Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 24.08.2022 дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Пермского районного суда Пермского края от 20.05.2022, которым постановлено:

«Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Альфа-Инвест» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Альфа-Инвест» (ИНН **, ОГРН **) денежные средства в размере 172749 (сто семьдесят две тысячи семьсот сорок девять) рублей 33 копейки, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 655 (четыре тысячи шестьсот пятьдесят пять) рублей.

Вернуть Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Альфа-Инвест» из бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 631 (шестьсот тридцать один) рубль 41 копейка по платежному поручению от 15.03.2022 № **.».

Заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Специализированный застройщик «Альфа-Инвест» (далее – ООО «СЗ «Альфа-Инвест») обратилось в суд с исковым заявлением (в редакции уточнения) к ФИО1 о взыскании денежных средств в размере 172749 рублей 33 копейки, расходов по уплате государственной пошлины в размере 5286 рублей 41 копейка. Заявленные требования мотивированы тем, что между ООО «Альфа-Инвест» (далее - застройщик) и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №** от 04.10.2018. В соответствии с разделом 1 договора застройщик принял на себя обязательство создать и передать ответчику объект недвижимости в виде квартиры № ** общей площадью 73,14 кв.м., расположенной в многоквартирном доме № ** по улице **** г. Пермь. Пунктом 2.7 договора стороны реализовали право на изменение его цены, вытекающее из части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установив, что в случае если фактическая площадь квартиры, определенная по данным ЦТИ, будет меньше площади квартиры, то застройщик возвращает собственнику излишне перечисленные денежные средства за всю площадь, отличную от общей площади квартиры. В случае если фактическая площадь квартиры, определенная по данным ЦТИ, будет больше площади квартиры, то собственник производит дополнительное перечисление застройщику целевых денежных средств. Обязательства по передаче квартиры истцом исполнены 20.05.2019, что подтверждается актом приема-передачи двухкомнатной квартиры № ** в многоквартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по ул. **** в Дзержинском районе г. Перми. Из пункта 1 рассматриваемого акта следует, что фактическая общая площадь квартиры на момент передачи ответчику увеличилась на 4,36 м до 77,5 м². Следовательно, у ответчика возникла обязанность доплатить истцу разницу в цене квартиры, образовавшейся вследствие увеличения ее площади. Истцом был частично прощен долг, сумма доплаты за объект долевого строительства составила 172 749 рублей 33 копейки. Претензия истца от 24.03.2021 оставлена ответчиком без ответа.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик, просил в апелляционной жалобе его отменить, в удовлетворении исковых требований ООО «СЗ «Альфа-Инвест» отказать в полном объеме. В обоснование доводов указал на то, что задолженность перед истцом в заявленном размере не признавал, указывал на то, что Застройщиком свои обязательства выполнены не в полном объеме, имеются существенные недостатки переданной квартиры, что было установлено судебным актом, вступившим в законную силу. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности. Истцом не оспаривается то обстоятельство, что об увеличении площади объекта долевого строительства ему стало известно 20.11.2018, в подтверждение чего им представлен паспорт объекта недвижимости многоквартирного дома, по адресу: г. Пермь, ул. ****, а исковое заявление было предъявлено в суд 23.03.2022. На требования о погашении задолженности в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, направленные письмами № 318/АИ от 27.12.2018, № 512/АИ от 25.02.2019, представлены мотивированные возражения в письмах от 14.01.2019, 07.02.2019, 26.02.2019. С учетом того, что конкретный срок оплаты не установлен, договором не установлен минимальный и максимальный срок оплаты с момента получения требования Дольщиком, подлежат применению положения ст. 200 ГК РФ, в соответствии с которой по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства. Кроме того, ссылается на то, что дело рассмотрено с нарушением правил подсудности. Поскольку юридический адрес общества: г. Пермь, ул. ****, дело подлежало рассмотрению в Свердловском районном суде г. Перми. Соответственно, решение является незаконным и необоснованным, вынесено на основании неверного применения норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене.

Представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения надлежащим образом.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно частям 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 04.10.2018 между ООО «Альфа-Инвест» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) был заключен договор долевого участия в строительстве № **, по которому застройщик обязался построить (создать) своими силами и /или с привлечением третьих лиц недвижимое имущество и после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию передать дольщику в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: ****, общей площадью 73,14 кв.м., а дольщик обязуется в порядке и на условиях, установленных настоящим договором, уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. (п.1.1., 1.2. договора) (л.д. 7-15).

Стоимость объекта недвижимости составила 3 500 000 руб. (п. 2.1 договора).

Оплата по договору ФИО1 произведена.

Согласно п. 2.3. договора обязательства дольщика в части оплаты цены договора будут считаться выполненными надлежащим образом с момента оплаты дольщиком указанной в п.2.1. договора цены договора в полном объеме.

В соответствии с п. 2.7. договора окончательный расчет, в соответствии с условиями договора, осуществляется по результатам обмеров, проводимых органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда, и (или) соответствующей организацией либо иным лицом, обладающим необходимой квалификацией и познаниями в области проведения кадастровых работ (ЦТИ), после окончания строительства объекта недвижимости. Если фактическая сумма площади балкона/лоджии (с понижающими коэффициентами) и общей площади объекта долевого строительства, определенная по данным ЦТИ, будет меньше или больше суммы площади балкона/лоджии и общей площади, указанной в п.1.2. договора то: - застройщик возвращает дольщику излишне перечисленные денежные средства целевого взноса (за всю площадь, отличную от суммы площади балкона/лоджии и общей площади по договору), - либо дольщик производит дополнительное перечисление застройщику целевых денежных средств (за всю площадь, отличную от суммы площади балкона/лоджии и общей площади по договору). Доплата либо возврат денежных средств производится на основании письменного требования заинтересованной стороны, в котором, помимо прочего, указывается срок и порядок исполнения обязательств по доплате либо возврату денежных средств, образованных в связи с изменением площади, определяемой как разница между фактической суммой площади балкона/лоджии и общей площади объекта долевого строительства (по данным ЦТИ) и суммой площади балкона/лоджии и общей площади объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2. настоящего договора.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче долевого строительства (ч.1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

29.12.2018 ООО «Альфа-Инвест» получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.35).

Согласно акту приема-передачи квартиры № ** в многоквартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по ул.**** г. Перми от 20.05.2019 года площадь переданной ФИО1 квартиры составила 77,5 кв.м. с учетом приведенной площади балкона (лоджии) с учетом коэффициента 0,5-0,3, в результате чего общая стоимость объекта недвижимости увеличилась на 4,36 кв.м.

29.12.2018 ООО «СЗ «Альфа-Инвест» направило ФИО1 требование №318/АИ, в котором застройщик уведомил ответчика о завершении строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Локомотивная, 1а в Дзержинском районе г. Перми и о готовности к передаче объекта долевого строительства, начиная с 15.01.2019 года. Ответчику было указано на необходимость совершения дополнительной оплаты в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, в размере 213 424 рублей 38 копеек до приемки объекта долевого строительства. Ответчик уведомлен об обязанности приступить к приемке объекта не позднее 31.03.2019 г. ( л.д. 59).

14.01.2019 ответчиком в адрес ООО «СЗ «Альфа-Инвест» был направлен ответ, в котором было указано, что требование застройщика не подлежит удовлетворению без предоставления дополнительных документов (предусмотренных п. 2.7 Договора), подтверждающих действительность увеличения площади объекта долевого строительства, так как на момент получения письма не подтверждено как увеличение площади объекта долевого строительства в целом, так и правильность применения понижающих коэффициентов, установленных п.1.2. Договора.

25.02.2019 в адрес ФИО1 от истца поступило уведомление № 512/АИ о необходимости погашения задолженности с учетом прощения долга в размере 172 749 рублей 33 копейки.

20.05.2019 года ООО «СЗ «Альфа-Инвест» передало ФИО1 на основании акта приема-передачи двухкомнатной квартиры № ** по ул. **** в Дзержинском районе г. Перми объект долевого строительства. Каких-либо возражений относительно площади квартиры ответчик при приемке не выразил.

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании доплаты с ответчика в сумме 172749 рублей 33 копейки, отклонив доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не влекут отмену или изменение судебного акта.

Как правильно указал суд первой инстанции, сторонами согласован порядок доплаты денежных средств, а именно: доплата либо возврат денежных средств производится на основании письменного требования заинтересованной стороны, в котором, помимо прочего, указывается срок и порядок исполнения обязательств по доплате либо возврату денежных средств, образованных в связи с изменением площади, определяемой как разница между фактической суммой площади балкона/лоджии и общей площади объекта долевого строительства (по данным ЦТИ) и суммой площади балкона/лоджии и общей площади объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2 договора.

ООО «СЗ «Альфа-Инвест» требованием от 29.12.2018 г. № 318/АИ уведомил ответчика о завершении строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. **** в Дзержинском районе г. Перми и о готовности к передаче объекта долевого строительства, начиная с 15.01.2019. Также в требовании указано на необходимость совершения дольщиком до приемки объекта долевого строительства дополнительной оплаты в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, в размере 213424 рубля 38 копеек до приемки объекта, при этом срок приемки определен застройщиком не позднее 31.03.2019, о чем так же уведомлен ответчик указанным требованием.

Таким образом, застройщиком исполнено условие договора о направлении дольщику письменного требования о необходимости доплаты в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, определен срок – до приемки объекта, но не позднее 31.03.2019, в связи с чем доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что в требовании не указан срок его исполнения, подлежат отклонению судебной коллегией.

Соответственно, истец о нарушении своего права на получение доплаты узнал не ранее 01.04.2019 г.

С исковым заявлением истец обратился в суд 23.03.2022, то есть в пределах трехлетнего срока.

При отмеченных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Доводы ответчика об ином исчислении срока исковой давности, изложенные в жалобе, основаны на неправильном толковании им норм материального права, ином толковании содержания направленного в его адрес 29.12.2018 г. требования о доплате.

При этом, ссылка в жалобе на нарушение правил подсудности при рассмотрении настоящего гражданского дела, судебная коллегия отклоняет, поскольку в суде первой инстанции ходатайств о передаче дела по подсудности не заявлялось.

Учитывая, что при вынесении решения судом первой инстанции были собраны, исследованы в качестве относимых и допустимых доказательств все необходимые сведения, им дана надлежащая оценка, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения довода апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции правил подсудности.

Учитывая изложенное, поскольку правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции верно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с правилами ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, выводы суда мотивированы, при рассмотрении дела нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права не допущено, руководствуясь ст.199, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского районного суда Пермского края от 20.05.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий (подпись)

Судьи (подписи)