Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО4 на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 15 декабря 2020 года по гражданскому делу №2-1519/2020 по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о переводе прав и обязанностей покупателя при преимущественном праве покупки.

Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., выслушав объяснения представителей ФИО4 – ФИО8, ФИО9, возражения представителя ФИО7 – ФИО10, возражения ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о переводе прав и обязанностей покупателя при преимущественном праве покупки, указывая, что истцу и ответчикам ФИО6, ФИО7 на праве общей долевой собственности с долями в праве собственности по 1/3 каждому принадлежал объект недвижимости – нежилое помещение по адресу: <адрес> (далее – помещение). Указанное Помещение было приобретено истцами для ведения профессиональной нотариальной деятельности в 2002 году. 06.03.2020 между ФИО6, ФИО7, с одной стороны, и ФИО5, с другой стороны, заключен договор купли-продажи (далее – Договор), согласно которому ФИО6, ФИО7 произвели отчуждение в пользу ФИО5 принадлежащих им долей в праве собственности на Помещение. Истец полагает, что ответчиками нарушено принадлежащее ей преимущественное право покупки спорных долей, поскольку ответчиками ФИО6 и ФИО7 было направлено единое (коллективное) уведомление о намерении продать 2/3 доли в праве собственности на Помещение за 6 000 000 рублей, в то время как необходимо было направить отдельное уведомление на каждую отчуждаемую долю, а также отчуждение долей в пользу ответчика ФИО5 произведено на более выгодных условиях в сравнении с теми, которые были указаны в уведомлении, направленном истцу.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 15 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.

В суд апелляционной инстанции ФИО6, представители третьего лица не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин своей неявки, ходатайств об отложении слушания дела не представили, в связи с чем в соответствии со статьей 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения суда.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, установил, что ответчиками не допущено нарушения преимущественного права истца на приобретение принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, между тем истец, получив уведомление от ответчиков и достоверно зная о намерении последних продать доли за указанную ими цену, не предприняла никаких шагов к заключению сделки или проведению переговоров.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований в связи со следующим.

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу и ответчикам ФИО6, ФИО7 на основании договора купли-продажи квартиры от 05.09.2001 на праве общей долевой собственности принадлежал объект недвижимости – нежилое помещение №... по адресу: <адрес>, по 1/3 доли каждому.

Указанное помещение было приобретено для ведения профессиональной нотариальной деятельности в 2002 году, что подтверждается распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 14.08.2002 №1482-р о переводе жилой квартиры <адрес> в нежилой фонд.

Ответчики ФИО6, ФИО7 направили в адрес истца нотариально засвидетельствованное заявление на бланке 78 АБ 3262249 (л.д.18), в котором сообщили о намерении продать принадлежащие им 2/3 доли в праве общей долевой собственности на помещение за 6 000 000 рублей, а также предложили в течение одного месяца со дня получения данного уведомления заключить договор купли-продажи, в противном случае оставили за собой право продать доли третьим лицам.

Истец факт получения указанного заявления не отрицала. При этом, как пояснила сторона истца, данное заявление истец оставила без ответа, поскольку полагала, что оно не соответствует закону, так как содержит предложение о приобретении сразу 2/3 долей в праве на помещение, в то время как ответчики, по мнению истца, должны были направить самостоятельные уведомления каждый на свою долю и за свою цену.

Таким образом. в установленные законом сроки истец не направила ответчикам ответ относительно приобретения спорных долей.

06.03.2020 между ФИО6, ФИО7, с одной стороны, и ФИО5, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО6, ФИО7 произвели отчуждение в пользу ФИО5 принадлежащих им долей в праве собственности на Помещение, копия которого представлена в материалы дела (л.д. 41-48).

Согласно п. 3.1. Договора цена отчуждаемых долей нежилого помещения определена в размере 6 000 000 рублей по 3000 000 рублей за каждую долю.

Пунктом 3.2.1 определен следующий порядок взаиморасчетов между сторонами: часть цены Помещения в размере 5 000 000 рублей покупатель обязался выплатить в течение 3 (трех) банковских дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на доли нежилого Помещения на имя покупателя; оставшуюся часть цены долей нежилого Помещения в размере 1 000 000 рублей покупатель обязуется выплатить в соответствии с приведенным в договоре графиком платежей в срок до 07.09.2021.

Переход права собственности на спорные доли к ответчику ФИО5 зарегистрирован в Росреестре 12.03.2020 за номером №....

В силу п. 3.4. Договора и ст.488 ГК РФ приобретенные доли в праве собственности на Помещение остаются в залоге у продавцов до момента их оплаты покупателем.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 06.11.2020 (л.д.166) сведения об обременениях в форме залога на приобретенную ФИО5 долю в праве собственности на Помещение отсутствуют, что свидетельствует об исполнении покупателем обязательств по оплате приобретенных долей в полном размере. Данное обстоятельство также подтверждается продавцами – ФИО7, ФИО6 и чеками по безналичному переводу денежных средств от покупателя продавцам, представленным в материалы дела (л.д. 169-175).

В обоснование заявленных требований истец ссылалась на нарушение ответчиками ФИО7, ФИО6 преимущественного права покупки истцом отчуждаемых долей на помещение, выражая несогласие с тем, что ей было направлено единое (коллективное) уведомление о намерении продать принадлежащие ответчикам ФИО7, ФИО6 2/3 доли в праве собственности на Помещение за 6 000 000 рублей с предложением в установленные сроки реализовать преимущественное право приобретения. По мнению истца, ответчикам следовало направить ей самостоятельные уведомления от каждого участника долевой собственности с предложением приобрести 1/3 доли за 3 000 000 рублей. Истец настаивает, что ответчики ограничили ее в возможности выбора - приобрести только 1/3 доли у одного из ответчиков или приобрести сразу 2/3 доли у обоих ответчиков. Объединение ответчиками в «один лот» принадлежащих им долей лишило ее возможности реализовать преимущественное право на приобретение 1/3 доли одного из ответчиков, что грубо нарушило ее права (отражено в протоколе судебного заседания от 15.12.2020.

Кроме того, нарушение своего преимущественного права истец усматривает в том, что стороннему покупателю спорные доли были отчуждены на условиях частичной рассрочки платежа, в то время как в направленном ей уведомлении о предстоящей продаже долей такого, существенного, по мнению истца, условия не содержалось, ввиду чего, ответчик ФИО5 приобрел спорные доли на существенно более выгодных условиях, чем предлагалось истцу.

Возражая против заявленных требований, ответчики ссылались на то, что в реальности истец не имела намерения приобретать спорные доли по предложенной цене, хотела приобрести доли по заведомо более низкой цене. В подтверждение недобросовестности поведения истицы приводили, в том числе, факт обращения истца ранее (в 2019 году) в суд с требованиями к ФИО7 о признании его доли малозначительной, признании за истцом права собственности на указанную долю с выплатой компенсации в размере 1 446 000 рублей. Кроме того, ответчики ссылались на то, что из принципа свободы договора вытекает их право продажи доли, принадлежащей каждому из участников долевой собственности, как по отдельности, так и совместно, при этом для ответчиков принципиальной являлась либо продажа долей совместно, либо отказ от сделки в принципе, так как в случае продажи истцу доли только одним из них возникнет ситуация, когда второй из них будет вынужден совместно пользоваться общим имуществом с истцом, которому теперь будет принадлежать 2/3 доли в праве на помещение, что может повлечь для него определенные затруднения в пользовании, а также снизить ликвидность его доли, так как найти покупателя на 1/3 доли очевидно сложнее, чем на 2/3 доли, совместная продажа долей существенно влияет на стоимость отчуждаемых долей и является весомым аргументом для покупателя при принятии решения об их приобретении. При этом условие о рассрочке платежа было предложено покупателем, а истец, получив уведомление, не высказала намерения приобрести спорные доли в принципе, хотя не была лишена возможности предложить свои условия, в частности по рассрочке, однако своими правами не воспользовалась.

По мнению судебной коллегии, императивными нормами гражданского законодательства не установлен запрет участником долевой собственности продавать принадлежащие им доли на условиях одновременного отчуждения принадлежащих продавцам долей в праве покупателю, указанное не противоречит и основным началам и смыслу гражданского законодательства.

Как установлено судом и с достоверностью следует из материалов дела, объектом продажи являлись 2/3 доли в праве собственности на помещение, а не 1/3 доля. С целью соблюдения требований ст. 250 ГК РФ продавцы 2/3 долей - ФИО7 и ФИО6 еще 21.09.2017 направили истцу нотариально удостоверенное предложение приобрести продаваемые 2/3 доли в праве на нежилое помещение, содержащее в себе все существенные условия продажи - предмет и цену продаваемой доли (ст. 554, 555 ГК РФ).

Указанное уведомление получено истцом 16.10.2017, что истцом не оспаривается.

Таким образом, срок реализации преимущественного нрава покупки 2/3 доли с учетом требований ст. 250 ГК РФ составлял с 17.10.2017 по 16.11.2017.

Однако в предусмотренный законом срок истец не воспользовалась своим правом преимущественной покупки 2/3 долей, не начала процесс переговоров с продавцами с целью обсуждения конкретных условий такой продажи, в том числе механизма расчетов с продавцами, возможной отсрочки либо рассрочки платежа либо его части.

При этом ст. 250 ГК РФ обязывает продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже принадлежащих ему долей, тогда как в данном случае, как следует из материалов дела, на стороне продавца имелась множественность лиц в соответствии с положениями ст. 322 ГК РФ, поскольку в качестве продавцов в договоре купли-продажи выступали совместно ФИО7 и ФИО6, объектом продажи являлись 2/3 доли в праве собственности на помещение, а не 1/3 доля, ответчики как собственники 2/3 долей изъявили волю продать принадлежащие им доли только в целом и только за определенную цену, соответствующую именно 2/3 долям, при этом у ответчиков не имелось интереса продавать 2/3 доли по частям, то есть по 1/3 доле каждый, что не противоречит положениям ст. 250 ГК РФ, и в данном случае требование об извещении истца ответчиками, совместно выступающими на стороне продавца в договоре купли-продажи, исполнено, а суждения истца в указанной части о ничтожности направленного ей продавцами уведомления не могут быть приняты во внимание судебной коллегией как основанные на ошибочном толковании действующего законодательства.

Также не могут быть признаны обоснованными доводы истца о нарушении ее преимущественного права покупки отсутствием указания в уведомлении от 21.09.2017 условия о частичной рассрочке платежа, поскольку, как следует из обстоятельств настоящего дела, из действий истца не усматривается наличие у нее намерения приобретать 2/3 доли в праве собственности на нежилое помещение за установленную ответчиками цену с рассрочкой или без таковой, поскольку после получения уведомления о продаже долей истец не обращалась к ответчиком со встречными предложениями относительно приобретения долей и с целью согласования условий о рассрочке оплаты.

Указанные обстоятельства также следуют из прослушанной судом аудиозаписи телефонного разговора, оформленной нотариальным протоколом и предоставленной суду в соответствии с требованиями как письменного доказательства (на бумажном носителе) в соответствии со ст. 71 ГПК РФ, так и как аудиозапись (на флэш-накопителе) в соответствии со ст. 77, 78 ГПК РФ, в ходе которого истец определенно указала, что предлагаемая ответчиками цена является, по ее мнению, завышенной, и ответчики не смогут продать свои доли по такой цене.

Кроме того, с учетом требований ст. 250 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 432, 554, 555 ГК РФ в уведомлении от 21.09.2017 были указаны все существенные условия продажи 2/3 долей в праве собственности на нежилое помещение. Условие о рассрочке платежа к существенным условиям договора купли-продажи согласно требованиям закона не относится, при необходимости установления такого условия в договоре по требованию одной из сторон данное условие согласовывается сторонами отдельно в рамках существенного условия договора цены продажи.

При этом, как установлено судом, просьба о рассрочке оплаты последовала от ФИО5 как покупателя 2/3 долей, а не от продавцов. Покупателем полностью оплачена цена по договору в размере 6 000 000 руб., то есть доли отчуждены по той же цене, по которой они предлагались к продаже истцу.

При таком положении судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что ФИО7 и ФИО6 была надлежащим образом исполнена обязанность по уведомлению истца о предстоящей продаже принадлежащих им долей в праве собственности на нежилое помещение, между тем истец в течение месяца после извещения ответчиками о продаже спорных долей конкретных действий, направленных на их приобретение, не предпринимала, хотя не была лишена возможности высказать встречные условия приобретения, обсудить с продавцами факультативные условия сделки, в частности предложить условие о частичной рассрочке оплаты выкупной цены, истцом не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их ответчикам, направление протокола разногласий, напротив, истец никак не отреагировала на полученное заявление, не совершила никаких действий по фактическому приобретению спорных долей, вследствие чего право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным.

В данном случае совокупностью исследованных по делу доказательств подтверждается, что истец, получив заявление от ответчиков и достоверно зная о намерении последних продать доли по указанной ими цене, не предприняла никаких мер к заключению сделки или проведению переговоров, напротив, как следует из материалов дела, истец в принципе была не согласна приобретать доли по заявленной ответчиками цене, позднее истец обратилась в суд с требованиями о признании за собой права собственности на долю одного из ответчиков, указывая, что тот утратил интерес в пользовании принадлежащей ему долей. Впоследствии в телефонных переговорах с ответчиком ФИО6 истец определенно указала, что предлагаемая ответчиками цена является, по ее мнению, завышенной и ответчики не смогут продать свои доли по такой цене, а когда ответчики нашли покупателя, заключившего договор на условиях такой цены, истец обратилась в суд с настоящим иском, полагая, что ее преимущественное право нарушено, тогда как до заключения спорного договора купли-продажи истец никаких конкретных действий, свидетельствующих о ее намерении приобрести доли по предложенной цене, не совершила. Такое поведение истца нельзя признать отвечающим принципу добросовестности в силу ст. 10 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие вышеуказанные выводы суда, по своему содержанию сводятся к разъяснению обстоятельств настоящего дела с изложением позиции истца относительно возникшего спора и собственного мнения о правильности разрешения дела, переоценке доказательств, исследованных судом при разрешении спора, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 15 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: