суд посчитал заявленные ФИО1 исковые требования о взыскании соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества не подлежащими удовлетворению.

На основании ст.ст. 98, 100 ГПК РФ, суд разрешил поданное ФИО2 заявление о взыскании судебных расходов.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия полагает возможным согласиться.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе, в том числе, потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Как следует из положений ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно ст. 474 ГК РФ проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку истцом при рассмотрении дела в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не было представлено доказательств, подтверждающих наличие недостатков в приобретенном им имуществе, которые не могли быть обнаружены на момент совершения сделки, судебная коллегия, учитывая положения приведенных норм права, приходит к выводу о законности постановленного по делу решения.

Вопреки доводам заявителя жалобы судом при вынесении решения не было допущено нарушений норм процессуального права.

Доводы заявителя жалобы относительно его несогласия с оценкой, данной судом заключению от 30.07.2017 года, судебная коллегия также не может признать обоснованными, поскольку специалист ФИО11 не предупреждалась об уголовной ответственности при подготовке заключения, в связи с чем суд обоснованно не принял указанное исследование в качестве надлежащего доказательства по делу и при вынесении решения руководствовался выводами, изложенными в экспертном заключении, проведенном в рамках рассмотрения настоящего дела.

Ссылка апеллянта на то, что судом при вынесении решения необоснованно не были учтены показания свидетеля ФИО9, а также не была дана надлежащая правовая оценка представленному в материалы дела вступившему в законную силу решению Таганрогского городского суда Ростовской области от 10.05.2018 года, подлежат отклонению, поскольку, как усматривается из содержания постановленного по делу решения, судом при его вынесении была дана надлежащая правовая оценка всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности, в полном соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ. Оснований для иной оценки представленных в материалы дела доказательств судебная коллегия не усматривает.

Довод апеллянта о том, что судом необоснованно было отказано в назначении по делу повторной экспертизы, не может быть принят во внимание судебной коллегии, поскольку назначение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Оснований для проведения повторной экспертизы по ходатайству истца у суда первой инстанции не имелось, поскольку в соответствии со статьей 87 ГПК РФ повторная экспертиза назначается в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, вместе с тем, обстоятельств, которые могли бы явиться основанием для назначения повторной экспертизы, не установлено. Мотивы, по которым судом отклонено заявленное ФИО1 ходатайство о назначении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы, подробно приведены в определении Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27.09.2018 года (т. 2, л.д. 192-195), в связи с чем оснований для отмены постановленного по делу решения по приведенному доводу жалобы у судебной коллегии не имеется.

Довод заявителя жалобы о том, что при заключении договора купли-продажи отсутствовал технический паспорт объекта, что исключало для него возможность определения процента физического износа объекта, подлежит отклонению, как необоснованный и не подтвержденный соответствующими доказательствами. Из содержания заключенного между сторонами договора купли-продажи (п. 5) следует, что покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого недвижимого имущества, претензий к нему не имеет, согласен принять его в собственность. Согласно заключенному договору стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии положений ст. 475 ГК РФ, а п. 5 договора купли-продажи имеет силу акта приема-передачи, предусмотренного ст. 556 ГК РФ.

Таким образом, факт продажи истцу товара ненадлежащего качества, со скрытыми недостатками, о которых ФИО1 не могло быть известно, не подтвержден достоверными и допустимыми доказательствами. Истец, заключая договор купли-продажи от 13.10.2016 года, был проинформирован относительно состояния приобретаемых объектов недвижимого имущества, осуществил их осмотр, претензий относительно состояния приобретаемого имущества не заявлял. Недостатки, на которые ссылается истец, могли быть обнаружены обычным покупателем, не обладающим специальными познаниями в области строительства и инженерных технологий в момент осмотра, в связи с чем указанные недостатки, которые могли быть обнаружены истцом при осмотре объектов перед покупкой, не могут быть отнесены к категории скрытых недостатков. Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела фотографиями, а также фактом обнаружения указанных недостатков специалистом именно в ходе визуального осмотра. При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что истец, действуя добросовестно и проявляя должную осмотрительность, не был лишен возможности воспользоваться помощью соответствующего специалиста при осмотре приобретаемых объектов. Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик препятствовала ФИО1 в осмотре приобретаемых объектов недвижимого имущества, истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену.

Таким образом, при разрешении спора судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 сентября 2018г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 января 2019 года.

Председательствующий

Судьи