Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционному представлению прокурора Ленинского района на решение Ленинского районного суда г.Ульяновска от 27 ноября 2014 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований прокурора Ленинского района г. Ульяновска в интересах неопределенного круга лиц к администрации города Ульяновска, обществу с ограниченной ответственностью НПЦ «Стройтехпроект», обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» о признании незаконным разрешения от 07.04.2011г. № *** на строительство административно-торгового здания и трансформаторной подстанции по ул. Г***-пр. Н*** в Ленинском районе г. Ульяновска, возложении обязанности демонтировать ограждение по периметру земельного участка по ул. Г****** – пр. Н*** в Ленинском районе г. Ульяновска – отказать в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Костюниной Н.В., пояснения помощника прокурора Ленинского района Котельникова Д.В., представителя третьего лица Министерства строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области Бормотова К.В., представителя третьего лица администрации Ленинского района г. Ульяновска Иванова С.В., поддержавших доводы апелляционного представления; представителя ответчика ООО НПЦ «Стройтехпроект» Егорочкина А.Л., представителя ответчика ООО «Коммерческая недвижимость» Анисимова В.Н., полагавших решение суда законным и обоснованным; представителя администрации г.Ульяновска Кулагиной Ю.Н., оставившей решение на усмотрение суда, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Прокурор Ленинского района г. Ульяновска обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к администрации города Ульяновска, обществу с ограниченной ответственностью НПЦ «Стройтехпроект», обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» о признании незаконным разрешения на строительство, возложении обязанности демонтировать ограждение.

В обоснование иска указал, что 07.04.2011 мэрией г. Ульяновска было выдано разрешение № *** ООО «Коммерческая недвижимость» на строительство 2-этажного административно-торгового здания и трансформаторной подстанции по ул. Г*** - пр. Н*** в Ленинском районе г. Ульяновска.

К моменту выдачи разрешения на строительство решением Ульяновской Городской Думы от 07.06.2010г. № 31 в Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск» были внесены изменения, в соответствии с которыми земельный участок под строительство административно-торгового здания и трансформаторной подстанции полностью расположен в зоне Р2 – зоне зеленых насаждений общего пользования, в которой объекты торговли, досуга и развлечений отнесены к условно-разрешенным видам использования земельных участков.

В силу ст. 39 Градостроительного кодекса РФ вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Однако публичные слушания по вопросу выдачи разрешения на строительство административно-торгового здания и трансформаторной подстанции по указанному адресу администрацией г. Ульяновска не проводились. Таким образом, разрешение №***, выданное мэрией г. Ульяновска 07.04.2011г., является незаконным.

В настоящее время по периметру вышеуказанного земельного участка выставлено ограждение, на котором имеется паспорт объекта, содержащий информацию о застройщике (ООО НПЦ «Стройтехпроект»), которому ООО «Коммерческая недвижимость» в 2013 переуступило права на аренду данного земельного участка, разрешения на строительство. Выставленное ограждение в нарушение п.10.5 Правил благоустройства территории муниципального образования «город Ульяновск», утвержденных постановлением Главы г. Ульяновска от 24.04.2008г. № 2951, с администрацией Ленинского района г. Ульяновска не согласовано.

С учетом изложенного, просил признать разрешение от 07.04.2011 № *** на строительство административно-торгового здания и трансформаторной подстанции по ул. Г***4 – пр. Н*** в Ленинском районе г. Ульяновска, выданное ООО «Коммерческая недвижимость», незаконным. Обязать ООО НПЦ «Стройтехпроект» произвести демонтаж искусственного ограждения, выставленного по периметру земельного участка ул. Г*** – пр. Н*** в Ленинском районе г. Ульяновска.

Рассмотрев спор по существу, суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционном представлении прокурор Ленинского района просит решение отменить, постановить новое об удовлетворении требований. В обоснование представления приводит доводы, аналогичные доводам искового заявления. Полагает, что при разрешения спора судом первой инстанции неверно определены юридически значимые обстоятельства по делу, неправильно применены нормы материального права, собранным по делу доказательствам дана ненадлежащая оценка.

В возражениях на апелляционное представление прокурора представитель ООО НПЦ «Стройтехпроект» Егорочкин А.Л. просит решение оставить без изменения, представление – без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционного представления, возражений на него, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Постановлением Главы города Ульяновска от 27.04.2005г. № 571 «О предварительном согласовании ООО «Коммерческая недвижимость» места размещения строительства административно-торгового здания в Ленинском районе» ООО «Коммерческая недвижимость» было предварительно согласовано место размещения строительства административно-торгового здания на земельном участке площадью 2300 кв.м по адресу: ул. Г*** – пр. Н*** в Ленинском районе г. Ульяновска (земли поселений, территориальная зона Ж-4). Утвержден акт выбора земельного участка от 19.11.2004г. № *** и проект границ земельного участка для строительства административно-торгового здания по указанному адресу. Принято решение о передаче данного земельного участка ООО «Коммерческая недвижимость» в аренду сроком на 11 месяцев.

26.04.2007 администрацией г. Ульяновска ООО «Коммерческая недвижимость» был выдан градостроительный план земельного участка по данному адресу под строительство административно-торгового здания № ***, которое отнесено к основным видам разрешенного использования земельного участка (Ж-4 зона многоэтажной жилой застройки).

05.03.2008 вышеуказанный земельный участок площадью 2300 кв.м с кадастровым номером *** поставлен на кадастровый учет.

09.04.2008 между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области и ООО «Коммерческая недвижимость» был заключен договор аренды № *** указанного земельного участка сроком до 01.05.2011г. для строительства административно-торгового здания. Данный договор аренды был зарегистрирован 14.05.2008 в Управлении Росреестра по Ульяновской области.

07.04.2011 по заявлению ООО «Коммерческая недвижимость» на основании разработанной проектной документации мэрией г. Ульяновска было выдано разрешение на строительство *** административно-торгового здания по адресу: ул. Г***4 – пр. Н*** с количеством этажей – 2 и трансформаторной подстанцией с количеством этажей – 1. Срок действия разрешения на строительство до 10.05.2013.

13.05.2011 между мэрией г. Ульяновска и ООО «Коммерческая недвижимость» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которому срок аренды земельного участка был продлен до 10.05.2013. Дополнительное соглашение также было зарегистрировано в ЕГРП.

19.09.2011 в ЕГРП было зарегистрировано право собственности ООО «Коммерческая недвижимость» на незавершенное строительством здание трансформаторной подстанции по указанному адресу, площадь застройки 32,2 кв.м, степень готовности 20%. Объекту присвоен условный номер.

30.09.2013 срок разрешения на строительство продлен заместителем главы администрации г.Ульяновска до 10.05.2015.

31.10.2013 ООО «Коммерческая недвижимость» продало по договору купли-продажи за *** рублей незавершенное строительством здание трансформаторной подстанции ООО НПЦ «Стройтехпроект».

14.01.2014 право собственности ООО НПЦ «Стройтехпроект» на данный объект зарегистрировано в ЕГРП.

29.11.2013 между администрацией г. Ульяновска и ООО «Коммерческая недвижимость» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которому срок аренды земельного участка был продлен до 10.05.2015. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 16.12.2013.

01.03.2014 между ООО «Коммерческая недвижимость» и ООО НПЦ «Стройтехпроект» заключено соглашение о замене стороны арендатора по договору аренды земельного участка от 09.04.2008г. № ***. Права на земельный участок были переданы ООО «Коммерческая недвижимость» ООО НПЦ «Стройтехпроект» за *** рублей.

В ходе рассмотрения дела суд установил, что земельный участок по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Г*** – пр. Н*** за период с 2004 года по настоящее время относился к различным территориальным зонам в связи с вносимыми в Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Ульяновск" изменениями: по состоянию на 2004 год - к зоне Ж-4 (зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения в существующей застройке), на момент выдачи градостроительного плана 26.04.2007 – к зоне ЦЗП - зоне размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения планируемой застройки.

Решением Ульяновской Городской Думы от 07.06.2010 N 66 в Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Ульяновск", утвержденные решением Ульяновской Городской Думы от 13.10.2004 N 90, были внесены изменения.

Карта градостроительного зонирования была изложена в новой редакции, согласно которой вышеуказанный земельный участок стал относиться к территориальной зоне Р2 – зоне зеленых насаждений общего пользования, в которой объекты торговли, досуга и развлечений отнесены к условно-разрешенным видам использования земельного участка.

Таким образом, на момент выдачи разрешения на строительство 07.04.2011 данный земельный участок находился и по настоящее время находится в зоне Р2.

Использование земельного участка под административно-торговое здание по перечисленным зонам относится к различным видам использования – от основного вида использования (зона Ж4, зона ЦЗП) до условно-разрешенного (зона Р2).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Так, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию (часть 1 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи (часть 2 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ).

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (часть 8 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Частью 9 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Таким образом, предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка может быть принято только органом местного самоуправления на основании результатов публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Порядок принятия решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства установлен статьей 13 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Ульяновск".

При выдаче оспариваемого разрешения на строительство публичные слушания администрацией города Ульяновска не проводились. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении требований прокурора о признании разрешения на строительство незаконным, суд исходил из того, что поскольку на момент согласования места размещения строительства административно-торгового здания, выдачи градостроительного плана, заключения договора аренды вышеуказанный земельный участок входил в территориальные зоны, где размещение объектов торговли, досуга и развлечений относилось к основным видам использования, и проведение публичных слушаний по вопросу строительства указанных объектов не требовалось, оснований для признания незаконным выданного 07.04.2011 разрешения на строительство № *** не имеется.

При этом суд руководствовался статьей 6 Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Ульяновск", согласно которой решения Комиссии по землепользованию и застройке при мэрии г. Ульяновска, решения об утверждении проекта границ земельного участка, решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства, решения о проведении проектных работ, решения о предоставлении земельных участков, принятые до введения в действие настоящих Правил или изменений в них, являются действительными и служат основанием для последующего принятия решений об утверждении проекта границ, о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка, выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

С таким выводом суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

По смыслу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки призваны обеспечивать согласование прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на земельные участки, с одной стороны, и защищаемых законом прав и интересов иных физических и юридических лиц, а также публичных интересов, с другой стороны, установление между ними разумного и справедливого баланса.

На момент выдачи оспариваемого разрешения на строительство в Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Ульяновск" были внесены изменения, в соответствии с которыми вышеуказанный земельный участок стал относиться к территориальной зоне Р2 – зоне зеленых насаждений общего пользования.

Решение Ульяновской Городской Думы от 07.06.2010 N 66, которым были внесены указанные изменения, в установленном законом порядке не оспорено.

Соответственно, на момент выдачи разрешения на строительство необходимо было руководствоваться внесенными изменениями.

То, что принятые до введения в действие изменений к Правилам землепользования и застройки решения о предоставлении земельного участка, о согласовании места размещения строительства являются действительными и служат основанием для последующего принятия решений о выдаче разрешения на строительство в соответствии с требованиями статьи 6 Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Ульяновск", никем не оспаривается.

Но приниматься последующие решения должны соответственно с учетом внесенных изменений в Правила землепользования и застройки.

Вывод суда о том, что в случае изменения градостроительного регламента собственник земельного участка вправе продолжать использование земельного участка, начатое до принятия или изменения правил землепользования и застройки, является верным, но в данной ситуации не применим, поскольку земельный участок ООО «Коммерческая недвижимость» в период с 27.04.2005 (согласования места размещения строительства) до момента уступки прав на него (01.03.2014) для ведения на нем строительства административно-торгового здания не использовался.

Согласно справке ООО «КАНГРО-ПРОЕКТ» № *** от 24.04.2013 в проектной документации на административно-торговое здание по ул.Г*** – пр.Н***, которую разработало ООО «КАНГРО-ПРОЕКТ», указан нормативный срок строительства – 25 месяцев. По состоянию на 24.04.2013 выполнен ленточный фундамент для трансформаторной подстанции размером 4х8, часть бетонной площадки для автостоянки площадью 42 кв.м, выставлено ограждение строительной площадки. Объем выполненных работ не превышает 4% от запланированных проектом.

В настоящее время ООО «Коммерческая недвижимость» утрачен интерес к строительству административно-торгового здания, поскольку права на аренду земельного участка были переданы ООО НПЦ «Стройтехпроект», незавершенное строительством здание трансформаторной подстанции продано по договору купли-продажи 31.10.2013 также ООО НПЦ «Стройтехпроект».

После регистрации права собственности на незавершенное строительством здание трансформаторной подстанции (по сути, ленточный фундамент размером 4х8) меры к завершению строительства данного здания приняты не были.

Поскольку оспариваемое разрешение на строительство было выдано с нарушением установленной процедуры, без проведения публичных слушаний, требования прокурора о признании его незаконным являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требования о демонтаже ограждения являются в данном случае производными. Поскольку разрешение на строительство является незаконным, нет оснований для ограждения строительной площадки. Как следует из объяснений сторон, ограждение до настоящего времени находится на земельном участке. Соответственно, требования прокурора о демонтаже ограждения также подлежат удовлетворению.

При указанных обстоятельствах, суд необоснованно отказал прокурору в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить, постановить новое, которым признать разрешение от 07.04.2011 № *** на строительство административно-торгового здания и трансформаторной подстанции по ул. Г*** – пр. Н*** г.Ульяновска, выданное ООО «Коммерческая недвижимость», незаконным. Обязать ООО научно-производственный центр «Стройтехпроект» произвести демонтаж ограждения на земельном участке по ул. Г*** – пр. Н*** г. Ульяновска.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда г.Ульяновска от 27 ноября 2014 года отменить, принять новое.

Признать разрешение от 07.04.2011 № *** на строительство административно-торгового здания и трансформаторной подстанции по ул. Г*** – пр. Н*** г.Ульяновска, выданное ООО «Коммерческая недвижимость», незаконным.

Обязать ООО научно-производственный центр «Стройтехпроект» произвести демонтаж ограждения на земельном участке по ул. Г*** – пр. Н*** г. Ульяновска.

Председательствующий

Судьи