Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Устьянского районного суда Архангельской области от 04 октября 2016 года, которым постановлено:

«в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ПАО «Ростелеком» об освобождении занимаемого помещения, расположенного по адресу: <адрес> и передаче указанного помещения в освобожденном виде по акту приема-передачи - отказать».

Заслушав доклад судьи Романовой Н.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ПАО «Ростелеком» об освобождении занимаемого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и обязании передать указанное помещение в освобожденном виде по акту приема-передачи.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи приобрел у ООО «Устьянская перерабатывающая компания» (далее - ООО «УПК») нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м по вышеуказанному адресу. В июне 2016 года при планировании ремонта выявлено, что в одном из помещений находится имущество ПАО «Ростелеком». ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено требование об освобождении незаконно занимаемого помещения, на которое получен ответ, что указанное помещение ПАО «Ростелеком» занимает на основании договора аренды. Вместе с тем данное обстоятельство противоречит фактическим обстоятельствам дела. Так, между первым собственником АО «Родина» и ответчиком действительно ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м сроком до ДД.ММ.ГГГГ, по окончании срока аренды ответчик был обязан освободить арендованное помещение, однако данные действия произведены не были. При этом со стороны первого собственника и последующих никаких действий по продлению данного договора аренды совершено не было. Второй собственник ООО «УПК» ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику уведомление об освобождении незаконно занимаемого помещения, а ДД.ММ.ГГГГ требование об освобождении помещения, что ответчиком сделано не было. Действия ответчика по незаконному занятию указанного нежилого помещения нарушают права собственника в пользовании помещением, не связанным с правом владения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Полагает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является расторгнутым, так как ООО «УПК» в одностороннем порядке отказался от вышеуказанного договора аренды. Поскольку договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют, то правовых оснований для размещения оборудования ответчика в спорном нежилом помещении не имеется.

Ответчик ПАО «Ростелеком» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Согласно представленному письменному отзыву с иском не согласился. Полагает, что договор аренды является действующим с учетом норм ст.ст.610, 621 ГК РФ, поскольку ПАО «Ростелеком» продолжило пользоваться имуществом, и со стороны арендодателя возражений не было, следовательно, договор от ДД.ММ.ГГГГ считается возобновленным. В уведомлении, направленном в декабре 2015 года, ООО «УПК» просило подписать соглашение о расторжении договора аренды, два экземпляра которого были приложены к уведомлению, при этом данное уведомление не является отказом от договора, и не свидетельствует о расторжении договора в одностороннем порядке. Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ также не является отказом от договора, поскольку оно основано на сведениях, не соответствующих действительности, и противоречит нормам ГК РФ. В данном уведомлении говорится о том, что договор аренды был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем собственник пришел к ошибочному выводу о незаконности использования помещения. Кроме того, в здании арендованного помещения размещено оборудование телефонной станции, предназначенное для обеспечения услугами местной, внутризоновой, междугородной и международной телефонной связи жителей и организаций, в том числе органов власти, оборудование было установлено в прошлом веке. Демонтаж оборудования приведет к прекращению оказания услуг связи всем абонентам, в том числе невозможности вызова экстренных служб.

Представитель третьего лица АО «Родина» ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержала. Пояснила, что у ПАО «Ростелеком» с АО «Родина» имелись долгосрочные отношения по заключенному ДД.ММ.ГГГГ договору № аренды помещения в здании конторы, принадлежащему АО «Родина» на праве собственности. Срок аренды, установленный договором, составлял с 01 января по ДД.ММ.ГГГГ. По его истечении ответчик продолжил пользоваться спорным нежилым помещением. ДД.ММ.ГГГГ АО «Родина» заключило с ООО «УПК» договор купли-продажи здания конторы, в котором находится спорное нежилое помещение. О смене собственника АО «Родина» уведомила ПАО «Ростелеком» письмом от ДД.ММ.ГГГГ. На данное уведомление они получили от ПАО «Ростелеком» два соглашения: одно о расторжении договора аренды, второе о расторжении договора предоставления коммунальных услуг. Однако, в связи с тем, что в соглашении о расторжении договора аренды была допущена ошибка в номере и дате расторгаемого договора, это соглашение было возвращено ответчику для исправления, подписано не было. Было подписано только соглашение о расторжении договора на предоставление коммунальных услуг.

Представитель третьего лица ООО «УПК» ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержала. Пояснила, что ООО «УПК» приобрело здание конторы по адресу: <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с целью перепланировки под жилые и нежилые помещения и дальнейшей продажи. Им было известно, что в данном здании существует два арендатора: ПАО «Ростелеком» и ИП ФИО1. При проведении реконструкции данного здания было принято решение, что помещение, занимаемое ПАО «Ростелеком», более в аренду сдаваться не будет. В связи с этим стали вести переговоры с ответчиком, который высказывал намерение о заключении договора аренды, направлял им проект такого договора. Поскольку в заключение такого договора было категорически отказано и так как ответчик продолжал пользоваться спорным помещением, то ООО «УПК» в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направило уведомление о расторжении договора аренды. На это уведомление ими был получен ответ о невозможности подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи со сменой исполнительного органа, просили о переносе даты подписания указанного соглашения. В связи с тем, что впоследствии каких-либо действий по подписанию соглашения о расторжении договора аренды и освобождению занимаемого жилого помещения со стороны ответчика не последовало, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено уведомление об освобождении спорного нежилого помещения. Указанное нежилое помещение продано ФИО1 по договору купли-продажи помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что договор аренды спорного нежилого помещения расторгнут еще предыдущим собственником АО «Родина».

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился истец ФИО1

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, поскольку судом были неверно применены нормы материального права, с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела. При этом в обоснование жалобы указаны доводы, аналогичные приведенным в суде первой инстанции. Считает, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст.610 ГК РФ, которой предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. ООО «УПК», воспользовавшись предоставленным правом, в одностороннем порядке отказалось от договора аренды, в связи с чем, данный договор является расторгнутым. При этом смена собственников на указанное нежилое помещение не влечет за собой изменение прав и обязанностей сторон по договору, а также неразрывно связанных отношений по порядку одностороннего расторжения договора аренды в уведомительном порядке. Поскольку договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют, правовых оснований для размещения спорного оборудования в помещении, принадлежащем истцу на праве собственности, у ответчика не имеется. В результате эксплуатации ответчиком находящегося в помещении истца средств связи, последний не может использовать помещение.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ПАО «Ростелеком» ФИО4 указала на отсутствие оснований для удовлетворения требований апелляционной жалобы и отмены решения суда.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили.

Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь положениями ч.ч.3 и 4 ст.167, ч.1 ст.327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 304 ГК РФ наделяет собственника правом требования устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между открытым акционерным обществом «Родина» (Арендодатель) и открытым акционерным обществом междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» (ОАО «Ростелеком») (Арендатор) заключен договор № аренды нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м в здании конторы, расположенного по адресу: <адрес> для размещения АТС ФИО6.

Названное нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что в нежилом помещении ПАО «Ростелеком» с 1977 года размещено АТС, что подтверждается планом размещения оборудования, согласованным с председателем колхоза «Родина» ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 4.1. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, срок настоящего договора устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 4.2 вышеуказанного договора аренды, по истечении срока действия договора, и при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по данному договору, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Из п. 4.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10-дневный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

В судебном заседании установлено, что ответчик, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, продолжил пользоваться арендуемым помещением после окончания срока действия вышеуказанного договора № аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Из бухгалтерской справки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за период 2015 года ПАО «Ростелеком» по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ и договора на предоставление коммунальных услуг по отоплению от ДД.ММ.ГГГГ оплата по предъявлены счетам-фактурам произведена полностью, что также подтверждается актами сверки взаимных расчетов за период 2015 года между АО «Родина» и ПАО «Ростелеком».

Согласно свидетельству о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ собственником здания конторы расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлось ООО «УПК».

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ АО «Родина» уведомила ОАО «Ростелеком» о продаже здания конторы новому собственнику ООО «УПК» и что оплату по договору № аренды помещения и договору № на предоставлении коммунальных услуг арендованного помещения под АТС следует производить новому собственнику ООО «УПК».

Уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ, направленным ООО «УПК» в адрес ПАО «Ростелеком» ДД.ММ.ГГГГ, ООО «УПК» просило подписать соглашение о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. В адрес ПАО «Ростелеком» было направлено соглашение о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в 2-х экземплярах.

ПАО «Ростелеком» на указанное уведомление ООО «УПК» дан ответ о невозможности подписания соглашения о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в связи со сменой исполнительного органа, и просьбой о переносе сроков расторжения договора на февраль 2016 года в связи с необходимостью получения доверенности на нового директора.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ООО «УПК» сообщило ПАО «Ростелеком» о предстоящей продаже занимаемого ответчиком нежилого помещения, указав, что дальнейшая переписка о заключении договора аренды является бессмысленной и предложило освободить указанное помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

С ДД.ММ.ГГГГ собственником нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи помещения от ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств, подтверждающих расторжение договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, стороной истца представлено не было, следовательно, требование об освобождение спорного помещения и его передача в освобожденном виде по акту приема-передачи является необоснованным.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610).

В соответствии с ч.2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Анализируя имеющиеся в материалах дела доказательства, а также учитывая вышеуказанные нормы материального права, судебная коллегия приходит к выводу, что уведомление предыдущего собственника спорного нежилого помещения ООО «УПК» от ДД.ММ.ГГГГ не содержало требования о расторжении договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, правовых оснований для освобождения занимаемого помещения ответчиком в настоящее время не имеется, в связи с сохранением договорных отношений, вытекающих из заключенного и действующего договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Довод апелляционной жалобы о необходимости применении к спорным правоотношениям положений ст.610 ГК РФ, судебная коллегия отклоняет, поскольку о прекращении действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, арендодатель в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ ответчика не уведомлял.

В целом доводы апелляционной жалобы связаны с неправильным толкованием и применением норм материального права, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, оснований для чего судебная коллегия не усматривает.

Изложенные в жалобе доводы не подтверждают нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, не содержат фактов, которые не были бы проверены, учтены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для рассмотрения спора, в связи с чем, они не могут служить основанием для отмены постановленного судом решения.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для отмены принятого решения, выводы суда являются законными и обоснованными.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Устьянского районного суда Архангельской области от 04 октября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Гаркавенко

Судьи Д.О. Котов

Н.В. Романова