Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Константиновой Л.С. к Ларионовой К.О. о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды, освобождении земельного участка от строения, прекращении права собственности по апелляционной жалобе Ларионовой К.О. на решение Калининского районного суда Саратовской области от 27.07.2016 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения Ларионовой К.О., ее представителя Картышова А.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Тоняна М.Р., полагавшего решение законным и обоснованным, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, отзыв Ларионовой К.О. на возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия

установила:

КФХ ФИО1 в лице главы КФХ Константиновой Л.С. обратилось в суд к Ларионовой К.О. с указанными требованиями, которые мотивировала тем, что <дата> между сторонами сроком на 25 лет, то есть до <дата> был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 1 договора КФХ ФИО1 передало, а Ларионова К.О. приняла в аренду часть земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> га, расположенного по адресу: <адрес>, для использования в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в границах, отмеченных на кадастровом плане участка, площадью <данные изъяты> га.

Из п. 3.1 договора следует, что стороны сделки определили размер арендной платы в размере <данные изъяты> руб. в год, которые арендодатель обязан оплачивать ежегодно в срок до 10 января.

В соответствии с п.п. 4.1.2, 7.2 договора аренды арендодатель вправе требовать расторжения договора при неисполнении арендатором своих обязательств. Договор может быть расторгнут только по согласованию сторон или в случае грубого нарушения своих обязанностей по договору одной из сторон по решению суда.

<дата> истцом ответчику была направлена претензия и предложение о расторжении договора аренды земельного участка, однако ответчик на указанную претензию не ответил, задолженность по договору аренды земельного участка не погасил.

Уточнив исковые требования истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка, обязать Ларионову К.О. за счет собственных средств освободить часть земельного участка площадью <данные изъяты> га из общего земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по указанному адресу, от недвижимого имущества - здания кафе-закусочной площадью <данные изъяты> кв.м, сооружения - автозаправочной станции и привести часть земельного участка в первоначальное состояние. Прекратить право собственности Ларионовой К.О. на указанные объекты недвижимого имущества - здание кафе-закусочная, сооружение - автозаправочная станция; взыскать с Ларионовой К.О. судебные расходы.

Рассмотрев спор, суд постановил решение, которым удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с вынесенным решением суда, Ларионова К.О. подала апелляционную жалобу, в которой поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Автор жалобы указывает, что со стороны Константиновой Л.С. имеет место злоупотребление правом. Обращает внимание на то, что приняв отказ от исковых требований в части взыскания арендной платы, суд ссылается на имевшуюся задолженность по внесению арендных платежей, как на основание для расторжения договора аренды. Судом оставлены без внимания доводы ответчика о том, что в зачет арендной платы на протяжении всего периода действия договора аренды, истец осуществлял заправку транспортных средств КФХ. Указывает, что ответчик не является первоначальным собственником автозаправочной станции и кафе-закусочной, которые по состоянию на <дата> уже были построены, вследствие чего выводы суда о том, что Ларионова К.О. использует земельный участок с существенными нарушениями условий договора аренды и назначения земельного участка, являются необоснованными. Данный факт свидетельствует о том, что ответчик не нарушал целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, переданного в аренду.

В возражениях на апелляционную жалобу Константинова Л.С. указывает, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В отзыве на возражения истца на апелляционную жалобу Ларионова К.О. указывает, что возражения Константиновой Л.С. на апелляционную жалобу являются несостоятельными и удовлетворению не подлежат

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (п. 2).

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

<дата> между КФХ ФИО1 лице главы КФХ Константиновой Л.С. с одной стороны и Ларионовой К.О. с другой стороны был заключен сроком на 25 лет договор аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> га, расположенного по адресу: <адрес>, для использования в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в границах, отмеченных на кадастровом плане участка площадью <данные изъяты> га.

В соответствии с условиями указанного договора арендная плата за указанный земельный участок составляет <данные изъяты> руб. в год, которую арендатор обязан уплачивать арендодателю до 10 января.

Как следует из п.п. 4.1.2, 7.2 договора аренды арендодатель вправе требовать расторжения договора при неисполнении арендатором своих обязательств. Договор может быть расторгнут только по согласованию сторон или в случае грубого нарушения своих обязанностей по договору одной из сторон по решению суда.

Согласно п. 5.2.2 договора, арендатор обязан использовать часть земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Из материалов дела следует, что арендная плата за пользование земельным участком до рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком не уплачивалась, в связи с чем <дата> истец направил Ларионовой К.О. претензию, в которой предложил последней в срок до <дата> выплатить арендную плату, а также расторгнуть договор аренды земельного участка. Данная претензия получена ответчиком <дата> и оставлена без ответа.

Из п. 3 ст. 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, Ларионова К.О. в нарушение ст. 619 ГК РФ более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносила арендную плату, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения, с чем соглашается судебная коллегия.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части не могут повлечь отмену решения суда. Не является основанием к отмене решения суда и факт выплаты задолженности по арендной плате в период рассмотрения дела судом.

Проверяя доводы жалобы о том, что суд необоснованно удовлетворил исковые требования о возложении обязанности на Ларионову К.О. освободить часть земельного участка площадью <данные изъяты> га от объектов недвижимого имущества и привести часть земельного участка в первоначальное состояние, судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения.

В целях проверки обоснованности доводов жалобы, судебной коллегией были истребованы дополнительные сведения в качестве новых доказательств по делу, так как судом первой инстанции не в полном объеме были установлены фактические обстоятельства по делу, в том числе материалы гражданского дела Лысогорского районного суда Саратовской области № по иску ФИО2 и ФИО3 об установлении факта владения на праве общей совместной собственности на недвижимое имущество нежилого фонда.

Как следует из материалов данного гражданского дела, в соответствии с постановлением администрации Лысогорского района Саратовской области от <дата>№ «О разрешении строительства» фермерскому хозяйству ФИО2, разрешено строительство АЗС, расположенной <адрес> на арендованной земле у КФХ ФИО1

На основании указанного постановления администрации Лысогорского района Саратовской области от <дата>№ «О разрешении строительства» постановлением главы объединенного муниципального образования Лысогорского района Саратовской области от <дата>№ «Об утверждении актов приемки в эксплуатацию» утвержден акт приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством объекта от <дата> - построенной хозяйственным способом АЗС, расположенной на перекрестке автомобильной дороги <адрес>. При этом в постановлении главы объединенного муниципального образования Лысогорского района Саратовской области от <дата>№ указано, что строительство указанной АЗС велось ФИО2

Однако, как следует из ответа администрации Лысогорского муниципального района Саратовской области от <дата>№, указанный акт приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством объекта от <дата> в администрации Лысогорского муниципального района Саратовской области отсутствует.

В соответствии со ст. 27 ЗК РСФСР, действовавшего на момент принятия постановления администрации Лысогорского района Саратовской области от <дата>, решения о выделении земельного участка, для строительства промышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются по согласованию с собственником земли, землевладельцем, землепользователем земельные участки несельскохозяйственного назначения или не пригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке.

Пунктом 1 ст. 263 ГК РФ также предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Однако ответчиком не представлено ни доказательств принятия решения о выделении земельного участка для строительства АЗС, ни согласия ФИО1, которому вышеуказанный земельный участок принадлежал на праве собственности, как не представлено доказательств установления границ выделенного земельного участка на местности, проведения работ по межеванию, оформлению кадастровых планов и проведению кадастрового учета новых земельных участков, что является необходимым условием выделения земли, исходя из положений разделов XI и XII Земельного кодекса РСФСР.

Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с ч. 1 ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями.

Согласно ч. 1 ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Как усматривается из кадастрового плана земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> га, расположенного по адресу: <адрес>, для использования в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, данный земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям - пашни, на части данного земельного участка в границах, отмеченных на кадастровом плане, площадью <данные изъяты> га расположены спорные объекты.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ГрК градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Вместе с тем градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон (п. 6 ст. 36 ГрК РФ).

Таким образом, строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, допускается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием (п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ).

Ответчик в обоснование своей позиции ссылается на то, что решением Лысогорского районного суда Саратовской области от <дата> по гражданскому делу № по иску по ФИО2 и ФИО3 об установлении факта владения на праве общей совместной собственности на недвижимое имущество нежилого фонда установлен факт владения и пользования на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3, каждым в равных долях, недвижимым имуществом нежилого фонда - сооружением автозаправочной станцией, расположенной <адрес>.

Данное решение явилось основанием для регистрации права собственности за прежними правообладателями спорных объектов.

Судебная коллегия, применяя положения ст. 61 ГПК РФ, не находит оснований для признания данного решения преюдициальным, так как в рамках рассмотрения вышеуказанного дела КФХ ФИО1 к участию в деле не привлекался.

Не подтверждают факт создания спорных объектов на законных основаниях и копия технического паспорта на объект недвижимости от <дата> - автозаправочную станцию, расположенную по адресу: <адрес> по направлению на восток, поскольку в ответе от <дата>№ на запрос судебной коллегии Лысогорский филиал ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» указывает, что в реестре инвентарных дел Лысогорского филиала ГУП «Сартехинвентаризация» инвентарное дело на объект недвижимости - автозаправочную станцию, расположенную по адресу: <адрес> отсутствует.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 Г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу указанного пункта Постановления является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Такой способ защиты предусмотрен в прямо указанных в данном положении случаях. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся самовольным строением, созданным на чужом земельном участке без согласия собственника в нарушение вида разрешенного использования земельным участком. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество.

Правоотношения, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку, возникают в момент обращения с соответствующим иском в суд, а поэтому применению подлежит на основании ч. 1 ст. 4 ГК РФ норма, действующая именно на этот период.

Исходя из содержания п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 г. № 258-ФЗ)

Как следует из материалов дела, постановлением объединенного муниципального образования Лысогорского района Саратовской области от <дата>№ «О разрешении строительства» ФИО3 и ФИО4 разрешено строительство кафе-закусочной и автостоянки на земельном участке <адрес>.

Согласно постановлению главы объединенного муниципального образования Лысогорского района Саратовской области от <дата>№ «Об утверждении акта приемки в эксплуатацию» утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченных строительством кафе-закусочной и автостоянки <адрес>. Указано, что строительство велось ФИО3 и ФИО4

В силу ст. 42 ЗК РФ одной из обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, является обязанность по использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту.

В статье 7 ЗК РФ определен состав земель в Российской Федерации. Так, по целевому назначению земли разделены на категории, одной из которых являются земли сельскохозяйственного назначения, а также земли населенных пунктов.

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Земли сельскохозяйственного назначения, к которым относится спорный земельный участок, могут использоваться, в частности, гражданами, ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии с пп. 1, 3, 4, 6, 7, 8 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 8 ЗК РФ перевод земель из одной категории в другую в отношении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, муниципальный орган, выдавая разрешение на строительство и ввод спорных объектов в эксплуатацию, принял данные решения в нарушение требований действующего законодательства.

Первая часть Гражданского кодекса Российской Федерации введена в действие с 1 января 1995 г.

На момент выдачи разрешения на строительство АЗС, а равно на момент ее постройки правовое положение крестьянского (фермерского) хозяйства регулировалось Законом РСФСР от 22.11.1990 г. № 348-I «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

В соответствии с подп. «в»» п. 1 ст. 10 этого закона гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства на праве пожизненного наследуемого владения или в собственности, предоставляется право возводить жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (действующего на момент выдачи разрешения на строительство на кафе-закусочная и автостоянки) в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество (п. 1).

Таким образом, право возведения спорных строений не принадлежало лицам, владеющими сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, на праве аренды.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Ларионовой О.К. земельный участкм используется ответчиком с существенным нарушением условий договора аренды и назначения земельного участка.

Согласно ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в п. 1 указанной статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции, учитывая нецелевое использование земель ответчиком, а также то, что находящиеся на спорном земельном участке и принадлежащие на праве собственности ответчику объекты недвижимости не связаны с осуществлением сельскохозяйственной деятельности пришел к выводу от удовлетворении требования истца о прекращении права собственности Ларионовой К.О. на здание - кафе - закусочная и сооружение - автозаправочная станция, расположенные по адресу: <адрес>, с возложением на нее обязанности по освобождению земельного участка от принадлежащих ей объектов недвижимости за счет свой счет.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно и установлены на основании доказательств, признанных судом при их оценке достаточными, выводы суда вытекают из фактических обстоятельств, установленных в мотивировочной части решения на основе надлежащей оценки исследованных доказательств, решение вынесено в соответствии с нормами материального права, регулирующими рассматриваемое правоотношение, и с соблюдением норм процессуального права.

На основании изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по правилам ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда Саратовской области от 27.07.2016 г., оставить без изменения, апелляционную жалобу Ларионовой К.О. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: