Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Проект», обществу с ограниченной ответственностью «Верита», ФИО2, ФИО3, ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Стройфинанс-ДВ», обществу с ограниченной ответственностью «Город Спутник», обществу с ограниченной ответственностью «Черемушки», обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания МДМ» Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «ТрейдКэпитал» о прекращении залога в отношении доли в объекте незавершенного строительства,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Кустовой С.В., объяснения представителя истца ФИО5, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Проект» о прекращении залога в отношении доли в размере 453/448898 в объекте незавершенного строительства – 1-этажный, площадь застройки 3 159,7 кв.м, общая площадь 44889,8 кв.м, инв.№ нет, лит.Б, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>.

В обоснование заявленного требования указала, что на основании договоров участия в долевом строительстве № и № от ДД.ММ.ГГГГ являлась участником долевого строительства объекта недвижимости – Бизнес-Центра и гостиницы <адрес> Строительство данного объекта было приостановлено, застройщик ООО «Проект» признано несостоятельным (банкротом). Решением Центрального районного суда г.Хабаровска от 12.11.2013 года за ней признано право собственности на долю в размере 453/448898 в указанном объекте незавершенного строительства. Полагала, что с момента признания за ней права собственности на объект долевого строительства, залог, установленный Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», прекращается, с исключением ее доли из состава имущества, находящегося в залоге.

Определением суда от 16.05.2014 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «Верита», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «Стройфинанс-ДВ», ООО «Город Спутник», ООО «Черемушки», ООО «Управляющая компания МДМ» Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «ТрейдКэпитал».

Решением Центрального районного суда г.Хабаровска от 10 сентября 2014 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что в силу ст.352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Учитывая, что решением суда за ней признано право собственности на долю в спорном объекте, то обязательство застройщика ООО «Проект» по передаче истцу объекта долевого строительства является прекращенным. В связи с чем оснований для сохранения залога в отношении принадлежащей ей доли в объекте незавершенного строительства не имеется. Отмечает, что прекращение залога не будет нарушать прав иных участников долевого строительства. Указывает, что согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации предмет договоров участия в долевом строительстве не может быть передан в залог иным лицам, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

Письменных возражений по доводам апелляционной жалобы не поступило.

В заседании судебной коллегии представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал. Ответчики в судебное заседание не явились, неоднократно извещались судом о месте и времени судебных заседаний по имеющимся в материалах дела адресам.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив законность и обоснованность решения суда, выслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч.1 ст.4 названного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Проект» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) были заключены договоры № и № участия в долевом строительстве Бизнес-Центра и гостиницы в <адрес>.

По условиям названных договоров, с учетом дополнительных соглашений к ним от ДД.ММ.ГГГГ года, ООО «Проект» обязалось не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать дольщику объекты долевого строительства – нежилые функциональные помещения № общей площадью 24,60 кв.м на 3 этаже и № общей площадью 20,70 кв.м на 4 этаже.

Цена договора № составила <данные изъяты>, договора № – <данные изъяты>. ФИО1 свои обязательства по оплате объектов долевого строительства исполнила надлежащим образом.

Сторонами не оспаривалось, что административное здание не было введено в эксплуатацию, строительство объекта не завершено, застройщик свои обязательства по передаче истцу объектов не исполнил.

Решением Центрального районного суда г.Хабаровска от 12.11.2013 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 12.02.2014 года, за ФИО1 признано право собственности на долю в размере 453/448898 в незавершенном строительством объекте недвижимости – Бизнес-центр и гостиница <адрес>

На основании данного решения за ФИО1 зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в праве 453/448898) в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст.352 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для прекращения залога в отношении доли в объекте незавершенного строительства, которая не существует как обособленный объект недвижимости. При этом исходил из того, что возникшее в силу закона обременение в виде залога земельного участка, предоставленного застройщику для строительства, и создаваемого на нем объекта недвижимости, сохраняется до передачи дольщику объекта долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Признание права собственности на часть предмета залога не является основанием для прекращения залога на данную часть до полного исполнения застройщиком своих обязательств по окончанию строительства объекта.Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (ч.2 ст.13 Федерального закона).

В соответствии с положениями частей 1 и 2 ст.8, ч.3 ст.13 названного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Такая передача осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. С даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном ст.8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

По общему правилу, установленному ст.352 Гражданского кодекса РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 8 ст.13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлено, что с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном ст.8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Статья 9 названного Федерального закона предоставляет участнику долевого строительства право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

По делу установлено и следует из решения Центрального районного суда г.Хабаровска от 12.11.2013 года, что ООО «Проект» в нарушение условий договоров участия в долевом строительстве обязательство по передаче ФИО1 функциональных нежилых помещений не исполнило, данные помещения по актам не передало.

Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 Гражданского кодекса РФ называет признание права.

Статьей 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 Гражданского кодекса РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Исходя из приведенных норм, ФИО1, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве путем внесения платы в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договорам со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании за ней права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

С учетом того, что здание, где расположены спорные помещения истца, как объект недвижимости существует, поскольку фактически построено (имеет индивидуально-определенные характеристики), однако работы по окончанию строительства и сдачи дома в эксплуатацию не ведутся, с ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО «Проект» находится в процедуре банкротства, добросовестный истец не могла быть лишена возможности на защиту нарушаемого ответчиком права на приобретение в ее собственность доли в незавершенном строительством объекте и исполнения таким образом перед ней обязательств застройщика по передаче объекта долевого строительства.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактически обязательства ответчика ООО «Проект» в указанной части прекращены, в связи с чем оснований для сохранения залога на принадлежащий истцу объект права в виде доли в размере 453/448898 в объекте незавершенного строительства – 1-этажный, площадь застройки 3 159,7 кв.м, общая площадь 44889,8 кв.м, инв.№ нет, лит.Б, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> не имеется, решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении требований истца.

Указанное решение не влечет нарушения прав иных кредиторов, не ставит истца в преимущественное положение, поскольку касается конкретного объекта, являющегося предметом заключенного с истцом договора.

Согласно ст.42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Оснований для сохранения залога в отношении имущественных прав истца судебная коллегия не усматривает, поскольку нежилые помещения, являвшиеся предметом договоров долевого участия в строительстве, которыми предусмотрены права участника строительства на их получение по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства, т.к. были обременены правами истца как участника долевого строительства, оплатившего стоимость предмета договора.

Таким образом, при постановлении решения судом первой инстанции изложенные выше нормативные положения не были учтены, решение суда вынесено с нарушением норм материального права, что в силу ч.2 ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием для отмены решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 14 июля 2014 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Проект», обществу с ограниченной ответственностью «Верита», ФИО2, ФИО3, ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Стройфинанс-ДВ», обществу с ограниченной ответственностью «Город Спутник», обществу с ограниченной ответственностью «Черемушки», обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания МДМ» Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «ТрейдКэпитал» о прекращении залога в отношении доли в объекте незавершенного строительства отменить, принять новое решение.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить залог, установленный в пользу участников долевого строительства, в отношении принадлежащей ФИО1 453/448898 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, 1-этажный, площадь застройки 3 159,7 кв.м, общая площадь 44889,8 кв.м, инв.№ нет, лит.Б, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> исключив данную долю из состава имущества, учитываемого в качестве залогового в обеспечение обязательств общества с ограниченной ответственностью «Проект».

Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий С.В. Кустова

Судьи И.Н. Овсянникова

С.П. Пороховой