Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ФИО5 к администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области о возложении обязанности по внесению изменений в договор аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе ФИО5 на решение Кольского районного суда Мурманской области от 20 декабря 2018 года, которым постановлено:

«ФИО5 в удовлетворении искового заявления к администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области об изменении условий договора аренды №* от 06.11.2013г. земельного участка с кадастровым номером *:78 – отказать».

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

ФИО5 обратился в суд с иском к администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области о возложении обязанности по внесению изменений в договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указал, что он по договору аренды № * от 06 ноября 2013 г., заключенному между ним и комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Кольского района (далее - КУМИ Кольского района), является арендатором земельного участка с кадастровым номером *:78, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ..., с видом разрешенного использования - «коллективные огородничества». Договор аренды заключен сроком на 49 лет.

Оформление земельного участка осуществлялось в 2012-2013 годах по процедуре, установленной Земельным Кодексом РФ (в действующей на дату
оформления редакции).

Согласно принятым в 2013 году Правилам землепользования и застройки городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области арендованный земельный участок располагался в территориальной зоне СХ-1 «зона огородов» с основными видами разрешенного использования: «растениеводство», «коллективные огородничества».

С 01 марта 2015 г. полномочия по распоряжению земельными участками муниципального образования г.п. Кильдинстрой перешли к администрации г.п. Кильдинстрой.

С 03 ноября 2015 г. классификатор видов разрешенного использования предусматривал новый вид использования - «ведение садоводства» (код 13.2).

07 августа 2017 г. он обратился в администрацию г.п. Кильдинстрой с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г.п. Кильдинстрой с целью изменения территориальной зоны СХ-1 на территориальную зону СХ-2 с основными видами разрешенного использования земельных участков «ведение садоводства», «ведение дачного хозяйства», «ведение огородничества».

Решениями Совета депутатов г.п. Кильдинстрой Кольского района Мурманской области №*, * от 22 марта 2018 г. в генеральный план и Правила землепользования и застройки г.п. Кильдинстрой Кольского района были внесены изменения территориальной зоны и установлена территориальная зона СХ-2 с основными видами разрешенного использования земельных участков «ведение садоводства», «ведение дачного хозяйства», «ведение огородничества», вспомогательным видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание», условно-разрешенными видами использования «спорт», «магазины».

Учитывая данные изменения регламента территориальной зоны, он обратился в орган кадастрового учета с заявлением об изменении характеристик земельного участка (вида разрешенного использования) с «коллективных огородничеств» на «ведение садоводства». Данные изменения были внесены в кадастровый учет. После чего, 30 августа 2018 г. он обратился в администрацию г.п. Кильдинстрой Кольского района с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка №* от 06 ноября 2013 г. в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с «коллективные огородничества» на «ведение садоводства».

Письмом администрации г.п. Кильдинстрой от 19 октября 2018 г. №* ему было отказано во внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Полагал отказ ответчика во внесении изменений в договор аренды незаконным, поскольку права арендатора земельного участка на его использование в соответствии с любым из установленных основных видов разрешенного использования без дополнительных разрешений и процедур согласования установлены частью 2 статьи 7 и частью 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ, а согласно статье 34 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, порядок предоставления земельных участков для целей не связанных со строительством не предусматривал проведение конкурса.

Также указал, что в 2013 году на арендуемом земельном участке он осуществил строительство хозяйственной постройки, кадастровый номер *:101, а после внесение изменений в сведения государственного кадастрового учета, он осуществил перестройку данной постройки на садовый дом, о чем внес изменения в кадастровый учет 08 августа 2018 г.

В настоящий момент отказ во внесении изменений в договор аренды земельного участка причиняет ему ущерб в виде невозможности эксплуатации садового дома на огородном участке.

Просил суд внести изменения в договор аренды земельного участка от 06 ноября 2013 г. № *, указав в абзаце втором пункта 1.1 договора вид разрешенного использования земельного участка «ведение садоводства» вместо «коллективные огородничества».

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО6 заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика администрации г.п. Кильдинстрой Кольского района Мурманской области в судебное заседание не явился, представил письменные возражения.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО5 просит решение отменить, принять новое, которым заявленные требования удовлетворить.

В обоснование жалобы указывает, что иск о внесении изменений в договор аренды земельного участка был заявлен, в том числе по правилам статей 450, 451 и 452 Гражданского кодекса РФ об изменении договора по соглашению сторон и в судебном порядке, вместе с тем в судебном решении не дана оценка доводам о необходимости и возможности применения положений статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Полагает, что разрешая спор, суд подменил понятия «внесение изменений в договор аренды» и «предоставление земельного участка» и не применил закон, подлежащий применению, поскольку статья 39.6 Земельного кодекса РФ регламентирует вопросы относительно предоставления земельного участка, а не внесения изменений в договор аренды.

Ссылаясь на пункт 3.6 договора аренды № * от 6 ноября 2013 г., указывает, что договором аренды учтена возможность изменения вида разрешенного использования.

Приводит доводы о том, что суд при рассмотрении дела также необоснованно не применил положения пункта 17 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Также находит, что суд неправомерно не учел доводы стороны истца о том, что различия в процедурах предоставления земельных участков для ведения садоводства и ведения огородничества, то есть посредством проведения торгов в первом случае и без таковой – во втором, возникли с 01 марта 2015 г., а до этого времени как для строительства (садоводства), так и для целей, не связанных со строительством (огородничество) процедура предоставления земельного участка не предполагала проведение торгов (конкурсов, аукционов).

Приводя положения пункта 15 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, указывает, что действующим законодательством предусмотрена возможность предоставления садового земельного участка без проведения торгов при наличии определенных условий, в связи с чем считает, что вывод суда о том, что предоставление участка в аренду для ведения садоводческого хозяйства без торгов не относится к числу исключений, указанных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ не основан на законе.

Не соглашаясь с выводом суда о нарушении прав публичного собственника и законных интересов граждан на равные возможности на приобретение спорного участка, находит его предположительным и сделанным без учета его интересов, как действующего правообладателя земельного участка, оплачивающего арендную плату и понесшего расходы в связи с первоначальным формированием и постановкой на кадастровый учет земельного участка.

Утверждает, что испрашиваемое им изменение договора основано на нормах действующего законодательства – праве правообладателя (арендатора) на выбор вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом, в соответствии с частью 2 статьи 7, частью 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ и частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ.

Обращаясь за изменением градостроительного регламента и внесением изменений в договор аренды, он не преследовал цели обхода установленной законом процедуры предоставления земельного участка, поскольку обязательная конкурентная процедура была введена после даты заключения с ним договора аренды.

Внеся изменения в градостроительный регламент территориальной зоны по его обращению, ответчик совершил конклюдентные действия, направленные на изменение договора аренды в части изменения вида разрешенного использования.

Настаивает на том, что администрация г.п. Кильдинстрой вправе внести изменения в договор аренды, в связи с тем, что процедура предоставления участка и процедура внесения изменений в договор аренды не связаны между собой, на внесение изменений в договор заключенный не по итогам аукцион нет запрета, формирование участка происходило за его счет, и в случае его утраты отсутствует механизм компенсации ему этих расходов, право на выбор вида разрешенного использования спорного земельного участка из предусмотренных градостроительным регламентом предоставлено ему законом.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец ФИО5, его представитель, представитель ответчика администрации г.п. Кильдинстрой Кольского района Мурманской области, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка в силу части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

Как следует из части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Категории земельных участков в зависимости от их целевого назначения перечислены в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии с п.3 ст.85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства,

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом, который, в свою очередь, устанавливается правилами землепользования и застройки.

В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 06 ноября 2013 г. между КУМИ Кольского района (арендодателем) и ФИО5 (арендатором) заключен договор аренды № *, по условиям которого последнему передан в аренду на срок 49 лет, земельный участок, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером *:78, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ..., с видом разрешенного использования - «коллективные огородничества».

Согласно принятым в 2013 году Правилам землепользования и застройки г.п. Кильдинстрой Кольского района Мурманской области арендованный истцом земельный участок располагался в территориальной зоне СХ-1, где основными видами разрешенного использования являлись «растениеводство» и «коллективные огородничества».

В соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01 марта 2015 года полномочия по распоряжению земельными участками муниципального образования г.п. Кильдинстрой перешли к администрации г.п. Кильдинстрой.

07 августа 2017 г. ФИО5 обратился в администрацию г.п. Кильдинстрой с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г.п. Кильдинстрой Кольского района Мурманской области с целью изменения территориальной зоны СХ-1 на территориальную зону СХ-2 с основными видами разрешенного использования земельных участков «ведение садоводства», «ведение дачного хозяйства», «ведение огородничества», с кадастровыми номерами *:78 и *:58, находящихся у него на основании договоров аренды № * от 26 августа 2013 г. и № * от 06 ноября 2013 г.

Решениями Совета депутатов городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области №*, * от 22 марта 2018 г. в генеральный план и Правила землепользования и застройки городского поселения Кильдинстрой Кольского района внесены изменения в части изменения территориальной зоны в кадастровом квартале № *, где расположены земельные участки с кадастровым номером *:78 и *:58 и установлена территориальная зона СХ-2 с основными видами разрешенного использования земельных участков «ведение садоводства», «ведение дачного хозяйства», «ведение огородничества», вспомогательным видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание», условно-разрешенными видами использования «спорт», «магазины».

По заявлению ФИО5 в ЕГРН внесены изменения в сведения о недвижимом объекте - земельном участке с кадастровым номером *:78, указан вид разрешенного использования «для садоводства».

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости в 2013 году, в пределах земельных участков с кадастровыми номерами *:78 и *:58, ФИО5 построил объект недвижимого имущества «садовый дом», сведения о зарегистрированных правах на указанный садовый домик внесены в ЕГРН 08 августа 2018 г.

30 августа 2018 г. ФИО5 обратился в администрацию г.п. Кильдинстрой Кольского района с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка №* от 06 ноября 2013 г. в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *:78 с «коллективные огородничества» на «ведение садоводства».

Письмом от 19 октября 2018 г. №* администрация г.п. Кильдинстрой отказано во внесении требуемых ФИО5 изменений в договор аренды земельного участка, поскольку это противоречит положениям гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о законности отказа администрации г.п. Кильдинстрой в части изменения разрешенного вида арендуемого участка с кадастровым номером *:78 с «коллективные огородничества» на «ведение садоводства».

Судебная коллегия находит такие выводы суда правильными, основанными на правильном применении норм материального права, регулирующие спорные правоотношения, а доводы апелляционной жалобы в данной части подлежащими отклонению в связи со следующим.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Соответственно, пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень случаев предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов. При этом предоставление земельного участка в аренду для ведения садоводческого хозяйства к таковым не относится.

Если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом.

Статьи 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают процедуру подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Указанное подтверждает правильность вывода суда о том, что законом установлена процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам, в том числе для ведения садоводческого хозяйства. Эта процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

Установив, что предоставление истцу по договору аренды № * от 06 ноября 2013 г. земельного участка с кадастровым номером *:78, находящегося в муниципальной собственности земельного участка для определенной в договоре цели, было осуществлено без проведения аукциона, суд правомерно указал на то, что произвольное внесение изменений в условия такого договора - на аренду для ведения садоводческого хозяйства, будет прямо противоречить статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушит права и законные интересы граждан на равные возможности на приобретение спорного земельного участка, а также на получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

При этом судом первой инстанции обоснованно учтено, что изменение вида разрешенного использования участка, внесенного в ГКН и ЕГРП, в сложившейся ситуации правового значения для оценки действий администрации г.п. Кильдинстрой не имеет, поскольку какой-либо обязанности в части способа распоряжения муниципальной собственностью, в том числе и по изменению условий договора аренды, на администрацию г.п. Кильдинстрой не возлагает.

Также судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования ФИО5 об изменении вида разрешенного использования арендуемого им земельного участка по существу направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельного участка для ведения садоводческого хозяйства, в том числе и процедуры аукциона.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что отказ администрации г.п. Кильдинстрой в части изменения разрешенного вида арендуемого участка с кадастровым номером *:78 с «огороды» на «ведение садоводства» является законным и обоснованным, а решение суда первой инстанции правильным.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости и возможности применения положений статьи 451 Гражданского кодекса РФ судебной коллегией отклоняются, поскольку изменение целевого назначения земельного участка, на котором настаивает истец, может привести к нарушению требований федерального закона в части порядка предоставления земель для ведения садоводческого хозяйства.

В силу п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании подп.1 п.2 той же статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора одной из сторон.

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, ни одно из названных в нормах 450-451 ГК РФ оснований для изменения договора не установлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что процедура предоставления участка и процедура внесения изменений в договор аренды не связаны между собой, об отсутствии законодательных запретов на изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка в договор заключенный не по итогам аукциона, о том, что право на выбор вида разрешенного использования спорного земельного участка предусмотренных градостроительным регламентом предоставлено истцу законом, судебной коллегией отклоняются, поскольку по делу с достоверностью установлено наличие оснований для отказа администрации г.п. Кильдинстрой Кольского района в изменении договора аренды в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *:78, арендуемого истцом.

При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций установлено, что спорный земельный участок по названному договору был первоначально предоставлен истцу для целей, не связанных с возведением жилых строений (садовых домов). Предметом договора аренды является земельный участок с видом разрешенного использования – под огородничество.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, истец как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с этим видом разрешенного использования.

Арендодатель не обязан вносить изменения в договор аренды только на том основании, что у арендатора изменились намерения относительно цели использования арендованного земельного участка.

Установив данное обстоятельство, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что отказ администрации г.п. Кильдинстрой относительно внесения изменений в договор аренды земельного участка в части цели его использования, не противоречит закону и не нарушает прав истца.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права относительно сложившихся правоотношений сторон и не свидетельствуют о неправильном их применении судами.

Оснований для применения положений статей 450, 451 ГК РФ, на которые ссылается заявитель, в рассматриваемом случае не усматривается. Фактически действия общества направлены на получение земельного участка для ведения садоводства (предполагающее возведение садовых домиков) в обход установленных законом процедур.

Действительно, действующая на момент заключения в 2013 году сторонами договора аренды земельного участка процедура предоставления земельного участка как для строительства (садоводства), так и для целей, не связанных со строительством (огородничество) не предполагала проведение торгов (конкурсов, аукционов).

Однако, факт предоставления земельного участка в аренду до 01.03.2015 не имеет правового значения, так как ранее действовавшее земельное законодательство также не предполагало возможности изменения договора аренды земельного участка при изменении у арендатора цели использования земельного участка для строительства.

Получение истцом разрешения на изменение разрешенного вида использования земельного участка также не создает обязанности по изменению целей предоставления земельного участка, согласованных в договоре аренды.

Анализ земельного и градостроительного законодательства позволяет делать вывод о том, что указанный в договоре аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен по соглашению сторон, но только на такой вид, при котором также допускается предоставление земельного участка данному арендатору без проведения торгов.

Таким образом, предусмотренные статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

определила:

решение Кольского районного суда Мурманской области от 20 декабря 2018 годаоставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО5 – без удовлетворения.

председательствующий:
судьи: