Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционное жалобе представителя администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Ф. на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от <дата>, которым постановлено:

исковые требования М., Н. к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о понуждении к выкупу недвижимого имущества удовлетворить частично.

Обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда заключить соглашение о выкупе гаражного бокса <№>, расположенного в потребительском гаражном кооперативе <№> по адресу: г. Уфа, ул. Бакалинская Кировского района г. Уфы, с М. по цене 630 000 рублей.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу М. расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска 300 руб., расходы по оплате услуг представителя 8 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины за выписку из ЕГРП 200 руб., расходы по оплате судебной экспертизы ООО «Корпорация экспертов «ТЭФ» 16 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы ООО «Гарант-Оценка» 3 000 рублей, расходы по оплате услуг по изготовлению нотариальной доверенности 1000 рублей.

Обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда заключить соглашение о выкупе гаражного бокса <№>, расположенного в потребительском гаражном кооперативе <№> по адресу: г. Уфа, ул. Бакалинская кировского района г. Уфы, с Н. по цене 613 000 рублей.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Н. расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска 300 рублей, расходы по оплате услуг представителя 8 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины за выписку из ЕГРП 200 руб., расходы по оплате судебной экспертизы ООО «Корпорация экспертов «ТЭФ» 16 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы ООО «Гарант-Оценка» 3 000 рублей, расходы по оплате услуг по изготовлению нотариальной доверенности 1000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований М., Н. к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказать.

Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

М., Н. обратились в суд с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о понуждении к выкупу недвижимого имущества, в обоснование иска указав, что они имеют на праве собственности гаражные боксы <№>, <№> соответственно в потребительском гаражном кооперативе <№> на ул. Бакалинской в Кировском районе города Уфы.

Постановлением Главы администрации города Уфы Республики Башкортостан <№> от <дата> ПГК <№> был предоставлен земельный участок под строительство гаражей для хранения легкового автотранспорта по ул. Бакалинской в Кировском районе г.Уфы.

Впоследствии, постановлением Главы администрации города Уфы Республики Башкортостан <№> от <дата> земельный участок был предоставлен ПГК <№> в аренду (для завершения строительства). Строительство было завершено, гаражи комиссионно были приняты в эксплуатацию, после чего государственная регистрационная палата выдала истцам свидетельства о праве собственности без ограничения прав.

В <дата>, в соответствии с Указом Президента Республики Башкортостан <№> от <дата>, на основании постановлений Главы администрации города Уфы Республики Башкортостан <№> от <дата> «О строительстве в городе Уфе спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра» и <№><дата> «Об изъятии у землепользователей земельных участков, годящихся по ул. Бакалинской в Кировском районе г. Уфы» началась активная застройка микрорайона «Солнечный» по ул. Бакалинской в городе Уфе. При выделении и освоении участка для застройки м/р «Солнечный», администрацией города Уфы, правопреемником которой является Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ответчик) были ущемлены конституционные права истцов, собственников гаражных боксов потребительского гаражного кооператива <№>. В результате строительства, гаражные боксы оказались на территории, огражденной забором и проход, а тем более проезд в гаражные боксы собственникам был закрыт, подъездные пути асфальтобетонное покрытие дороги, как со стороны ул. Бакалинской, так и со стороны Гурьевского рынка ликвидированы.

Истцы согласно уточненным исковым требованиям просили суд обязать администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда заключить соглашение о выкупе гаражного бокса <№>, расположенного в потребительском гаражном кооперативе <№> по адресу: г. Уфа, ул. Бакалинская Кировского района г. Уфы, с М. по цене 630 000 руб. Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу М. расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска 300 рублей, расходы по оплате услуг представителя 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины за выписку из ЕГРП 200 рублей, расходы по оплате услуг оценщика С. 2 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы ООО «Корпорация экспертов «ТЭФ» 16 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы ООО «Гарант- оценка» 3 000 рублей, расходы по оплате услуг по изготовлению нотариальной доверенности 1 000 рублей. Обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда заключить соглашение о выкупе гаражного бокса <№>, расположенного в потребительском гаражном кооперативе <№> по адресу: <адрес>, с Н. по цене 613 000 рублей. Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Н. расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска 300 рублей, расходы по оплате услуг представителя 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины за выписку из ЕГРП 200 рублей, расходы по оплате услуг оценщика С. 2 500 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы ООО «Корпорация экспертов «ТЭФ» 16 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы ООО «Гарант-оценка» 3 000 рублей, расходы по оплате услуг по изготовлению нотариальной доверенности 1 000 рублей.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Ф. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав М., Н. и их представителя К., действующую на основании доверенностей от <дата>, <дата>, Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством (статьи 279 - 286 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что М., Н. являются собственниками гаражных боксов <№>, <№> соответственно в потребительском гаражном кооперативе <№> на ул. Бакалинской в Кировском районе города Уфы.

Земельный участок, на котором находится недвижимое имущество, принадлежащее истцам на праве собственности, изъят Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан, что подтверждается п. 11 постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от <дата><№> «Об изъятии у землепользователей земельных участков, находящихся по ул. Бакалинской в Кировском районе г. Уфы», где указано на изъятие у ПГК <№> земельного участка площадью 4 117 кв.м.

Пунктом 20 постановления <№> от <дата> п.п. 1-3 постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан <№> от <дата> «О предоставлении потребительскому гаражному кооперативу <№> земельного участка по ул. Бакалинской в Кировском районе г. Уфы для завершения строительства гаражей в двух уровнях для хранения легкового автотранспорта» постановлено считать утратившими силу.

Согласно заключению судебного эксперта ООО «Корпорация экспертов «ТЭФ» <№> от <дата> использование по назначению гаражных боксов <№> в Потребительском гаражном кооперативе <№> по улице Бакинская, г. Уфы РБ, невозможно, исходя из следующих условий:

- препятствием со стороны ул. Бакалинской (севернее) является не выполненный подъезд из дорожного полотна (например: асфальто-бетонное покрытие), не выполненный съезд со второго уровня, разрушение фундамента стен из железобетонных блоков со сквозными трещинами и кренами по въезду через первый уровень гаражного кооператива, строительный мусор;

- препятствием со стороны ул. Гурьевской (южнее) является не выполненный съезд со второго уровня и заделка проема въезда внутрь помещений кирпичной кладкой;

- со стороны ул. Бакалинской, и со стороны ул. Гурьевской подъездные пути дорожного полотна отсутствуют, не выполнена отмостка по периметру и благоустройство по территории прилежащей к сооружению гаражного кооператива;

- требуется выполнение восстановительных работ по кровельному покрытию, возможно повреждение, так как на кровле обнаружены ж/б изделия и мусор;

- требуется осмотр внутреннего состояния помещений гаражных боксов, так как обнаруженные подтеки по наружным стенам гаражного кооператива свидетельствует об образовании сквозных трещин или внутренних разрушений по стенам.

Также гаражные боксы <№> в Потребительском гаражном кооперативе <№> по улице Бакалинская г. Уфы РБ использовать невозможно по назначению, в связи с отсутствием доступа (подъезда) к гаражу пожарной техники для быстрой локализации пожара, а именно: отсутствие устройства пожарных подъездов для пожарной техники; наличие препятствий для подъема персонала пожарных подразделений и пожарной техники на кровлю здания; отсутствие проезда для основных и специальных пожарных машин, а также доступ с автолестниц и автоподъемников в любое помещение, что не соответствует п. 8.1, СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

Установлено, что помещения гаражных боксов ГК <№>, находящегося внутри квартала застройки, занесены грунтом, подъездные пути уничтожены, вследствие чего у истцов, обладающих как собственники правами владения, пользования и распоряжения указанным имуществом, утрачена возможность использования данного имущества по своему назначению.

С учетом изложенных выше обстоятельств, руководствуясь ст.ст. 235, 239 ГК РФ, суд пришел к выводу о возложении на ответчика обязанности по заключению с истцами соглашения о выкупе гаражных боксов, принадлежащих истцам, расположенных на земельном участке, изъятом для строительства.

С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Исковые требования направлены на понуждение ответчика к выкупу земельного участка. Однако судом не учтено следующее.

Выкуп предполагает совершение сделки, направленной на переход права собственности. В данном случае - в собственность муниципального образования городского округа город Уфа РБ.

Истцам принадлежат гаражные боксы на праве собственности, следовательно, они наделены правомочиями владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Как указывают истцы в исковом заявлении, «в связи с действиями ответчика: гаражный бокс оказался на территории, огражденной забором и проезд (проход) к гаражам был закрыт, подъездные пути ликвидированы, из всех правомочий собственника у них имеется только владение, пользование и распоряжение гаражными боксами невозможно, то есть истцы не лишены владения».

Ответчик не лишал истцов прав владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим им на праве собственности.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца (постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, способом восстановления прав указанных граждан является не понуждение к заключению договора, а понуждение к соблюдению прав собственника. Например, устранение препятствий в пользовании гаражными боксами - прокладка дороги, расчистка территории кооператива, демонтаж забора и т.д.

Понуждая ответчика к заключению договоров, судом не учтено, что понуждение к заключению договора возможно только в случаях, когда заключение такого договора обязательно для стороны и с соблюдением досудебной процедуры (ст. 445 ГК РФ).

Материалы дела не содержат доказательств того, что истцом в адрес ответчика направлялись подписанные договоры купли-продажи, содержащие все существенные условия такого выкупа.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность выкупать гаражные боксы или иные объекты органом государственной власти и местного самоуправления, если собственник не может использовать их по целевому назначению.

Наличие специального порядка выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд в судебном порядке в случае, когда собственник изымаемого земельного участка не согласен с выкупной ценой земельного участка, предусматривающего право на обращение с соответствующем заявлением в суд для государственных (муниципальных) органов, принявших решение об изъятии земельного участка, не устанавливает возможность обращения собственника изымаемого земельного участка с требованиями, предусмотренными статьями 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации» (Определение ВАС РФ от 10 января 2013 года № ВАС-12462/12 по делу № А55-15804/2011).

Таким образом, истцы не обладают правами на понуждение к заключению договора выкупа в судебном порядке.

В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков осуществляется в исключительных случаях, в частности, в случае размещения объектов государственного или муниципального значения, предусмотренных подп. 2 п. 1 указанной статьи, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Положениями п. 3 ст. 83 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 18 декабря 2006 года № 232-ФЗ предусмотрена возможность изъятия земельных участков в городских и сельских поселениях, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.

Как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок изымается в целях реализации проекта реконструкции застройки квартала, а именно для строительства многоэтажных жилых домов.

Между тем принадлежащие истцам объекты недвижимости соответствуют установленному градостроительному регламенту, поскольку относятся к основным разрешенным видам функционального использования.

Более того, Земельным кодексом РФ предусмотрена процедура изъятия земельных участков.

В соответствии со ст. 63 Земельного кодекса РФ, действовавшей до 01 апреля 2015 года, собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Исходя из системного толкования данных норм, следует вывод о том, что процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд предполагает несколько этапов: принятие решения об изъятии земельного участка, уведомление лица, у которого подлежит изъятию земельный участок, об изъятии, регистрация решения в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок, непосредственное изъятие.

Данная процедура изъятия не была осуществлена, так как собственники официально не извещались об изъятии, постановление об изъятии не зарегистрировано в органах государственной регистрации.

Вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что решение суда вынесено с нарушением норм материального и процессуального права и потому подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от <дата> отменить.

Принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований М. и Н. о обязании администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключить соглашения о выкупе гаражных боксов <№> и <№>, расположенных в потребительском гаражном кооперативе <№> по адресу: г. Уфа, ул. Бакалинская Кировского района г. Уфы, и взыскании понесенных судебных расходов, - отказать.

Председательствующий Т.Ф. Крыгина

Судьи Ю.А. Батршина

Ф.Ф. Сафин