Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании <...> дело по частной жалобе представителя ОАО «Россельхозбанк» Бабенко Я.С. на определение Кировского районного суда <...> от <...>, которым постановлено:

«В удовлетворении заявления ОАО «Россельхозбанк» об изменении способа и порядка исполнения определения суда от <...> по гражданскому делу № <...> г. отказать.»

Заслушав доклад судьи Егоровой К.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ОАО «Россельхозбанк» обратилось в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения судебного акта.

В обоснование заявления представитель ОАО «Россельхозбанк» указал, что решением Кировского районного суда г. Омска от <...> с ООО «Славутич», Бадертдиновых Р.Р.,Р.Р. взыскана задолженность по кредиту в размере <...>, обращено взыскание на предметы ипотеки. Определением Кировского районного суда г. Омска от <...> между кредитором и должниками заключено мировое соглашение, по условиям которого должники обязались осуществлять погашение кредита согласно утвержденному графику. Однако условия мирового соглашения должниками были нарушены, кредитор обратился в суд с заявлением о принудительном исполнении мирового соглашения. Заявитель полагал, что рыночная стоимость заложенного имущества с момента утверждения мирового соглашения уменьшилась.

Просил изменить способ и порядок исполнения определения суда от 08.08.2013, уменьшив начальную продажную стоимость объектов недвижимости до их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель заявителя Янеева Л.Н. заявление поддержала.

Ответчик Бадертдинов Р.Р., являющийся одновременно представителем ООО «Славутич», против удовлетворения заявления возражал.

Судом постановлено изложенное выше определение.

В частной жалобе представитель ОАО «Россельхозбанк» Бабенко Я.С. просит определение суда отменить, полагая, что процессуальных оснований для отказа в удовлетворении заявления у суда не имелось; ссылается на то, что наличие объективных оснований для изменениЯ начальной продажной цены заложенного имущества доказательно подтверждено.

Правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженная в Постановлении от 30.11.2012 года по делу N 234226/12, предполагает, что в целях вынесения правильного и обоснованного решения и защиты прав и свобод человека и гражданина, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции вправе предоставить лицам, участвующим в деле, возможность донести до суда второй инстанции свою позицию устно.

Учитывая доводы частной жалобы, предмет обжалования, характер разрешаемого вопроса, а также положения части 2 статьи 333 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотрение настоящего дела с извещением лиц, участвующих в деле.

Судебными извещениями от 06.11.2014, 19.11.2014, 26.11.2014 лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ОАО «Россельхозбанк» Пелих И.А., ответчик Бадертдинов Р.Р., являющийся одновременно представителем ООО «Славутич», приняли участие в судебном заседании 03.12.2014. Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, об отложении дела слушанием не просили, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ч.3, ст.167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, заслушав представителя ОАО «Россельхозбанк» Пелих И.А., поддержавшую доводы частной жалобы, Бадертдинова Р.Р., согласившегося с определением суда, коллегия судей приходит к следующему.

Апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы суда первой инстанции о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (ч.1 статьи 327.1 ГПК РФ).

В суде апелляционной инстанции доказывание допускается: на основании имеющихся в деле доказательств – путем дачи им иной оценки и установления судом апелляционной инстанции других обстоятельств; на основании новых, дополнительно представленных доказательств – в исключительных случаях, если суд апелляционной инстанции признает, что эти доказательства не могли быть представлены в суд первой инстанции.

В судебном заседании <...> представителем ООО «Славутич» Бадертдиновым Р.Р. заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела отчета ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы «Эталон» № <...> об оценке рыночной стоимости имущества, являющегося предметом залога.

Представитель ОАО «Россельхозбанк» против приобщения к материалам дела данного отчета не возражал, указал на необходимость ознакомления с оценкой.

Учитывая то обстоятельство, что на момент вынесения определения отчет № <...> находился в стадии подготовки, в удовлетворении ходатайства об отложении дела судом первой инстанции было отказано, в связи с чем, объективная возможность его предоставления в судебное заседание районного суда была исключена, учитывая юридическую значимость отчета для процессуальной проверки обоснованности доводов заявителя, коллегия судей сочла возможным заявленное Бадертдиновым Р.Р. ходатайство удовлетворить, приобщить к материалам дела отчет № 382.

С целью предоставления ОАО «Россельхозбанк» возможности ознакомления с дополнительно представленным средством доказывания разбирательство по делу было отложено на 03.12.2014.

В соответствии с частью 1 статьи 330, частью 2 статьи 334 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены определения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность и обоснованность определения, исходя из доводов жалобы, по имеющимся в деле доказательствам и с учетом дополнительно представленного средства доказывания, судебная коллегия не усматривает процессуальных оснований для отмены или изменения определения суда. Между тем, коллегия судей считает возможным уточнить мотивировочную часть судебного акта в части анализа условий, необходимых для изменения начальной продажной цены предмета залога. Поскольку по результатам правового и фактического анализа обоснованность доводов заявителя установлена не была, коллегия судей процессуальных оснований для изменения итогового процессуального результата разрешения заявления ОАО «Россельхозбанк» не усмотрела.

Как следует из материалов дела, заочным решением Кировского районного суда города Омска от <...> удовлетворены исковые требования ОАО «Россельхозбанк», с ООО «Славутич», Бадертдинова Р.Р., Бадертдинова Р.Р. взыскана задолженность по кредитному договору в размере <...>. Наряду с возложением на должников имущественной обязанности, судебным актом обращено взыскание на заложенное имущество в количестве 13 единиц с определением начальной продажной стоимости объектов недвижимости в соответствии с отчетом о рыночной и ликвидационной стоимости № 187-О/11, подготовленным ООО АФ «Финанс-Аудит» (т.1 л.д. 84-89).

Совокупная начальная стоимость всех объектов залога составила <...> (т.3 л.д.14).

В рамках исполнительного производства определением Кировского районного суда города Омска от <...> утверждено мировое соглашение, заключенное между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Славутич», Бадертдиновым Р.Р., Бадертдиновым Р.Р.

Данным мировым соглашением определен график погашения задолженности должников перед кредитором, предусмотрено, что в случае ненадлежащего исполнения должниками условий мирового соглашения последнее будет обращено к принудительному исполнению с обращением взыскания на 13 объектов недвижимости, находящихся в залоге.

Из содержания мирового соглашения, утвержденного в 2013 году, следует, что определенная начальная продажная стоимость объектов недвижимостью полностью идентична начальной продажной стоимости имущества, определенной заочным решением 23.11.2011. Совокупная начальная стоимость всех объектов залога также составила <...>.

Коллегия судей отмечает, что мировое соглашение является одной из форм примирения, к которой заинтересованные лица могут прибегнуть на любой стадии судопроизводства, в том числе в рамках исполнительного производства. Соответственно, после вынесения заочного решения (23.11.2011) и до момента утверждения судом мирового соглашения (08.08.2013) кредитор имел возможность подвергнуть ревизии начальную продажную стоимость объектов недвижимости. Однако таких действий предпринято не было.

Обращаясь с заявлением об изменении способа и порядка исполнения судебного акта, ОАО «Россельхозбанк» указало на то, что проведенные <...> судебным приставом-исполнителем торги по продаже объектов недвижимости, являющихся предметом залога, признаны несостоявшимися. Заявитель полагал, что рыночная цена заложенного имущества существенно уменьшилась после утверждения мирового соглашения, в связи с чем, имеются правовые основания для ее изменения в процессуальной форме, установленной для изменения порядка и способа исполнения судебного акта (т.3 л.д.122-125).

В обоснование иного размера рыночной стоимости 13 объектов недвижимости заявителем представлен отчет ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» от <...> № № <...>.

Как следует из содержания уточненного заявления ОАО «Россельхозбанк», совокупная стоимость 13 объектов недвижимости по результатам переоценки составляет <...>, что на № <...>% меньше совокупной стоимости имущества, определенной в мировом соглашении и утвержденной определением суда от <...> (<...>).

Отказывая в удовлетворении заявления, районный суд исходил из того, что действующее законодательство не содержит нормативных положений, предоставляющих заинтересованным лицам процессуальное право обратиться в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения определения суда, которым утверждено мировое соглашение.

Данные выводы суда являются ошибочными, поскольку мировое соглашение, равно как и решение, вынесение по результатам рассмотрения спора по существу, обладает юридическим свойством исполнимости. Определение суда, которым утверждается мировое соглашение, является процессуальной формой, в которую облекаются достигнутые сторонами условия мирного урегулирования спора. Соответственно, определение об утверждении мирового соглашения является разновидностью процессуального акта, к которому применимы правила процессуального закона об исполнении судебных постановлений (ст.ст.428-446 ГПК РФ) и положения законодательства об исполнительном производстве.

Более того, статья 55.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает возможность заключения кредитором и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, мирового соглашения, с момента утверждения которого ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

Наряду с исполнимостью, вступившее в законную силу судебное постановление обладает юридическими признаками преюдициальности и неизменности.

В силу ст. 203 Гражданского процессуального кодекса РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя, либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Статья 434 Гражданского процессуального кодекса РФ предусматривает, что при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения.

Аналогичную норму содержит п.1 ст.37 Федерального закона РФ от 22.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Из нормативного содержания ст.434 Гражданского процессуального кодекса РФ следует, что изменение способа или порядка исполнения судебного акта допустимо лишь в том случает, если процессуальное решение не может быть исполнено в силу обстоятельств, затрудняющих исполнение либо свидетельствующих о невозможности исполнения способом, указанным в судебном акте, но возможность его исполнения сохраняется. Изменение способа исполнения может заключаться в замене одного вида исполнения другим или в определенной трансформации первоначального способа исполнения.

Проанализировав положения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в совокупности с положениями Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", коллегия судей отмечает, что нормами материального права возможность обращения заинтересованной стороны в суд по вопросу изменения установленной судом начальной продажной цены заложенного имущества не закреплена.

Однако данная правовая возможность процессуальным законом не исключена.

Заявление заинтересованной стороны (залогодателя, залогодержателя) об изменении первоначально установленной судом в судебном акте начальной продажной цены заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства имущества, реализуемого в ходе осуществления исполнительного производства в случае признания торгов по продаже данного имущества несостоявшимися, подлежит рассмотрению судом исходя из аналогии процессуального закона (часть 4 статьи 1 ГПК РФ) в порядке, предусмотренном ст. 434 Гражданского процессуального закона РФ.

Констатируя правовую возможность обращения заинтересованного лица в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены предмета залога, коллегия судей учитывает правоприменительную позицию, выраженную в определении Конституционного Суда РФ от <...> N 221-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Рискиной Е. Б. на нарушение ее конституционных прав подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Конституционным Судом РФ отмечено, что достижение баланса интересов участников гражданского оборота в случае уменьшения рыночной цены заложенного имущества по сравнению с ее значением на момент обращения взыскания может быть обеспечено на основании норм процессуального права, поскольку исполнение судебного решения следует рассматривать как элемент судебной защиты. В свою очередь, защита нарушенных прав не может быть признана действенной, если судебный акт своевременно не исполняется.

Отметив правовую позицию Верховного Суд РФ, выраженную в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, Конституционный Суд РФ указал, что в случае значительного снижения рыночной цены предмета залога после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, после признания торгов несостоявшимися возможно обращение залогодателя или залогодержателя в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества, которое подлежит рассмотрению по аналогии закона – по правилам, предусмотренным ст. 434 Гражданского процессуального кодекса РФ.

При этом, определение суда об изменении способа и порядка исполнения решения суда не отменяет и не изменяет судебного акта, которым вопрос о начальной продажной стоимости заложенного имущества разрешен по существу.

Соответственно, процессуальная возможность обращения залогодержателя с заявлением об изменении начальной продажной стоимости заложенного имущества, определенной мировым соглашением, утвержденным судебным актом, процессуальным законом не исключена.

Поскольку выводы районного суда в указанной части скорректированы, апелляционной инстанцией дана правовая оценка правомерности изменения начальной продажной стоимости заложенного имущества, доводы частной жалобы о ненадлежащем применении районным судом процессуального закона на правовой результат разрешения заявления не влияют.

Проверяя правомерность заявления ОАО «Россельхозбанк» по существу, коллегия судей исходит из следующего.

С учетом приведенных выше положений процессуального закона, основания для изменения способа или порядка исполнения должны носить исключительный характер, возникать при серьезных препятствиях к совершению исполнительных действий, объективно исключающих достижение правового результата, ожидаемого кредитором (взыскателем).

Вопрос о наличии указанных обстоятельств подлежит правовой оценке в каждом конкретном случае.

В подтверждение фактической обоснованности заявления заинтересованной стороной должны быть представлены доказательства, соответствующие требованиям ст.ст.59,60,67 ГПК РФ и подтверждающие, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, значительно уменьшилась и существенно отличается от его начальной продажной стоимости, определенной судом. В случае процессуального бездействия стороны в части доказательного обоснования своих доводов с помощью доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, такая сторона самостоятельно несет неблагоприятные последствия своего пассивного поведения.

С целью совокупного анализа стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога, коллегией судей проведен сравнительный анализ начальной продажной стоимости, определенной в мировом соглашении, утвержденном су<...>.08.2013, и рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в отчете ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон».

При сравнительном анализе установлены следующие различия в стоимости.

1) Здание конторы. Литер А. Местоположение: Омская область, <...>, д. Островная, <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...>; по представленной заявителем оценке – <...>.

2) Земельный участок с кадастровым номером № <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...>; по представленной заявителем оценке – <...>.

3) Здание насосной станции. Литер С. Местоположение: Омская область, <...>, 100 м. юго-западнее д. Островная. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...>; по представленной заявителем оценке – <...>.

4) Земельный участок с кадастровым номером № <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...>; по представленной заявителем оценке – <...>.

5) Здание телятника. Литера А. Местоположение: Омская область, <...>, 100 м. юго-западнее д. Островная. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...>; по представленной заявителем оценке – <...>.

6) Земельный участок с кадастровым номером № <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...>; по представленной заявителем оценке – <...>.

7) Здание столовой. Литера А. Местоположение: Омская область, <...>, д. Островная, <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...>; по представленной заявителем оценке – <...>.

8) Земельный участок с кадастровым номером № <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...>; по представленной заявителем оценке – <...>.

9) Здание комплекса из двух ферм. Литера Б. Местоположение: Омская область, <...>, 100 м. юго-западнее д. Островная. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...>; по представленной заявителем оценке – <...>.

10) Здание комплекса из двух ферм для скота. Литера Е. Местоположение: Омская область, <...>, 100 м. юго-западнее д. Островная. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...>; по представленной заявителем оценке – <...>.

11) Земельный участок с кадастровым номером № <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...>; по представленной заявителем оценке – <...>.

12) Сооружение силосной траншеи. Местоположение: Омская область, <...>, д. Островная. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила 452 000, <...>; по представленной заявителем оценке – <...>.

13) Земельный участок с кадастровым номером № <...>. Начальная продажная стоимость, установленная в мировом соглашении, составила <...>; по представленной заявителем оценке – <...>.

Из проведенного сравнительного анализа с очевидностью следует, что определенная в отчете ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» стоимость земельных участков значительно возросла по сравнению со стоимостью, определенной в мировом соглашении.

Учитывая, что основным побудительным мотивом для обращения в суд с названным заявлением явилось существенное уменьшение стоимости объектов недвижимости, определенная в отчете № 130Э06/2014 стоимость земельных участком явно об уменьшении данной стоимости не свидетельствует.

Соответственно, установленная в отчете ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» стоимость земельных участков не может быть признана допустимой, поскольку изложенные заявителем доводы о снижении стоимости данных объектов недвижимости отчет № 130Э06/2014 не подтверждает.

Более того, определенная в мировом соглашении начальная продажная стоимость объектов недвижимости установлена на основании отчета о рыночной и ликвидационной стоимости № 187-О/11, подготовленного ООО АФ «Финанс-Аудит» в 2011 году. Заявителем представлена оценка по состоянию на 20.05.2014, в соответствии с которой стоимость земельных участков по сравнению с 2011 годом значительно возросла.

Учитывая временной промежуток между 2011 и 2014 годами, коллегия судей обращает внимание на то, что изменение стоимости земельных участков могло иметь место, однако разница в стоимости не может быть столь значительной (с <...> до <...>, с <...> до <...>, с <...> до <...>, с <...> до <...>, с <...> до <...>, с <...> до <...>, с <...> до <...>, с <...> до <...>).

Соответственно, достоверность определенной в отчете ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» стоимости земельных участков вызывает у судебной коллегии сомнения.

Оценивая отчет ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» в отношении иных объектов недвижимости, коллегия судей исходит из следующего.

Как следует из отчета № 130Э06/2014, ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» является профессиональным субъектом оценочной деятельности. Следовательно, на данного профессионального участника распространяются требования Федерального закона от <...> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Федерального закона N 135-ФЗ) и Федеральных стандартов оценки.

С учетом правового режима объектов, явившихся предметом оценки, обязательным к применению является Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от <...> N 611.

Как следует из пункта 7 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от <...> N 255, при определении стоимости объекта залога определению подлежит рыночная стоимость предметов залога.

Согласно положениям статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет о рыночной стоимости может быть признан недостоверным, если судом будет установлено, что отчет составлен с нарушением требований, предусмотренных Федеральным законом N 135-ФЗ или стандартами оценочной деятельности.

Оценивая отчет № 130Э06/2014, коллегия судей исходит из проверки соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства об оценочной деятельности, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Из содержания отчета следует, что методология исследования в отношении нежилых строений основана на использовании сравнительного и затратного подходов, отказ от использования доходного подхода обоснован.

В силу пункта 15 ФСО № <...> затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний; сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 14).

В силу подпункта «г» пункта 24 ФСО N 7 стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

В рамках затратного подхода оценщиком исследованы нежилые производственные объекты в количестве 9 единиц на основе анализа и совокупной оценки таких показателей как: затраты на производство улучшений, определение прибыли предпринимателя, определение износа и устареваний. Итоговые значения по результатам применения затратного подхода определены оценщиком пообъектно.

В рамках сравнительного подхода оценщиком исследовательски объединены такие объекты как: здание насосной станции, здание телятника, здание комплекса из двух ферм (Литера Б), здание комплекса из двух ферм (Литера Е), сооружение силосной траншеи, а также 2 объекта, не являющиеся предметом судебного исследования, в единый объект – производственная база. Сравнение с объектами аналогами данных объектов проводилось по совокупным данным (общая площадь помещений, площадь земельного участка, занятого объектами и т.п.), пообъектное сравнение с объектами аналогами указанных объектов недвижимости не проводилось.

В отношении таких объектов недвижимости как здание конторы и здание столовой проведен пообъектный сравнительный анализ с объектами-аналогами.

В исследовательской части при описании сравнительного подхода оценщиком приведены исходные данные об избранных единицах сравнения, формулы. Непосредственно расчет стоимости сравнительным подходом оценщиком не приведен.

В таблице № <...> указана итоговая величина рыночной стоимости объектов, объединенных в единый комплекс (производственная база) в размере <...>.

В свою очередь, рыночная стоимость здания конторы и здания столовой определена в отдельных значениях (<...> и <...>).

Механизм образования данных итоговых размеров рыночной стоимости в исследовательской части не приведен, объяснение аналитических процедур, результатом которых явились размеры рыночной стоимости конкретных объектов, учтенных в составе производственной базы, оценщиком не приведено.

В дальнейшем (таблица № 86) оценщиком приведена пообъектая дифференциация стоимости в размере <...> в отношении каждого объекта недвижимости, объединенного оценщиком в единый комплекс. Однако, фактического обоснования сумм, указанных по каждому объекту, включенному в состав производственной базы, оценщиком не приведено. В равной степени, не приведен механизм образования рыночной стоимости в отношении каждого объекта в отдельности, учтенного оценщиком в составе производственной базы и подвергнутого сравнению в качестве единого комплекса.

Исходя из содержания пункта 14 ФСО № 1, сравнительный подход основан именно на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В силу пункта 22 ФСО № 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

В основе сравнительного подхода лежит принцип сопоставления, поскольку для установления величины стоимости анализируются данные и характеристики недвижимости подобной той, которая оценивается. Данный сравнительный анализ необходим, чтобы объяснить различия в стоимостных показателях. Установление величины стоимости предполагает анализ сопоставимых данных и элементов сравнения, по результатам которого оценщик устанавливает различия между сравниваемыми объектами и объектом оценки.

В рамках сравнительного подхода оценщиком должен быть произведен анализ правового состояния и физических параметров каждого из объектов оценки в совокупности со сравниваемыми объектами (аналогами).

Поскольку пообъектно такие объекты как: здание насосной станции, здание телятника, здание комплекса из двух ферм (Литера Б), здание комплекса из двух ферм (Литера Е), сооружение силосной траншеи с объектами-аналогами не сравнивались, определенный оценщиком размер рыночной стоимости каждого из указанных объектов недвижимости достоверным и обоснованным не может быть признан.

При согласовании результатов оценщиком учтена рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная пообъектно в рамках затратного и сравнительного подходов.

Соответственно, поскольку определенная в рамках сравнительного подхода пообъектно рыночная стоимость строений (здание насосной станции, здание телятника, здание комплекса из двух ферм (Литера Б), здание комплекса из двух ферм (Литера Е), сооружение силосной траншеи) исследовательски не обоснована, допустимыми и достаточными данными не подтверждена, итоговая величина рыночной стоимости в отношении таких объектов, определенная в результате согласования результатов оценки, достоверной не может быть признана.

Непосредственно исследовав представленный ОАО «Россельхозбанк» отчет № 130Э06/2014, коллегия судей полагает, что совокупный результат оценки на правильной методике исследования не основан, в связи с чем, допустимыми результаты такой оценки не могут быть признаны.

Учитывая, что итоговый результат оценки фактически и исследовательски не обоснован, избранная в рамках сравнительного подхода методика исследования нормативным требованием не соответствует, коллегия судей приходит к выводу, что представленный заявителем отчет, подготовленный ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон», принципам обоснованности и однозначности не отвечает.

При установленных нарушениях правовых оснований для принятия представленного заявителем отчета и признания его надлежащим доказательством для определения начальной продажной стоимости заложенного имущества не имеется.

Кроме того, коллегия судей отмечает, что различие в размере стоимости, определенной в мировом соглашении, и в отчете ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» является значительным (стоимость имущества изменена на 78%), ставящим под сомнение достоверность данного отчета.

При таких обстоятельствах, коллегия судей считает, что заявителем не представлены доказательства, соответствующие требованиям ст.ст.59,60,67 ГПК РФ и подтверждающие, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, значительно уменьшилась и существенно отличается от его начальной продажной стоимости. Следовательно, обоснованность позиции о снижении стоимости имущества, являющегося предметом залога, ОАО «Россельхозбанк» не доказана.

В данной связи, доводы частной жалобы о том, что наличие объективных оснований для изменения начальной продажной цены заложенного имущества доказательно подтверждено, подтверждения в суде апелляционной инстанции не нашли.

Что касается представленного представителем ООО «Славутич» Бадертдиновым Р.Р. отчета № 382, то данное средство доказывания учтено в подтверждение контраргументов заинтересованного лица о значительном занижении ОАО «Россельхозбанк» стоимости заложенного имущества. Однако, процессуальных оснований для определения начальной продажной стоимости имущества в соответствии с данным отчетом также не имеется, поскольку ООО «Славутич» заявителем по настоящему делу не являлось. Кроме того, согласно представленному заинтересованным лицом отчету № 382, общая стоимость заложенного имущества (около <...>) превышает стоимость, установленную в мировом соглашении, соответственно, по мотивам, заявленным ОАО «Россельхозбанк» (значительное изменение стоимости имущества), данная стоимость учтена быть не может.

Поскольку фактическая обоснованность доводов заявителя по результатам правовой оценки подтверждения не нашла, при вынесении на обсуждение вопроса о проведении судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции стороны спора о назначении таковой не заявили, коллегия судей процессуальных условий для изменения способа или порядка исполнения судебного акта не усматривает.

При таких обстоятельствах доводы частной жалобы о наличии процессуальных оснований для изменения способа и порядка исполнения судебного акта, доказанности таких оснований подтверждения в суде апелляционной инстанции не нашли.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия правовых оснований для отмены определения суда не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 330-334 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Определение Кировского районного суда города Омска от 25 сентября 2014 года оставить без изменения, частную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Председательствующий: Бутакова М.П. Дело № 33-7444/2014

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

(резолютивная часть)

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего: Чукреевой Н.В.

судей Егоровой К.В., Кочеровой Л.В.

при секретаре Петроченко В.А.

рассмотрела в судебном заседании <...> дело по частной жалобе представителя ОАО «Россельхозбанк» ФИО1 на определение Кировского районного суда <...> от <...>, которым постановлено:

Руководствуясь ст.ст. 330-334 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Председательствующий

Судьи