Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску Бойко Нины Владимировны к Администрации горда Саки Республики Крым, третье лицо – МУП РК «База отдыха «Прибой», о сохранении объекта недвижимости в реконструированном, перепланированном и переоборудованном состоянии, признании права собственности на реконструированный, перепланированный и переоборудованный объект недвижимости,

по апелляционной жалобе Бойко Нины Владимировны на решение Сакского районного суда Республики Крым от 11 февраля 2022 года,

УСТАНОВИЛА:

В мае 2021 года Бойко Н.В. обратилась в суд с иском к Администрации горда Саки Республики Крым, в котором с учетом уточнений просит сохранить объект недвижимости по адресу: , летний домик лит. А площадью 385,20 кв.м., кадастровый номер №, в реконструированном, перепланированном и переоборудованном состоянии, признать за ней право собственности на реконструированный, перепланированный и переоборудованный объект недвижимости, состоящий из помещений:

№1 – санузел площадью 2,70 кв.м., №II-подсобное, площадью 15,00 кв.м., № III – подсобное площадью 15,60 кв.м., №IV– подсобное площадью 19,30 кв.м., №V – подсобное площадью 34,90 кв.м., №VI – подсобное площадью 9,10 кв.м., № VII – подсобное площадью 2,10 кв.м. № VIII- подсобное, площадью 9,10 кв.м., №IХ – санузел площадью 2,70 кв.м. (итого по цокольному этажу – 106,80 кв.м.);

№1– комната отдыха площадью 7,30 кв.м., №1а- санузел площадью 1,30 кв.м., №2-комната отдыха площадью 8,40 кв.м., №3- комната отдыха площадью 11,60 кв.м.. №4- санузел площадью 2,50 кв.м., №5- комната отдыха площадью 8,40 кв.м., №6-комната отдыха площадью 6,70 кв.м., №6а- санузел площадью 1,30 кв.м., №7- комната отдыха площадью 6,30 кв.м., №7а- санузел площадью 1,30 кв.м., №8-комната отдыха площадью 8,30 кв.м., №9- санузел площадью 2,50 кв.м., №10-комната отдыха площадью 11,40 кв.м., №11- комната отдыха площадью 8,30 кв.м.№12- комната отдыха площадью 5,90 кв.м., №12а- санузел площадью 3,40 кв.м., №14- терраса площадью 4,50 кв.м., №15-терраса площадью 22,50 кв.м., №16- терраса площадью 4,80 кв.м., №17-бельевая, площадью 10,20 кв.м., №17а- санузел площадью 1,80 кв.м., №17б- балкон площадью 0,9 кв.м.(итого по первому этажу 139,60 кв.м.);

№18 – комната отдыха площадью 7,40 кв.м., №18а- санузел площадью 1,30 кв.м., №19- комната отдыха площадью 8,20 кв.м., №20- комната отдыха площадью 14,30 кв.м.,№21- санузел площадью 2,70 кв.м., №24 – комната отдыха площадью 8,30 кв.м., №25- комната отдыха площадью 7,50 кв.м., №25а- санузел площадью 1,30 кв.м., №26- комната отдыха площадью 7,00 кв.м., №26- санузел площадью 1,30 кв.м., №26-б- терраса площадью 9,50 кв.м., №27- комната отдыха площадью 8,50 кв.м.№29- терраса площадью 4,40 кв.м., №30-санузел площадью 2,70 кв.м.№31- комната отдыха площадью 14,30 кв.м., №32- комната отдыха площадью 8,20 кв.м., №33- комната отдыха площадью 7,60 кв.м., №33а-санузел площадью 1,30 кв.м., №34- веранда площадью 9,90 кв.м.№35- площадью 11,80 кв.м., №35а- душ, площадью 1,30 кв.м. (итого по второму этажу 136,80 кв.м.).

Исковые требования мотивированы тем, что в 2003 году истец приобрела садовый домик по вышеуказанному адресу, общая площадь которого составляла 218,9 кв.м., а в 2005 году решением Сакского городского совета земельный участок под указанным строением был передан ей в аренду на 49 лет. В 2009 году Бойко Н.В. дано разрешение на выполнение проектной работы по реконструкции летнего ломика № 16, а в 2010 года проектные работы были выполнены. В 2011-2012 годах истец неоднократно обращалась в компетентные органы для согласования проекта, однако по независящим от неё причинам проект не был согласован. В 2012 году истец осуществила реконструкцию летнего домика, в 2018 году перезаключила договор аренды земельного участка под ним. В декабре 2019 года в ходе осмотра сотрудниками отдела муниципального контроля сектора благоустройства Администрации города Саки земельного участка по , установлено, что к летнему домику произведена пристройка, которая находится на линии центральной канализации, что является нарушением норм и правил СНиП, истцу рекомендовано устранить выявленные нарушения путем приведения объекта в первоначальный вид либо обратиться в суд.

Истец указывает, что в период приобретения строения и получения в аренду земельного участка ограничений на выполнение строительных работ установлено не было, пристройка располагается на колоннах, ввиду чего имеется свободный доступ к канализации, при строительстве не допущено существенных нарушений строительных норм и правил, объект не создает угрозы для жизни и здоровья людей, ввиду чего просит защитить свои права на указанный объект, признав за ней право собственности на реконструированный летний домик. Во внесудебном порядке оформить право собственности на объект недвижимости в реконструированном, перепланированном и переоборудованном состоянии не может, в связи с чем, вынуждена обратиться в суд с данным иском.

Решением Сакского районного суда Республики Крым от 11 февраля 2022 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, ФИО1 обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение, которым иск удовлетворить.

Апеллянт указывает, что выводы суда об отсутствии доказательств отказа ответчика в сохранении объекта в реконструированном виде, в материалах дела содержатся копии ответов, которыми ответчик отказывает в признании права собственности на спорный объект за истцом. Отмечает, что реконструкция была проведена до 2014 года, все согласования были получена в установленном законом порядке.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате и времени проведения судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах своей неявки не сообщили, об отложении заседания не просили. Истец извещалась посредством направления судебной повестки, которая не получена, возвращена по истечению срока хранения, а также путем смс-сообщения, которое, согласно отчету, доставлено абоненту. Также предпринимались меры к извещению истца о судебном разбирательстве телефонограммой, однако абонент на телефонные звонки не ответила, что зафиксировано в акте.

Исследовав материалы дела, заслушав судью-докладчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что работы по реконструкции спорного объекта были проведены самовольно без соответствующего разрешения, истец не доказала наличие со стороны компетентных органов препятствий в получении разрешительной документации на реконструкцию объекта недвижимости. Также суд пришел к выводу, что проведенными работами нарушаются права третьих лиц.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признание права является одним из способов защиты права.

При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции правильно установлено и подтверждается материалами дела, что 05.12.2003 года на основании договора купли-продажи, удостоверенного частным нотариусом Сакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым в реестре за № 3712, Бойко Н.В. приобрела право собственности на летний домик лит. «А» площадью 218,90 кв.м., состоящий из помещений №№, пом. I, II, III – подвал, находящийся по адресу:

Право собственности на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано Евпаторийским МБРТИ от 29.01.2004 года в кн. 3 за номером записи 266 (л.д. 64-65).

Решением 34-й сессии 4-го созыва Сакского городского совета Автономной Республики Крым № 16/6 от 29.04.2005 Бойко Н.В. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 314 кв.м., под обслуживание летнего домика (л.д. 15).

24.05.2006 между Сакским городским советом Автономной Республики Крым и Бойко Н.В. заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, во владение и пользование предоставлен земельный участок площадью 314,00 кв.м. с кадастровым номером № под обслуживание летнего домика , зарегистрированный в Сакском отделении Крымского регионального филиала ГП «ЦГЗГКУ» от ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д. 6, 7).

Согласно материалам инвентарного дела 14.01.2008 проведена текущая инвентаризация БТИ на спорный объект (л.инв.д. БТИ 37-40).

25.06.2009 решением исполнительного комитета Сакского городского совета Автономной Республики Крым № 484 Бойко Н.В. дано разрешение на производство проектных работ по реконструкции летнего домика № в пределах существующих габаритов домика (л.д. 23).

04.03.2010 КП «ЗОЕ» выполнен рабочий проект 04.03.2010 – ГП «Реконструкция летнего домика № в секторе что установлено судом первой инстанции из представленного оригинала Рабочего проекта.

Из материалов инвентарного дела на объект недвижимости следует, что 12.06.2013 инспекцией ГАСК в АР Крым зарегистрирована Декларация о готовности объекта к эксплуатации: «Реконструкция летнего домика № в секторе », застройщик – ФИО1; рабочий проект выполнен КП «ЗОЕ»; разрешение на выполнение строительных работ выдано инспекцией ГАСК в АР Крым от ДД.ММ.ГГГГ№; земельный участок площадью 314,00 кв.м. с кадастровым номером № под обслуживание летнего домика № в секторе № по в на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; технические показатели объекта строительства – двухэтажное здание с подвалом площадью 286 кв.м., строительный объем – 1325,60 куб.м. (л.инв.д.БТИ 57-61).

Также из материалов инвентарного дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ проведена текущая инвентаризация БТИ на объект недвижимости - лит. «А» - летний дом, площадью 382,80 кв.м., находящийся по адресу: (л.инв.д. БТИ 74-78).

14.06.2016 земельный участок площадью 314 кв.м. поставлен на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением кадастрового номера № (ранее присвоенный государственный учетный номер – №), категория земель – земли населенных пунктов, находящийся по адресу: , статус «ранее учтенный» (л.д. 35).

19.07.2016 постановлением Администрации города Саки Республики Крым № 990 определен вид разрешенного использования земельного участка площадью 314 кв.м., кадастровый номер № – гостиничное обслуживание (код 4.7) (л.д. 16).

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены сведения об основных характеристиках объекта недвижимости – нежилое здание летний домик (лит. «А») площадью 286,00 кв.м., кадастровый номер №, количество этажей – 3, в т.ч. подземных – 1, 1980 года постройки, находящийся по адресу: , статус «ранее учтенный» (л.д. 36).

ДД.ММ.ГГГГ внесены сведения о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости, правообладателем указана Бойко Нина Владимировна, номер государственной регистрации права №-№ (л.д. 54).

01.02.2018 между Администрацией города Саки Республики Крым и Бойко Н.В. заключен договор аренды земельного участка № на земельный участок площадью 314 кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание (код 4.7), находящийся по адресу: , для обслуживания и реконструкции летнего домика № сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за номером государственной регистрации права № (л.д. 8-14).

05.09.2012 проведена текущая инвентаризация БТИ на спорный объект недвижимости (л.д. 66-72).

Согласно сведениям, отраженным в инвентарном деле БТИ, площадь и назначение частей помещений нежилого здания – летний домик (лит. «А»), находящийся по адресу:

- по состоянию на 19.07.1999 года, лит. «А» - летний домик отдыха, площадью 218,90 кв.м., состоящий из помещений: № I – подвал, площадью 5,80 кв.м., № II – подвал, площадью 7,50 кв.м., № III – подвал, площадью 71,10 кв.м. (итого по подвалу 84,40 кв.м.); № 1 – комната, площадью 10,40 кв.м., № 2 – комната, площадью 10,30 кв.м., № 3 – комната, площадью 6,30 кв.м., № 4 – комната, площадью 6,40 кв.м., № 5 – комната, площадью 6,30 кв.м., № 6 – комната, площадью 6,30 кв.м., № 7 – комната, площадью 10,40 кв.м., № 8 – комната, площадью 10,40 кв.м. (итого по 1-му этажу 66,80 кв.м.); № 8а – комната, площадью 6,30 кв.м., № 9 -комната, площадью 10,40 кв.м., № 10 – комната, площадью 6,40 кв.м., № 11 – комната, площадью 10,40 кв.м., № 12 – комната, площадью 7,30 кв.м., № 13 – комната, площадью 17,00 кв.м., № 14 – комната, площадью 9,90 кв.м. (итого по 2-му этажу 67,70 кв.м.).

- по состоянию на 14.01.2008 года, лит. «А» - летний домик, площадью 286,00 кв.м., состоящий из следующих помещений:

№ I – санузел, площадью 2,70 кв.м., № II – подвал, площадью 15,00 кв.м., № III – подвал, площадью 15,60 кв.м., № IV – подвал, площадью 19,30 кв.м., № V – подвал, площадью 34,90 кв.м., № VI – подвал, площадью 5,40 кв.м., № VII – подвал, площадью 2,10 кв.м., № VIII - подвал, площадью 9,10 кв.м., № IX – санузел, площадью 2,70 (итого по подвалу 106,80 кв.м.);

№ 1 – комната отдыха, площадью 10,40 кв.м., № 2 – комната отдыха, площадью 10,30 кв.м., № 3 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м., № 4 – комната отдыха, площадью 6,40 кв.м., № 5 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м., № 6 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м., № 7 – комната отдыха, площадью 10,40 кв.м., № 8 – комната отдыха, площадью 10,40 кв.м., № 9 – прихожая, площадью 7,40 кв.м., № 10 – прихожая, площадью 7,60 кв.м., № 11 – прихожая, площадью 7,40 кв.м., № 12 – прихожая, площадью 7,40 кв.м., № 13 – туалет, площадью 1,30 кв.м., № 13а – туалет, площадью 1,30 кв.м., № 14 – туалет, площадью 1,30 кв.м., № 14а – туалет, площадью 1,30 кв.м. (итого по 1-му этажу 101,80 кв.м.);

№ 15 – комната, отдыха, площадью 8,20 кв.м., № 16 – комната отдыха, площадью 8,90 кв.м., № 17 – комната отдыха, площадью 9,00 кв.м., № 18 – комната отдыха, площадью 8,30 кв.м., № 19 – комната отдыха, площадью 8,50 кв.м., № 20 – комната отдыха, площадью 9,10 кв.м., № 21 – комната отдыха, площадью 8,80 кв.м., № 22 – комната отдыха, площадью 8,20 кв.м., № 23 – туалет, площадью 1,30 кв.м., № 23а – туалет, площадью 1,30 кв.м., № 24 – туалет, площадью 1,30 кв.м., № 24а – туалет, площадью 1,30 кв.м., № 25 – душевая, площадью 1,60 кв.м., № 26 – душевая, площадью 1,60 кв.м. (итого по 2-му этажу 77,40 кв.м.)

- по состоянию на 05.09.2019 года, лит. «А» - летний дом, площадью 385,20 кв.м., состоящий из следующих помещений:

№ I – санузел, площадью 2,70 кв.м., № II – подсобное, площадью 15,00 кв.м., № III – подсобное, площадью 15,60 кв.м., № IV – подсобное, площадью 19,30 кв.м., № V – подсобное, площадью 34,90 кв.м., № VI – подсобное, площадью 5,40 кв.м., № VII – подсобное, площадью 2,10 кв.м., № VIII - подсобное, площадью 9,10 кв.м., № IX – санузел, площадью 2,70 (итого по цокольному этажу 106,80 кв.м.)

№ 1 – комната отдыха, площадью 7,30 кв.м., № 1а – санузел, площадью 1,30 кв.м., № 2 – комната отдыха, площадью 8,40 кв.м., № 3 – комната отдыха, площадью 11,60 кв.м., № 4 – санузел, площадью 2,50 кв.м., № 5 – комната отдыха, площадью 8,40 кв.м., № 6 – комната отдыха, площадью 6,70 кв.м., № 6а – санузел, площадью 1,30 кв.м., № 7 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м., № 7а – санузел, площадью 1,30 кв.м., № 8 – комната отдыха, площадью 8,30 кв.м., № 9 – санузел, площадью 2,50 кв.м., № 10 – комната отдыха, площадью 11,40 кв.м., № 11 – комната отдыха, площадью 8,30 кв.м., № 12 – комната отдыха, площадью 5,90 кв.м., № 12а – санузел, площадью 3,40 кв.м., № 14 – терраса, площадью 4,50 кв.м., № 15 – веранда, площадью 22,50 кв.м., № 16 – терраса, площадью 4,80 кв.м., № 17 – бельевая, площадью 10,20 кв.м., № 17а – санузел, площадью 1,80 кв.м., № 17б – балкон, площадью 0,9 кв.м. (итого по первому этажу 139,60 кв.м.)

№ 18 – комната отдыха, площадью 7,40 кв.м., № 18а – санузел, площадью 1,30 кв.м., № 19 – комната отдыха, площадью 8,20 кв.м., № 20 – комната отдыха, площадью 14,30 кв.м., № 21 – санузел, площадью 2,70 кв.м., № 24 – комната отдыха, площадью 8,30 кв.м., № 25 – комната отдыха, площадью 7,50 кв.м., № 25а – санузел, площадью 1,30 кв.м., № 26 – комната отдыха, площадью 7,00 кв.м., № 26а – санузел, площадью 1,30 кв.м., № 26б -терраса, площадью 9,50 кв.м., № 27 – комната отдыха, площадью 8,50 кв.м., № 29 – терраса, площадью 4,40 кв.м., № 30 – санузел, площадью 2,70 кв.м., № 31 – комната отдыха, площадью 14,30 кв.м., № 32 – комната отдыха, площадью 8,20 кв.м., № 33 – комната отдыха, площадью 7,60 кв.м., № 33а – санузел, площадью 1,30 кв.м., № 34 – веранда, площадью 9,90 кв.м., № 35 – веранда, площадью 11,80 кв.м., № 35а – душ, площадью 1,30 кв.м. (итого по второму этажу 136,80 кв.м.)

Согласно выпискам из ЕГРН спорный объект недвижимости имеет следующие характеристики:

- земельный участок площадью 314 кв.м., кадастровый номер № (ранее присвоенный государственный учетный номер №), категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание (код 4.7);

- нежилое здание, летний домик (лит. «А») площадью 286,00 кв.м., кадастровый номер №, количество этажей – 3, в т.ч. подземных – 1, 1980 года постройки, и расположен в Зоне с особыми условиями использования территории: (ЗОУИТ 90:21-6.5: вид – прибрежная защитная полоса. Зона охраны природных объектов, наименование - Прибрежная защитная полоса (ПЗП) Черного моря на территории Республики ФИО2 (городской округ Саки), ограничение – в соответствии со ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 года № 74-ФЗ; ЗОУИТ 90:21-6.6: вид – водоохранная зона. Зона охраны природных объектов, наименование - Водоохранная зона (ВОЗ) Черного моря на территории Республики Крым (городской округ Саки), ограничение – в соответствии со ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 года № 74-ФЗ).

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ Саки Республики Крым, утвержденным очередной 108-й сессией Сакского городского совета 1-го созыва от 28.12.2018 года за № 1-108/5, спорный летний домик () расположен в границах Зоны застройки санаторно-курортного и туристического назначения (Р-2).

По своему объемно-планировочному решению объект капитального строительства представляет собой трехэтажное здание с пристройками галерейного типа, в котором комнаты (номера) имеют выходы через общую галерею (открытого типа) на открытую металлическую лестницу и террасу, расположенную со стороны бокового фасада здания лит. «А», состоящие из вспомогательных помещений: бытовые, технические и подсобные, комната администратора, помещение оздоровительного назначения, и повторяющихся планировочных единиц (13 номеров), каждый из которых состоит из одной, двух комнат и совмещенного санузла, оснащенные мебелью, оборудованием и инвентарем, необходимыми для предоставления гостиничных услуг, услуг по временному размещению и (или) временному проживанию, и представляет собой средство размещения с номерным фондом в 13 номеров.

Из положений статьи 222 ГК РФ следует, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Согласно положениям п.1.и п.2 ст.263 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно положениям ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Положениями п.14 ч.1 ст.1 ГрК РФ установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса, а также статьёй 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно нормам Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) переустройство и (или) перепланировка жилого помещения должны производиться по согласованию с органом местного самоуправления.

В силу пункта 2 статьи 25 Жилищного кодекса перепланировка жилого помещения представляет изменение его конфигурации, требующее внесение изменения в технический паспорт жилого помещения.

В статье 26 Жилищного кодекса установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Документ, подтверждающий принятие положительного решения по данному вопросу, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (пункт 6 статьи 26 Жилищного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Жилищного кодекса самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 названного Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 данного Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством Российской Федерации ответственность.

Положения статьи 29 Жилищного кодекса не содержат запрет и не исключают полномочия органа местного самоуправления согласовать самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

О возможности применения по аналогии закона названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации к правоотношениям, вытекающим из споров с регистрацией изменений нежилых помещений в результате их перепланировки, указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2016 N 307-ЭС16-10385.

Согласно пункту 2 ст. 55.24 ГрК РФ эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Судом первой инстанции правильно установлено, что разрешение на реконструкцию летнего домика Бойко Н.В. получала (решение исполнительного комитета Сакского городского совета АР Крым №484 от 25.06.2009), однако согласно указанному решению Бойко Н.В. дано разрешение провести проектные работы по реконструкции в пределах существующих габаритов.

Судом также правильно установлено, что работы по реконструкции привели к увеличению как к общей площади летнего домика, так и площади застройки, таким образом, суд пришел к правильному выводу, что работы проведены самовольно.

Бойко Н.В. разработан проект реконструкции, однако не предоставлялся для утверждения в органы местного самоуправления

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Факт самовольного проведения перепланировки и наличие в законодательстве возможности сохранения помещения в перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, не являются достаточными основаниями для удовлетворения иска, и не могут освобождать истца от обязанности использования административного порядка изменения технических характеристик нежилого помещения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешений на строительство (реконструкцию) и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из Определения ВС РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6, сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможны в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры.

При этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Для установления обстоятельств, имеющих значение для дела, судом первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно исследовательской части экспертизы по результатам визуального осмотра с сопоставлением сведений, технической текущей инвентаризации БТИ, эксперт определил следующие строительные работы в исследуемом нежилом здании, определяющие признаки реконструкции, перепланировки и переоборудования:

1). Работы по реконструкции:

- возведение пристройки лит. «А2», площадь застройки 26,40 кв.м., высота – 5,40 м. объем – 143 куб.м., к части основного здания лит. «А», расположенная вне контура его капитальных наружных стен, и имеющая с ним одну общую капитальную стену и внутреннее сообщение с частью основного здания (лит. «А»), в результате образованы помещения: № 15 – веранда, площадью 22,50 кв.м., № 34 – веранда, площадью 9,90 кв.м., № 35 – веранда, площадью 11,80 кв.м., № 35а – душ, площадью 1,30 кв.м.;

- возведение террасы и галереи (открытого типа) к основному зданию лит. «А», в результате образованы помещения: № 14 – терраса, площадью 4,50 кв.м., № 16 – терраса, площадью 4,80 кв.м., № 17 – бельевая, площадью 10,20 кв.м., № 17а – санузел, площадью 1,80 кв.м., № 17б – балкон, площадью 0,9 кв.м., № 26б -терраса, площадью 9,50 кв.м., № 29 – терраса, площадью 4,40 кв.м.;

- увеличение основной площади, за счет возведения перегородок в лоджии 2-го этажа (пристройка лит. «А1»), в результате образованы помещения: № 18 – комната отдыха, площадью 7,40 кв.м., № 25 – комната отдыха, площадью 7,50 кв.м., № 26 – комната отдыха, площадью 7,00 кв.м., № 33 – комната отдыха, площадью 7,60 кв.м.;

2). Работы по перепланировке: увеличение основной площади номерного фонда за счет демонтажа и переноса перегородок между помещениями, устройства дверных проемов с использованием оконных проемов, закладка существующих дверных проемов и устройства санузлов за счет части помещений комнат отдыха:

- между помещениями: № 3 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м. и № 4 – комната отдыха, площадью 6,40 кв.м. – демонтирована перегородка, между помещениями: № 2 – комната отдыха, площадью 10,30 кв.м., № 3 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м. и № 4 – комната отдыха, площадью 6,40 кв.м., № 1 – комната отдыха, площадью 10,40 кв.м. – перенос перегородки на 0,64 см., между помещениями: № 1 – комната отдыха, площадью 10,40 кв.м., № 2 – комната отдыха, площадью 10,30 кв.м. и № 8 – комната отдыха, площадью 10,40 кв.м. - закладка существующих дверных проемов; в помещениях № 3 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м. и № 4 – комната отдыха, площадью 6,40 кв.м. - устройство дверных проемов с использованием оконных проемов и устройство совмещенного санузла, за счет части помещения № 4 – комната отдыха, площадью 6,40 кв.м., в результате образованы изолированные помещения (номера), условно обозначенные экспертом, как: Номер № 1, состоящий из помещений: № 1 – комната отдыха, площадью 7,30 кв.м., № 1а – санузел, площадью 1,30 кв.м., № 2 – комната отдыха, площадью 8,40 кв.м.; Номер № 2, состоящий из помещений: № 3 – комната отдыха, площадью 11,60 кв.м., № 4 – санузел, площадью 2,50 кв.м.; Номер № 6, состоящий из помещений: № 5 – комната отдыха, площадью 8,40 кв.м., № 6 – комната отдыха, площадью 6,70 кв.м., № 6а – санузел, площадью 1,30 кв.м.

- между помещениями: № 5 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м. и № 6 – комната отдыха, площадью 6,50 кв.м. – демонтирована перегородка, между помещениями: № 5 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м., № 8 – комната отдыха, площадью 10,40 кв.м. и № 6 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м., № 7 – комната отдыха, площадью 10,40 кв.м. – перенос перегородки на 0,64 см., в помещениях № 5 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м. и № 6 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м. - устройство дверных проемов с использованием оконных проемов, расширение существующего санузла № 14а – туалет, площадью 1,30 кв.м., за счет части помещения № 9 – прихожая, площадью 7,40 кв.м., и устройство совмещенного санузла, за счет части помещения № 6 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м., в результате образованы изолированные помещения (номера), условно обозначенные экспертом, как: Номер № 3, состоящий из помещений: № 9 – санузел, площадью 2,50 кв.м., № 10 – комната отдыха, площадью 11,40 кв.м.; Номер № 4, состоящий из помещений: № 11 – комната отдыха, площадью 8,30 кв.м., № 12 – комната отдыха, площадью 5,90 кв.м., № 12а – санузел, площадью 3,40 кв.м.; Номер № 5, состоящий из помещений: № 7 – комната отдыха, площадью 6,30 кв.м., № 7а – санузел, площадью 1,30 кв.м., № 8 – комната отдыха, площадью 8,30 кв.м.

- между помещениями: № 16 – комната отдыха, площадью 8,90 кв.м. и № 17 – комната отдыха, площадью 9,00 кв.м. – демонтирована перегородка, и устройство совмещенного санузла, за счет части помещения № 17 – комната отдыха, площадью 9,00 кв.м., в результате образованы изолированные помещения (номера), условно обозначенные экспертом, как: Номер № 8, состоящий из помещений: № 18 – комната отдыха, площадью 7,40 кв.м., № 18а – санузел, площадью 1,30 кв.м., № 19 – комната отдыха, площадью 8,20 кв.м.; Номер № 9, состоящий из помещений: № 20 – комната отдыха, площадью 14,30 кв.м., № 21 – санузел, площадью 2,70 кв.м.; Номер № 13, состоящий из помещений: № 24 – комната отдыха, площадью 8,30 кв.м., № 25 – комната отдыха, площадью 7,50 кв.м., № 25а – санузел, площадью 1,30 кв.м.

- между помещениями: № 20 – комната отдыха, площадью 9,10 кв.м. и № 21 – комната отдыха, площадью 8,80 кв.м. – демонтирована перегородка, и устройство совмещенного санузла, за счет части помещения № 20 – комната отдыха, площадью 9,10 кв.м., в результате образованы изолированные помещения (номера), условно обозначенные экспертом, как: Номер № 10, состоящий из помещений: № 30 – санузел, площадью 2,70 кв.м., № 31 – комната отдыха, площадью 14,30 кв.м.; Номер № 11, состоящий из помещений: № 32 – комната отдыха, площадью 8,20 кв.м., № 33 – комната отдыха, площадью 7,60 кв.м., № 33а – санузел, площадью 1,30 кв.м.; Номер № 12, состоящий из помещений: № 26 – комната отдыха, площадью 7,00 кв.м., № 26а – санузел, площадью 1,30 кв.м., № 26б -терраса, площадью 9,50 кв.м., № 27 – комната отдыха, площадью 8,50 кв.м.

3). Работы по переоборудованию: установка санитарно-технических приборов в оборудованных помещениях здания.

Согласно выводам эксперта, отраженным в заключении судебной строительно-технической экспертизы №106 от 24.11.2021 (т.1, л.д.144-232):

В пределах земельного участка площадью 314 кв.м., кадастровый номер № (ранее присвоенный государственный учетный номер №), категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание (код 4.7); находящегося по адресу: , расположен объект капитального строительства – трехэтажное здание с пристройками галерейного типа, в котором комнаты (номера) имеют выходы через галерею (открытого типа) на открытую металлическую лестницу и террасу, площадь застройки – 266 кв.м., общая площадь – 385,20 кв.м., состоящее из вспомогательных помещений: бытовые, технические и подсобные, комната администратора, помещение оздоровительного назначения, и повторяющихся планировочных единиц (13 номеров), каждый из которых состоит из одной, двух комнат и совмещенного санузла, оснащенные мебелью, оборудованием и инвентарем, необходимыми для предоставления гостиничных услуг, услуг по временному размещению и (или) временному проживанию, и представляет собой, индивидуальное средство размещения с номерным фондом 13 номеров.

По результатам визуального осмотра с сопоставлением сведений, технической текущей инвентаризации БТИ, эксперт определил проведенные строительные работы в исследуемом нежилом здании, определяющие признаки реконструкции, перепланировки и переоборудования (см. стр. 44-47 в «исследовательской части»).

Приведение в первоначальное состояние спорного нежилого здания в соответствии с проведенной текущей инвентаризацией БТИ по состоянию на 14.01.2008 года возможно по отдельно разработанному Проекту организации и выполнения работ по реконструкции здания и сносу возведенных пристроек объекта капитального строительства; учитывая отсутствие сведений о перечне и объемах необходимых работ по реконструкции здания и сносу возведенных пристроек – определить стоимость данных работ не представляется возможным.

По своему объемно-планировочному решению и основным конструктивным элементам объект исследования, используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц, соответствует требованиям, предъявляемым к общественным зданиям – гостинице, а также функциональному зонированию территории Зоны застройки санаторно-курортного и туристического назначения (Р-2) и предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ Саки Республики Крым (с изменениями), с технической точки зрения угрозу жизни и здоровью граждан – не создает, обеспечивает безопасное пребывание граждан в таком здании, за исключением соответствия требованиям к минимально допустимому расстоянию от фундамента зданий до труб напорного канализационного коллектора (объекта недвижимости, сооружение, кадастровый номер №), что в т.ч. является нарушением прав третьих лиц.

Реконструированный объект капитального строительства расположен в пределах межевых границ земельного участка площадью 314 кв.м., кадастровый номер № (ранее присвоенный государственный учетный номер №).

Участок канализационной сети (сооружение, напорный канализационный коллектор, кадастровый номер №), частично расположен в пределах контура спорного нежилого здания площадью 385,20 кв.м., находящегося по адресу:

Выводы эксперта сторонами не оспаривались, в связи с чем признаны судом первой инстанции допустимым доказательством, с чем соглашается судебная коллегия. Экспертное заключение получено в порядке, установленном процессуальным законодательством, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы экспертов не противоречат иным доказательствам по делу. Основания сомневаться в полноте и правильности экспертного заключения отсутствуют.

В ходе судебного разбирательства истец не представила суду первой инстанции доказательств создания государственными органами или органами местного самоуправления препятствий в получении разрешительной документации на реконструкцию спорного объекта недвижимости, равно как и доказательств того, что ею предпринимались меры к обращению к компетентным органам по вопросу получения правоустанавливающих документов на спорный объект. Также не представлено таких доказательств и суду апелляционной инстанции.

При этом признание права собственности на самовольно реконструированное недвижимое имущество в судебном порядке, возможно исключительно при наличии доказательств обращения истца за получением разрешения на реконструкцию (до начала реконструкции), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и незаконного отказа государственного органа (органа местного самоуправления) в выдаче соответствующей разрешительной документации.

Кроме того, согласно выводам экспертизы, признанной надлежащим доказательством по делу, установлено, что реконструированный объект нарушает права и законные интересы третьих лиц, так как спорный объект не соответствует требованиям к минимально допустимому расстоянию от фундамента здания до труб напорного канализационного коллектора.

Таким образом, суд первой инстанции, признав, что реконструкция спорного объекта осуществлена с нарушением установленного законом порядка по вине истца, руководствуясь вышеуказанными правовыми нормами, пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истцом права собственности на самовольно реконструированное строение.

При этом доводы апеллянт о том, что строение возведено на колоннах, что создает свободный доступ к трубам, отклоняется судебной коллегией, так как данный факт не имеет правового значения в данном случае, такое расположение строения не исключает нарушение прав третьих лиц.

Доводы апеллянта о том, что она обращалась в компетентные по вопросу получения правоустанавливающих документов на спорный объект, однако ей было отказано, опровергаются материалами дела.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, оценка доказательствам дана в соответствии с требованиями закона, нарушений норм процессуального права не допущено, нормы материального права применены верно, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для изменения или отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сакского районного суда Республики Крым от 11 февраля 2022 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу Бойко Нины Владимировны – без удовлетворения.

Председательствующий судья М.А. Кирюхина

Судьи О.Я. Беляевская

Н.Н. Заболотная