Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 ноября 2013 года гражданское дело по иску ФИО3 ндровны к обществу с ограниченной ответственностью «Проект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, по апелляционной жалобе представителя третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания МДМ» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Трейд Кэпитал» на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 13 июня 2013 года.

Заслушав доклад судьи Разуваевой Т.А., пояснения представителя ООО «УК МДМ» ЗПИФ недвижимости «ТрейдКэпитал» ФИО2, ФИО3, ее представителя ФИО4, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО3 обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Проект» (далее по тексту ООО «Проект») о признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (дольщик) и ООО «Проект» (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве Бизнес-центра 2-я очередь (новая редакция) на объект недвижимости – Бизнес-центр и гостиница в <адрес>. Объектом долевого строительства по договору является нежилое функциональное помещение № общей площадью 56,7 кв.м. на 2 этаже. Цена объекта согласно п. 3.4. договора № (новая редакция) составляет <данные изъяты>, обязательство по уплате которой она исполнила в полном объеме. Срок передачи Застройщиком объекта дольщику по условиям договора определен в июне 2008 года, но свои обязательства по передаче объекта застройщиком, в нарушение ст. ст. 309, 310 ГК РФ, не исполнены. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО3 просила об удовлетворении требований.

Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 30 мая 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Трейд Кэпитал»

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 13 июня 2013 года исковые требования ФИО3 удовлетворены, за нею признано право собственности на нежилое функциональное помещение в здании Бизнес-Центра и гостиницы в <адрес>

В апелляционной жалобе представитель ООО «Управляющая компания МДМ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Трейд Кэпитал» просит решение суда отменить. Полагает, что судом неправомерно было признано право собственности на долю в объекте, который является предметом залога, обеспечивающим возврат денежных средств ЗПИФ недвижимости «ТрейдКэпитал» как кредитору. Исковые требования рассмотрены с нарушением правил подведомственности.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено, что между ООО «Проект» (застройщик) и ФИО3 (дольщик) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2-я очередь), согласно которому застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства – нежилое помещение №, общей площадью 56,7 кв.м на 2 этаже здания Бизнес-центра и гостиницы в <адрес>, а дольщик должен внести обусловленную договором сумму в установленные сроки.

На основании п.3.3 Договора цена определена в размере <данные изъяты>, пунктом 3.4. установлено, что внесение денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства объекта, осуществляется наличным и безналичным расчетом, поэтапно в соответствии с графиком платежей (приложение №). Согласно п. 1.2. Договора срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен в июне 2008 года.

Однако данное обязательство Застройщиком не исполнено. Объект не завершен строительством, не сдан в эксплуатацию, не подготовлены документы для сдачи в УФРС по Хабаровскому краю регистрации прав собственности за дольщиками

Определением Арбитражного суда Приморского края 07 декабря 2012 года ввиду наличия признаков банкротства в отношении ООО «Проект» введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден ФИО5

В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

В силу ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимого имущества, законодателем отнесено, в том числе незавершенное строительство, право собственности на которое регистрируется в порядке ст. 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и которое в силу ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права, следовательно, признание права собственности на такие объекты возможно, в том числе, по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст.1 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующей объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Законом предусмотрено приобретение участниками долевого строительства права собственности на объект долевого строительства путем заключения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном Законом.

При таких обстоятельствах и с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления требования о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

Представленный истцом договор соответствует установленным законом требованиям, зарегистрирован в УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО, следовательно, истец как участник долевого строительства вправе требовать признания права собственности на долю в объекте строительства, созданную за счет внесенных им денежных средств.

Исходя из материалов дела право аренды на земельный участок общей площадью <данные изъяты>, расположенный примерно в 128 м по направлению на северо-восток от ориентира 5-ти этажный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> принадлежит ООО «Проект» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, кадастровый номер земельного участка №

Распоряжением Правительства Хабаровского края от 1 июля 2008 года №350-рп «Об изменении условий предоставления обществу с ограниченной ответственностью «Проект» земельного участка по <адрес>» срок предоставления земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, продлен на три года.

Строительство осуществлялось на основании постановления Мэра г. Хабаровска от 05.04.2004 года № 396 «О предоставлении ООО «Проект» земельного участка для проектирования и строительства Бизнес-Центра и гостиницы в Центральном районе г. Хабаровска, разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции строительство данного объекта не завершено, в эксплуатацию он не введен, не прошел кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства.

Объект незавершенный строительством (участок №) поставлен на учет в КГУП «Хабкрайинвентаризация»: число этажей 27, общая площадь здания <данные изъяты>, площадь застройки 3 159,7 кв. метров

Имеется паспорт объекта незавершенного строительства, составленный ХКГУП «Хабакрайинвентаризация», согласно которому строение по <адрес> Бизнес центр и гостиница. Согласно техническому описанию объекта, общая площадь здания по проекту и фактически составляет <данные изъяты>, число этажей - 27.

Согласно п.1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации права, возникшего у другой стороны, не препятствует возможности проведения регистрации, которая осуществляется в соответствии с решением суда, которым определяется и момент наступления права.

С учетом приведенных норм Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ФИО3, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, требовать защиты своих прав путем признания права на оплаченный им результат строительства в судебном порядке.

Между тем, с выводом суда о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения в строящемся здании Безнес-ценра судебная коллегия согласиться не может, так как до придания объекту незавершенного строительства статуса недвижимого имущества он является совокупностью стоимости строительных материалов и вложенного труда, которая имеет конкретное денежное выражение. Соответственно, до завершения строительства и приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимого имущества в указанном объекте можно определить только долю указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что объект (здание Бизнес - центра и гостиницы) фактически возведен, построено 27 этажей, в настоящее время решается вопрос о приведении его в соответствие с требованиями проекта и градостроительной документации, подключении коммуникаций.

Учитывая, что согласно паспорту объекта незавершенного строительства, составленному ХКГУП «Хабакрайинвентаризация», строение по <адрес> Бизнес-центр и гостиница возведены, согласно договору долевого участия истцом оплачена стоимость строительства помещения площадью 56,70 кв.м. в данном объекте недвижимости, проектная площадь которого составляет <данные изъяты> судебная коллегия считает возможным определить долю истца в праве собственности на возводимый объект пропорционально площади подлежащего передаче ему нежилого помещения в возводимом объекте недвижимости к проектной площади всего возводимого объекта, то есть в размере <данные изъяты>

Определение долей самостоятельно по каждому договору долевого строительства исходя из площади всего возводимого объекта недвижимости не будет нарушать прав иных участников долевого строительства, поскольку каждым из них оплачено строительство иных помещений в объекте недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что спор подведомственен арбитражному суду, судебная коллегия считает несостоятельным. В соответствии со статьей 22 ГПК РФ к подведомственности судов общей юрисдикции отнесено, в том числе, рассмотрение и разрешение исковых дел с участием граждан и организаций о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод, законных интересов по спорам, возникающим из гражданских правоотношений (подпункт 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ).

В силу положений части 3 статьи 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают определенные последствия, в частности, требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Статьей 2 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию.

В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

В соответствии со статей 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

При этом Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает, что к отношениям, связанным с банкротством градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций, стратегических предприятий и организаций, субъектов естественных монополий, а также к отношениям, связанным с банкротством застройщиков, применяются положения настоящего Федерального закона, регулирующие банкротство должников - юридических лиц, если иное не предусмотрено главой IX Закона.

Между тем, нормы параграфа 7 главы 1Х Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в том числе статья 201.8 не применяются к застройщикам коммерческой недвижимости; банкротство ООО «Проект» производится по общим положениям данного Закона.

Требование истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства не является требованием об исполнении денежного обязательства, в связи с чем вопрос о его подведомственности подлежит разрешению с учетом общих правил разграничения подведомственности дел между судом общей юрисдикции и арбитражным судом исходя из субъектного состава и характера спорного правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении обжалуемым решением обеспеченных залогом всего строящегося здания прав ЗПИФ недвижимости «ТрейдКэпитал» как конкурсного кредитора ООО «Проект» основанием к отмене решения служить не могут, поскольку права истца на удовлетворение требований по договору долевого участия в строительстве, заключенному ДД.ММ.ГГГГ на строительство спорного помещения, со дня регистрации договора также были обеспечены залогом в силу закона (ст.12.1, ч.1 ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектом недвижимости»). Поскольку в судебном заседании установлено, что строительство объекта фактически завершено, подлежащее передаче в собственность истицу помещение построено и имеется в наличии, признание за ним права собственности не может повлечь нарушение прав как иных участников долевого строительства, оплативших строительство других помещений, так и кредиторов, включенных в реестр требований по денежным обязательствам.

Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах, являлись предметом судебной проверки и в решении им дана надлежащая правовая оценка.

Учитывая, что судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства дела, однако неправильно применены нормы материального права, на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит изменению с принятием нового решения о признании за ФИО3 права собственности не на объект незавершенного строительства, а на долю в объекте незавершенного строительства.

Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 13 июня 2013 года иску ФИО3 ндровны к обществу с ограниченной ответственностью «Проект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства изменить и принять новое решение.

Признать за ФИО3 ндровной право собственности на долю в размере 567/448898 в незавершенном строительством объекте недвижимости – здании Бизнес-центра и гостиницы в <адрес>.

В остальной части решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 13 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания МДМ» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Трейд Кэпитал» – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: Т.А. Разуваева

Судьи: К.В.Аноприенко

Е.А.Бузыновская