Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Хасаншина Р.Р. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Авиастроительного районного суда г. Казани от 10 февраля 2022 года, которым постановлено:

исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, оставить бед удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя 12 000 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения, выслушав объяснения ФИО1 в поддержку доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств.

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого строения от 2 сентября 2019 года ФИО1 приобрела земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство), общей площадью 453 кв.м с кадастровым номером ....:228, расположенный но адресу: РФ, Республика Татарстан, г. Казань, с/т «Сад № 8, КМПО», участок .... и жилое строение (назначение: жилой дом, количество этажей 2), общей площадью 116,7 кв.м, с кадастровым номером ....1718, расположенный по адресу: РФ, Республика Татарстан, г. Казань, с/т «Сад № 8 КМПО», .....

На основании данного договора купли-продажи земельного участка и жилого строения от 2 сентября 2019 года внесены изменения в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 4 договора цена данных объектов недвижимого имущества составила 1 550 000 рублей. Как следует из п. 9 договора купли-продажи от 2 сентября 2019 года, продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанные земельный участок и жилое строение никому другому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

Однако из письма Казанского авиационного завода им. С.П.Горбунова - филиала ПАО «Туполев» от 14 декабря 2020 следует, что земельный участок с кадастровым номером ....:228 согласно «Схеме ограничения застройки приаэродромной территории аэродрома Казань (Борисоглебское), утвержденной Исполнительным комитетом г. Казани от 16 июня 2010 года, попадает в зону действия обзорного радиолокатора, где запрещено любое строительство.

Об указанных ограничениях в использовании земельного участка на момент заключения договора купли-продажи истцу не было известно, что является существенным нарушением договора со стороны ответчика, поскольку истец в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (строительство жилого дома).

По мнению истца, в соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора-купли продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ФИО1 лишается возможности использования земельного участка по его целевому назначению и не может полагаться на те условия, на которые рассчитывала при заключении договора.

В связи с чем истец просила расторгнуть договор купли-продажи от 2 сентября 2019 года земельного участка общей площадью 453 кв.м, с кадастровым номером ....:228, и жилого строения общей площадью 116,7 кв.м, с кадастровым номером ....:1718, расположенных по адресу: РФ, Республика Татарстан, г. Казань, с/т «Сад № 8 КМПО», ...., заключенного между ФИО1 и ФИО3 привести стороны договора в первоначальное состояние. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 550 000 рублей.

Истец в судебное заседание не явилась. Представитель истца в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явилась. Представитель ответчика с иском не согласилась по доводам, указанным в возражении, также просила взыскать с истца в пользу ответчика расходы на представителя в размере 20 000 рублей.

Другие участники процесса в судебное заседание не явились.

Решением Авиастроительного районного суда г. Казани от 10 февраля 2022 года постановлено решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, ставит вопрос об отмене решения по мотивам его незаконности и необоснованности. Указывая на условие договора об отсутствии сведений об ограничениях и обременениях земельного участка в момент его приобретения, заявитель жалобы ссылается на то, что земельный участок подпадает под ограничения застройки приаэродромной территории, а именно в зону действия обзорного радиолокатора, где запрещено любое строительство. Из приведенной нормы п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что обязанность предоставления покупателю информации об ограничениях использования участка лежит именно на продавце, покупатель не обязан добывать такую информацию. По мнению заявителя апелляционной жалобы, указанная обязанность ответчиком не исполнена. Учитывая установленный факт сообщения продавцом в п. 9 договора заведомо ложной информации об отсутствии ограничений в использовании участка, представитель истца полагает о правомерности требования о расторжении договора купли-продажи.

В заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО1 поддержала доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, путем публикации информации о движении дела на официальном сайте Верховного Суда Республики Татарстан vs.tat.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»), на апелляционное рассмотрение дела не явились.

Судебная коллегия в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившегося лица, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 2 сентября 2019 года между сторонами был заключен договор купли-продажи, согласно которому истец ФИО1 приобрела земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство), общей площадью 453 кв.м, с кадастровым номером ....:228, расположенный но адресу: РФ, Республика Татарстан, г. Казань, с/т «Сад №8, КМПО», .... и жилое строение (назначение: жилой дом, количество этажей 2), общей площадью 116,7 кв.м, с кадастровым номером ....:1718, расположенное по адресу: РФ, Республика Татарстан, г. Казань, с/т «Сад № 8, КМПО», .....

Исходя из выписки из ЕГРН, правообладателем земельного участка с кадастровым номером ....:228 и жилого дома с кадастровым номером ....:1718 является ФИО1

В соответствии с пунктом 4 договора цена данных объектов недвижимого имущества составила 1 550 000 рублей.

Как следует из пункта 9 договора купли-продажи от 2 сентября 2019 года, заключенного между ФИО1 и ФИО3, продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанные земельный участок и жилое строение никому другому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

Согласно письму Казанского авиационного завода им. С.П.Горбунова - филиала ПАО «Туполев» от 14 декабря 2020 года, земельный участок с кадастровым номером ....:228 согласно «Схемы ограничения застройки приаэродромной территории аэродрома Казань (Борисоглебское), утвержденной Исполнительным комитетом г. Казани от 16.06.2010, попадает в зону действия обзорного радиолокатора, где запрещено любое строительство.

Из письма Управления архитектуры и градостроительства ИК МО г. Казани № 15/10-05-10-6716 от 2 декабря 2021 года следует, что земельный участок с кадастровым номером ....:228 расположен в зоне садоводства и огородничества (СТ). В соответствии с приказом Министерства промышленности и торговли Российской Федерации от 24.06.2021 № 2293 «Об установлении приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Казань (Борисоглебское)» земельный участок расположен в подзоне № 7, где запрещено строительство.

Представители сторон в судебном заседании не оспаривали, что перед заключением договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, покупатель осмотрел земельный участок и жилой дом. Согласно пункту 7 договора следует, что покупатель удостоверен качественным состоянием жилого строения, установленном путем внутреннего осмотра жилого строения перед заключением договора, при осмотре каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, не обнаружено.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указала, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомила её об имеющихся ограничениях по использованию земельного участка, вследствие чего истец оказалась лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно, приобретая земельный участок и жилой дом истец не подразумевала, что на земельном участке запрещается реконструкция и строительство нового объекта, она вправе была рассчитывать на использование земельного участка для возведения или реконструкции жилого дома, что является существенным нарушением договора купли-продажи. В связи с чем истец полагала, что была введена в заблуждение ответчиком, которая не уведомила ее о данных ограничениях, о которых на момент совершения сделки продавцу было известно.

Разрешая спор по существу заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 3, 7, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450, 452, 469, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что при недоказанности юридически значимого факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования продаваемого земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскания уплаченной за участок денежной суммы, не имеется. При этом суд первой инстанции установил, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома совершен в требуемой форме, содержит все существенные условия, предусмотренные законом для сделки купли-продажи недвижимости, соответствует требованиям статей 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Расчет между сторонами произведен, денежные средства переданы, переход права собственности от продавца к покупателю в установленном порядке зарегистрирован. Данных о том, что земельный участок был передан ненадлежащего качества, а истцу при продаже предоставлялась заведомо ложная информация, повлиявшая на его решение о покупке земельного участка, не имеется.

С данным выводом судебная коллегия соглашается, как отвечающим требованиям закона и соответствующим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 5 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества:

сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Судом установлено, что земельный участок расположен в СТ «Сад № 8 КМПО», участок ...., относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для ведения садоводства.

Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что обязанность предоставления покупателю информации об ограничениях использования участка лежит именно на продавце, покупатель не обязан добывать такую информацию, необходимо указать, что гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Как верно установлено судом первой инстанции, в материалах дела достоверных доказательств того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования продаваемого земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, не имеется. В этой связи основания для применения последствий, предусмотренных пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Доводы жалобы о правомерности требования о расторжении договора купли-продажи со ссылкой на п. 9 договора, согласно которому продавцом доведена заведомо ложная информация об отсутствии ограничений в использовании участка, судебная коллегия отклоняет.

Так, согласно п. 9 договора купли-продажи от 2 сентября 2019 года, продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанные земельный участок и жилое строение никому другому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

Исходя из буквального содержания данного пункта договора, информация об ограничении права собственности в части использования земельного участка в нем отсутствует.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В этой связи следует учесть, что ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, тогда как статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара.

При таких данных оснований утверждать о том, что в силу п. 9 договора продавцом доведена до истца заведомо ложная информация об отсутствии ограничений в использовании участка, не имеется.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции необходимо также учесть, что спорное строение и земельный участок находятся в существующей застройке, в составе садоводческого товарищества. Будучи владельцем спорных объектов, ответчик на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 4 февраля 2010 года, а также на основании постановления исполнительного комитета Высокогорского муниципального района РТ от 29 января 2009 года № 106, произвела государственную регистрацию права собственности на земельный участок и жилое строение. При этом сведения о том, что при осуществлении регистрации принималось решение об отказе (приостановлении) в государственной регистрации, по мотиву наличия ограничений, связанных с нахождением объекта недвижимого имущества в зоне действия обзорного радиолокатора, где запрещено любое строительство, в материалах дела отсутствуют. При таких данных, а также учитывая, что в ЕГРН отсутствуют сведения об ограничении использования спорного земельного участка, оснований полагать, что ответчику, как продавцу спорных объектов были известны указанные сведения, соответственно ответчик сообщила истцу заведомо ложные сведения относительно их наличия, не имеется.

Необходимо также учесть, как следует из объяснений истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции, истец приобрела спорное строение как жилой дом. При этом данных об обращении истца в соответствующие компетентные учреждения о даче разрешения на строительство жилого дома на указанном земельном участке, в том числе со ссылкой на письменное сообщение Казанского авиационного завода им. С.П.Горбунова - филиала ПАО «Туполев», по которому был бы вынесен отказ в выдаче разрешения по мотиву нахождения земельного участка в зоне действия обзорного радиолокатора, где запрещено любое строительство, истцом в материалы дела не представлено.

По мнению суда апелляционной инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции правильно, доводы сторон и представленные ими доказательства судом надлежащим образом исследованы и оценены, по делу постановлено соответствующее требованиям материального и процессуального закона решение.

Оснований для отмены решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 199, 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Авиастроительного районного суда г. Казани от 10 февраля 2022 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2, без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 30 мая 2022 года.

Председательствующий С.М. Тютчев

Судьи А.В. Мелихов

Р.Р. Хасаншин

Определение04.06.2022