Гражданский кодекс часть 1

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по иску закрытого акционерного общества «Орловский мелькомбинат» к обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки» об оспаривании результатов оценки имущества,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки» на решение Северного районного суда г. Орла от 13 декабря 2019 г., которым постановлено:

«Исковые требования закрытого акционерного общества «Орловский мелькомбинат» к обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки» об оспаривании результатов оценки имущества удовлетворить.

Признать недостоверной указанную в отчете общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки» № от 21 февраля 2019 г. стоимость объектов недвижимого имущества, арестованного в рамках сводного исполнительного производства №-СД, расположенного по адресу: <адрес>:

- склад зерна, нежилое здание, площадью 179 кв.м., кадастровый №;

- здание, назначение объекта: нежилое здание, площадью 228,8 кв.м., кадастровый №;

- склад, назначение объекта: нежилое здание, площадью 581,2 кв.м., кадастровый №;

- весовая, назначение объекта: нежилое здание, площадью 39,1 кв.м., кадастровый №;

- земельный участок, разрешенное использование: земли населенных пунктов эксплуатация, обслуживание производственных зданий и сооружений, общая площадь 6 098,8 кв.м, кадастровый №;

- здание, назначение объекта: нежилое здание, площадью 19,8 кв.м., кадастровый №;

- склад, нежилое здание, площадью 168,6 кв.м., кадастровый №;

- мельница, назначение объекта: нежилое здание, площадью 1 189,4 кв.м, кадастровый №;

- проходная, назначение объекта: нежилое здание, площадью 7,8 кв.м., кадастровый №.

Установить рыночную стоимость арестованного имущества закрытого акционерного общества «Орловский мелькомбинат» в размере 25 659 586 (двадцать пять миллионов шестьсот пятьдесят девять тысяч пятьсот восемьдесят шесть) руб. 77 коп. в соответствии с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «Премиум-оценка» № от <дата> и дополнением к заключению эксперта от <дата>

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки» в пользу закрытого акционерного общества «Орловский мелькомбинат» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.».

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Корневой М.А., выслушав представителя общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки» - ФИО1, поддержавшего апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, третье лицо ФИО2, согласившегося с доводами апелляционной жалобы ответчика, возражения представителя ФГБУ «Центральная научно-методическая ветеринарная лаборатория» - ФИО3, считавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,

установила:

закрытое акционерное общество «Орловский мелькомбинат» (далее по тексту – ЗАО «Орловский мелькомбинат»), обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки» (далее по тексту - ООО «Центр оценки») об оспаривании результатов оценки имущества.

В обоснование заявленных требований ссылалось на то, что в производстве Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по Орловской области в отношении должника ЗАО «Орловский мелькомбинат» находится сводное исполнительное производство №-СД.

На основании акта описи и ареста имущества от 13 декабря 2018 г. в рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем МОСП по особым исполнительным производствам УФССП России по Орловской области произведен арест имущества, принадлежащего ЗАО «Орловский мелькомбинат» (объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>), исходя из отчета ООО «Центр оценки» от 21 февраля 2019 г. №, согласно которому общая стоимость арестованного по акту имущества составила 19 219 800 руб.

Не соглашаясь с результатами оценки ООО «Центр оценки», ссылаясь на ее несоответствие реальной рыночной стоимости объектов недвижимости, истец просил суд признать недостоверной изложенную в отчете об оценке стоимость объектов недвижимого имущества, установив рыночную стоимость арестованного имущества в размере, определенном судебной экспертизой.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе ООО «Центр оценки» ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Указывает на то, что установленная в 2016 г. в размере 6751400 руб. кадастровая стоимость земельного участка до 2019 г. истцом не была оспорена, что свидетельствует о фактическом намерении в настоящее время затянуть реализацию имущества в рамках исполнительного производства, завысив формально его стоимость, и о наличии в его действиях признаков злоупотребления правом.

Считает, что судом при вынесении решения не были обоснованы недостоверность результатов оценки, выполненной оценщиком ООО «Центр оценки» ФИО2, а также несоответствие отчета об оценке положениям законодательства в сфере оценочной деятельности и стандартам оценки.

Обращает внимание суда на то, что в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки в соответствии со стандартами, а общие параметры, на которые ссылается истец, не могут свидетельствовать о незаконности исследования, ввиду чего применение затратного подхода является обоснованным.

Ссылается на то, что исходя из одинаковой степени разновидности инженерных коммуникаций оцениваемого объекта и объектов - аналогов повышающий коэффициент не подлежал обязательному применению.

Просит учесть, что до обращения в суд истцом не была проведена проверка (экспертиза) достоверности выводов оценщика, в то время как саморегулируемая организация - Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» подтвердила его соответствие положениям законодательства в сфере оценочной деятельности.

Порочит заключение эксперта № 40 от 31 октября 2019 г., указывая на то, что экспертом неверно определена дата, по состоянию на которую проведена оценка, осмотр объектов оценки фактически не производился, не подлежали применению индексы цен в строительстве и поправка на различие в строительном объеме, а также прибыль предпринимателя по офисным объектам и по производственным объектам исчислена в неверном процентном размере, не приведен расчет физического износа, внешнего и функционального устаревания.

Обращает внимание на то, что экспертом не были применены: понижающая корректировка на улучшения, имеющиеся у объектов - аналогов, корректировка на разницу в площади оцениваемого объекта и объектов - аналогов, при этом необоснованно к стоимости объекта - аналога № 3 была применена повышающая корректировка «расположение относительно автомагистрали».

Считает определенную экспертом стоимость объекта недвижимости необоснованно завышенной.

Ссылается на незаконность отказа суда первой инстанции в назначении по делу дополнительной экспертизы рыночной стоимости земельного участка по ходатайству ответчика, ввиду чего просит о ее проведении суд апелляционной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из этих доводов (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - ФЗ «Об исполнительном производстве») оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 части 2 статьи 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» на судебного пристава-исполнителя возложена обязанность в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 ФЗ «Об исполнительном производстве», если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - ФЗ «Об оценочной деятельности»).

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (часть 1 статьи 3).

Согласно статье 3 ФЗ «Об оценочной деятельности», для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статьей 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

В силу части 1 статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с частью 3 указанной статьи, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, точное описание объекта оценки, стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата, дата определения стоимости объекта оценки, перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В силу статьи 12 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 ФЗ«Об оценочной деятельности»).

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности (статья20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы, при выборе которых следует учитывать не только возможность применения каждого, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Его рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12 - 14 ФСО № 1).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (п. 18 ФСО № 1).

Из анализа вышеназванных норм права следует, что оценка имущества должника по исполнительному производству должна осуществляться исходя из действительной рыночной стоимости имущества, рассчитанной без учета каких-либо чрезвычайных обстоятельств, а стороны исполнительного производства, в случае несогласия с результатами оценки, вправе оспорить ее в судебном порядке.

Как установлено судом и следует из материалов дела, судебным приставом-исполнителем МОСП по особым исполнительным производствам УФССП России по Орловской области ФИО4 было возбуждено сводное исполнительное производство №-СД о взыскании с ЗАО «Орловский мелькомбинат» денежных средств в пользу взыскателей и обращении взыскания на объекты недвижимого имущества.

Для оценки рыночной стоимости имущества должника, арестованного в рамках указанного исполнительного производства, было вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве и проведение оценки было поручено ООО «Центр оценки» оценщику И.А.АБ.

Имущество должника включало в себя: склад зерна, нежилое здание, площадью 179 кв.м., кадастровый №; здание, назначение объекта: нежилое здание, площадью 228,8 кв.м., кадастровый №; склад, назначение объекта: нежилое здание, площадью 581,2кв.м., кадастровый №; весовая, назначение объекта: нежилое здание, площадью 39,1 кв.м., кадастровый №; земельный участок, разрешенное использование: земли населенных пунктов, эксплуатация, обслуживание производственных зданий и сооружений, общая площадь 6 098,8 кв.м, кадастровый №; здание, назначение объекта: нежилое здание, площадью 19,8 кв.м., кадастровый №; склад, нежилое здание, площадью 168,6 кв.м., кадастровый №; мельница, назначение объекта: нежилое здание, площадью 1 189,4 кв.м, кадастровый №; проходная, назначение объекта: нежилое здание, площадью 7,8 кв.м., кадастровый №. Адрес: <адрес>, <адрес>.

Согласно отчету об оценке № от 21 февраля 2019 г., рыночная стоимость имущества составила с учетом округления 19 219 800 руб. (л. <...> т. 1).

При оценке объект был классифицирован как универсальные производственно-складские объекты различных классов конструктивных систем (л. д. 29 т. 1).

Для определения рыночной стоимости объектов оценки применялся только затратный подход, которому был присвоен 100 %-ный удельный вес. Сравнительный и доходный подходы к оценке не применялись (л. <...> т.1).

Постановлениями от 21 февраля 2019 г. судебным приставом - исполнителем ФИО4 были приняты вышеуказанные результаты оценки (л. д. 7-9 т. 1).

Обращаясь в суд с настоящим иском, оспаривая определенную вышеназванным отчетом об оценке рыночную стоимость недвижимого имущества ЗАО «Орловский мелькомбинат» заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, которое судом было удовлетворено и ее проведение поручено ООО «Премиум-оценка»

Как следует из экспертного заключения эксперта ФИО8№от 31 октября 2019 г. с учётом дополнений, рыночная стоимость имущества составляет 25 659586, 77 руб. (л. д. 118 т. 2). В судебном заседании эксперт выводы своего заключения поддержал в полном объеме (л. д. 18 об т.3).

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, позицию лиц, участвующих в деле, учитывая выводы проведенной по делу экспертизы и вышеприведенные нормы права, исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что стоимость оцениваемых объектов, указанная в оспариваемом отчете об оценке, занижена.

По смыслу статьи 86 ГПК РФ, суд, при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта, не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в статье 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях части 3 статьи 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта оценивается наряду с другими доказательствами.

При таком положении суд может отвергнуть заключение экспертизы в том случае, если это заключение явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все они в своей совокупности бесспорно подтверждали бы наличие обстоятельств, не установленных экспертным заключением, противоречащих ему.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, положениям законодательства, регулирующего экспертную деятельность в той или иной области, полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, не могут быть признаны состоятельными указания на порочность заключения эксперта и необоснованность отказа суда в назначении по делу дополнительной экспертизы, поскольку перед проведением исследования эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, опыт работы в экспертной деятельности, что подтверждено письменными доказательствами, в каких-либо отношениях с участниками по делу или составом суда не состоит, содержание изложенных в заключении выводов логично, последовательно, согласуется с материалами дела, содержит подробное описание проведенного исследования, соответствующее требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Проверяя обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия считает, что суд осуществил оценку заключения судебной экспертизы в соответствии с указанными выше нормами права, оснований не доверять экспертному заключению или ставить под сомнение сделанные им выводы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Экспертное заключение содержит указание на применные методы оценки (затратный и сравнительные подходы), их подробное описание, формулу расчета, описание составных частей формулы.

Необходимость применения величины коэффициентов на прибыль предпринимателя в отраженных экспертом размерах является обоснованной, поскольку величина коэффициента, исходя из диапазона, указанного в соответствующих сборниках, согласно статье 14 ФЗ «Об оценочной деятельности», зависит от оценщика (эксперта), проводившего расчеты и ознакомившегося с рынком соответствующего сегмента.

При этом избранная экспертом терминология в части описания износа, на расчеты рыночной стоимости объекта недвижимости, никаким образом не влияет, и, более того, функциональное и внешнее устаревание экспертом не определялось.

Согласно справочнику оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки.», Нижний Новгород 2018, под ред. ФИО5, земельные участки площадью менее 1 га (10000 кв.м.) сопоставимы по площади, ввиду чего корректирующий коэффициент в отношении объектов - аналогов № 1, № 2, №3, № 4 не вводиться, так как их площадь меньше площади оцениваемого участка (6098,8 кв.м.).

В свою очередь, аналог № 5 был исключен экспертом из расчета, и произведен перерасчет рыночной стоимости без учета аналога № 5, поскольку он «выбивался» из однородности цен, чем занижал средний показатель цены, при том, что все остальные аналоги однородны и не превышают допустимую вариацию.

Исходя из адреса аналога № 3 (<адрес>), а также его расположения в поисково-информационной картографической системе «Яндекс.карта», представленного, в том числе, в экспертном заключении, указанный аналог не виден с автомагистрали «<адрес>», не имеет соответствующих подъездных путей к ней, равно как и прямого примыкания (заканчивается асфальт и начинаются ямы), что свидетельствует о его местоположении на удалении от автомагистрали и невозможности считать его расположенным в непосредственной близости к ней.

Отклоняется судом апелляционной инстанции в силу своей необоснованности и довод жалобы о том, что истцом не была проведена проверка достоверности выводов оценщика, поскольку законодателем подобная обязанность на истца не возложена и, более того, ЗАО«Орловский мелькомбинат» реализовало свое право как сторона исполнительного производства на оспаривание результатов оценки в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» и разъяснениями, содержащимися в п. 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» в судебном порядке.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом в обжалуемом решении приведены мотивы, по которым он пришел к выводу о недостоверности оспариваемого истцом отчета об оценке.

Другие доводы апелляционной жалобы не содержат оснований, влекущих отмену решения суда, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Сама по себе иная оценка автором апелляционной жалобы представленных доказательств и норм действующего законодательства не может служить основанием к отмене правильного по существу решения.

Таким образом, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, равно как и применил процессуальные нормы, дал соответствующее толкование норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям, исходя из совокупности имеющихся доказательств принял во внимание заключение судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения судебного постановления по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

решение Северного районного суда г. Орла от 13 декабря 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

1версия для печатиДело № 33-753/2020 (Определение)