Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора города Саратова в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1, администрации муниципального образования «Город Саратов», управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об исключении сведений о разрешенном виде использования земельного участка, о включении иных сведений о разрешенном виде использования земельного участка по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Октябрьского районного суда города Саратова от 23 мая 2019 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Аршиновой Е.В., исследовав материалы дела, письменное заключение прокурора, полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы жалобы и возражения, судебная коллегия

установила:

заместитель прокурора г. Саратова обратился в суд с иском к ФИО1, администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее - администрации МО «Город Саратов»), управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в котором просил суд исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 547 кв. м., по адресу: <адрес> - «среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»; включить в Единый государственный реестр недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером № - «для целей не связанных со строительством, - размещения кафе».

В обоснование иска указал, что прокуратурой города проведена проверка соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства при изменении разрешенного вида использования земельного участка. Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15 мая 2007 года №Л.Д.А. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 0,0547 га, для целей, не связанных со строительством, - размещения кафе. Также между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Л.Д.А. заключен договор аренды от 25 сентября 2007 года № земельного участка с кадастровым номером: №.

05 апреля 2008 года заключен договор замены стороны в обязательстве, между Л.Д.А. и ЗАО «Стройград-1» ООО Аудиторская фирма «Арт-Аудит» К.Д.Ю., на основании которого передающая сторона уступает, а принимающая сторона принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 мая 2007 года №, заключенному на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15 мая 2007 года № на земельный участок площадью 547 кв. м., находящийся по адресу <адрес>.

02 января 2009 года заключен договор замены стороны в обязательстве между ЗАО «Стройград-1» и М.И.В., на основании которого передающая сторона уступает, а принимающая сторона принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 мая 2007 года №, заключенному на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15 мая 2007 года №, на вышеуказанный земельный участок, для целей не связанных со строительством - размещение кафе.

24 февраля 2009 года заключен договор замены стороны в обязательстве, между М.И.В. и ЗАО «СТП», на основании которого передающая сторона уступает, а принимающая сторона принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 мая 2007 года №, заключенному на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15 мая 2007 года № Т-1606-р, на спорный земельный участок, для целей не связанных со строительством - размещение кафе.

30 мая 2012 года заключен договор замены стороны в обязательстве, между ЗАО «СТП» и ООО «Управляющая компания «Консул», согласно которому первоначальный арендатор уступает, а новый арендатор принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 мая 2007 года №, заключенному на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15 мая 2007 года № Т-1606-р, на указанный земельный участок.

05 декабря 2014 года заключен договор замены стороны в обязательстве между ООО «Управляющая компания «Консул» и ФИО1, согласно которому первоначальный арендатор уступает, а новый арендатор принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 мая 2007 года №, заключенному на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15 мая 2007 года № Т-1606-р, на земельный участок площадью 547 кв.м, с кадастровым номером: 64:48:050384:0027, находящийся по адресу <адрес>.

Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Саратовской области на основании письма комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов» от 11 августа 2017 года № проведен учет изменений земельного участка в порядке информационного взаимодействия - изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для целей не связанных со строительством, - размещения кафе» на «среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями». Истец считает, что данное изменение вида разрешенного использования проведено незаконно, поскольку с 01 января 2017 года постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется органом регистрации прав - Управлением на основании положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.

Решением Октябрьского районного суда города Саратова от 23 мая 2019 года исковые требования удовлетворены.

На управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области возложена обязанность исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о виде разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» земельного участка с кадастровым номером №, площадью 547 кв.м, принадлежащего на праве аренды ФИО1, расположенного по адресу: <адрес>.

На управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области возложена обязанность восстановить в государственный кадастр недвижимости сведения о виде разрешенного использования «для целей не связанных со строительством, - размещения кафе» земельного участка с кадастровым номером №, площадью 547 квадратных метров, принадлежащего на праве аренды ФИО1, расположенного по адресу: <адрес>.

Не согласившись с указанным решением, администрация МО «Город Саратов» подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что является ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку каких-либо нарушений действующего законодательства администрацией МО «Город Саратов» допущено не было, в связи с чем постановленное решение не приведет к восстановлению прав лиц, в защиту которых подано исковое заявление.

В письменных возражениях прокуратура города Саратова просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.ч. 1 и 2 ст. 37 ГрК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 37 ГК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

По смыслу приведенных норм вид разрешенного использования участка определяет правовой режим использования участка. При заключении договора аренды пределы владения и пользования участком арендатором устанавливаются арендодателем, также исходя из вида разрешенного использования участка и цели использования участка, указанных в договоре аренды. Произвольное изменение вида разрешенного использования арендатором законом не допускается, так как это связано с изменением условий договора аренды.

Исходя из п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Вместе с тем, нормами ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент изменения вида разрешенного использования земельного участка, регламентировался ст. 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18 ЗК РФ, согласно которым земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Как предусмотрено п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку РФ запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

В ст. 4 указанного закона приводится понятие государственных или муниципальных преференций, к которым относится предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Таким образом, нарушение установленной законом процедуры, предусматривающей обеспечение гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, может расцениваться как предоставление не оговоренных в законе преференций для отдельных лиц.

Из материалов дела следует и установлено судом, что распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15 мая 2007 года № Т-1606-р Л.Д.А. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 0,0547 га, для целей, не связанных со строительством, - размещения кафе.

Между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Л.Д.А. заключен договор аренды от 25 сентября 2007 года № земельного участка с кадастровым номером: №, предметом договора является аренда земельного участка для целей не связанных со строительством, размещение кафе.

05 апреля 2008 года заключен договор замены стороны в обязательстве, между Л.Д.А. и ЗАО «Стройград-1», на основании которого передающая сторона уступает, а принимающая сторона принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка земельного участка от 25 мая 2007 года №, заключенному на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15 мая 2007 года № Т-1606-р, на земельный участок площадью 547 кв.м, находящийся по адресу <адрес>.

20 января 2009 года заключен договор замены стороны в обязательстве между ЗАО «Стройград-1» и М.И.В., на основании которого передающая сторона уступает, а принимающая сторона принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 мая 2007 года №, заключенному на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15 мая 2007 года № Т-1606-р, на земельный участок с кадастровым номером: №, находящийся по адресу <адрес>, для целей не связанных со строительством - размещение кафе.

24 февраля 2009 года заключен договор замены стороны в обязательстве, между М.И.В. и ЗАО «СТП», на основании которого передающая сторона» уступает, а принимающая сторона принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 мая 2007 года №, заключенному на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15 мая 2007 года № Т-1606-р, на земельный участок с кадастровым номером: №, находящийся по адресу <адрес>, для целей не связанных со строительством - размещение кафе.

30 мая 2012 года заключен договор замены стороны в обязательстве, между ЗАО «СТП» и ООО «Управляющая компания «Консул», согласно которому первоначальный арендатор уступает, а новый арендатор принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 мая 2007 года №, заключенному на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15 мая 2007 года № Т-1606-р, на земельный участок с кадастровым номером: №, находящийся по адресу <адрес>.

05 декабря 2014 года заключен договор замены стороны в обязательстве между ООО «Управляющая компания «Консул» и ФИО1, согласно которому первоначальный арендатор уступает, а новый арендатор принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 мая 2007 года №, заключенному на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15 мая 2007 года № Т-1606-р, на земельный участок площадью 547 кв.м, с кадастровым номером: №, находящийся по адресу <адрес>.

09 августа 2017 года от ФИО1 в адрес председателя комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов» поступило заявление, в котором ФИО1 просила изменить вид разрешённого использования земельного участка площадью 547 кв.м. с кадастровым номером № и видом разрешённого использования для целей, не связанных со строительством, - размещение кафе, расположенного по адресу: <адрес>, на вид использования: 1.12. среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.

11 августа 2017 года в адрес ФИО1 направлено письмо, согласно которому Комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования Город Саратов» (далее - комитет) рассмотрен вопрос об изменении разрешенного вида использования земельного участка «для целей не связанных со строительством - размещения кафе» площадью 547 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в Октябрьском районе, на разрешенный вид использования «среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями». Сообщает следующее: для данной территориальной зоны разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства «среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями» (код 1.12 таблицы 5.1 пункта 42 Правил) является основным. Кроме того, рассматриваемый земельный участок расположен в границах объекта культурного наследия местного (муниципального) значения Ансамбль жилых домов Дома 8-го Марта».

Как следует из карты градостроительного зонирования, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, находится в зоне Ж-2 - зона жилой застройки.

11 августа 2017 года ФИО1 обратилась с заявлением к председателю комитета по управлению имуществом города Саратова о внесении изменений в ЕГРН в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 547 кв.м с кадастровым номером №, на «среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Согласно ответу Комитета по управлению имуществом города Саратова от 08 апреля 2019 года на основании заявления ФИО1 о внесении изменений в ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № направлен запрос в комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов» о возможности установления вида разрешенного использования указанного земельного участка. Согласно заключению Комитета по архитектуре и в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года № 27-280 рассматриваемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-2 (зона среднеэтажной жилой застройки). Разрешенный вид использования земельного участка «среднеэтажная жилая застройка: многоквартиные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями» является основным видом разрешенного использования для данной территориальной зоны. На основании заявления ФИО1 и заключения Комитета по архитектуре в государственный кадастр недвижимости, комитетом направлена соответствующая информация, в части вида разрешенного использования земельного участка, в порядке межведомственно взаимодействия в ЕГРН. Решение об изменении вида разрешенного использования рассматриваемого земельного участка органом местного самоуправления не принималось.

Согласно ответу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 04 апреля 2019 года за №, установление и изменение разрешенного использования земельного участка осуществляется в порядке межведомственного взаимодействия. 21 августа 2017 года в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, внесены сведения об изменении вида разрешенного использования с «для целей, не связанных со строительством - размещение кафе» на «среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями». Указанные сведения внесены в ЕГРН на основании письма Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» от 11 августа 2017 года №.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, обоснованно указал, что установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении договора замены стороны в обязательстве, ФИО1 как арендатор выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 ЗК РФ, однако изменение целевого назначения спорного земельного участка путем произвольного внесения записи в ЕГРН привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства. Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне Ж-2 само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для целей, не связанных со строительством, - размещение кафе), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями), изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения установленной законом процедуры. Также суд обоснованно отметил, что аналогичное правило касается и собственника земельного участка (муниципалитета, в лице администрации), который, изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил ФИО1 преимущество в получении участка «среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями» и минуя соответствующие процедуры. Изменение вида разрешенного использования земельного участка избранным ответчиками способом по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют нормам материального и процессуального права, фактическим обстоятельствам, а поэтому обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и не подлежит отмене.

Довод апелляционной жалобы о том, что администрация МО «Город Саратов» является ненадлежащим ответчиком, исследовались судом первой инстанции и обоснованно опровергнуты им как необоснованные, поскольку нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне Ж-2 само по себе не означает, что любое лицо, получившее земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению изменить вид разрешенного использования без соблюдения установленной законом процедуры, соответственно и собственник земельного участка (муниципальное образование, от его имени выступает администрация), изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования предоставленного в аренду участка, т.е. предоставил арендатору преимущество без соблюдения соответствующей процедуры.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, аналогичны обстоятельствам, на которые ссылался ответчик в суде первой инстанции в обоснование своих возражений, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных обеими сторонами доказательств в их совокупности.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований для отмены правильного судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда города Саратова от 23 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи