Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 3 марта 2015 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании сделки состоявшейся, аннулировании регистрационной записи и признании права собственности на жилой дом,

по апелляционной жалобе истцов ФИО4

на решение Балейского городского суда Забайкальского края от 24 ноября 2014 года, которым постановлено в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 отказать.

Заслушав доклад судьи Антипенко А.А., судебная коллегия

установила:

ФИО4 обратились в суд 11 февраля 2014г. с указанным иском, ссылаясь на то, что 4 апреля 2004г. они приобрели по договору купли-продажи квартиру <адрес>. В 2001г. по устной договоренности с продавцами братьями Л., вселились в квартиру, с условием дальнейшего ее выкупа, произвели частичный ремонт. Братья Л. в 2001 г. выехали из квартиры на новое место жительства: <адрес> апреля 2004 г., до заключения договора купли-продажи, снялись с регистрационного учета. 14 апреля 2004 г. договор купли-продажи квартиры, являвшийся одновременно и актом приемки-передачи, подписан сторонами. При заключении сделки продавцы в присутствии свидетеля ФИО5 выдали расписку о получении ими полной оплаты за квартиру. В подтверждение договора истцы ссылаются также на то, что продавцы провели инвентаризацию квартиры, обратились в суд за установлением факта принадлежности правоустанавливающего документа на нее, а покупатели вселились в нее, проживали и пользовались ею как собственники. При обращении в регистрационную службу для регистрации перехода права собственности на квартиру, документы были приняты, но регистрация права собственности не произошла по причине отсутствия письменного разрешения на продажу квартиры органов опеки и попечительства, поскольку Л.И.М.. являлся недееспособным. При попытке завершить регистрацию перехода права собственности истцы не смогли найти братьев Л.. Ссылаются на то, что в настоящее время им стало известно о смерти Л.И.М.. и Л.В.М.. В декабре 2013 года ответчик ФИО3 сообщила о том, что зарегистрировала право собственности на квартиру после смерти своих братьев, намерена ее продать. Отмечают, что действиями ответчика нарушаются их права на регистрацию перехода права собственности на недвижимость и право пользования и распоряжения указанной квартирой. Истцы просили признать договор купли-продажи квартиры в жилом доме от 14 апреля 2004 года, заключенный между Л.В.М.., Л.И.М. и ФИО1, ФИО8, состоявшимся; аннулировать регистрацию перехода права собственности на квартиру <адрес> а также регистрационную запись перехода права собственности в отношении ответчика, установить право собственности на указанную квартиру за ФИО1, <Дата> рождения, и ФИО8, <Дата> года рождения, в равных долях (л.д.4-7).

Определением суда от 9 апреля 2014 года в качестве третьего лица по делу привлечены комитет образования администрации муниципального района «Балейский район», Министерство труда и социальной защиты Забайкальского края (л.д.93-95).

Судом постановлено вышеприведенное решение (л.д.218-223).

В апелляционной жалобе ФИО4 выражают несогласие с решением суда, просят его отменить, принять новое об удовлетворении иска. Ссылаются на доводы, указанные в исковом заявлении. Отмечают, что суду представлено Постановление главы администрации муниципального образования г. Балей от 1 июня 2004 г., подтверждающее разрешение на продажу квартиры опекуну Л.В.М.. Суд не дал оценку действиям ответчицы ФИО3, которая вывезла из г. Балей братьев Л., зная о продаже квартиры и оплате за нее. Суд не проверил факт вступления в наследство, так как братья умерли <Дата> и <Дата> г.г., а в наследство по закону она вступила только <Дата> году, спустя семь лет. Федеральным законом от 21 июля 2005 года №109-ФЗ изменена статья 181 ГК РФ, уменьшен срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки с десяти лет до трех лет, что, по мнению истцов, не было учтено при принятии решения судом первой инстанции (л.д.234-236).

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО3 просит в удовлетворении апелляционной жалобы истцов ФИО4 отказать за необоснованностью заявленных требований (л.д.245-248).

Стороны, третьи лица, надлежаще извещенные, на апелляционное рассмотрение дела не явились. Стороны просят о рассмотрении дела в их отсутствие. При этом истцы направили своего представителя ФИО6 Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц, что при таких данных допускается п. 3 статьи 167 ГПК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истцов ФИО6, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, квартира <адрес>, состоящая из трех комнат общей площадью <данные изъяты> кв. м., жилой- <данные изъяты> кв. м., приватизирована по договору от <Дата>. К.К.М. Л.М.П.. и Л.И.М.. (л.д.40). Решением Балейского городского суда Читинской области от 16 декабря 2003г. по заявлению Л.В.М.. установлен факт принадлежности названного договора Л.К.М.., умершей <Дата> года (л.д.41).

Решением Балейского городского суда Читинской области от 17 февраля 1997г. Л.И.М.. признан недееспособным (л.д.208). Имеется постановление Главы администрации г. Балея от 17 марта 1997 г. о назначении Л.В.М. опекуном совершеннолетнего недееспособного Л.И.М.., <Дата> года рождения, проживающих в <адрес> (л.д.83, 211).

3 октября 2001г. выдано свидетельство о праве на наследство по закону Л.В.М. и Л.И.М.., в равных долях, на <данные изъяты>9 доли в праве собственности на квартиру, о которой идет речь, после смерти матери Л.К.М. при жизни фактически принявшей наследство после смерти супруга Л.М.П.. в виде <данные изъяты> доли в праве общей собственности на указанную квартиру (л.д.36). Из судебного решения от 16.12.2003г. усматривается, что Л.В.М.. и его брату Л.И.М. выдано свидетельство о праве на наследство после смерти их матери Л.К.М.

В деле есть копия свидетельства о праве на наследство по закону от <Дата> г., выданного Л.И.М.. и Л.В.М.., в равных долях, на имущество в виде <данные изъяты> долей в праве общей собственности на квартиру 2 <адрес> после смерти Л.М.П. умершего <Дата>. (л.д.39).

14 апреля 2004г. заключен договор купли-продажи названной квартиры между продавцом Л.В.М.., представляющим также интересы недееспособного Л.И.М.., и покупателями ФИО8, ФИО1 (л.д.11). Как указано в договоре, квартира инвентаризационной стоимостью <данные изъяты> руб. продана за <данные изъяты> руб., расчет произведен до подписания договора сторонами. Имеется заявление Л.В.М. от 14 апреля 2004г., которым он подтверждает получение по указанному договору за вышеназванную квартиру <данные изъяты> руб. от ФИО8, ФИО1 (л.д.14).

Государственная регистрация названной сделки приостановлена органами Госреестра 14 июня 2004г., о чем продавцу Л.В.М.. направлено уведомление, на том основании, что в нарушение п. 2 ст. 37 ГК РФ не представлено разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение объекта, принадлежащего лицу, находящемуся под опекой.

Постановлением Главы администрации муниципального образования г. Балей от 1 июня 2004г. выдано разрешение опекуну Л.В.М. на продажу доли в домовладении по адресу: <адрес>, принадлежащей недееспособному Л.И.М. (л.д.212). Согласно свидетельствам о смерти Л.И.М. умер <Дата>., Л.В.М.. - <Дата>. (л.д.84,85).

Решением Балейского городского суда от 3 сентября 2013г. удовлетворен иск ФИО3, предъявленный к администрации городского поселения «Город Балей», территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае, ОАО «Сбербанк России» о восстановлении срока для принятия наследства в виде квартиры <адрес> и признании наследником. Решение вступило в законную силу, не обжаловано сторонами. Определением этого же суда от 28 апреля 2014г. ФИО2, ФИО8, как лицам, не участвовавшим в указанном деле, восстановлен срок на кассационное обжаловании. Апелляционной инстанцией 1 июля 2014г. определение отменено по частной жалобе ФИО3, в восстановлении срока обжалования ФИО7 отказано (л.д.139-149).

<Дата>. ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство в виде <данные изъяты> и <данные изъяты> долей в праве общей собственности на квартиру, о которой возник спор, после смерти Л.В.М. (л.д.30), а <Дата>. – на наследство в виде <данные изъяты> долей в праве общей собственности на квартиру после смерти брата Л.И.М., умершего <Дата> года (л.д.31). Квартира находится в собственности ФИО3 (л.д.82- свидетельство о государственной регистрации права, выданное 22 ноября 2013г.).

Отказывая в иске о признании права собственности на спорную квартиру за Л-выми, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что критерием действительности сделки купли-продажи спорного жилого помещения является реальное соблюдение прав недееспособного Л.И.М.., что не подтверждено. Также суд исходил из того, что разрешение опекуну Л.В.М. органом опеки и попечительства на отчуждение доли Л.И.М. в общей собственности на спорную квартиру не выдавалось - Постановление от 01 июня 2004г. принято в отношении квартиры <адрес>, в то время как спорной является квартира № в этом же доме. С таким выводом судебная коллегия считает возможным согласиться, он соответствует материалам дела и не опровергнут истцом.

Судебная коллегия полагает, что по существу спора судом постановлено правильное решение. Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Сторона сделки в отношении недвижимого имущества не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, до ее регистрации, т.к. она не считается заключенной либо действительной в отсутствие регистрации. Т.е. требование Л-вых о признании за ними права на квартиру, основанное только на письменном договоре, не подлежало удовлетворению.

Учитывается, что по сути исковые требования Л-вых направлены на оспаривание зарегистрированного права собственности ФИО3, на подтверждение их аналогичного права на спорное имущество. По возбужденному спору подлежит применению общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, т.е. трехгодичный срок, который истцами пропущен. По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности в данной ситуации начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации. Истцам было известно о нарушении их прав на регистрацию сделки со дня приостановления государственной регистрации органами Госреестра до 07 июня 2004г. до (л.д.129), мотивированного отсутствием разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки. Из дела усматривается, что ответная сторона заявила о пропуске истцами сроков для государственной регистрации и признания прав на спорное имущество (л.д. 79; 178;179). В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ заявление ответчиком ходатайства о пропуске срока исковой давности является основанием для отказа в иске.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания договора купли-продажи квартиры) опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, которую истцы просят признать состоявшейся, с учетом приведенных правовых норм и отсутствия разрешения органов опеки и попечительства на ее совершение, не соответствует закону, а потому является ничтожной (недействительной). Условием действительности подписанного истцами и продавцом Л.В.М.. договора купли-продажи квартиры, собственником которой также являлся недееспособный Л.И.М.., является наличие согласия органа опеки и попечительства на ее совершение, которое отсутствовало. Помимо прочего, заслуживают внимания доводы ответной стороны, приведенные в суде первой инстанции, об отсутствии оснований для признания сделки действительной (состоявшейся), поскольку продажная цена квартиры (<данные изъяты> руб.) не соответствовала рыночной, в несколько раз ниже инвентаризационной оценки (<данные изъяты> руб.). Суд правильно указал, что критерием действительности сделки, о которой идет речь, является соблюдение прав недееспособного Л.И.М., что не подтверждено. Вся сумма по договору получена Л.В.М. При таких данных нельзя признать, что имущественные права опекаемого сособственника отчуждаемой квартиры Л.И.М. были соблюдены. Принимая во внимание недоказанность соблюдения имущественных прав опекаемого Л.И.М. при совершении сделки, о которой идет речь, нарушение ст. 37 ГК РФ совершенной сделкой; пропуск истцами срока для защиты своего права, у районного суда отсутствовали основания для удовлетворения заявленных Л-выми требований.

Доводы жалобы о наличии разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки приводились в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка – о неотносимости представленного документа органа опеки и попечительства к предмету спора. Названный документ, как установлено, не был предъявлен при обращении в регистрирующий орган в 2004г., что и явилось препятствием регистрации права истцов. К тому же сам по себе названный документ не подтверждает законность сделки. Критерием ее действительности является реальное соблюдение имущественных прав опекаемого, что не подтверждено.

Изменение закона о сроке исковой давности в отношении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, на что обращают внимание истцы в своей жалобе, не влияет на существо принятого решения по делу, по которому такие требования не рассматривались.

К тому же истцами пропущен срок исковой давности для признания права на спорное имущество, приобретенное на основании письменного договора купли-продажи. Законность вступления ФИО3 в наследство, на что имеется ссылка в апелляционной жалобе, не вызывает сомнений, подтверждается упоминавшимися выше судебными актами о восстановлении срока для принятия наследства. В силу ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления носят обязательный характер.

Жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балейского городского суда Забайкальского края от 24 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов – без удовлетворения.

Председательствующий: И.В. Литвинцева

Судьи: А.А. Антипенко

Т.М. Ревенко