Гражданский кодекс часть 1

в открытом судебном заседании в <адрес> рассмотрела гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО78, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО79, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, Михалёва ФИО16 ФИО88 к обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания «Золото Черноземья» конкурсному управляющему ФИО97 о расторжении договора аренды земельного участка, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора аренды,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «<...>» на решение Кромского районного суда <адрес> от <дата>, которым постановлено:

«Исковое заявление представителей по доверенностям ФИО92 и ФИО93 в интересах граждан - собственников земельных долей к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «<...> о расторжении договора аренды земельного участка, исключении из Единого государственного реестра юридических лиц записи о регистрации договора аренды и ответчику привлеченному судом к участию в деле - конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью <...> ФИО97 - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от <дата> (запись регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц №) заключенный между Арендодателем - участниками общей долевой собственности (всего 215 граждан собственники 248 земельных долей поименованных в приложении № к договору аренды) и Арендатором обществом с ограниченной ответственностью «<...> в лице Президента ФИО77 на земельный участок с кадастровым номером 57:08:0020101:0524, площадью № кв.м., расположенный относительно ориентира: <адрес>, <адрес>».

Исключить из Единого государственного реестра юридических лиц запись регистрации № от <дата> - в отношении указанного договора аренды.

Возвратить истцам излишне уплаченную госпошлину в установленном законом порядке - <...>) каждому истцу».

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда ФИО98, объяснения конкурсного управляющего ООО «<...>» ФИО94 и представителя ФИО95, поддержавших жалобу, возражения ФИО96, ФИО67 и представителя истцов ФИО92, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Истцы (79 граждан) обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «<...> (далее - <...> о расторжении договора аренды земельного участка и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о регистрации договора аренды.

В обоснование требований указывали, что <дата> между 215 собственниками, владеющими 248 земельными долями, являющимися истцами и третьими лицами по делу, и <...>» заключен договор аренды земельного массива сельскохозяйственного назначения, общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>», сроком на <...> лет с ежегодной уплатой арендной платы в денежном и натуральном выражении.

Ссылаясь на существенное нарушение со стороны арендодателя условий договора аренды в виде неоднократной неуплаты в полном объеме арендной платы в период 2010-2013 годах и ее неуплаты в 2014 году, признание его банкротом и нахождение в процедуре конкурсного производства, лишающее его возможности в виду несостоятельности исполнять обязанности арендодателя, отказ арендодателя в порядке досудебного урегулирования спора от расторжения договора, просили суд расторгнуть договор аренды с исключением из ЕГРП записи о регистрации договора аренды с ответчиком.

Определением суда от <дата> к участию в деле в качестве соответчика привлечен конкурсный управляющий <...>» ФИО97

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе <...> ставит вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального права.

Считает ошибочным вывод суда о наличии факта неуплаты арендной платы более двух раз подряд, так как решением Кромского районного суда <адрес> от <дата> установлено, что размер задолженности по аренде составляет <...>, что не превышает размера арендной платы на один период.

Ссылается на то, что образование задолженности по арендной плате стало следствием объективных причин ухудшения финансового состояния ООО АК «Золото Черноземья», в связи с чем, решением арбитражного суда <адрес> от <дата> в отношении общества введена процедура банкротства – конкурсное производство, при этом реестр требований кредиторов <...> не содержит требований арендодателей о задолженности по арендной плате.

Указывает, что реализация имущества арендатора в процедуре конкурсного производства осуществляется единым лотом и расторжение договора аренда приведет к негативным последствиям для общества и его кредиторов, самих арендодателей, часть из которых являлись работниками арендатора и перед которыми имеется задолженность по заработной плате, поскольку выбытие права аренды приведет к сокращению конкурсной массы и невозможности погашения задолженности.

На заседание судебной коллегии истцы и третьи лица на стороне истцов не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщили.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дела в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из этих доводов (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

С учетом пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что <дата> между 215 собственниками 248 земельных долей, в том числе истцами по настоящему делу, с одной стороны и <...> с другой стороны заключен договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>», сроком на <...> лет с ежегодной уплатой арендной платы в денежном и натуральном выражении.

Пунктом 2 договора аренды предусмотрен размер годовой арендной платы земельного участка в денежном выражении <...> за одну земельную долю, которая выплачивается арендатором один раз в год продукцией собственного производства и предоставлению арендодателям определенных услуг (каждому собственнику земельной доли выплачивается: зерно фуражное <...>; осуществляется возмещение налога на землю <...>; силами арендатора осуществляется вспашка огорода <...>).

Договор аренды зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по <адрес> <дата>, в системе ЕГРП номер регистрации 57<...>

Решением Кромского районного суда <адрес> от <дата> с учетом апелляционного определения Орловского областного суда от <дата>, которым частичны удовлетворены исковые требования прокурора <адрес> в интересах граждан-арендодателей массива и с <...> взыскана в пользу каждого арендодателя задолженность по арендной плате в сумме <...> (возмещение налога на землю - <...> за налоговый период <...> гг., возмещение суммы за вспашку огорода – <...>), установлен факт невыполнения надлежащим образом арендатором своих обязательств по выплате арендной платы за период <...> года.

Судом также установлено, что и в <...> году <...> арендную плату не выплатило, переданные в аренду сельскохозяйственные поля не обрабатываются, что не оспаривалось сторонами и в суде апелляционной инстанции.

Решением арбитражного суда <адрес> от <дата> <...>» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Согласно материалам дела, <дата> проведено общее собрание участников общей долевой собственности земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером <...>, на котором принято решение о расторжении с <...> договора аренды от <дата>, направлении ему письменного требования о расторжении договора в порядке досудебного урегулирования спора, поручении в случае несогласия своему представителю ФИО92 расторгнуть договор в судебном порядке и о заключении нового договора аренды земельного участка сроком на <...>

Представителем собственников земельных долей ФИО92 на основании указанного решения общего собрания <дата> в адрес <...> было направлено в требование о расторжении договора аренды в срок до <дата>, однако в установленный срок ответа получено не было.

Суд, оценив представленные доказательства и установив со стороны арендодателя существенное нарушение условий договора аренды, выразившееся в не внесении арендной платы в полном объеме более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, неспособности арендатором исполнять свои обязательства в связи с несостоятельностью (банкротством), что в значительной степени лишает арендаторов того, на что они были вправе рассчитывать при заключении договора аренды на длительный срок, отказа ответчика от расторжения договора аренды в порядке досудебного урегулирования спора, правильно исковые требования.

Вопреки доводам жалобы доказательств отсутствия оснований для расторжения договора аренды суду не представлено.

Наличие неуплаты арендных платежей в полном объеме за период <...> года установлен Решением Кромского районного суда <адрес> от <дата>, имеющим по данному обстоятельству преюдициальное значение. Факт неуплаты арендных платежей за <...> год также не оспаривался ответчиком.

Ухудшение финансового состояния арендодателя и признание его несостоятельным (банкротом) не имеет правового значения при оценке данных обстоятельств, поскольку не освобождает его от гражданско-правовых последствий, связанных с неуплатой арендной платы в установленном порядке и размере.

Отсутствие в реестре требований кредиторов сумм задолженности по арендной плате перед арендодателями не свидетельствует само по себе об отсутствии такой задолженности перед ними со стороны ответчика.

Доводы жалобы о том, что выбытие права аренды земельного участка приведет к сокращению конкурсной массы ответчика и невозможности погашения им задолженности перед кредиторами, в том числе арендодателям, не влекут отмену решения суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 177 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при признании сельскохозяйственной организации банкротом земельные участки могут отчуждаться или переходить к другому лицу, Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Статьями 12, 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности.

Закреплено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Общее собрание принимает решение, в частности, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 1, подпункт 7 пункта 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ).

Таким образом, право аренды спорного земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства и находящегося в общей долевой собственности более пяти лиц, не может быть без решения общего собрания собственников долей включено в конкурсную массу ответчика и реализовано им с торгов третьим лицам, в отношении которых решение общего собрания участников долевой собственности о передаче в аренду земельного участка не принималось.

Разрешая спорные правоотношения, суд правильно установил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела. Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании доводов сторон и представленных доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение принято с правильным применением и толкованием норм материального права, в соответствии с нормами процессуального законодательства. Оснований для отмены или изменения судебного постановления по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

решение Кромского районного суда <адрес> от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «<...>» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи