Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело № по иску ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе, открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» о разделе земельного участка и прекращении права аренды земельного участка по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 - ФИО2 на решение Вельского районного суда Архангельской области от 1 октября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Романовой Н.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе, филиалу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» Северная железная дорога о разделе земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты>, в координатах, согласно схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на два земельных участка: под нужды филиала открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД») Северная железная дорога, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, местоположение: установлено относительно ориентира <данные изъяты>, и под обслуживание административного здания, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, и о прекращении права аренды земельного участка филиала открытого акционерного общества «Российские железные дороги» Северная железная дорога на часть земельного участка, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование иска ФИО1 указал, что 3 июля 2019 г. по результатам открытого аукциона в электронной форме приобрел у АО «Железнодорожная торговая компания» Ярославский филиал нежилое административное здание, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. Государственная регистрация осуществлена 14 августа 2019 г., запись регистрации № Административное здание передано без земельного участка. Земельный участок с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты>, на котором находится принадлежащий ему объект недвижимости, <данные изъяты> является собственностью Российской Федерации, и передан в аренду ОАО «РЖД». Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Для оформления земельного участка под объектом недвижимости обратился к кадастровому инженеру, который сформировал земельный участок с целью образования земельного участка под объектом недвижимости и территории, необходимой для его использования, в результате раздела земельного участка с кадастровым №. На сформированный земельный участок составлена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая была направлена в адрес МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе для предварительного согласования. Схема, была возвращена без согласования и предложено устранить ошибки. Также было сообщено, что земельный участок с кадастровым № по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ находится в аренде у ОАО «РЖД». В связи с этим необходимо согласие арендатора ОАО «РЖД» на формирование нового земельного участка в результате раздела арендуемого земельного участка. В адрес филиала ОАО «РЖД» Северной железной дороги было направлено заявление о согласовании раздела земельного участка с кадастровым номером №. ОАО «РЖД» на раздел земельного участка не согласилось, но предложило заключить договор субаренды непосредственно на земельный участок под объектом недвижимости по ставке арендной платы, указанной в абзаце 5 п. 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО «Российские железные дороги», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. №, и договор субаренды на земельный участок, необходимый для обслуживания объекта недвижимости по ставке арендной платы, определенной путем оформления отчета независимого оценщика о рыночной величине платы по договору субаренды. Между тем, обладая частью земельного участка, находящегося в аренде у ОАО «РЖД» на праве субаренды, он не имеет возможности поменять вид разрешенного использования земельного участка, так как законодательством не предусмотрено изменение вида разрешенного использования на часть земельного участка. Пунктом 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Фактически сформированный для раздела земельный участок под объектом не используется Филиалом ОАО «РЖД» Северная железная дорога в соответствии с видом разрешенного использования для производственной деятельности и эксплуатации железнодорожного транспорта и находится на расстоянии более 250 м от крайней рельсы. В настоящее время он, являясь собственником объекта недвижимости, не может в полной мере осуществлять правомочия собственника здания, в том числе использовать земельный участок по своему усмотрению. В связи с чем, считает, что необходимо разделить земельный участок с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты>, на два земельных участка, а именно: под нужды ОАО «РЖД», площадью <данные изъяты>, и под обслуживание административного здания, площадью <данные изъяты>. Полагает, что само по себе расположение административного здания в полосе отвода железной дороги не может служить основанием для отказа в разделе земельного участка.

Определением Вельского районного суда Архангельской области от 3 сентября 2020 г. ненадлежащий ответчик – филиал ОАО «РЖД» Северная железная дорога, не являющийся самостоятельным юридическим лицом, заменен надлежащим ответчиком – ОАО «РЖД», с одновременным исключением ОАО «РЖД» из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель истца ФИО2 в ходе судебного заседания уточнила исковые требования, просит: произвести раздел земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> в координатах согласно схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории: <данные изъяты>; на два земельных участка: под нужды филиала ОАО «РЖД» площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, местоположение: установлено относительно ориентира <данные изъяты>, и под обслуживание административного здания, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>; прекратить право аренды филиала ОАО «РЖД» на земельный участок общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. Указала, что в настоящее время земельный участок под приобретенным ФИО1 объектом недвижимости ОАО «РЖД» не используется. Полоса отвода железной дороги на кадастровом учете не состоит, является декларативной, ее границы не определены.

Представитель ответчика ОАО «РЖД» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, просит отказать в их удовлетворении, указав, что земельный участок с кадастровым №, находится в федеральной собственности с разрешенным использованием <данные изъяты>. Отношения по использованию вышеуказанного земельного участка регулируются договором аренды, заключенным между ОАО «РЖД» и Территориальным управлением федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области. Таким образом, объект аренды обременен в виде обязательств ОАО «РЖД» по ранее заключенному договору аренды между Территориальным управлением федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области и ОАО «РЖД». Любое соглашение о передаче части обремененного земельного участка в аренду иному лицу будет являться недействительным. ОАО «РЖД» не препятствует в использовании ФИО1 земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества. ФИО1 предложено заключить с ОАО «РЖД» договор субаренды земельного участка.

Представитель ответчика МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе на судебное заседание не явился, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Представители третьих лиц Министерства обороны Российской Федерации, ФГКУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, возражений по существу заявленных исковых требований суду не представили.

Третье лицо кадастровый инженер ФИО4 на судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Представитель третьего лица администрации городского поселения «Кулойское» Вельского муниципального района Архангельской области на судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений по существу заявленных исковых требований суду не представил, полагает возможным удовлетворение иска в случае отсутствия нарушений прав и законных интересов третьих лиц.

Решением Вельского районного суда Архангельской области от 1 октября 2020 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 к МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе, ОАО «Российские железные дороги» о разделе земельного участка и прекращении права аренды земельного участка отказано.

С указанным решением не согласился представитель истца. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что ОАО «РЖД» не представлен подлинник договора аренды от 26 февраля 2008 г. При этом согласно копии указанного договора он заключен на 11 месяцев, следовательно и договор субаренды с истцом возможно заключить только на 11 месяцев. Как собственник объекта недвижимости истец лишен права на приобретение земельного участка под объектом на праве и на срок, на который хочет его приобрести. Указывает, что при продаже административного здания истцу не были переданы права на земельный участок под объектом. Возникает вопрос, почему ОАО «РЖД» передает объекты недвижимости без прав на земельные участки? Возможно объект находится в полосе отвода. Также ссылается на положения ст. 35 Земельного кодекса РФ. Кроме того, поскольку границы земельного участка с кадастровым № не установлены, утверждение суда, что здание, принадлежащее истцу, находится на указанном земельном участке несостоятельно. Передача истцу объекта недвижимости без прав на земельный участок привела к тому, что истец должен за свой счет подготовить межевой план двух земельных участков – под объектом недвижимости и для размещения парковки, подготовить за свой счет отчет об оценке рыночной ставки арендной платы земельного участка, сдаваемого в субаренду. Также указывает, что в связи с тем, что в ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации договора аренды от 26 февраля 2008 г., ОАО «РЖД» не имеет возможности предоставить истцу право субаренды на земельный участок на срок, необходимый ему для обслуживания и эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимости.

На апелляционную жалобу ответчиком ОАО «РЖД» представлены письменные возражения, в которых не соглашается с доводами апелляционной жалобы.

Заслушав представителя ответчика ОАО «РЖД» ФИО5, поддержавшего доводы возражений на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив судебное решение, судебная коллегия приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что на основании договора № купли-продажи недвижимого имущества/земельного участка от 3 июля 2019 г., заключенного по результатам открытого аукциона в электронной форме № лот № на право заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества АО «Железнодорожная торговая компания» (далее – АО «ЖТК»), ФИО1 приобрел здание (административное, нежилое), общей площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. Объект принадлежал продавцу на праве собственности, запись регистрации права собственности АО «ЖТК» от 25 декабря 2007 г. №.

На основании акта приема-передачи от 10 июля 2019 г. (к договору № от 3 июля 2019 г.) здание по вышеуказанному адресу передано покупателю ФИО1

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14 августа 2019 г. административное здание, площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрировано на праве собственности за ФИО1 14 августа 2019 г.

10 апреля 2020 г. ФИО1 обратился к главному инженеру Северной железной дороги – филиала ОАО «РЖД» с заявлением о согласовании раздела земельного участка с кадастровым № (ранее присвоенный государственный учетный номер – кадастровый №), с целью образования земельного участка под приобретенным в собственность объектом недвижимости и территории необходимой для его использования и намерением приобретения земельного участка под зданием в собственность, приложив схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и пояснительную записку.

14 апреля 2020 г. и.о. заместителя начальника железной дороги филиала ОАО «РЖД» Северной железной дороги ФИО дан ответ на заявление ФИО1 с предложением заключить договор субаренды земельного участка, на котором находится принадлежащий ФИО1 на праве собственности объект недвижимого имущества.

Земельный участок, <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>, местоположение: установлено относительно ориентира <данные изъяты>, расположенного в границах участка, с кадастровым №, находится в собственности Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2 февраля 2005 г. сделана запись регистрации №, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права серии <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от 21 июля 2020 г. земельный участок, общей площадью <данные изъяты> местоположение: установлено относительно ориентира <данные изъяты>, с кадастровым № (ранее присвоенный государственный учетный номер – кадастровый №), категория земель: <данные изъяты>.

Из указанной выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости также следует, что административное здание, площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрированное на праве собственности за ФИО1, располагается в пределах земельного участка с кадастровым №.

В соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее – Договор аренды), заключенного между Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области и ОАО «РЖД», в аренду ОАО «РЖД» передан земельный участок площадью <данные изъяты>, с кадастровым №, с разрешенным использованием: <данные изъяты>).

Суд не нашел оснований для раздела земельного участка площадью <данные изъяты>, с кадастровым №, с разрешенным использованием: <данные изъяты> с образованием земельного участка площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> для последующей передачи истцу, а также прекращению права аренды филиала ОАО «РЖД» на образуемый земельный участок.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с решением суда в силу следующего.

Согласно ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Вопреки доводам апелляционной жалобы здание, принадлежащее истцу, находится на земельном участке с кадастровым №, что прямо указано в сведениях государственного кадастра.

При этом вид разрешенного использования указанного земельного участка - <данные изъяты>). Указанные сведения внесены в ЕГРН, не оспорены.

Довод жалобы о том, что при продаже административного здания истцу не были переданы права на земельный участок под объектом, применительно к заявленным истцом ответчикам также является необоснованным. Как следует из представленных документов, ни МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе, ни ОАО «РЖД» не являлись продавцом административного здания (административное, нежилое), общей площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, приобретенного истцом по договору купли-продажи.

При этом при совершении сделки по приобретению у АО «ЖТК» ФИО1 указанного здания вопрос о передаче земельного участка, на котором расположено указанное здание не решался.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Самостоятельный земельный участок под эксплуатацию и обслуживание здания прежним собственником административного здания из состава земельного участка с кадастровым № путем его раздела не выделялся. Земельный участок, на котором расположен приобретенный истцом объект недвижимости, прежний собственник использовал на праве субаренды с ОАО «РЖД», что следует из пояснений представителя ответчика в суде апелляционной инстанции.

С заявлением на заключение договора субаренды на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник здания, истец не обращался, однако 14 апреля 2020 г. и.о. заместителя начальника железной дороги филиала ОАО «РЖД» Северной железной дороги ФИО предложено ФИО1 заключить договор субаренды земельного участка, на котором находится принадлежащий ФИО1 на праве собственности объект недвижимого имущества.

При этом истец, не соглашаясь заключить договор субаренды на часть земельного участка под административным зданием, не указывает, на каком праве ему необходим вновь образуемый земельный участок площадью <данные изъяты>, об образовании которого истец заявил свои требования, тогда как земли отвода в соответствии со ст.ст. 17, 27 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 4, ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта», ограничены в обороте, являются исключительно федеральной собственностью и не могут быть предоставлены в собственность иным лицам.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что, обращаясь с требованиями о разделе земельного участка с кадастровым № с образованием земельного участка под административным зданием, площадью <данные изъяты>, истец не представил доказательств, что указанный земельный участок ему необходим для использования и эксплуатации здания.

Из технического паспорта административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что оно является двухэтажным с общей площадью <данные изъяты>, при этом площадь земельного участка, застроенного указанным зданием, составляет <данные изъяты> (т.1 л.д. 20).

Суд апелляционной инстанции полагает, что истец не подтвердил необходимость раздела земельного участка с кадастровым №, находящийся в федеральной собственности и в аренде у ОАО «РЖД», для образования нового земельного участка площадью <данные изъяты> (более чем в 10 раз превышающий площадь, занятую административным зданием, принадлежащим истцу).

В целом доводы апелляционной жалобы связаны с неправильным толкованием и применением норм материального права, и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, оснований для чего судебная коллегия не усматривает.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции в суде апелляционной инстанции, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Вельского районного суда Архангельской области от 1 октября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 - ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Гаркавенко

Судьи Т.А. Мананникова

Н.В. Романова