Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Общества с ограниченной ответственностью «Страховой Аспект» и Мазловой Т.П. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 апреля 2016 года по делу по иску Общества с ограниченной ответственностью «Страховой Аспект» к Гудиной О.В. о признании права собственности на земельный участок и жилой дом с надворными постройками и жилой дом незавершенный строительством и взыскании договорной неустойки, и по иску Мазловой Т.П. о признании права собственности на земельный участок и жилой дом с надворными постройками и жилой дом незавершенный строительством.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя третьего лица Мазловой Т.П. – Богдановой Т.А., представителя ответчицы Гудиной О.В. – Свиридовой А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы третьего лица Мазловой Т.П. и возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы истца ООО «Страховой Аспект», судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

13 марта 2015 года ООО «Страховой аспект» обратилось в суд с иском к Гудиной О.В. о признании права собственности на следующие объекты недвижимости: земельный участок площадью № кв.м с кадастровым № по <адрес>, и расположенные на указанном земельном участке жилой дом с надворными постройками площадью № кв.м, лит. А, и жилой дом незавершенный строительством, готовностью - 84%, лит. Б.

Одновременно истец просил взыскать с ответчицы договорную неустойку в размере 53520250 руб. за просрочку оплаты выкупной стоимости указанных объектов недвижимости.

В обосновании исковых требований указано, что на основании договора купли продажи от 15.03.2012, заключенного между Продавцом ООО Коммерческий банк «Рублевский» и Покупателем Гудиной О.В. ответчица приобрела в собственность спорные объекты недвижимости.

Согласно условиям договора купли-продажи цена объектов недвижимости составляет 12000000 руб., которую ответчица должна была оплатить Продавцу не позднее 30-ти дней со дня подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности (пункты 3.1, 3.2).

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что за нарушение срока оплаты цены объекта Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты неустойки в размере 0,5% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Продавец ООО КБ «Рублевский» полностью исполнил принятые на себя обязательства, передал ответчице объекты недвижимости, подал документы в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на объекты.

10.04.2012 ответчица зарегистрировала право собственности на земельный участок и расположенные на нем два жилых дома, однако обязательство по оплате стоимости имущества перед Продавцом ООО КБ «Рублевский» не выполнила.

25.04.2013 между Цедентом ООО КБ «Рублевский» и Цессионарием ООО «Страховой Аспект» заключен договор цессии, по которому Банк передал истцу право требования к должнику Гудиной О.В. по уплате ею задолженности в сумме 12000000 руб., вытекающее из договора купли-продажи недвижимости от 15.03.2012.

23.12.2013 ответчица Гудина О.В. впервые осуществила частичный платеж за приобретенные объекты недвижимости, перечислив на расчетный счет ООО «Страховой Аспект» 3800000 руб.

Иных платежей от ответчицы в счет оплаты приобретенных объектов недвижимости не поступало.

Неоплаченная цена объекта составляет 8200000 руб.

Представитель истца ООО «Страховой Аспект» полагает, что на правоотношения сторон распространяется пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

12.03.2015 истец направил ответчице письменное сообщение об отказе от договора купли-продажи с требованием возвратить проданные объекты недвижимости и оплатить неустойку, предусмотренную пунктом 4.1 договора.

Данное требование истца оставлено ответчицей без ответа.

Исходя из указанных обстоятельств, истец ООО «Страховой Аспект» полагает, что он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи недвижимости от 15.03.2012, потребовать от ответчицы возврата проданного ей земельного участка с двумя жилыми домами, а также потребовать уплаты неустойки за просрочку оплаты проданного имущества.

Представитель ответчицы Гудиной О.В. исковые требования не признал, ссылаясь на то, что договор купли-продажи недвижимости от 15.03.2012 не подпадает под регулирование статьи 489 ГК РФ, поскольку пунктом 1 указанной правовой нормы предусмотрено, что договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В данном случае в договоре купли-продажи от 15.03.2012 отсутствует указание на размер платежей и сроки их уплаты. Поэтому, по мнению представителя ответчицы, Продавец не вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата проданного недвижимого имущества.

Кроме того, представитель ответчицы Гудиной О.В. ссылался на то, что истцом неправильно исчислен размер неустойки в сумме 53512250 руб. за неоплату покупателем полученного недвижимого имущества, указывая на то, что 12.04.2012 между Продавцом КБ «Рублевский» и Покупателем Гудиной О.В. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 15.03.2012, согласно которому пункты 3.2, 4.1 изменены: цена проданных объектов недвижимости должна быть оплачена Покупателем не позднее 18 месяцев со дня подачи документов на регистрацию перехода права собственности на Объект; при нарушении срока оплаты Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Следовательно, ответственность за неисполнение обязательства по уплате стоимости объектов недвижимости у ответчицы наступает не ранее 19.09.2013, и проценты должны начисляться по правилам статьи 395 ГК РФ.

24 февраля 2016 года к производству суда принято исковое заявление третьего лица Мазловой Т.П., заявляющей самостоятельные требования относительно предмета спора.

Третье лицо Мазлова Т.П. просила отказать ООО «Страховой Аспект» в удовлетворении иска и признать за ней право собственности на спорный земельный участок с расположенными на нем двумя жилыми домами, указывая на то, что ответчица Гудина О.В. продала ей указанные объекты недвижимости по договору купли-продажи от 21.03.2014. В соответствии с условиями договора третье лицо Мазлова Т.П. оплатила ответчице Гудиной О.В. стоимость указанного недвижимого имущества в сумме 12500000 руб.

22.09.2014 Мазловой Т.П. было отказано в регистрации права собственности на спорные объекты по причине того, что в ЕГРП содержится запись о регистрации ипотеки спорного недвижимого имущества на основании договора залога недвижимости от 22.08.2013, заключенного между собственником Гудиной О.В. и Залогодержателем Константиновой С.А.

Третье лицо Мазлова Т.П. указывала также, что в дальнейшем решением Постоянно действующего Третейского суда «Санкт-Петербургский экономический суд» от 15 февраля 2016 года по делу № удовлетворен иск Завия Ю.А., являющимся Цедентом, о взыскании с Гудиной О.В. задолженности по договору займа от 22.08.2013, заключенному с Займодавцем Константиновой С.А., с обращением взыскания на спорное недвижимое имущество в виде земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов.

Мазлова Т.П. полагает решение третейского суда незаконным, в связи с чем, с учетом изложенных обстоятельств, просит признать за собой право собственности на спорные объекты на основании договора купли-продажи от 21.03.2014, заключенного ею с ответчицей Гудиной О.В., а Обществу «Страховой Аспект» отказать в удовлетворении иска, поскольку ипотека в пользу первоначального кредитора ООО КБ «Рублевский» зарегистрирована не была. Кроме того, договор цессии от 24.04.2013, заключенный между Цедентом ООО КБ «Рублевский» и Цессионарием ООО «Страховой Аспект», предусматривает уступку только права требования с должника Гудиной О.В. выкупной стоимости недвижимого имущества в размере 12000000 руб., уступка права требования спорного недвижимого имущества данным договором цессии не предусмотрена.

Представитель Гудиной О.В. не возражал против удовлетворения исковых требований третьего лица Мазловой Т.П., указав, что цена проданных ей по договору купли-продажи от 21.03.2014 спорных объектов недвижимости ею оплачена.

Третье лицо Завий Ю.А. при рассмотрении дела в суде первой инстанции просил в удовлетворении исковых требований истцу ООО «Страховой Аспект» и третьему лицу Мазловой Т.П. отказать.

В своих объяснениях Завий Ю.А. указал, что 22.08.2013 между ответчицей Гудиной О.В. и Займодавцем Константиновой С.А. заключен договор займа, по условиям которого ответчице были переданы денежные средства в размере 1675000 руб. сроком возврата до 15.02.2014 с уплатой процентов на сумму займа в размере 5% ежемесячно.

В целях обеспечения обязательства по возврату займа и уплаты процентов между Залогодателем Гудиной О.В. и Залогодержателем Константиновой С.А. заключен договор залога недвижимого имущества: спорного земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов. Договор ипотеки зарегистрирован 30.08.2013.

По договору возмездной уступки прав требования от 26.05.2015 Цедент Константинова С.А. переуступила Цессионарию Завию Ю.А. право требования в полном объеме к должнику Гудиной О.В. по договору займа от 22.08.2013 и по договору залога недвижимого имущества от 22.08.2013. Договор цессии зарегистрирован 22.06.2015.

Решением Постоянно действующего Третейского суда «Санкт-Петербургский экономический суд» от 15 февраля 2016 года по делу № с Гудиной О.В. в пользу Завия Ю.А. взыскана задолженность по договору займа от 22.08.2013, проценты за пользование суммой займа, пени, судебные расходы, а всего: 4061655 руб. Также взысканы проценты на будущее до момента возврата суммы займа. Одновременно обращено взыскание на спорное недвижимое имущество.

По мнению Завия Ю.А., истец ООО «Страховой Аспект» не имеет предусмотренных законом оснований для расторжения договора купли-продажи от 15.03.2012, а в соответствии с пунктом 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать от ответчицы Гудиной О.В. оплаты переданного ей недвижимого имущества и дополнительной уплаты процентов на основании статьи 395 ГК РФ. Кроме того, Завий Ю.А. указывает, что истец ООО «Страховой Аспект» никогда не являлся собственником спорного недвижимого имущества, поэтому не вправе требовать возврата ему спорного земельного участка с расположенными на нем жилыми домами.

В удовлетворении исковых требований третьему лицу Мазловой Т.П., по мнению Завия Ю.А., также должно быть отказано, поскольку на момент заключения Мазловой Т.П. с продавцом Гудиной О.В. (ответчицей) договора купли-продажи недвижимости от 21.03.2014 спорные объекты на основании договора залога от 22.08.2013 находились в залоге, и Залогодержатель не давал своего согласие на отчуждение этих объектов, тогда как получение такого согласия от Залогодателя требуется ввиду пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому, как указывает Завий Ю.А., не соблюдение этого требования закона свидетельствует о недействительности договора купли-продажи недвижимости от 21.03.2014, заключенного между ответчицей Гудиной О.В. и третьим лицом Мазловой Т.П.

Третье лицо Константинова С.А., надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, объяснений по заявленным требованиям не представила.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 апреля 2016 года истцу ООО «Страховой аспект» и третьему лицу Мазловой Т.П. в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец ООО «Страховой Аспект» в апелляционной жалобе просит решение суда в части отказа ему в удовлетворении иска отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Общества. В обоснование доводов жалобы истец указывает на то, что при разрешении дела судом допущено нарушение норм материального права, не применены положения статьи 489 ГК РФ, которой предусмотрено, что в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Суд ошибочно применил к спорным отношениям статью 486 ГК РФ, которая регулирует общий порядок оплаты товара, когда покупатель непосредственно до и после передачи продавцом ему товара обязан его оплатить, тогда как, сторонами заключен договор купли-продажи, предусматривающий оплату покупателем недвижимого имущества в рассрочку. Также истец не согласен с выводом суда об отказе в удовлетворении требования о взыскании с ответчицы предусмотренной договором неустойки в размере 0,5% за каждый день просрочки оплаты выкупной цены переданного недвижимого имущества. Истец указывает, что разрешая дело в этой части, суд не применил правила статьи 384 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Третье лицо Мазлова Т.П. в апелляционной жалобе также просит отменить решение суда в части отказа ей в удовлетворении иска о признании права собственности на спорные объекты недвижимого имущества. В обоснование доводов жалобы Мазлова Т.П. указывает, что судом не было принято во внимание, что при заключении с ответчицей договора купли-продажи недвижимости от 21.03.2014 ей, как покупателю, не было и не могло быть известно об обременении спорных объектов залогом в пользу Завия Ю.А. по договору ипотеки от 22.08.2013. Суд не учел то обстоятельство, что она является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества. В соответствии с п.п. 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. Поскольку при рассмотрении дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что спорное имущество приобретено ею возмездно, и что она не знала и не должна была знать о залоге, то у суда отсутствовали основания для отказа ей в удовлетворении иска.

Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителя истца ООО «Страховой Аспект», третьих лиц Завия Ю.А. и Константиновой С.А., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к выводу о том, что апелляционное производство по делу подлежит приостановлению по следующим основаниям.

При рассмотрении дела судом установлено, что 15.03.2012 между Продавцом ООО Коммерческий банк «Рублевский» и ответчицей Гудиной О.В. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью № кв.м с кадастровым № по <адрес>, и расположенных на указанном земельном участке жилого дома с надворными постройками площадью 143.60 кв.м, лит. А, и жилого дома незавершенного строительством, готовностью - 84%, лит. Б. (далее объект, спорный объект).

Согласно пункту 3.1, 3.2 договора цена объекта составляет 12000000 руб., которую покупатель Гудина О.В. должна оплатить продавцу не позднее 30-ти дней со дня подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

10.04.2012 ответчица Гудина О.В. зарегистрировала право собственности на спорный объект.

12.04.2012 между продавцом ООО КБ «Рублевский» и покупателем Гудиной О.В. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости от 15.03.2012. По условиям дополнительного соглашения изменен срок уплаты покупателем суммы договора, которая должна быть внесена не позднее 18-ти месяцев со дня подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект. Также изменено условие пункта 4.1 договора купли-продажи, который в новой редакции предусматривает, что в случае нарушения покупателем срока оплаты договора продавец вправе потребовать с покупателя уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

25.04.2013 между Цедентом ООО КБ «Рублевский» и Цессионарием ООО «Страховой Аспект» заключен договор цессии, по которому Банк передал истцу право требования к ответчице Гудиной О.В. по выполнению ею обязательств, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости от 15.03.2012.

23.12.2013 ответчица Гудина О.В. впервые осуществила частичный платеж за приобретенные объекты недвижимости, перечислив на расчетный счет ООО «Страховой Аспект» 3850000 руб.

Иных платежей от ответчицы в счет оплаты приобретенных объектов недвижимости не поступило.

Неоплаченная ответчицей Гудиной О.В. истцу ООО «Страховой Аспект» цена объекта составляет 8150000 руб.

12.03.2015 ООО «Страховой Аспект» направил в адрес ответчицы Гудиной О.В. уведомление об отказе от исполнения договора купли-продажи недвижимости от 15.03.2012 с требованием возвратить спорные объекты, а также оплатить неустойку в размере 55512250 руб.

Из материалов дела также следует, что 22.08.2013 ответчица Гудина О.В. заключила с Константиновой С.А. договор залога спорного объекта недвижимости. Залог установлен в обеспечение обязательства по договору займа от 22.08.2013, по условиям которого Гудина О.В. получила от Константиновой С.А. денежные средства в сумме 1675000 руб. сроком возврата до 15.02.2014 с уплатой процентов на сумму займа в размере 5% ежемесячно, а также уплатой пени в размере 2% от суммы займа за каждый день просрочки возврата денежных средств (в случае, если такая просрочка будет допущена).

30.08.2013 на спорный объект зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Константиновой С.А. на основании договора залога от 22.08.2013.

26.05.2015 между Цедентом Константиновой С.А. и Цессионарием Завией Ю.А. заключен договор возмездной уступки прав требований, по условиям которого к Завию Ю.А. перешло в полном объеме право требования к ответчице Гудиной О.В. по ее обязательствам, вытекающим из договора займа от 22.08.2013 и договора ипотеки спорного объекта недвижимости от 22.08.2013.

22.06.2015 в ЕГРП внесена запись о регистрации ипотеки спорного объекта недвижимости в пользу Завия Ю.А.

21.03.2014 ответчица Гудина О.В., не рассчитавшись с ООО «Страховой Аспект» и с Константиновой С.А. (преемник Завий Ю.А.), произвела отчуждение спорного объекта недвижимости в пользу Мазловой Т.П., получив от последней выкупную цену объекта в сумме 12500000 руб.

22.09.2014 Мазловой Т.П. отказано в регистрации права собственности на спорные объекты по причине того, что в ЕГРП содержится запись о регистрации ипотеки спорного недвижимого имущества на основании договора залога недвижимости от 22.08.2013, заключенного между собственником Гудиной О.В. и Залогодержателем Константиновой С.А.

В соответствии с пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса РФ, на которую в обоснование иска ссылается истец ООО «Страховой Аспект», договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку договор купли-продажи недвижимости от 15.03.2012, заключенный между первоначальным собственником объекта ООО КБ «Рублевский» и ответчицей Гудиной О.В., не содержит указаний на рассрочку оплаты товара, в нем отсутствуют такие существенные условия как порядок, сроки и размеры платежей, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный договор не отвечает правилам статьи 489 ГК РФ о продаже товара в кредит, в связи с чем требование истца ООО «Страховой Аспект» (преемник ООО КБ «Рублевский») о возврате проданного объекта недвижимости по причине неисполнения ответчицей Гудиной О.В. обязательства по его оплате, не основано на законе.

То обстоятельство, что в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости от 15.03.2012, с учетом дополнительного соглашения к нему от 12.04.2012, покупателю объекта Гудиной О.В. предоставлена отсрочка оплаты договора на 18 месяцев, не свидетельствует о том, что спорный объект продан ответчице в кредит, так как в нем отсутствуют такие существенные условия как порядок, сроки и размеры платежей, которые покупатель должен вносить продавцу до полной оплаты договора.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание также то обстоятельство, что договор залога спорного объекта сторонами договора купли-продажи от 15.03.2012 оформлен не был, ипотека в пользу продавца ООО КБ «Рублевский» зарегистрирована не была.

Поэтому, судебная коллегия соглашается с выводом суда, что в данном случае у истца отсутствует право на отказ от исполнения договора по правилам пункта 2 статьи 489 ГК РФ и требовать от него возврата проданного имущества. Суд правильно указал, что правоотношения сторон регулируются пунктом 3 статьи 486 ГК РФ, согласно которому, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

При таких обстоятельствах, решение суда об отказе ООО «Страховой Аспект» в удовлетворении иска о признании за ним права собственности на спорный объект судебная коллегия находит правильным.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Страховой Аспект» о том, что при разрешении дела в указанной части судом неправильно применены нормы материального права, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку эти доводы основаны на ошибочном толковании подателем жалобы правовых норм, регулирующих спорные отношения, которые правомерно применены судом при разрешении дела в указанной части.

Истец в апелляционной жалобе указывает также на то, что право на отказ от договора купли продажи-недвижимости от 15.03.2012 у него возникло, в том числе, в соответствии с пунктом 1 статьи 384 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено договором цессии, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Ссылку истца на указанную норму права применительно к данному случаю судебная коллегия находит ошибочной, поскольку у первоначального кредитора ООО КБ «Рублевский» не могло возникнуть право на отказ от исполнения договора купли-продажи и требование от покупателя Гудиной О.В. (ответчицы), зарегистрировавшей право собственности на спорный объект 11.04.2012, возврата недвижимости, так как заключенный сторонами договор купли-продажи не отвечает признакам пункта 2 статьи 489 ГК РФ ввиду того, что не содержит условий о рассрочке оплаты товара, так как в нем не указаны сроки и размеры подлежащих оплате покупателем периодических (очередных) платежей в счет оплаты объекта.

При таких обстоятельствах, следует признать, что доводы апелляционной жалобы истца ООО «Страховой Аспект» не содержат оснований для отмены решения суда в указанной части.

Принимая решение об отказе ООО «Страховой Аспект» в удовлетворении иска о взыскании с ответчицы Гудиной О.В. неустойки за нарушение срока оплаты договора купли-продажи от 15.03.2012, предусмотренной пунктом 4.1 указанного договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что согласно пункту 2 договора цессии от 25.04.2013 первоначальный кредитор ООО «КБ «Рублевский» уступил Цессионарию ООО «Страховой Аспект» право требования в ограниченном объеме, то есть только в размере цены договора в сумме 12000000 руб.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в указанной части, так как они противоречат условиям договора цессии от 25.04.2013, пунктом 5 которого прямо предусмотрено, что к Цессионарию на основании закона переходят права Цедента, обеспечивающие исполнение должника по договору купли-продажи недвижимости от 15.03.2012.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329, пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ, исполнения обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Исходя из того, что пунктом 4.1 договора купли-продажи от 15.03.2012 предусмотрено, что исполнение покупателем обязательства по оплате товара обеспечено неустойкой, то в соответствии пунктом 1 статьи 384 ГК РФ и пунктом 2 договора цессии от 25.04.2013 к новому кредитору ООО «Страховой Аспект» перешло право требования от должника (покупателя Гудиной О.В.) как уплаты цены недвижимости, так и уплаты неустойки за просрочку исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах, решение суда в указанной части подлежит отмене на основании пункта 4 части первой статьи 330 ГПК РФ как постановленное с нарушением норм материального права.

Разрешая исковые требования в отмененной части, судебная коллегия исходит из того, что 12.04.2012 между продавцом ООО КБ «Рублевский» и покупателем Гудиной О.В. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости от 15.03.2012. По условиям дополнительного соглашения изменен срок уплаты покупателем суммы договора, которая должна быть внесена не позднее 18 месяцев со дня подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект. Также изменено условие пункта 4.1 договора купли-продажи, который в новой редакции предусматривает, что в случае нарушения покупателем срока оплаты договора продавец вправе потребовать с покупателя уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (т. 3 л.д. 62).

Доводы представителя истца ООО «Страховой Аспект» о том, что ему ничего не известно о заключении первоначальным кредитором ООО КБ «Рублевский» такого дополнительного соглашения, а также о том, что оригинала такого соглашения в наличии не имеется, не свидетельствует о его недействительности, судебная коллегия находит необоснованными, так как оригинал дополнительного соглашения от 12.04.2012 обозревался как судом первой инстанции при разрешении дела, так и судебной коллегией при апелляционном рассмотрении дела.

Указание истца ООО «Страховой Аспект» на то, что при заключении договора возмездной уступки права требования от 25.04.2013 такое дополнительное соглашение ему Цедентом ООО КБ «Рублевский» не передавалось, не свидетельствует о недействительности данного документа.

В соответствии с пунктом 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истец просил взыскать проценты за нарушение срока оплаты цены договора по 11.03.2015.

Исходя из того, что в соответствии с дополнительным соглашением к договору купли-продажи недвижимости проценты начисляются по истечении 18 месяцев с момента перехода права собственности на спорный объект недвижимости, то есть с 11.10.2013, а также принимая во внимание, что 23.12.2013 ответчицей Гудиной О.В. внесена частичная оплата в размере 3850000 руб., то с ответчицы в пользу истца подлежит взыскать проценты за нарушение срока исполнения обязательства по оплате цены договора в сумме 1016772,95 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчицы в пользу истца подлежит взыскать возврат государственной пошлины в размере 13283,86 руб.

Принимая решение об отказе третьему лицу Мазловой Т.П. в удовлетворении иска о признании права собственности на спорный объект на основании заключенного с ответчицей Гудиной О.В. договора купли-продажи от 21.03.2014, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что данное имущество на основании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 22.08.2013 находится в залоге у Завия Ю.А. (преемник Константиновой С.А.), о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимость внесена запись от 30.08.2013. При этом в нарушение пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ, пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» у залогодержателя не было получено согласие на отчуждение заложенного объекта недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с решением суда в указанной части и находит его правильным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя. Основания прекращения залога предусмотрены пунктом 1 статьи 352 ГК РФ. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 статьи 352 ГК РФ).

Поскольку при заключении договора купли-продажи от 21.03.2014 у залогодержателя не было получено согласие на отчуждение спорного объекта недвижимости, и при рассмотрении дела залогодержатель Завий Ю.А. возражал против отчуждения находящейся у него в залоге недвижимости, ссылаясь на то, что обязательства по договору займа от 22.08.2013 ответчицей Гудиной О.В. до настоящего времени не исполнены, суд первой инстанции принял обоснованное решение об отказе Мазловой Т.П. в удовлетворении требования о признании права собственности на спорный объект.

Довод апелляционной жалобы Мазловой Т.П. о том, что пунктом 1.9 договора залога от 22.08.2012 предусмотрено, что право залога не может быть переуступлено другому лицу, судебная коллегия находит ошибочным, так как в указанном пункте 1.9. предусмотрен запрет на последующий залог предмета ипотеки, то есть спорный объект не может быть предоставлен в залог в обеспечение исполнения другого обязательства.

Указание Мазловой Т.П. в жалобе на то, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) залог спорного объекта недвижимости подлежит прекращению, так как заложенное имущество ею возмездно приобретено по договору купли-продажи от 21.03.2014, и она не знала и не должна была знать, что это имущество является предметом залога, судебная коллегия находит ошибочным, исходя из следующего.

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» изменена редакция статьи 352 ГК РФ. Согласно подпункту 2 пункта 1 данной статьи залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 3 указанного Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступают в силу с 01.07.2014 и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона.

Поскольку правоотношения, регулируемые подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после ДД.ММ.ГГГГ.

В данном случае сделка совершена Мазловой Т.П. 21.03.2014, поэтому правила подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ о прекращении договора залога на правоотношения сторон не распространяются, в связи с чем залог спорного объекта недвижимости сохраняется.

То обстоятельство, что в ходе судебного разбирательства ответчица Гудина О.В. поддержала исковые требования третьего лица Мазловой Т.П., не имеет правового значения для дела. Ответчица Гудина О.В. не лишена возможности исполнить свои обязательства перед кредитором Завием Ю.А. по договору займа от 22.08.2013, что повлечет прекращение ипотеки на спорный объект недвижимости, и тем самым у Мазловой Т.П. будет устранено препятствие для регистрации права собственности на спорный объект недвижимости на основании договора купли-продажи от 21.03.2014.

Иные доводы апелляционной жалобы третьего лица Мазловой Т.П. правовых оснований для отмены решения суда в обжалуемой части не содержат, так как не опровергают выводов суда, не имеют указаний на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, по существу сводятся к повторению доводов, изложенных ею в суде первой инстанции, которые были предметом исследования суда, и которым судом дана надлежащая правовая оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктом 4 части первой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 апреля 2016 года отменить в части отказа Обществу с ограниченной ответственностью ООО «Страховой Аспект» в удовлетворении иска о взыскании неустойки.

Принять в отмененной части новое решение.

Взыскать с Гудиной О.В. в пользу ООО «Страховой Аспект» неустойку за нарушение срока внесения платы по договору купли-продажи недвижимости от 15 марта 2012 года за период с 11.10.2013 по 11.03.2015 в размере 1016772 руб. 95 коп. и возврат государственной пошлины в размере 13283 руб. 86 коп., а ВСЕГО: 1030056 (один миллион тридцать тысяч пятьдесят шесть) руб. 81 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «Страховой Аспект» и Мазловой Татьяны Павловны – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Мартьянова С.А.