Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по искуФИО1 к ООО «МВ Стил-Юг» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Нижневартовского городского суда от 04 июля 2019 года, которым постановлено:

«В иске ФИО1 к ООО «МВ Стил-Юг» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости - отказать».

Заслушав доклад судьи Решетниковой О.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд к ООО «МВ Стил-Юг» с вышеуказанным иском.

Требования мотивированы тем, что 20 августа 2015 года между истцом и ООО «Стройподряд» был заключен договор участия в долевом строительстве (номер)-А-2/122, по условиям которого объектом долевого строительства является жилое помещение - однокомнатная квартира общей проектной площадью 36,87 кв.м., находящаяся в шестом подъезде на 6-ом этаже в (адрес) по адресу: жилой дом по (адрес)(номер) в почтовом районе (адрес). Стоимость квартиры составила 1 513 300 рублей.

Пунктом 4.1. установлена дата окончания строительства - до 30 сентября 2016 года и передача квартиры в течение 30 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, то есть не позднее 30 октября 2016 года.

Дополнительные соглашения к данному договору не заключались, истцом обязательства по оплате квартиры выполнены.

10 декабря 2018 года ООО «МВ Стил-Юг» направило в адрес истца уведомление о смене застройщика по договору участия в долевом строительстве №02-А-2/122 от 20 августа 2015 года, в котором сообщило, что с 23 ноября 2017 года права и обязанности по строительству дома переданы ему на основании договора уступки прав и обязанностей от 26 октября 2017 года по договору аренды земельного участка №4300023147 от 20 сентября 2017 года и разрешению на строительство №RU 23306000-2020-р от 16 декабря 2011 года в редакции приказа №348 от 23 ноября 2017 года.

До настоящего времени квартира истцу не передана и строительство не закончилось, в связи с чем неустойка за просрочку передачи объекта за период с 31 октября 2016 года по 27 мая 2019 года ( 939 дня) составляет 947 325,80 рублей.

На претензию истца от 15 марта 2019 года ответчик сообщил, что вся ответственность по нарушению сроков строительства должна ложиться на предыдущего застройщика ООО «Стройподряд».

Действиями ответчика истцу причинен моральный вред, который он оценил в размере 50 000 рублей.

Просил взыскать с ответчика неустойку в размере 947 325,80 рублей, компенсацию морального вреда - 50 000 рублей, так же штраф в размере 498662,90 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований.

Представитель ответчика ООО «МВ Стил-Юг» не явился в судебное заседание, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении требований.

Считает, что соглашение о передаче функций застройщика объекта капитального строительства является ненадлежащим доказательством, поскольку в нарушение требований ст.ст. 8.1, 131 ГК РФ оно не прошло государственную регистрацию в регистрирующем органе, суд необоснованно ссылается на доказательство, которое не имеет юридической силы и является незаключенным в силу закона, права и обязанности по нему не возникли.

Указывает, что 23 ноября 2017 года права и обязанности по строительству дома переданы ответчику ООО «МВ Стил-ЮГ» на основании договора уступки прав и обязанностей от 26.10.2017г. по договору аренды земельного участка № 4300023147 от 20.09.2017г., которые прошли государственную регистрацию, а соглашение о передаче функций застройщика заключено 30 апреля 2018 года, спустя 5 месяцев, то есть ООО «Стройподряд» не имел права заключать соглашение.

Выводы суда о том, что истец не имеет права требования к новому застройщику ООО ««МВ Стил-ЮГ» в связи с незаключении истцом дополнительного соглашения не основаны на законе, суд не приводит нормы законодательства, в соответствии с которыми сделан вывод об обязательном заключении дополнительного соглашения.

Отмечает, что застройщик обязан исполнять условия раннее заключенных договоров долевого участия без заключения каких-либо дополнительных соглашений и несет полную ответственность за их нарушение, в том числе за нарушение сроков строительства дома.

Обращает внимание, что в материалах дела имеется претензия от 15 марта 2019 года и уведомление от 10 июня 2019 года, в которых истец выражает свое согласие со сменой застройщика и желает заключить дополнительное соглашение, однако возражает против изменения пункта договора долевого участия в части изменения сроков строительства. Данное согласие не было направлено раннее, так как застройщик «МВ Стил-ЮГ» злоупотреблял своим правом, скрывал факт смены застройщика, уклонялся от заключения каких-либо соглашений с истцом и направил уведомление о смене застройщика спустя 1 год и два месяца после внесения изменений в разрешение на строительство

При этом ответчик понуждал к заключению дополнительного соглашения именно на своих условиях, что подтверждается копией готового дополнительного соглашения, приложенного самим ответчиком.

Считает, что вывод суд об уклонении истца от заключения дополнительного соглашения не подтверждается обстоятельствами дела.

Смена застройщика производится на основании закона и согласие на смену застройщика и заключение дополнительного соглашения не требуется.

Смена застройщика регулируется специальными норами, участник долевого строительства в данном случае не выступает стороной в договорах при смене застройщика и его волеизъявление не учитывается. При несогласии у него есть право расторгнуть договор долевого участия, но он не может отстранить застройщика от продолжения строительства, даже если выразит несогласие.

Полагает, что при принятии на себя обязанности по продолжению строительства жилого дома ответчик принял и все риски хозяйственной деятельности и ответственности.

Таким образом, все права и обязанности по раннее заключенным договорам участия в долевом строительстве перешли к новому застройщику без заключения дополнительных соглашений в силу императивных требований закона.

В письменных возражениях ООО «МВ Стил-Юг» выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец ФИО1, представитель ответчика ООО «МВ Стил-Юг» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон о долевом строительстве, Закон) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ч. 1 ст. 6 указанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 указанной статьи).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ФИО1 и ООО «Стройподряд» заключен договор участия в долевом строительстве (номер)-А-2/122 от 20 августа 2015 года, объектом долевого строительства является жилое помещение - подъезд - 6, этаж - 6, условный номер квартиры на этаже (номер), жилых комнат - 1, проектная площадь - 36,87 кв.м, в десятиподъездном 16-этажном жилом доме по (адрес)(номер) в почтовом жилом районе г.Краснодара, стоимость - 1 513 300 рублей.

Срок получения разрешения на ввод дома до 30 сентября 2016 года, срок передачи объекта участнику долевого строительства - в течение 30 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п.4.1. договора) (л.д.7-14).

Соглашением о передаче функций застройщика объекта капитального строительства - «Жилой дом по (адрес)(номер) в почтовом районе в г.Краснодар», расположенного на земельном участке 23:43:0427001:38 от 30 апреля 2018 года ООО «Стройподряд» передало ООО «МВ Стил-Юг» функции застройщика по объекту капитального строительства - «Жилой дом по (адрес)(номер) в почтовом районе в (адрес) (л.д.46).

Данным соглашением ООО «Стройподряд» признает, что на момент подписания данного соглашения застройщиком заключено 145 договоров долевого участия, по которым от участников долевого строительства приняты денежные средства.

ООО «Стройподряд» признает, что на момент подписания соглашения имеются перед участниками долевого строительства по договорам обязательства по выплате неустойки за нарушение предусмотренного договорами срока передачи объекта долевого строительства, при этом застройщик не передает, а новый застройщик не принимает эти обязательства перед участниками долевого строительства (п.9 Соглашения).

В разрешение на строительство №RU 23306000-2020-р от 16 декабря 2011 года в установленном порядке внесены изменения о замене застройщика ООО «Стройподряд» на нового застройщика - ООО «МВ Стил-Юг», с 23 ноября 2017 года (л.д. 33-43).

Согласно договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (номер) от 20 сентября 2017 года, заключенного между ООО «Стройподряд» и ООО «МВ Стил-Юг», последнему были переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 21 000 кв.м., кадастровый (номер), разрешенное использование - для размещения многоэтажных жилых домов по адресу: (адрес), указанный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства (л.д.44-45).

ООО «МВ Стил-Юг» 10 декабря 2018 года уведомио участника долевого строительства о смене застройщика, с предложением надлежащего оформления правоотношений с новым застройщиком путем заключения дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве.

13 марта 2019 года ООО «МВ Стил-Юг» повторно направило в адрес ФИО1 предложение о заключении дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве в связи со сменой застройщика и проект данного дополнительного соглашения, которое получено представителем ФИО1 - ФИО3.(л.д.49,50-51).

До настоящего времени дополнительное соглашение между ФИО1 и новым застройщиком - ООО «МВ Стил-Юг» не заключено.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда, считает его правильным, соответствующим требованиям закона и представленным доказательствам.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ) предметом регулирования настоящего Федерального закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Замена первоначального застройщика на другого (нового) застройщика вышеуказанным законом не урегулирована.

В соответствии со статьей 153 ГК Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Между ООО «Стройподряд» и ООО «МВ Стил-Юг» достигнуто соглашение о передаче функций застройщика объекта капитального строительства, которым стороны определили, что обязательства, связанные с окончанием строительства возложены на нового застройщика - ООО «МВ Стил-Юг», а обязательства по выплате неустойки, возникшие у ООО «Стройподряд» в связи с нарушением сроков строительства данного дома остаются у последнего.

При таких обстоятельствах основания для взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства с ООО «МВ Стил-Юг» у суда первой инстанции отсутствовали.

Кроме того, условия данного соглашения фактически подпадают под условия договора смешанного типа, так как включают в себя элементы договора перевода долга, регулируемые параграфом 2 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также элементы договора участия в долевом строительстве, отношения по которому регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Исходя из конкретных обстоятельств дела (в том числе внесение изменений в разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в связи с заменой застройщика, отсутствие подписанного дополнительного соглашения между ФИО1 и ООО «МВ Стил-Юг») вышеуказанное соглашение от 30 апреля 2018 года имеет правовое значение только в отношении тех кредиторов, которые предоставили новому должнику свое письменное согласие на перевод долга (обязательств перед участниками строительства). Перед кредиторами, которые не согласились на передачу прав и обязанностей заказчика-застройщика, обязанным лицом остается первоначальный должник (прежний застройщик).

Вопреки доводам жалобы, отсутствие государственной регистрации соглашения о передаче функций застройщика объекта капитального строительства основанием для взыскания с ООО «МВ Стил-Юг» неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в пользу истца не является, поскольку фактически договорные отношения между ФИО1 и ООО «МВ Стил-Юг» отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы о том, что соглашение о передаче функций застройщика объекта капитального строительства ООО «Стройподряд» не мог заключить после заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (номер) от 20 сентября 2017 года являются ошибочными, поскольку стороны (юридические лица) свободны в заключении договора, кроме того стороны не могут быть ограничены в заключении каких-либо сделок (соглашений, договоров), а условия достигнутого сторонами (юридическими лицами) соглашения не противоречат действующему законодательству.

Заключение ФИО1 дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве не является обязательным, однако, в отсутствие данного соглашения истец лишен возможности защитить нарушенное право, поскольку между ним и новым застройщиком договорные отношения отсутствуют.

Поскольку Законом №214-ФЗ процедура смены застройщика не урегулирована, при наличии соглашения о передаче функций застройщика объекта капитального строительства, которым определены объем прав и обязанностей нового и прежнего застройщиков, прийти к выводу о том, что у нового застройщика возникла обязанность по выплате неустойки за нарушение прежним застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, нельзя.

Иных доводов, заслуживающих внимание судебной коллегии апелляционная жалоба не содержит.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были, бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Нижневартовского городского суда от 04 июля 2019 годаоставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий	Иванова И.Е.
Судьи	Данилов А.В.Решетникова О.В.