Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.М.Гильмутдинова гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Р.А. – Д.М.В. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 04 февраля 2016 года, которым постановлено:

«исковые требования Исполнительного комитета муниципального образования «город Набережные Челны» к Р.А. о взыскании суммы задолженности по арендной плате, неустойки о взыскании суммы задолженности по арендной плате, неустойки земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с Р.А. задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>, неустойку в размере <данные изъяты>.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Р.А. государственную пошлину в бюджет муниципального образования город Набережные Челны в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления Р.А. к Исполнительному комитету муниципального образования «город Набережные Челны» Республики Татарстан о признании договора аренды недействительным в части, признании недействительным расчета арендной платы, соразмерном уменьшении арендной платы отказать в полном объеме.»

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя Р.А. – Д.М.В. в поддержку доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

исполнительный комитет муниципального образования г.Набережные Челны обратился с иском к Р.А. о взыскании суммы задолженности по арендной плате, пени по договору аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, <дата> между сторонами заключен договор аренды земельного участка ....А3 сроком на 3 года. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер ...., площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: <...> в районе <адрес> по <адрес>. Согласно пункту 3.4 договора, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет <данные изъяты> рублей. Ответчик перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным. В соответствии с пунктом 4.4.2 договора, арендатор обязан своевременно оплачивать арендую плату в размере и сроки, установленные пунктами 3.4-3.6. Однако Р.А. арендную плату не вносит. Сумма задолженности по арендной плате составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно пункту 5.2 договора пени по арендной плате составляет <данные изъяты>.

Истец, с учетом уточнения исковых требований, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере <данные изъяты> рублей, неустойку (пени) за период с <дата> по <дата> в размере <данные изъяты>.

Р.А. предъявлен встречный иск к исполнительному комитету муниципального образования г.Набережные Челны о признании договора аренды частично недействительным, соразмерном уменьшении арендной платы.

В обоснование встречного иска указано, договором аренды от <дата>.... плата за предоставленный земельный участок установлена с применением поправочного коэффициента со значением 2, которая составляет <данные изъяты> рублей в год.

Расчет арендной платы по указанному договору произведен по формуле: А = Рс х Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка. При расчете исполнительным комитетом муниципального образования г.Набережные Челны арендной платы ежемесячная плата составила <данные изъяты> рублей. Однако, согласно пункту 1.2 договора аренды, земельный участок предоставлен в аренду - под строительство офисного здания.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года №74 «Об арендной плате за землю» предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под объекты производственной сферы со значением 1. Применение поправочного (дифференцированного) коэффициента, учитывающего вид использования и равного 2, в расчете годовой арендной платы за пользование земельным участком, противоречит вышеприведенным нормам, регулирующим вопросы арендной платы за землю, и фактическим обстоятельствам спора.

Правомерной является арендная плата за год в размере <данные изъяты>=<данные изъяты>.

Кроме того, согласно части 2 пункта 1.5 постановления Кабинета Министров Республики Татарстан №74 арендная плата начисляется, начиная с месяца следующего за месяцем предоставления земельного участка. Участок передан Р.А. по акту приема передачи <дата>. Таким образом, правомерно начисление арендной платы, начиная с марта 2014 включительно.

Исполнительный комитет муниципального образования г.Набережные Челны предоставил Р.А. земельный участок с недостатками, и, поэтому должна быть соразмерно уменьшена арендная плата за прошедший период до ноля рублей. Более того, из-за протестов жителей близлежащих многоквартирных домов, арендодателем принято решение не выдавать разрешение на строительство. Письмом от <дата> исполнительный комитет муниципального образования г.Набережные Челны уведомил Р.А.о невозможности строительства на арендованной территории (земельном участке).

<дата>Р.А. направлено арендодателю заявление с просьбой о выдаче разрешения на строительства и уменьшении арендной платы за период с <дата> в виду невозможности строительства по вине арендодателя. По настоящее время ответ по существу не получен.

На основании изложенного Р.А. просила признать договор аренды от <дата>.... частично недействительным, а именно, признать недействительным расчет арендной платы на 2015 год в части применения дифференцированного коэффициента 2 и в части установления арендной платы за февраль 2015 года, установления арендной платы в размере <данные изъяты> рублей в год, признать недействительными пункты 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора аренды, соразмерно уменьшить арендную плату за период с даты подписания договора до вынесения решения до 0 (ноля) рублей в месяц. Кроме того Р.А. просила снизить на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойку по первоначальному иску, поскольку претензия была получена <дата>, а <дата> произведена оплата в части основного долга.

В ходе рассмотрения дела представитель Р.А. - Д.М.В. увеличил встречные исковые требования и просил также взыскать с исполнительного комитета муниципального образования г.Набережные Челны моральный вред в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель исполнительного комитета муниципального образования г.Набережные Челны в заседание суда первой инстанции не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В заседании суда первой инстанции представитель Р.А. - Д.М.В. от требования в части компенсации морального вреда отказался, в остальной части встречные требования поддержал. Против удовлетворения первоначального иска возражал.

Суд постановил решение в приведенной выше формулировке.

Не согласившись с решением суда, представитель Р.А. - Д.М.В. подал апелляционную жалобу, в которой указывая на незаконность решения, ставит вопрос о его отмене, принятии по делу нового решении об отказе в удовлетворении исковых требований исполнительного комитета муниципального образования г.Набережные Челны и удовлетворении встречных требований. В обоснование жалобы приводит доводы, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении. Дополнительно указывает на то обстоятельство, что земельный участок в январе, феврале 2014 года не использовался, как не используется и в настоящее время. Кроме того указывает, что им было заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении взыскиваемой неустойки. Однако в решении суда не отражены мотивы отклонения указанного ходатайства.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Р.А. - Д.М.В. апелляционную жалобу поддержал. Также он пояснил, что в настоящее время его доверителю выдано разрешение на строительство.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав представителя Р.А. - Д.М.В., судебная коллегия приходит к следующему.

Земельным кодексом Российской Федерации определен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 7).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Из материалов дела следует, что постановлением исполнительного комитета муниципального образования г.Набережные Челны от <дата>....Р.А. предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером ...., находящийся по адресу: г.Набережные Челны, в районе <адрес> по <адрес>, для строительства офисного здания. Согласно пункту 3 указанного постановления, вид разрешенного использования предоставленного земельного участка – земельные участки, предназначенные для размещения зданий делового и коммерческого назначения (офисное здание).

<дата> между сторонами заключен договор аренды ...., пунктом 3.2 которого предусмотрено, что условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с момента издания постановления исполнительного комитета от <дата>..... Согласно пункту 3.3 договора, арендная плата исчисляется с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.2, то есть с <дата>.

Согласно пункту 3.4 договора аренды, величина арендной платы за земельный участок на момент заключения договора, составляет <данные изъяты> рублей, которая сторонами согласована и определена в соответствии с соглашением об установлении размера арендной платы.

В соответствии с абзацем 3 указанного пункта, арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктами 3.5 и 3.6 договора предусмотрено одностороннее изменение размера арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений договор, а также при изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 5.2 договора аренды, в случае нарушения арендатором пункта 3.4 договора начисляются пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по оплате арендных платежей за земельный участок, <дата> исполнительным комитетом муниципального образования г.Набережные ФИО1 направлена претензия о погашении задолженности, которая по состоянию на <дата> составляла <данные изъяты>, в том числе, арендная плата – <данные изъяты> рублей, пени <данные изъяты>. Претензия арендатором получена <дата> и <дата> оплачено <данные изъяты> рублей. Кроме того, в июне и августе 2015 года Р.А. по договору аренды оплачено <данные изъяты> рублей.

Вступившим в законную силу решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от <дата> признано незаконным решение исполнительного комитета муниципального образования «город Набережные Челны» Республики Татарстан по отказу в выдаче Р.А. разрешения на строительство офисного здания, оформленное письмом .... от <дата>, и на исполнительный комитет муниципального образования «город Набережные Челны» Республики Татарстан возложена обязанность в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу, устранить допущенные нарушения прав и свобод Р.А. путем выдачи ей разрешения на строительство офисного здания, на земельном участке, кадастровый номер .....

Указанным решением, в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, имеющим преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, установлено, что Р.А. подготовив все необходимые для получения разрешения на строительство документы, <дата> обратилась в исполнительный комитет муниципального образования г.Набережные Челны с заявлением о выдаче разрешения на строительство офисного здания на земельном участке кадастровый номер ...., расположенном по адресу: <адрес>, в районе <адрес> по <адрес>

Письмом от <дата> за ....Р.А. было отказано в выдаче разрешения на строительство офисного здания на земельном участке с кадастровым номером .... со ссылкой на несоответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в виду отказа исполнительным комитетом муниципального образования <адрес> в выдаче Р.А. разрешения на строительство, она была лишена возможности использовать земельный участок по его прямому назначению для строительства на нем офисного здания, и взыскал с Р.А. в пользу исполнительного комитета муниципального образования г.Набережные Челны задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, поскольку Р.А. обратилась в орган местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство офисного здания <дата>, в выдаче которого ей было отказано, арендная плата подлежит в взысканию за 12 дней (за период с <дата> по <дата>).

Отказывая в удовлетворении встречных требований о признании договора аренды частично недействительным и соразмерном уменьшении арендной платы, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Республике Татарстан порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена, определен Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года №74 «Об арендной плате за землю».

Согласно разделу 2 указанного Положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, а размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанного в Приложении к Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельной участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена. Согласно Перечню поправочных коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка, при использовании земельных участков под административные здания, помещения и офисы, поправочный коэффициент составляет 2.

Таким образом, оснований для признания пункта 3.4 договора аренды недействительным, которым установлена величина арендной платы за земельный участок на момент заключения договора, в размере <данные изъяты> рублей, не имеется, поскольку согласно пункту 1.2 договора аренды земельный участок предоставлен для строительства офисного здания. Следовательно, расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком, осуществлен в соответствии с положениями постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года №74, с учетом характеристик земельного участка и поправочных коэффициентов.

Отклоняя требования истца в части признания недействительными пунктов 3.1, 3.2 и 3.3 договора аренды земельного участка .... от <дата>, согласно которым арендная плата начисляется, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка в аренду, в том числе на период строительства, и вносится арендатором ежемесячно, суд первой инстанции исходил из того, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договоров аренды, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствуют только о согласии арендатора оплатить фактическое использование земли в этот период на условиях договора аренды, но не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Поскольку пункты 3.2 и 3.3 договора аренды земельного участка полностью согласуется с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в указанной части.

Отклоняя требования Р.А. о соразмерном уменьшении арендной платы на землю в связи с недостатками сданного в аренду имущества, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств наличия недостатков земельного участка, невозможности использования земельного участка по назначению в связи с данными недостатками, а также невозможности использования земельного участка по назначению, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку таких доказательств не представлено и в суд апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы представителя Р.А. - Д.М.В. аналогичны доводам, изложенным в встречном исковом заявлении, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Вместе с тем судебная коллегия соглашается с содержащейся в апелляционной жалобе ссылкой на то, Р.А. заявлялось письменное ходатайство о снижении размера неустойки на основании 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое судом первой инстанции не рассмотрено.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Поскольку суд первой инстанции при удовлетворении требований исполнительного комитета муниципального образования г.Набережные Челны, не учел наличие письменного ходатайства о снижении размера взыскиваемой неустойки, а также не учел то обстоятельство, что Р.А. сразу после получения претензии задолженность по арендной плате была погашена, решение суда в указанной части подлежит изменению.

Судебная коллегия с учетом принципа разумности и справедливости, обстоятельств возникновения задолженности, с учетом явной несоразмерности заявленной к взысканию суммы неустойки, находит возможным снизить сумму неустойки до <данные изъяты> рублей.

Соответственно подлежит изменению и сумма взысканной судом с Р.А. в доход бюджета муниципального образования г.Набережные Челны государственной пошлины.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 199, 328, 329, пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от <дата> в части взыскания неустойки и государственной пошлины изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции – взыскать с Р.А. в пользу исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны неустойку в размере <данные изъяты> рублей, взыскать с <данные изъяты> в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

В остальной части решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 04 февраля 2016 года оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу в день его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи