Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 апреля 2022 года гражданское дело №2-2399/2021 по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 17 ноября 2021 года по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании денежных средств, обязании совершить определенные действия.

Заслушав доклад судьи Нюхтилиной А.В., объяснения представителя истца ФИО4 – ФИО6, представителя ответчика ФИО5 – ФИО7, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Истец ФИО4 обратился в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику ФИО5, в котором, после уточнения заявленных требований в порядке ст. 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды за период с 01.10.2020 года по 07.07.2021 года в сумме 960 000 руб., неустойку в сумме 818 400 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 17 092 руб., обязать ответчика обеспечить истцу доступ в жилое помещение по адресу: <адрес>, привести указанное помещение в первоначальное состояние на дату заключения договора аренды, обязать ответчика освободить данное помещение в течение 14 дней с момента вступления решения суд в законную силу, возвратить ключи от входной двери (л.д. 6-9, 94-98).

В обоснование заявленных требований истец указал, что 03.09.2019 года между сторонами был заключен договор аренды жилого помещения, во исполнение которого истец предоставил ответчику принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение по адресу: <адрес>. В нарушение условий договора ответчиком не осуществляется выплата арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность; доступ в жилое помещение истцу не предоставляется, несмотря на неоднократные требования об этом; 17.03.2021 года истцом в порядке п.3.1.1.1. договора направлено ответчику уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке; решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга по делу №2-1655/2021 удовлетворены исковые требования ГЖИ Санкт-Петербурга к ФИО4 об обязании обеспечить доступ в жилое помещение в связи с незаконной перепланировкой квартиры; истец направил в адрес ответчика уведомление о предоставлении доступа в помещение, однако доступ не был предоставлен. Согласно размещенным в интернете фотографиям, в квартире произведена перепланировка, что не соответствует условиям договора аренды, так как истец разрешения на перепланировку помещения не давал, в связи с вышеизложенными обстоятельствами, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 17 ноября 2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д. 162-169).

Не согласившись с решением суда, ФИО4 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение (л.д. 172-174, 209-212).

Истец ФИО4, ответчик ФИО5 в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 226-228), ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, доказательств уважительности причин своей неявки судебной коллегии не представили, направили в суд представителей.

В связи с изложенным, судебная коллегия полагает возможным на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 606, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.ст. 614, 682 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены обязанности нанимателя, согласно которым наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон; арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно ст.682 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В силу ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно ст. 309 и ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Положения ст.ст.619,687 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность досрочного расторжения договора аренды (найма жилого помещения), заключенного на определенный срок, только в судебном порядке.

Договором аренды стороны в порядке ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации согласовали право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неоплаты аренды жилого помещения более чем на сумму депозита, с предварительным уведомлением арендатора за 10 календарных дней, путем направления письменного извещения (п.3.1.1.1)

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что ФИО4 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 20, 22-24)

03.09.2019 года между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор аренды жилого помещения №... (л.д. 14-17), согласно которому истец передал в наем ответчику за плату во временное пользование указанную квартиру на срок по 02.09.2024 года. В силу пункта 1.3 Договора, жилое помещение предоставляется арендатору для использования в целях проживания с возможностью сдачи жилого помещения в поднаем.

Размер арендной платы согласно п.2.1 Договора составляет 1 440 000 руб. в год.

Порядок внесения арендной платы установлен сторонами в п.2.2 Договора, согласно которому с января по апрель оплачивается 80 000 руб. за месяц использования жилого помещения; с мая по сентябрь оплачивается 176 000 руб. за месяц использования жилого помещения, в период октябрь-декабрь арендная плата составляет 80 000 руб. за месяц использования жилого помещения.

Согласно п.2.5 Договора, арендная плата вносится на расчетный счет арендодателя до 7-го дня оплачиваемого месяца.

Пунктом 2.7 предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы с января 2021 года, но не чаще одного раза в год и не более, чем на процентную ставку инфляции в РФ, определяемую ЦБ РФ на конец года.

В соответствии с п.3.3.1 Договора аренды арендодатель обязан обеспечить беспрепятственный доступ арендатору в жилое помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий договоров не чаще, чем один раз в три месяца. В этом случае арендодатель обязан предупредить арендатора не позднее, чем за 24 часа.

Пункт 3.3.2 Договора аренды обязывает арендатора по истечению срока действия сдать по акту приема-передачи арендованное жилое помещение, ключи от комнат и помещений арендодателю и освободить помещение не позднее 5-ти рабочих дней с момент прекращения договора.

Согласно п.4.2 Договора, в случае нарушения сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени размере 1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

03.09.2019 года сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения (л.д. 18).

19.09.2019 года договор аренды зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу (л.д. 19).

05.01.2020 года между сторонами заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды жилого помещения, согласно которому в период с 01.01.2020 года по 30.03.2020 года устанавливается «нулевая» арендная ставка, в связи с подготовкой помещения и невозможностью его использования (л.д.76-77).

05.04.2020 года между сторонами заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды жилого помещения, согласно которому в период с 01.04.2020 года и до отмены ограничительных мер, связанных с эпидемией «Коронавирусной» инфекции, устанавливается «нулевая» арендная ставка. Дата начала арендных платежей будет установлена в дополнительном соглашении №3 после отмены ограничительных мер (л.д.78-79).

Дополнительные соглашения №1, №2 подписаны с обеих сторон, зарегистрированы Управлением Росреестра, в судебном порядке не оспорены.

Истец направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения № 3 от 30.09.2020 года (л.д. 100).

Согласно представленному в материалы дела протоколу осмотра письменных доказательств от 18.10.2021 года, произведенный ВРИО нотариуса <.А..>, дополнительное соглашение № 3 получено ответчиком и направлено им его юристам (л.д. 132-135).

Доказательств подписания данного дополнительного соглашения в материалы дела не представлено.

Таким образом, дополнительное соглашение №3, иное соглашение, предусматривающее возобновление внесения арендной платы, сторонами не заключено.

25.11.2020 года ФИО4 направил в адрес ФИО5 уведомление № 1 по договору аренды от 03.09.2019 года о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 246 000 руб. (л.д. 35).

02.12.2020 года ФИО4 направил в адрес ФИО5 уведомление №... по договору аренды от 03.09.2019 года о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 407 600 руб. (л.д. 35).

22.01.2021 года и 15.02.2021 года истец направил в адрес ответчика требования (претензии) о выплате задолженности по договору аренды, в связи с неисполнением договора (л.д. 39-42).

Ввиду того, что данные уведомления и требования остались без удовлетворения, 17.03.2021 года истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды, мотивированное наличием задолженности на сумму 600 000 рублей и произведением перепланировки арендованного помещении (л.д. 43-44).

В ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля был допрошен <..И.>, который подтвердил факт заключения между сторонами договора аренды и дополнительных соглашений, отказ ФИО4 от финансирования ремонта и перепланировки помещения, подтвердил, что стороны договорились, что по договору аренды будет установлена нулевая ставка до снятия ограничительных мер, установленных Правительством, при этом конкретные меры сторонами не указывались.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, достоверно установив факт заключения между сторонами договора аренды, дополнительных соглашений № 1, № 2 к нему, установив, что дополнительным соглашением № 2 стороны установили нулевую арендную ставку до отмены ограничительных мер, связанных с эпидемией коронавирусной инфекции, приняв во внимание, что ограничительные меры не были отменены, что иных соглашений о возобновлении арендных платежей стороны не заключали, пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей в заявленный истцом период с октября 2020 года по июль 2021 года, и как следствие к отсутствию оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки.

Разрешая требования истца об обязании ответчика освободить жилое помещение и передать истцу ключи, суд первой инстанции, установив, что досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке возможно только в случае уклонения ответчика от оплаты арендных платежей, установил отсутствие у ответчика обязанности по оплате арендных платежей в заявленный истцом период, учел, что срок окончания действия договора аренды (02.09.2024 года) не наступил, договор в установленном порядке не расторгнут, у ответчика отсутствует обязанность по освобождению жилого помещения и передаче ключей арендодателю, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований в указанной части.

Разрешая заявленные требования об обязании ответчика обеспечить доступ в жилое помещение, суд первой инстанции пришел к выводу, что они удовлетворению не подлежат, поскольку с учетом характера правоотношений сторон, условий договора, у ответчика отсутствует обязанность постоянно находиться в арендуемом помещении; истцом однократно направлялось требование о предоставлении доступа в жилое помещение 24.03.2021 года (л.д.62-64); при этом данное уведомление не может быть признано надлежащим, поскольку в отправлении неверно указана фамилия получателя, что не исключает невручение корреспонденции ответчику по этой причине; стороной истца не оспаривалось в судебном заседании, что до марта 2021 года осмотр помещения не требовался истцом, после марта 2021 года ответчику соответствующие требования не предъявлялись. При таких обстоятельствах, суд посчитал не установленным факт уклонения ответчика от обязанности предоставить истцу доступ в жилое помещение, а отсутствие такого доступа вызвано бездействием самого истца, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

Разрешая заявленные требования об обязании ответчика привести жилое помещение в первоначальное состояние, суд первой инстанции, установив, что представленными истцом актами Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга не зафиксирован факт перепланировки спорного жилого помещения; представленные истцом скриншоты фотоизображений не позволяют с достоверностью установить факт изображения на размещенных фотографиях именно спорной квартиры, а также несоответствие планировки жилого помещения моменту заключения договора аренды, либо неисполнение ответчиком обязательства, установленного п.1.6 договора аренды; факт обращения органа жилищного надзора в суд с требованием об обязании собственника обеспечить доступ в жилое помещение свидетельствуют лишь о наличии оснований к проведению проверки, и данное обстоятельство не влечет безусловных выводов о неправомерно произведенной ответчиком перепланировке жилого помещения; показания свидетеля <..Г.> о его попытке получения гостиничной услуги в спорной квартире не являются доказательством, подтверждающим требования истца; стороной ответчика представлены доказательства, свидетельствующие о совершении сторонами действий, направленных на правомерное осуществление перепланировки жилого помещения – истцом оформлены доверенности на организацию проведения собрания собственников многоквартирного дома и представление его интересов в органах по вопросам перепланировки спорного жилого помещения, в КГИОП представлена документация, которая согласована; в отсутствии данных о том, что перепланировка уже произведена ответчиком без представления проекта в МВК и без согласия истца, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда об отсутствии у ответчика обязанностей по внесению арендных платежей, поскольку нулевая арендная ставка, установленная в дополнительном соглашении № 2, была установлена до отмены ограничительных мер, связанных с коронавирусной инфекцией, а данные меры были отменены с 12.09.2020 года, так как ответчик занимается гостиничным бизнесом, а установленный запрет на деятельность компаний, которые оказывают гостиничные услуги был снят 12.09.2020 года, подлежат отклонению, ввиду следующего.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования дополнительного соглашения № 2, следует, что нулевая арендная ставка действует при двух условиях до отмены ограничительных мер и до заключения дополнительного соглашения № 3.

При этом из текста дополнительного соглашения № 2 не следует, что нулевая арендная ставка действует до отмены ограничительных мер, связанных с деятельностью гостиничного бизнеса, следовательно, принимая во внимание буквальное толкование условий соглашения, судебная коллегия приходит к выводу, что нулевая арендная ставка действовала до отмены всех ограничительных мер, и поскольку в период заявленный истцом ко взысканию и на момент вынесения решения суда ограничительные меры, связанные с коронавирусной инфекцией, сняты не были, то у ответчика отсутствовала обязанность по возобновлению оплаты арендных платежей.

Кроме этого, дополнительным соглашением № 2, установлено также возобновление арендных платежей после заключения дополнительного соглашения № 3.

Дополнительное соглашение №2 истцом не оспорено, недействительным не признано.

Доказательств, свидетельствующих о заключении сторонами дополнительного соглашения № 3 или иных соглашений о возобновлении арендных платежей в материалы дела, в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлено.

При этом в случае отказа ответчика от заключения дополнительного соглашения №3 с установлением суммы арендных платежей, истец не лишен возможности обратиться в суд для защиты своих нарушенных прав и обязании ответчика заключить дополнительное соглашение №3.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик согласился с условиями, направленным в его адрес ФИО4 дополнительным соглашением № 3, и произведя частичную оплату арендных платежей, акцептировал дополнительное соглашение № 3, несостоятельны.

Действительно в материалы дела представлен проект дополнительного соглашения № 3, составленный истцом, кроме этого, протокол осмотра доказательств, а также сам ответчик подтверждают получение данного дополнительного соглашения № 3.

Вместе с тем, указанное соглашение подписано только со стороны истца, ответчик с ним согласен не был, что подтверждается составленным им собственным проектом дополнительного соглашения № 3.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.

В апелляционной жалобе истец ссылается на отсутствие в материалах дела проекта дополнительного соглашения № 3, составленное ответчиком.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции от 29 марта 2022 года представителем ответчика на обозрение судебной коллегии был представлен конверт с письмом направленный ответчиком истцу и возвратившийся отправителю.

Председательствующий судья в судебном заседании вскрыл указанный конверт и установил, что в данном конверте находилось дополнительное соглашение № 3 в редакции ответчика и подписанное им в 3-х копиях.

Поскольку факт заключения или отказа в заключении дополнительного соглашения № 3 имеют юридическое значение для дела, судебная коллегия пришла к выводу о приобщении указанных документов к материалам дела.

Указание в апелляционной жалобе на признание ответчиком дополнительного соглашения № 3 противоречит материалам дела, поскольку материалами дела подтвержден факт ведения сторонами переговоров о заключении дополнительного соглашения № 3, однако, ввиду отсутствия доказательств согласования, утверждения, подписания и регистрации данного соглашения, невозможно установить факт его заключения.

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендным платежам за период с октября 2020 года по июль 2021 года, вместе с тем, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства произведения ответчиком арендных платежей после октября 2020 года, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы об акцепте ответчиком дополнительного соглашения № 3 подлежат отклонению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ФИО4 не уполномочивал ФИО5 на проведение перепланировки, что вопреки выводам суда в доверенности отсутствует факт предоставления истцом ответчику полномочий по организации проведения собрания собственников многоквартирного дома и представление его интересов в органах по вопросам перепланировки спорного жилого помещения, подлежат отклонению, поскольку материалами дела не подтвержден факт осуществления ответчиком перепланировки помещения без получения соответствующих разрешений.

Кроме того, вопреки доводам апелляционной жалобы, согласно тексту доверенности от 27.05.2019 года, выданной ФИО4ФИО5, последний уполномочен представлять истца во всех административных, государственных и иных учреждениях и организациях Санкт-Петербурга по вопросам перепланировки, следовательно, ответчик был уполномочен на совершение вышеуказанных действий.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец не мог предоставить ГЖИ Санкт-Петербурга доступ к спорному помещению, поскольку оно находилось в аренде у ответчика, подлежит отклонению, поскольку договором аренды предусмотрена обязанность арендатора предоставлять арендодателю доступ в помещение, при уведомлении последним первого. Вместе с тем, так как материалами дела не подтвержден факт уведомления истцом ответчика о необходимости обеспечить доступ в помещение (в направленном истцом уведомлении о предоставлении доступа неверно указана фамилия ответчика), факт уклонения ответчика от предоставления доступа, то судебная коллегия приходит к выводу о несостоятельности данных доводов и их отклонении.

Ссылка в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что ГЖИ не уполномочено производить проверки о фактах незаконных перепланировок до конца 2022 года не имеет правового значения, поскольку проверка не является единственным средством доказывания факта осуществления незаконной перепланировки.

Иных доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к изменению решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 17 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.05.2022 года.