Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Муратовой М.М. к ООО «Донстрой» о понуждении к исполнению обязательств по заключению договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости в жилом комплексе со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом,

по апелляционной жалобе ООО «Донстрой» на решение Октябрьского районного суда г. Самара от 08 мая 2013 года, которым постановлено:

«Исковые требования Муратовой М.М. к ООО «Донстрой» удовлетворить.

Обязать ООО «Донстрой» исполнить обязательства (п. 2.3. Договора перемены лиц в обязательствах от 31.08.2011 г.) и заключить с Муратовой М.М. договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости в жилом комплексе со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом (блоки 2.3) и распределительным пунктом, совмещенным с трансформаторной подстанцией по строительному адресу: <адрес> на объекты долевого строительства, входящие в состав жилого дома: нежилое помещение площадью 31,77 кв.м. и нежилое помещение площадью 32 кв.м., расположенных в секции (блоке) 3 на 2 этаже жилого дома по строительному адресу: г. <адрес>».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., объяснения представителя ООО «Донстрой» - Авзаловой С.В. (по доверенности), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения Муратовой М.М. и её представителя Гараниной И.В. (по доверенности) на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муратова М.М. обратилась в суд с иском к ООО «Донстрой» о понуждении к заключению договора.

В обоснование заявленных требований истица указала, что 26.06.2008г. она заключила с ООО «<данные изъяты>» договора займа, передав последнему денежные средства для осуществления уставной деятельности, в размере 2 500 000 руб. и 100 000 руб. соответственно. 29.04.2010г. истица заключила с ООО «<данные изъяты>» договор о переуступке прав по договорам займа № и №, в соответствии с которым переуступила на возмездной основе права по указанным выше договорам займа. 29.04.2010г. истица заключила с ООО «<данные изъяты>» договор займа №, в соответствии с которым передала денежные средства в размере 10 000 рублей. По договору займа № от 30.05.2011г. истица передала ООО «<данные изъяты>» 90 022 рубля. 01.08.2011г. ООО «<данные изъяты>» «Застройщик» и Муратова М.М. «Участник долевого строительства» заключили договор № об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которому Застройщик обязуется построить первую очередь жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства является входящая в состав жилого дома нежилое помещение № площадью 31,77 кв.м. и нежилое помещение №, площадью 32,00 кв.м., расположенные в секции 3 на 2 этаже жилого дома. Стоимость объекта составляет 2 860 085 рублей. 12.08.2011г. заключено соглашение о зачете встречных требований, по которому общая сумма задолженности у ООО «<данные изъяты>» перед Муратовой М.М. составляет 2 860 085 руб., а Муратова М.М. должна оплатить ООО «<данные изъяты> по договору о долевом участии в строительстве 2 860 085 руб., в связи с чем стороны пришли к соглашению о зачете взаимных требований. ООО «<данные изъяты>» считает оплату по договору № в сумме 2 860 085 руб. произведенной. Впоследствии между ООО «<данные изъяты>» и ООО Донстрой» заключен договор перемены лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка, где расположена строительная площадка. В настоящее время застройщиком данного жилого комплекса является ООО «Донстрой», соответственно договорные отношения должны быть оформлены между истицей и ООО «Донстрой», которое уклоняется от заключения указанные договора.

Ссылаясь на указанные обстоятельства с учетом уточнений, Муратова М.М. просила обязать ООО «Донстрой» заключить с ней договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости в жилом комплексе по адресу: <адрес>, а именно нежилого помещения площадью 31,77 кв.м. и нежилого помещения площадью 32,00 кв.м., в соответствии с п. 2.3. договора перемены лиц в обязательствах от 31.08.2011 года.

Определением Промышленного районного суда г. Самары от 25.02.2013 г. гражданское дело предано для рассмотрения по подсудности в Октябрьский районный суд г. Самары.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель ООО «Донстрой», в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного при неправильном применении норм материального права, указав, что истица не является дольщиком, поскольку договор долевого участия между ООО «<данные изъяты>» и Муратовой М.М. не зарегистрирован надлежащим образом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. Кроме того, стороны в нарушение требований ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ провели зачет встречных однородных требований до заключения договора долевого участия. Зачет совершен в нарушение требований ст.410 ГК РФ. Соглашение о зачете встречных требований подписано 12.08.2011года, то есть до наступления срока (02.04.2013г.), установленного договором о переуступки прав. Между ответчиком и истцом не заключалось никаких договоров, из которых бы у ответчика возникала обязанность заключить договор долевого участия. Суд не принял во внимание тот факт, что данный жилой комплекс является проблемным, а граждане, вложившие свои денежные средства, являются пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков. Также, при вынесении решения, суд вышел за пределы заявленных исковых требований. Решение суда является неисполнимым, поскольку объект, с указанными в решении параметрами, отсутствует. К участию в деле не привлечено Министерство строительства Самарской области.

В заседании судебной коллегии представитель ООО «Донстрой» - Авзалова С.В. (по доверенности) доводы апелляционной жалобы поддержала и просила решение суда отменить по основаниям изложенным в жалобе.

Муратова М.М. и её представитель Гаранина И.В. (по доверенности) в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, заслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Как разъяснено в п.п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям принятое по делу решение суда не отвечает.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Муратовой М.М., суд пришел к выводу о том, что все существенные условия согласованы сторонами в договоре № об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенном между ООО «<данные изъяты>» и Муратовой М.М. Сторонами определен объект долевого строительства, установлен срок передачи объекта - не позднее 31.01.2013 года, определена цена договора. А также согласован гарантийный срок на объект - пять лет с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Учитывая, что 31.08.2011г. между ООО «<данные изъяты>» и ООО «Донстрой» заключен договор перемены лиц в обязательстве, согласно которому последний принял права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося по адресу <адрес>, площадью 7890,80 кв.м., предоставленный для строительства жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом, суд пришел к выводу о том, что указанная строительная площадка обременена правами требования граждан, вложивших денежные средства в строительство объекта.

В связи с чем, в соответствии с требованиями законодательства, исковые требования Муротовой М.М. должны быть удовлетворены.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из материалов дела следует, что Муратова М.М. просила суд обязать ООО «Донстрой» заключить с ней договор долевого участия на нежилое помещение площадью 31,77 кв.м. и нежилое помещение площадью 32,00 кв.м., находящиеся в жилом комплексе со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом (блоки 2.3) и распределительным пунктом, совмещенным с трансформаторной подстанцией, расположенных по строительному адресу: <адрес>.

Вместе с тем как следует, из пояснений Муратовой М.М. и её представителя в заседании судебной коллегии проект договора долевого участия в строительстве ответчику не направлялся.

Установлено, что жилая застройка по адресу <адрес>, на основании Постановления Правительства Самарской области от 13.07.2011года № «Об утверждении перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан на территории Самарской области и порядка формирования перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались средства граждан, на территории Самарской области», признана проблемным объектом и включена в реестр проблемных площадок.

Создана межведомственная комиссии, которая на своем совещании от 27.02.2013г. поручило Министерству строительства Самарской области и Застройщику - ООО «Донстрой» предоставить график строительства Жилого комплекса (ЖК) «<данные изъяты>» с учетом утвержденных компенсационных мероприятий и подготовить расчет по суммам доплат за 1 кв.м. жилой площади для участников долевого строительства, согласованный с инициативными группами ЖК «<данные изъяты>».

Министерству строительства Самарской области рекомендовано рассмотреть возможность выделения ООО «Донстрой» субсидии на компенсацию затрат на строительство объектов коммунальной инфраструктуры и процентов по кредиту, полученному на завершение строительства и ввод в эксплуатацию проблемного объекта - ЖК «<данные изъяты>».

Из вышеперечисленного следует, что финансирование завершения строительства будет осуществляться за счет средств, вырученных от непроданных квадратных метров в объекте, за счет доплаты со стороны участников долевого строительства, а также за счет субсидий правительства Самарской области.

Из материалов дела следует, что объекта с указанными истицей техническими характеристиками на момент рассмотрения дела не существует. Ответчик ООО «Донстрой» не располагает разрешительной документацией на строительства дома. Отсутствует положительное заключение экспертизы проекта. Отсутствует разрешение на строительство. Не опубликована проектная декларация. Не осуществлен снос и расселение расположенных на земельном участке домов. Указанные обстоятельства исключают возможность заключать договора долевого участия в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

По утверждениям представителя ответчика, истица включена в реестр обманутых дольщиков; окончание строительства дома планируется в 2016 году.

В обоснование своих требований, истица представила следующие письменные доказательства.

26.06.2008 года между Муратовой М.М. и ООО «<данные изъяты>» заключен договор займа №, согласно которому истица передает последнему денежные средства для осуществления уставной деятельности, в размерах, определяемых дополнительными соглашениями к договору.

В соответствии с дополнительным соглашением № к договору займа М2280-Н/86 от 26.06.2008 года, «Займодавец» предоставляет «Заемщику» денежные средства в размере 2 500 000 рублей. ООО «<данные изъяты>» приняло от истца указанные денежные средства.

26.06.2008 года между Муратовой М.М и ООО «<данные изъяты>» заключен договор займа №. Согласно дополнительному соглашению №, определена сумма денежных средств в размере 100 000 рублей. Указанные денежные средства переданы ООО «<данные изъяты>».

29.04.2010 года заключен договор переуступке прав по договорам займа № и № в соответствии с которыми Муратова М.М. - «Кредитор» переуступила ООО «<данные изъяты> - «Новому кредитору» на возмездной основе права по указанным выше договорам займа. Размер переуступаемых средств составляет 2 600 000 руб.

29.04.2010 года заключен договор займа № в соответствии с которым Муратова М.М. («Заимодавец»), передала денежные средства в размере 10 000 рублей ООО «<данные изъяты>». Факт получение денежных средств подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 29.04.2010г.

30.05.2011 года заключен договор займа №, согласно которому Муратова М.М. передала ООО «<данные изъяты>» для осуществления уставной деятельности денежные средства в размере 250 085 рублей 00 коп. Факт передачи денежных средств по указанному договору подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 30 мая 2011 года на 90 022 рубля и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 7 июня 2011 года и 160063 руб. 00 коп. квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 5 августа 2011 года.

01.08.2011 года ООО «<данные изъяты>» - «Застройщик» и <данные изъяты> М.М. - «Участник долевого строительства» заключили договор № об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которого «Застройщик» обязуется построить первую очередь жилого комплекс со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства является входящая в состав жилого дома нежилое помещение № площадью 31,77 кв.м. и нежилое помещение № площадью 32,0 кв.м., расположенные в секции 3 на втором этаже жилого дома. Стоимость объекта составляет 2 860 085 рублей 00 копеек.

12.08.2011 года заключено соглашение о зачете встречных требований: общая сумма задолженности перед Муратовой М.М. у ООО «<данные изъяты>» составляет 2 860 085 руб. Муратова М.М. должна оплатить ООО «<данные изъяты>» по договору о долевом участии в строительстве 2 860 085 руб. 00 коп. Стороны пришли к соглашению о зачете взаимных требований на сумму 2 860 085 руб. 00 коп. ООО «<данные изъяты>» считает оплату по договору № в сумме 2860085 руб. 00 коп. произведенной.

Как следует из материалов дела, первоначальным застройщиком вышеуказанного жилого комплекса выступала организация ООО «<данные изъяты>».

Постановлением главы <данные изъяты>. № утвержден акт о выборе земельного участка для строительства, проект границ земельного участка, предварительно согласовано место размещения, разрешено проектирование жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом ООО «<данные изъяты>» и предоставлен в аренду земельный участок, расположенный в границах улиц <адрес>.

23.07.2006г. между ООО «<данные изъяты>» и Комитетом по управлению имуществом г. Самары заключен договор аренды земельного участка №зс кадастровым номером №, находящимся по адресу: <адрес> переулка площадью 7890,80 кв.м. Срок действия Договора истекал 25.09.2008г. Срок аренды продлен до 26.09.2011г., на основании Дополнительного соглашения № от 03.07.2009г. (заключенного между Министерством строительства Самарской области и ООО «<данные изъяты>»), на основании Приказа министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 22.05.2009г. №-п и Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 18.0б.2009г. №-п.

ООО «<данные изъяты>» выдано разрешение на строительство № сроком до 01.01.2012 года.

По договору аренды земельного участка, произошла перемена лиц в обязательствах на основании договора № от 03.08.2009года, согласно которому ООО «<данные изъяты>» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка №з от 23.06.2006 года ООО «<данные изъяты>». В разрешение на строительство, Постановлением № администрации г.о. Самара 07.04.2010г. внесены изменения, которыми изменили наименование застройщика с ООО «<данные изъяты>» на ООО «<данные изъяты>».

31.08.2011 года на основании договора перемены лиц в обязательствах, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к ООО «Донстрой» (к ответчику). Данный договор от 31.08.2011г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самаркой области 28.09.2011г. за №.

Пунктом 2.3 Договора перемены лиц в обязательствах от 31.08.2011г., предусмотрено, что ООО «Донстрой» перезаключит с гражданами, согласно реестру, представленному ООО «<данные изъяты>», договора в форме договоров цессии, договора новации, дополнительных соглашений или иных договоров в рамках действующего законодательства РФ.

При буквальном толковании указанного пункта договора перемены лиц в обязательствах от 31.08.2011г. у ООО «Донстрой» не возникает обязательство заключить с истицей договор долевого участия на условиях, предусмотренных именно договором № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 01.08.2011г.

Из решения вышеприведенной межведомственной комиссии от 27.02.2013г. следует, что финансирование завершения строительства будет осуществляться за счет средств, вырученных от непроданных квадратных метров в объекте, за счет доплаты со стороны участников долевого строительства, а также за счет субсидий Правительства Самарской области.

Кроме того, как следует из Протокола совещания под председательством вице-губернатора – председателя Правительства Самарской области ФИО1 по вопросу урегулирования ситуации в долевом строительстве на территории Самарской области от 27.02.2013г. № Министерству строительства Самарской области и ООО «Донстрой» предложено представить график строительства ЖУК «<данные изъяты>» с учетом утвержденных компенсационный мероприятий и подготовить расчет по суммам доплат за 1 кв.м. жилой площади для участников долевого строительства, согласованный с инициативными группами ЖК «<данные изъяты>».

Из договора перемены лиц в обязательствах от 31.08.2011г. следует, что ответчик ООО «Донстрой» взял обязательства перед Министерством строительства Самарской области удовлетворить права дольщиков, а порядок и способ удовлетворения требований будет определен и разработан решением межведомственной комиссии при Правительстве Самарской области.

Заключение договора с истицей на иных льготных условиях повлечет нарушение прав других граждан, включенных в реестр участников долевого строительства.

Вопреки выводам суда первой инстанции, применительно к рассматриваемым правоотношениям и учитывая, что проект жилой застройки в материалы дела не представлен, поскольку как следует из пояснений представителя ответчика находится на экспертизе, в законе не имеется нормы, позволяющей понудить ООО «Донстрой» к заключению с истицей договора долевого участия в строительстве на условиях ранее заключенного ею договора с ООО «<данные изъяты>

При этом истец вправе воспользоваться иными предусмотренными законом способами защиты своего права.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Самара от 08 мая 2013 года отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Муратовой М.М. к ООО «Донстрой» о понуждении к исполнению обязательств по заключению договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости в жилом комплексе со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом - отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: