Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 об оспаривании решения должностного лица - регистратора Кущевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, третье лицо ЗАО «Маяк»,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с заявлением об оспаривании решения должностного лица - регистратора Кущевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В обоснование заявленных требований указал, что (дата обезличена) обратился в Кущевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края с заявлением о регистрации договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды шестнадцати земельных участков сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей. Однако (дата обезличена) он получил уведомление государственного регистратора Кущевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ФИО2 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении всех шестнадцати земельных участков. Основанием приостановления явился тот факт, что договора ФИО1 заключены с ООО «Маяк», а согласно ЕГРП арендатором является в отношении всех шестнадцати земельных участков ЗАО «Маяк», которое не выступало стороной договорных отношений. ЗАО «Маяк» заявления на государственную регистрацию не подавало. Считает приостановление государственной регистрации незаконным.

Просил обязать регистратора Кущевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2 осуществить в установленном законом порядке государственную регистрацию прав и внести изменения в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аренде, указав в качестве арендатора ФИО1, на:

1. Земельный участок площадью 113,46 (сто тринадцать целых сорок шесть сотых) га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен). по направлению на запад.

2. Земельный участок площадью 146,45 (сто сорок шесть целых сорок пять сотых) га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

3. Земельный участок площадью 3 630 100 (три миллиона шестьсот тридцать тысяч сто) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

4. Земельный участок площадью 389,22 (триста восемьдесят девять целых двадцать две сотых) га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

5. Земельный участок площадью 3 163 100 (три миллиона сто шестьдесят три тысячи сто) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

6. Земельный участок площадью 3 581 700 (три миллиона пятьсот восемьдесят одна тысяча семьсот) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен)).

7. 3емельный участок площадью 3 437 500 (три миллиона четыреста тридцать семь тысяч пятьсот) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен)).

8. Земельный участок площадью 3 419 500 (три миллиона четыреста девятнадцать тысяч пятьсот) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен)).

9. Земельный участок площадью 3 360 600 (три миллиона триста шестьдесят тысяч шестьсот) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен)).

10. Земельный участок площадью 3 560 000 (три миллиона пятьсот шестьдесят тысяч) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен)).

11. Земельный участок площадью 3 765 900 (три миллиона семьсот шестьдесят пять тысяч девятьсот) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен)).

12. Земельный участок площадью 3 555 000 (три миллиона пятьсот пятьдесят пять тысяч) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен)).

13. Земельный участок площадью 3 697 300 (три миллиона шестьсот девяносто семь тысяч триста) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

14. Земельный участок площадью 3 694 900 (три миллиона шестьсот девяносто четыре тысячи девятьсот) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен)).

15. Земельный участок площадью 307,43 (триста семь целых сорок три сотых) га., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

16. Земельный участок площадью 4 280 700 (четыре миллиона двести восемьдесят тысяч семьсот) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

Обратить решение суда к немедленному исполнению.

Определением судебной коллегии по гражданским делам от 17.04.2014г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ЗАО «Маяк».

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Государственный регистратор Кущевского отдела Росреестра ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Росреестра по КК по доверенности ФИО4 в судебном заседании просила в удовлетворении требований ФИО1 отказать.

Представитель ЗАО «Маяк» по доверенности ФИО5 в судебном заседании также просила в удовлетворении требований ФИО1 отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела видно, в марте 2012 года между ФИО5, действующей от имени и в интересах арендодателей, на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами (номер обезличен) от (дата обезличена). и генеральным директором ЗАО «Маяк» < Ф.И.О. >11 заключены договора аренды указанных земельных участков категории земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования адрес: (адрес обезличен). Срок договора – 15 лет.

(дата обезличена) между ЗАО «Маяк» в лице генерального директора < Ф.И.О. >12 и ООО «Маяк» в лице директора ФИО1 заключены договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды (перенайм) земельных участков с кадастровыми номерами (номер обезличен) категории земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования. Договор заключен на срок 11 месяцев, то есть до (дата обезличена).

Права и обязанности на указанные земельные участки переданы от ЗАО «Маяк» в пользу ООО «Маяк» на основании актов приема-передачи от (дата обезличена)., подписанных генеральным директором ЗАО «Маяк» < Ф.И.О. >12 и директором ООО «Маяк» ФИО1

29.01.2014г. между директором ООО «Маяк» < Ф.И.О. >13 и ФИО1 заключены договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23(номер обезличен) сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей.

В газете «Кубань Сегодня» от (дата обезличена). опубликовано извещение о том, что ООО «Маяк», являясь арендатором земельных указанных участков, уведомляет арендодателей о передаче прав и обязанностей по договорам аренды ФИО1

Как видно из расписок в получении документов от (дата обезличена). на государственную регистрацию в Кущевский отдел Управления Росреестра по КК переданы следующие документы: заявление о государственной регистрации договора от ООО «Маяк» в лице директора < Ф.И.О. >13 от (дата обезличена)., заявление о государственной регистрации договора от ФИО1 от (дата обезличена)., квитанция от (дата обезличена)., акты приема-передачи от (дата обезличена). в подлинниках, договоры перенайма земельных участков с кадастровыми номерами (номер обезличен) сельскохозяйственного назначения от (дата обезличена) договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от (дата обезличена). в подлинниках, газета «Кубань Сегодня» (номер обезличен) (3869) от (дата обезличена).

(дата обезличена). государственным регистратором Кущевского отдела Росреестра по КК вынесены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на данные земельные участки. В качестве основания для приостановления государственной регистрации указано, что ФИО1 заключены договора с ООО «Маяк», а согласно ЕГРП арендатором является в отношении всех шестнадцати земельных участков ЗАО «Маяк», которое не выступало стороной договорных отношений. ЗАО «Маяк» заявления на государственную регистрацию не подавало. По мнению регистратора в этой ситуации должны действовать нормы ГК РФ (ст.615, ст.ст.382-392), поскольку передача прав требования происходит одновременно с переводом долга. Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежат государственной регистрации. Кроме того, в ЕГРП внесена запись об аресте, наложенного на право аренды ЗАО «Маяк» на основании определения Кущевского районного суда от (дата обезличена). В порядке межведомственного информационного взаимодействия в Кущевский районный суд направлен запрос об актуальности ареста.

Судебная коллегия считает, что довод апелляционной жалобы государственного регистратора Кущевского отдела Росреестра по КК ФИО2 о том, что к данным правоотношениям применяются нормы ГК об уступке требования и о переводе долга (ст.ст.382-392 ГК РФ), в связи с чем договор перенайма земельных участков подлежит государственной регистрации, является несостоятельным, поскольку противоречит нормам действующего законодательства.

В силу ч.3 ст.3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, к отношениям, связанным по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, применяются нормы земельного законодательства.

В соответствии с ч.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Согласно ч.5 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договора от (дата обезличена) между ЗАО «Маяк» в лице генерального директора < Ф.И.О. >12 и ООО «Маяк» в лице директора ФИО1 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды (перенайм) земельных участков с кадастровыми номерами (номер обезличен), заключены на срок 11 месяцев.

Таким образом, указанные договора перенайма не подлежат государственной регистрации.

Оснований для применения к договору о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка правил о переходе прав кредитора к другому лицу либо о переводе долга не имеется, поскольку никаких долгов или требований, которые могут быть переведены или уступлены, между сторонами ООО «Маяк» и ФИО1 не установлено.

Не могут быть приняты судебной коллегией доводы апелляционных жалоб о том, что в Кущевский отдел Управления Росреестра поступили заявления генерального директора ЗАО «Маяк» < Ф.И.О. >12 о том, что он никаких договоров перенайма не подписывал, а также заявления учредителей ЗАО «Маяк» < Ф.И.О. >14, < Ф.И.О. >15 об отсутствии одобрения сделок, связанных с заключением договоров переуступки права аренды.

Так, в соответствии с ч.2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Однако заявления генерального директора ЗАО «Маяк» < Ф.И.О. >12, учредителей ЗАО «Маяк» < Ф.И.О. >14, < Ф.И.О. >15 в материалы дела не представлены.

Статьей 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены основания для приостановления государственной регистрации прав.

Так, государственным регистратором указано, что ЗАО «Маяк» является арендатором в отношении всех шестнадцати земельных участков, договора о перенайме которых представлены на государственную регистрацию, однако ЗАО «Маяк» не выступало стороной договорных отношении, заявления на государственную регистрацию не подавало. В связи с чем, по ее мнению, в этой ситуации должны действовать нормы ГК РФ об уступке права требования и переводе долга.

Однако подобное основание для приостановления государственной регистрации Федеральным законом не предусмотрено.

Согласно ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч.5 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Так, на государственную регистрацию были представлены заявление о государственной регистрации договора от ООО «Маяк» в лице директора < Ф.И.О. >13 от (дата обезличена)., заявление о государственной регистрации договора от ФИО1 от 03.02.2014г., квитанция от (дата обезличена)., акты приема-передачи от (дата обезличена). в подлинниках, договоры перенайма земельных участков с кадастровыми номерами (номер обезличен) сельскохозяйственного назначения от (дата обезличена)., договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от (дата обезличена). в подлинниках, газета «Кубань Сегодня» (номер обезличен) (3869) от (дата обезличена).

Таким образом, в полномочия государственного регистратора входит проверка полноты и подлинности документов, представленных на регистрацию, а права и интересы третьих лиц подлежат защите в ином порядке.

Документы, которые подлежат государственной регистрации, представлены в подлинниках.

Приемщиком документов Кущевским отделом Росреестра были сличены копии представленных документов с подлинниками, о чем должна быть сделана соответствующая запись. Отсутствие данных отметок не является виной заявителя.

Кроме того, судом первой инстанции в судебном заседании были исследованы и сличены с представленными в материалы дела копиями подлинные договоры перенайма спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения от 01.04.2013г.

Данные земельные участки переданы в аренду и по данному обстоятельству составлены акты приема-передачи. То есть, передача земельных участков от одного арендатора другому является безусловным основанием для передачи прав и обязанностей по договорам аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, определением Кущевского районного суда от (дата обезличена) произведена замена мер по обеспечению иска, принятых определением Кущевского районного суда от (дата обезличена) года, путем снятия ареста с права аренды ЗАО «Маяк» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами (номер обезличен), и наложен арест на денежные средства ЗАО «Маяк».

В связи с чем, основания для приостановления государственной регистрации права не имелось.

Кроме того, довод апелляционной жалобы государственного регистратора ФИО2 о том, что законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусмотрена возможность обжалования приостановления регистрации не обоснован.

В соответствии с п.1 ст.254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Доводы апелляционной жалобы ЗАО «Маяк» о том, что договора от (дата обезличена) между ЗАО «Маяк» в лице генерального директора < Ф.И.О. >12 и ООО «Маяк» в лице директора ФИО1 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды (перенайм) земельных участков не заключались, опровергаются материалами дела. Так, в суде первой инстанции были исследованы подлинники данных договоров перенайма, их наличие не опровергнуто. Судом установлено, что указанные договора заключены в рамках действующего законодательства, соответственно ООО «Маяк» имело все права на заключение договора перенайма с ФИО1.

При таких обстоятельствах, права и законные интересы ЗАО «Маяк» не нарушены.

Таким образом, судебная коллегия полагает требования, заявленные ФИО1 об осуществлении в установленном законом порядке государственной регистрации прав и внесении изменений в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аренде, указав ФИО1 в качестве арендатора на земельные участки с кадастровыми номерами (номер обезличен), подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, согласно с ч.1 ст.31 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

Таким образом, обязанность по осуществлению государственной регистрации прав не может быть возложена на конкретного государственного регистратора.

Согласно п. 4 ч.4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

ЗАО «Маяк» не было привлечено к участию в деле, хотя данным решением затрагиваются права данного юридического лица, за которым было зарегистрировано право аренды на спорные земельные участки, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. 330, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кущевского районного суда от 03 марта 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Заявление ФИО1 удовлетворить.

Обязать Кущевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить в установленном законом порядке государственную регистрацию прав и внести изменения в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аренде, указав в качестве арендатора ФИО1, на:

Решение суда обратить к немедленному исполнению.

Председательствующий:

Судьи: