Гражданский кодекс часть 1

слушали в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности Штемберг Л.В. на решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 02 декабря 2015 года.

Заслушав доклад судьи Чабан Л.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Росмонтаж» о признании акта приема-передачи квартиры в части незаконным и ничтожным, взыскании суммы пени, штрафа и неустойки по договору долевого участия в долевом строительстве.

В обоснование иска указала, что 20.08.2012 между ней и ответчиком года заключен договор долевого участия в строительстве №05-19-20\08 ДУ. В соответствии с договором начало строительства - первый квартал 2012 года, ориентировочный срок ввода в эксплуатацию - четвертый квартал 2013 года, срок передачи помещения участнику долевого строительства - не позднее 30 ноября 2013года. Согласно пункту 4.1 размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства составляет 3 728 560 рублей. Обязательства по договору долевого строительства со стороны истицы были выполнены в полном объеме и в срок, установленный договором. Однако обязательства согласно договору долевого строительства со стороны застройщика в срок, установленный условиями договора, выполнены не были.

В декабре 2013 года, по просьбе застройщика между истицей - участником долевого строительства и застройщиком был заключен дополнительный договор, в соответствии с которым срок сдачи объекта продлен до 1 марта 2014 года, (договор на руки не выдавался). Вместе с тем, несмотря на продление срока сдачи помещения, обязательства по договору со стороны застройщика выполнены не были. По просьбе застройщика акт приема - передачи квартиры был подписан 30 октября 2014 года, при этом застройщик умышлено умолчал о том, что разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию на момент подписания акта не получен.

Согласно пункту 5 п.п. 5.3.3, Договора об участии в долевом строительстве после подписания акта приема - передачи квартиры застройщик обязуется передать участнику все необходимы документы для государственной регистрации права собственности. Однако документы для государственной регистрации права собственности в органах юстиции представителю были переданы застройщиком по личному запросу дольщика только 2 июня 2015 года.

Разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию застройщиком получен 24 ноября 2014 года, что противоречит и нарушает условия договора, следовательно, акт приема - передачи квартиры был подписан сторонами до получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию объекта строительства, о чем застройщик умышлено умолчал, чем грубо нарушил права участника долевого строительства.

Считает, что передача объекта строительства, на который надлежащим образом не оформлено разрешение на ввод в эксплуатацию, не возможна. Наряду с этим, в акте приема - передачи квартиры застройщиком допущены ошибки, препятствующие оформлению и надлежащей регистрации квартиры. Так, в вышеозначенном акте указан только номер квартир и название улицы, при этом не указан номер дома, в котором расположена квартира. Внести соответствующие исправления в акт приема - передачи квартиры при его подписании застройщик отказался, пояснив при этом, что Акт приема - передачи является приложением к договору и в уточнении не нуждается. Наряду с этим, согласно Постановлению Администрации МО города Новороссийска почтовый адрес объекту строительства присвоен только 02.02.2015. Очевидно, что отказ застройщика в исправлении адреса в акте приема - передачи квартиры на момент его подписания был обоснован отсутствием, на тот момент Постановления Администрации города Новороссийска о присвоении объекту строительства почтового адреса.

Следовательно, надлежащая регистрация права собственности на квартиру могла быть осуществлена только после присвоения адреса объекту строительства, то есть после 2 февраля 2015 года, что также существенно нарушает положения действующего законодательства и условия договора, так как участник, согласно закону, после подписания акта приема - передачи квартиры имеет право немедленно обратиться в органы юстиции для соответствующей регистрации права на квартиру.

Как указано выше акт приема - передачи квартиры подписан 30 октября 2014 года, однако на момент подписания акта застройщик не располагал документацией, позволяющей участнику беспрепятственно зарегистрировать свое право на квартиру, о чем, по моему мнению, умышлено умолчал, чем грубо нарушил мои права, как потребителя.

Вместе с тем, акт приема - передачи квартиры, согласно условиям договора является документом, подтверждающим исполнение условий договора застройщиком. Однако при отсутствии надлежащего разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, указанный акт приема - передачи не может обладать юридической силой, которой наделяет такой акт закон, следовательно, не может служить основанием регистрации права собственности, а также не может считаться документом, подтверждающим исполнения условий договора застройщиком.

Наряду с этим, кадастровый паспорт на объект строительства, который также, является документом необходимым для регистрации права собственности, был изготовлен только 23 апреля 2015 года, передан, соответственно 2 июня 2015 года.

При получении представителем документов у застройщика для оформления регистрации права собственности на квартиру, представителю было предложено подписать новый акт приема - передачи квартиры, в котором, адрес нахождения объекта строительства уже указан согласно Постановлению администрации города Новороссийска о присвоении адреса объекту строительства.

Представитель, данный акт подписать отказался, так как, вновь изготовленный акт приема - передачи квартиры датирован 30 октября 2014 года, то есть представителю было предложено подписать акт фактически не соответствующими числам. По мнению истца, акт приема-передачи квартиры с указанием действующего адреса объекта не может быть подписан 30 октября 2014 года, так как указанный адрес присвоен объекту три месяца спустя, после указанной даты.

Более того, представителю, также, предложили ознакомиться с досудебным предложением застройщика, составленным и, якобы отправленном дольщику еще в декабре 2014 года, в ответ на претензию истца, внесенную в ноябре 2014 года.

С указанным документом представитель, также не согласился, поскольку застройщик не предъявил представителю дольщика подтверждения в получении дольщиком указанного документа. Дольщик же, напротив, настаивает на отсутствии каких либо досудебных предложений со стороны застройщика, а также настаивает на том, что даже устно никаких предложений о добровольном возмещении причиненных убытков со стороны застройщика не поступало. Ответа на претензию до настоящего времени не получено.

Также, рассмотрение досудебного предложения застройщика датированного декабрем 2014 года не имеет смысла и оснований, так как документация необходимая для регистрации права собственности на объект строительства была собрана только в конце апреля 2015 года и передана дольщику только 02/06/2015, следовательно, права дольщика в указанный период застройщиком нарушались и попыток восстановить нарушенное право дольщика в досудебном порядке застройщиком предпринято не было.

Наряду с этим, дольщиком в адрес застройщика в марте месяце 2015 года направлялся запрос с предложением предоставить все имеющиеся документы для осуществления регистрации права. Документы были высланы в адрес дольщика, однако для регистрации права собственности требовался еще и кадастровый паспорт, который в приложенных документах отсутствовал. Как указано выше кадастровый паспорт был изготовлен 23/04/2015, то есть значительно позже направленного дольщиком запроса.

Вместе с тем, ответа на претензию направленную дольщиком в адрес застройщика еще в ноябре месяце 2014 года дольщик так и не получил. Несмотря на неоднократное личное общение дольщика с застройщиком - при разрешении вопроса о получении документов в марте месяце 2015 года, при разрешении вопроса об изготовлении кадастрового паспорта в апреле 2015г, при получении оригиналов документов в июне месяце 2015 года вопрос о добровольном возмещении убытков, причиненных неустойкой, предусмотренных условиями договора между дольщиком и застройщиком разрешен не был. Застройщик отказывался добровольно возместить причиненные убытки, полагаясь на справедливое решение суда.

В связи с чем просил суд признать акт приема-передачи квартиры №19 по ул.Южная в г.Новороссийске в части, касающейся подтверждения выполнения взаимных обязательств в соответствии с договором на дату означенную в акте - не законным, ничтожным; взыскать с ответчика в свою пользу сумму пени (неустойки) в соответствии с ФЗ №214-ФЗ от 30/12/2004, в соответствии с условиями договора сумму в размере 963 832,76 рублей; сумму штрафа в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей» равную 50% от присужденной суммы в размере 481 916,38 рублей; взыскать с ответчика в свою пользу сумму по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей, оплату госпошлины в размере 12 840 рублей, сумму по оплате доверенности в размере 500 рублей, сумму морального вреда в размере 200 000 рублей.

Представитель истца Штемберг Л.В. представила дополнения к исковому заявлению, в которых пояснила, что в декабре 2013 года, по просьбе застройщика между ФИО1 - участником долевого строительства и застройщиком был заключен дополнительный договор (соглашение), в соответствии с которым срок сдачи объекта продлен до 1 марта 2014 года, (оригинал доп. соглашения мне на руки не выдали, пояснив, что он необходим для оформления документов в юстиции).

Вместе с тем, несмотря на продление срока сдачи помещения, обязательства по договору со стороны застройщика выполнены не были.

По просьбе застройщика акт приема - передачи квартиры был подписан 30 октября 2014 года. Указала, что, на судебной беседе, состоявшейся 21 июля 2015 года, представителем ответчика было предоставлено суду дополнительное соглашение от 30 сентября 2014 года, подписанное от имени истца работником ООО «Росмонтаж» ФИО2 Срок действия данного соглашения обозначен до 30 ноября 2014 года.

Представленное на беседе дополнительное соглашение зарегистрировано в юстиции только 3 июня 2015 года, то есть спустя пять месяцев после окончания действия самого соглашения, что является грубым нарушением действующего законодательства, так как соглашение вступает в силу только с момента его регистрации в органах юстиции, следовательно, до 3 июня 2015 года юридической силы указанное соглашение не имело, в связи с чем, последствий подписания данного соглашения наступить не могло.

О существовании дополнительного соглашения, подписанного, якобы от имени истца, ФИО1 стало известно только непосредственно в ходе судебной беседы. В связи с обнаружением факта представления документа изготовленного без ведома дольщика, истицей было внесено заявление в правоохранительные органы на предмет проведения проверки правомерности изготовления и представления в суд данного соглашения.

В ходе проверки установлено, что ФИО2 является работником ООО «Росмонтаж», то есть находится в непосредственно подчинении застройщика, следовательно, в силу прямого подчинения и должностной инструкции должна действовать в интересах ООО «Росмонтаж», не имея права действовать одновременно в интересах застройщика и дольщика.

Также, установлено, бланк дополнительного соглашения, представленного в качестве доказательства по гражданскому делу, изготовлен 29 мая 2015 года.

Считает, что изготовление дополнительного соглашения и его регистрация в органах юстиции производилась именно в тот момент, когда представителем Ковальчук было заявлено требование о предоставлении всех необходимых документов для регистрации права собственности на объект строительства, а также было высказано предупреждение о возможном взыскании суммы неустойки, в случае отказа юстиции в такой регистрации.

Поскольку пакет документов, представленный ООО «Росмонтаж» не соответствовал требованиям действующего законодательства, организация понимала и осознавала последствия отказа юстиции в регистрации права.

Имея намерение уменьшить сумму неустойки, избежать исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, застройщиком было принято решение об изготовлении дополнительного соглашения сокращающего сроки неустойки почто на один год.

Дополнительное соглашение было изготовлено значительно позже, датировано задними числами, что дает основание признать указанное дополнительное соглашение не заключенным, (ничтожным).

Считает, что в нарушение требований гражданского законодательства ФИО2 заключила дополнительное соглашение от имени Ковальчук с организацией, в которой она непосредственно исполняет свои трудовые обязанности, являясь работником данной организации. Следовательно, ФИО2 действовала в интересах Ковальчук одновременно с интересами организации, являющейся для ФИО2 работодателем, то есть ФИО2 действовала в интересах Ковальчук не со сторонними организациями и третьими лицами, как это указано в доверенности, не имеющими свою прямую заинтересованность, а с организацией, находящейся с ФИО2 в трудовых отношениях.

В соответствии с требованиями ст. 165 ГК РФ, истицу надлежащим образом уведомили о намерении продлить сроки действия договора участия в долевом строительстве. В адрес истицы 29 сентября 2013 года поступило уведомление о намерении компании продлить сроки исполнения договора на три месяца, то есть до 1 февраля 2014 года. Более никаких юридически значимых сообщений о намерении компании изменить существенные условия договора не поступало, что подтверждает отсутствие надлежащего уведомления истицы о совершении компанией определенных действий. Данное обстоятельство делает недействительным оспариваемое соглашение.

Более того, 17 марта 2015 года в адрес ответчика от истца поступила телеграмма с требованием предоставить все необходимые документы для оформления государственной регистрации права на объект строительства (квартиры) в органах юстиции.

Однако, истице предоставлены: Постановление МО Администрации города Новороссийска о присвоении объекту адреса и копия Разрешения на ввод дом в эксплуатацию. Других документов истице предоставлено не было. Если дополнительное соглашение существовало на момент внесения требований 17 марта 2014 года, не предоставление такого документа делает недействительным основной договор долевого строительства, так как, по своему юридическому смыслу дополнительное соглашение является неотъемлемой частью основного договора, а следовательно, делает заведомо невозможным надлежащего оформления государственной регистрации права в органах юстиции.

Считает, неправомерным представляется и тот факт, что дополнительное соглашение зарегистрировано в юстиции после, даты предполагаемого исполнения договора, то есть значительно позже, даты окончания срока действия договора. Следовательно, дополнительное соглашение на момент досудебного разрешения.

Считает, дополнительное соглашение заключенное, якобы, истицей с ООО «Росмонтаж» датированное 30 сентября 2014 года - недействительным, так как, истица никогда не давала согласие на заключение такой сделки, не подписывала соглашение лично, не была уведомлена о совершении такой сделки и заключении дополнительного соглашения, не получала на руки оригинал дополнительного соглашения, не имела возможности ознакомиться с содержанием дополнительного соглашения, а вместе с тем, заключение дополнительного соглашения причинит материальный ущерб истице в размере 410 000,00 рублей, о чем истица не могла ни знать и не могла не понимать. Истица не имела и не имеет намерение нести убытки по вине ответчика.

Просит признать дополнительное соглашение к договору долевого строительства квартиры №19 по ул.Южная в г.Новороссийске от 30.09.2014 недействительным; взыскать с ответчика в пользу ФИО1 сумму неустойки за период с августа по декабрь 2015г. в размере 246 085 рублей; взыскать с ответчика дополнительную сумму штрафа, согласно ФЗ «О защите прав потребителей» за период с августа по декабрь 2015г. в размере 123 000 рублей; взыскать с ответчика в пользу государства оплату госпошлины в размере 5660 рублей; взыскать с ответчика в пользу ФИО1 сумму госпошлины в размере 2000 рублей, а также расходы по оплате представителя в размере 50 000 рублей.

Представитель ООО «Росмонтаж» - ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения искового заявления в полном объеме. Пояснила, что 20 августа 2012 года между Истицей и ООО «Росмонтаж» был заключен договор участия в долевом строительстве № 05-19-20/08 ДУ. Истицей на имя ФИО2 была выдана доверенность 23АА1809325 от 23.08.2012 года, удостоверенная нотариусом ННО ФИО4 - на представительство интересов ФИО1 во всех компетентных органах, учреждениях, организациях г. Новороссийска по вопросу приобретения за цену и на условиях по своему усмотрению на имя ФИО1 квартиры, заключать договор долевого участия в строительстве, дополнительные соглашения к заключенным договорам, подписывать акты, а также заключать все необходимые для выполнения настоящего поручения сделки, подписывать ъсе необходимые документы, представлять интересы ФИО1 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, расписываться за ФИО1 и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения. Доверенность выдана сроком на три года.

Согласно пункт 3.4. договора срок передачи помещения участнику долевого строительства - 30 ноября 2013 года.

В процессе строительства многоквартирного жилого дома по ул. Южная, 10а, у застройщика (ООО «Росмонтаж») возникли обстоятельства, которые застройщик никак не мог предусмотреть на момент заключения договора участия в долевом строительстве. В результате чего застройщиком были понесены убытки, которые нельзя было предусмотреть на момент строительства многоквартирного жилого дома, соответственно в смету расходов они не были заложены. Общая сумма затрат, понесенных застройщиком по вине третьих лиц, составляет 6 555 883, 15 15 копеек. Из-за данных обстоятельств, а именно претензий со стороны третьих лиц, не являющихся контрагентами застройщика, срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию был задержан. О данном обстоятельстве дольщики были уведомлены застройщиком в письменном виде, в том числе и ФИО1 Дольщикам предложено прибыть в офис застройщика - ООО «Росмонтаж» для подписания дополнительного соглашения о продлении срока сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Поскольку на тот момент истица была беременная и в скором времени должна была родить ребенка, а также проживала в г. Анапа, и ею была выдана нотариальная доверенность, которая предусматривала подписание дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, то указанное дополнительное соглашение было подписано представителем по доверенности и зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в соответствии с законодательством РФ.

О подписании дополнительного соглашения представителем ФИО2, ФИО1 уведомлена по телефону, а затем почтой ей отправлено на её адрес заказное письмо, с описью о вложении, в котором и находился оригинал дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве. Однако данное письмо истицей так и не было получено, о чем имеется соответствующая отметка почты России.

Согласно условиям данного дополнительного соглашения были внесены изменения в пункт 3.4 договора участия в долевом строительстве № 05-19-20/08 ДУ, а именно: ориентировочный срок ввода Объекта в эксплуатацию - четвертый квартал 2014 года. Срок передачи Помещения Участнику долевого строительства - не позднее 30 ноября 2014 года.

Дом введен в эксплуатацию 24 ноября 2014 года на основании решения на ввод объекта в эксплуатацию № Ru23308000-2 124-14.

ФИО1 письменно была уведомлена о сдаче многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, и с просьбой в течение семи рабочих дней прибыть в офис застройщика для подписания передаточного акта квартиры № 19. Данное уведомление получено ФИО1 29.10.2014.

Впоследствии, выяснилось, что застройщиком в акте приема-передачи квартир допущены технические ошибки, на которые было указано Управлением федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. В связи с чем, дольщики также были письменно уведомлены письмом от 03.02.2015 о данном обстоятельстве. Застройщик просил дольщиков явиться в офис ООО «Росмонтаж» для подписания и получения на руки, приведенного в соответствие акта приема-передачи.

Представитель ФИО1 - Штемберг Л.В. отказалась от подписания акта приема-передачи квартиры № 19 от 03.02.2015.

Истица обратилась с заявлением в правоохранительные органы и Следственный отдел по г.Новороссийску следственного комитета РФ по Краснодарскому краю, в котором просила разобраться в законности указанного выше дополнительного соглашения. В ходе проведенных проверок в возбуждении уголовного дела ФИО1 было отказано постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.11.2015. Что доказывает факт того, что дополнительное соглашение составлено в соответствии с законом и соответствует действующему законодательству РФ.

По состоянию на сегодняшний день ни ФИО1, ни ее представитель Штемберг Л.В., не явились в офис ООО «Росмонтаж» для получения акта-приема передачи квартиры № 19 и необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру в Управлении федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. А согласно пункта 6.5 договора участия в долевом строительстве №05-19-20/08 ДУ от 20.08.2012, заключенного между ФИО1 и ООО «Росмонтаж» - при уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный в настоящем Договоре срок или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства, Застройщик по истечении 14 календарных дней со дня, предусмотренного Договором для передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт.

Последствия уклонения дольщика от подписания акта приема-передачи квартиры по договору долевого строительства нашли свое отражения в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 04.12.2013. В данном случае это считается злоупотреблением правом со стороны дольщика, суд встает на сторону застройщика.

Считает, исковые требования ФИО1 по взысканию неустойки за несвоевременную передачу жилого помещения не обоснованными, так как согласно условий договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве № 05-19-20/08 ДУ квартира истице была передана своевременно, без задержек.

Обжалуемым решением суд отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Росмонтаж» о признании акта приема-передачи квартиры в части незаконным и ничтожным, признании дополнительного соглашения к договору долевого строительства от 30.09.2014 недействительным, взыскании суммы пени, штрафа и неустойки по договору долевого участия в долевом строительстве.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности Штемберг Л.В. просит решение суда отменить, так как оно принято без учёта всех обстоятельств по делу, с нарушениями норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, заслушав пояснения представителя ФИО1 по доверенности Штемберг Л.В., представителя ООО «Росмонтаж» ФИО5, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Закон РФ "О защите прав потребителей" регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, 20.08.2012 между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №05-19-20\08 ДУ квартиры № 19, расположенной на 5 этаже многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями, находящейся в 14 микрорайоне по ул.Южной, 10 в г.Новороссийске.

Цена договора составила 3728560 рублей. Обязательства по договору долевого строительства со стороны истицы выполнены в полном объеме и в срок, установленный договором.

Следовательно, отношения, возникшие из указанного договора между застройщиком в лице ООО «Росмонтаж» и ФИО1 передавшей средства для строительства объекта в целях его дальнейшего использования для собственного проживания, подпадают под регулирование Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а в части не урегулированной - под действие Закона РФ «О защите прав потребителей».

Согласно п. 3.4 Договора, ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию четвертый квартал 2013г. Срок передачи помещения участнику долевого строительства не позднее 30 ноября 2013г.

В установленный договором срок квартира истцу передана не была.

Согласно письму от исх. 198 от 27.09.2013 ООО «Росмонтаж» уведомил истца о том, что срок сдачи дома отодвигается на три месяца по независящим от застройщика причинам, то есть претензий со стороны третьих лиц, и предложил подписать соглашение к вышеуказанному договору о продлении срока передачи помещения.

Согласно доверенности 23 АА №1809325 от 23.08.2012, удостоверенной нотариусом Новороссийского нотариального округа ФИО4, ФИО1 уполномочила ФИО2 быть ее представителем во всех компетентных органах, учреждениях и организациях г.Новороссийска, а также уполномочила подписывать от своего имени документы, связанные с договором долевого участия в долевом строительстве от 20.08.2012. Доверенность выдана сроком на 3 года.

30.09.2014 между ООО «Росмонтаж» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в долевом строительстве №05-19-20/08 ДУ, согласно которому срок ввода объекта в эксплуатацию - четвертый квартал 2014 года, срок передачи помещения участнику долевого строительства -не позднее 30 ноября 2014года.

28.07.2015 представителем по доверенности Штемберг Л.В. в прокуратуру г.Новороссийска было подано заявление с просьбой провести проверку в связи с тем, что дополнительное соглашение, изготовленное к основному договору долевого строительства, датированное 30.09.2014 подписано не известным лицом.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным дополнительного соглашения к договору долевого участия в долевом строительстве от 30.09.2014, сослался на постановление старшего следователя СОЛ по г.Новороссийска СУ СК РФ по Краснодарскому краю ФИО6 от 06.11.2015, которым отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2, ФИО5, ФИО3 по сообщению о совершении преступлений, предусмотренных ч.1 ст.303, ч.1 ст.327 УК РФ в связи с отсутствием в деянии состава преступления.

Вместе с тем, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела не имеет преюдициального значения при определении соответствия дополнительного соглашения требованиям гражданского законодательства.

Судом не учтено, что истец не знала о существовании дополнительного соглашения, не регистрировала его лично, не оплачивала услуги застройщика по государственной регистрации соглашения.

Дополнительное соглашение к договору долевого участия в долевом строительстве от 30.09.2014 не направлялось истцу. Более того, в деле отсутствуют доказательства уведомления истца о заключении такого соглашения. Само соглашение заключено между застройщиком и его работником, представляющего в данной сделке интересы истца, но действующего в интересах работодателя.

В силу ч. 2 ст. 174 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого может быть признана судом недействительной по иску представляемого.

В данном случае, очевидно, что последствие заключения такой сделки, явно причиняет ущерб представляемому. Представитель является работником ответчика, в интересах своего работодателя воспользовался выданной ему доверенностью и заключил сделку от имени представляемого со своим работодателем, в ущерб интересам представляемого.

Более того, судом не установлена фактическая дата изготовления оспариваемого соглашения, так как ответчиком не было представлено суду ни одного документа, подтверждающего существование дополнительного соглашения на дату его подписания, то есть на 30 сентября 2014 года.

В ходе проверки, проведенной органом предварительного следствия, в том числе установлено, что бланк дополнительного соглашения к договору долевого участия в долевом строительстве от 30.09.2014, представленного в качестве доказательства по гражданскому делу, изготовлен 29 мая 2015 года.

При осуществлении государственной регистрации права 03 июня 2015 года ответчик, представляя истцу пакет документов для регистрации, умолчал о существовании дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора долевого строительства, что подтверждает намерение ответчика уклониться от исполнения своих обязательств по договору в полном объеме.

Таким образом, судебная коллегия считает установленным те обстоятельства, что дополнительное соглашение имело цель, в случае обращения дольщика в суд максимально уменьшить срок неустойки, подлежащий возмещению, тем самым уклониться от исполнения обязательств, предусмотренных условиями договора.

Учитывая указанные обстоятельства, судебная коллегия считает необходимым признать дополнительное соглашение от 30 сентября 2014 года недействительным.

Установлено, что 30.10.2014 между генеральным директором ООО «Росмонтаж» ФИО5 и ФИО1 подписан акт приемки-передачи квартиры №19.

Истец поставила вопрос о признании данного акта недействительным.

Однако суд первой инстанции отказал в удовлетворении данного требования, указав, истцом не представлено доказательств того, что акт приема-передачи квартиры является ничтожным, поскольку истица приглашалась для составления акта приема-передачи от 03.02.2015, однако от подписания данного акта отказалась.

Вместе с тем, из материалов дела видно, что на момент подписания акта приема – передачи квартиры ответчик ввел в заблуждение истца о наличии, предусмотренных законом документов для регистрации права собственности, однако такими документами ответчик не располагал, так как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ООО «Росмонтаж» получено только 24.11.2014, адрес объекту присвоен 02.02.2015, кадастровый паспорт на объект строительства получен 23.04.2015, то есть после подписания акта приема – передачи квартиры, что делает Акт приема – передачи квартиры недействительным, а держателя акта приема – передачи квартиры лишает возможности реализовать свое право на регистрацию объекта строительства в соответствии с законом.

В обосновании своих требований истец представил суду отказ в государственной регистрации права на объект строительства от 17.06.2015. Указанный документ не исследован судом, не был подвергнут надлежащей оценке, не был учтен при вынесении решения по делу.

Основанием для отказа явилось нарушение п. 1 ст. 25 Закона о регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, а также ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», так как представленный в органы юстиции Акт приема-передачи квартиры, датирован ранее, чем застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также остальные документы, необходимые для регистрации права.

С учётом данных обстоятельств, судебная коллегия считает, что акт приема-передачи от 03.02.2015 является недействительным, поскольку при его подписании представитель Застройщика знал, что оспариваемый акт не влечёт за собой юридических последствий, поскольку многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию, однако нарушив требования ст. 179 ГК РФ ввел в заблуждение истца с целью снижения размера неустойки за задержку строительства, в случае обращения Дольщика в суд.

Согласно чч. 1 и 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поскольку достоверно установлено, что в предусмотренный договором срок дом не был введен в эксплуатацию, а квартира истцу не передана, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика неустойку за период с 01.03.2014 по 31.12.2015.

Согласно расчёту истца сумма неустойки составляет: за период с 1 марта 2014 года по 31 декабря 2015 года, 3728560,00*635*8,25/100/150= 1 302 199, 58 рублей, где 3 728 560,00 -стоимость квартиры, 635 - дни неустойки, 8,25 - ставка рефинансирования, 1/150 - размер ставки рефинансирования, согласно договору участия в долевом строительстве.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Судебная коллегия с учетом, всех обстоятельств дела, считает возможным применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки до 300000 рублей.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 46 постановления от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Ответчиком в добровольном порядке требования истца удовлетворены не были, что является безусловным основанием для взыскания штрафа, поэтому коллегия считает необходимым удовлетворить требования истца в данной части и взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 150000 рублей.

Частью 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая, что решение вынесено в пользу ФИО1, чьи интересы представляла адвокат Штемберг Л.В., за услуги которой истец оплатила 50000 рублей, судебная коллегия приходит к выводу о возможности взыскать в пользу истца с другой стороны расходы на оплату услуг представителя, уменьшив сумму до разумных пределов, в размере 30000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 02 декабря 2015 года отменить.

По делу вынести новое решение.

Удовлетворить исковые требования ФИО1 к ООО «Росмонтаж» о признании акта приема-передачи квартиры в части незаконным и ничтожным, признании дополнительного соглашения к договору долевого строительства от 30.09.2014 недействительным, взыскании суммы пени, штрафа и неустойки по договору долевого участия в долевом строительстве.

Признать недействительным акт приема - передачи объекта долевого строительства от 30 октября 2014 года к договору долевого строительства квартиры № 19 по улице Южная в городе Новороссийске (в акте номер дома не указан) от 30 октября 2014 года.

Признать недействительным (незаключенным) дополнительное соглашение к договору долевого строительства квартиры № 19 по улице Южная в городе Новороссийске (в акте номер дома не указан) от 30 сентября 2014 года.

Взыскать с ООО «Росмонтаж» в пользу ФИО1 сумму неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 300000 рублей.

Взыскать с ООО «Росмонтаж» в пользу ФИО1 сумму штрафа согласно ФЗ «О защите прав потребителей» в размере 150000 рублей.

Взыскать с ООО «Росмонтаж» в пользу ФИО1 сумму оплаты услуг представителя в размере 30000 рублей.

В остальной части требований отказать.

Председательствующий:

Судьи: