Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО4 на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года по делу №2-4538/16 по иску общества с ограниченной ответственностью «НУАЖ» к ФИО4 о признании договора аренды незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску ФИО4 о взыскании стоимости выполненных работ по договору подряда.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения ответчика ФИО4 и его представителей ФИО5 и адвоката Борисова Е.С., поддержавших апелляционную жалобу, представителей истца ФИО6 и ФИО7, возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «НУАЖ» 16.03.2016 обратилось в суд с требованиями о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения №01082014 от 10.09.2014, о взыскании с ФИО4 суммы неосновательного обогащения в размере 1.138.474,95 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами, размер которых был уточнен в ходе судебного разбирательства и определен в 140.444,69 руб. за период с 18.05.2015 по 28.09.2016 (т.2, л.д.1, 2), просило также возместить расходы по оплате услуг представителей и государственной пошлины – соответственно 60.000 руб. и 25.454 руб.

В обоснование своих требований истец указал, что 10.09.2014 заключил с ответчиком (арендодателем) вышеназванный договор аренды, согласно пункту 1.1 которого ответчик обязался передать истцу (арендатору) за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 54,4 кв.м по адресу: <адрес>

Третий экземпляр договора, предназначенный для представления на государственную регистрацию, остался у ответчика.

Срок действия договора согласно его пункту 5.2 составлял 38 месяцев, т.е. более одного года, однако до момента предъявления иска он не был передан арендодателем для государственной регистрации, о чем истцу стало известно из уведомления, направленного ответчиком 03.04.2015.

Несоблюдение требований гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды влечет его признание незаключенным.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора ответчик обязан был передать истцу объект по акту приема-передачи не позднее 10.09.2014, данный акт должен был прилагаться к договору и являться его неотъемлемой частью.

Вместе с тем при подписании договора стороны достигли соглашения о необходимости проведения в помещении ремонтных работ, которые ответчик обязался провести самостоятельно, и о подписании акта приема-передачи помещения после проведения ремонтных работ и фактической передачи помещения арендатору, однако в нарушение этой договоренности объект не был передан истцу.

В силу пунктов 4.4. и 4.5 договора арендная плата не подлежала начислению на время проведения ремонтных работ – на срок до 10.11.2014, который мог быть продлен по соглашению сторон.

Проведение ремонтных работ было предусмотрено сторонами на тех условиях, что истец должен был оплачивать согласованные работы, заключать договоры на поставку оборудования, мебели и строительных материалов, а ответчик - производить соответствующие работы своими силами или с привлечением третьих лиц, которых должен был контролировать.

Общая сумма расходов на ремонт была согласована сторонами в смете в размере 374.189,51 руб.

Фактически истцом затрачено на ремонт помещения 1.138.474 руб. 95 коп., в том числе 423.000 руб. передано ответчику наличными денежными средствами и 715.474,95 руб. перечислено истцом различным поставщикам строительных материалов, от которых эти материалы получал лично ответчик по выданным ООО «НУАЖ» доверенностям.

Поскольку объект не был передан истцу, а договор считается незаключенным, что признано ответчиком в письменном уведомлении от 03.04.2015, произведенные истцом расходы на ремонт помещения образуют неосновательное обогащение ответчика. На сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

ФИО4 предъявил встречный иск о взыскании с ООО «НУАЖ» оплаты по договору подряда в сумме 365.963 руб. (т.1, л.д.170-172), указывая на то, что на протяжении сентября 2014 – февраля 2015 г. ответчик выполнял работы по ремонту помещения в соответствии с указаниями заказчика.

Задержка в производстве ремонта по сравнению со сроками, указанными в договоре аренды, произошла по вине заказчика (ООО «НУАЖ») и обусловлена несвоевременной закупкой оборудования и материалов: последняя оплата была произведена 21.01.2015, поставка материалов произведена 24.01.2015; часть работ в помещении не могла быть проведена до установки оконных блоков, дверей и отливов, заказ и поставка которых осуществлялись непосредственно истцом.

Выполнение работ было окончено 01.02.2015, о чем ответчиком был составлен акт, предложенный для подписания истцу, который обещал его подписать. О согласии истца с окончанием работ свидетельствуют факты выплаты денежных средств ответчику после 01.02.2015.

С марта 2015 истец начал использовать помещение для коммерческой деятельности, однако затем перестал контактировать с ответчиком, отказался оплачивать коммунальные расходы, а также возвратить подписанные акты выполненных работ, в связи с чем акт от 01.02.2015 был повторно направлен истцу почтой.

Общая стоимость выполненных работ составила 762.963 руб. За вычетом суммы в 397.000 руб., выплаченной истцом за выполненные работы, его задолженность составила 365.963 руб.

Одновременно ответчик возражал против первоначального иска, указывая на то, что сторонами были согласованы все существенные условия договора и начато его исполнение, а то, что договор не считается заключенным по причине отсутствия его государственной регистрации, не влияет на разрешение вопроса о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 31.10.2016 исковые требования ООО «НУАЖ» удовлетворены в части взыскания с ФИО4 суммы неосновательного обогащения в размере 1.138.474 руб. 95 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.05.2015 по 28.09.2016 – 140.444,69 руб.; в пользу истца также присуждены с ответчика расходы на услуги представителя в сумме 30.000 руб. и по оплате государственной пошлины – 25.454 руб.

В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано, в удовлетворении встречного иска ФИО4 отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик просит отменить решение суда, отказать в иске ООО «НУАЖ» и удовлетворить встречный иск, указывая на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нормам материального права, неправильную оценку доказательств.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования истца о признании договора аренды между сторонами незаключенным, вместе с тем в мотивировочной части решения сделал вывод о том, что этот договор является незаключенным и не порождает прав и обязанностей для сторон ввиду отсутствия его государственной регистрации, указал на то, что нежилое помещение на 03.04.2015 не было передано истцу.

Рассматривая требование ООО «НУАЖ» о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, суд также исходил из отсутствия факта передачи помещения арендатору, однако одновременно указал на положение пункта 2 ст.623 ГК РФ о праве арендатора при прекращении договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, и сделал вывод о том, что истцом с согласия ответчика произведены неотделимые улучшения его имущества, образующие неосновательное обогащение ответчика ввиду признания договора аренды незаключенным, определив размер этого обогащения исходя из суммы затрат истца и взыскав с ответчика проценты на эту сумму в соответствии с расчетом ООО «НУАЖ».

Оснований для удовлетворения встречного требования ФИО4 суд в связи с этим не усмотрел, указав на то, что требуемые им расходы произведены им на ремонт его собственного помещения, факт их несения не доказан, работы не были приняты ООО «НУАЖ», нежилое помещение оставалось во владении и пользовании ответчика.

Вместе с тем вывод суда об образовании у ответчика неосновательного обогащения, подлежащего возврату, судебная коллегия находит неправильным, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела и содержанию правоотношений между сторонами, частично урегулированных письменным договором, и нормам материального права.

В силу пункта 1 ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

По смыслу пункта 2 той же статьи правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось ли оно результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пунктов 1, 3 и 4 ст.103 ГК РФ, поскольку иное не установлено этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению, в частности, также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Положение пункта 2 ст.623 ГК РФ о праве арендатора при прекращении договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды, по существу представляет собой специальное правило, регулирующее отношения вследствие неосновательного обогащения, которые могут возникать при прекращении договора аренды.

При этом в настоящем деле пунктом 2.2.12 договора аренды, подписанного сторонами (т.1, л.д.11-15), предусмотрена обязанность арендатора в случае прекращения договора передать объект арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями.

По смыслу данного пункта правом на компенсацию стоимости неотделимых улучшений при прекращении договора арендатор не пользуется.

Такой вывод соответствует и пункту 3.1 договора аренды, согласно которому произведенные арендатором за свой счет своих собственных средств неотделимые улучшения объекта являются собственностью арендодателя, за исключением случая, указанного в пункте 3.2 договора, т.е. случая досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, кроме случаев когда арендодателю в соответствии с пунктом 6.2 договора предоставлено право на односторонний отказ от договора вследствие нарушения его условий арендатором: пользования имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенного ухудшения имущества, невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

С учетом приведенных положений закона и договора для разрешения спора имеет значение определение правового положения сторон, в том числе оценка условий и обстоятельств исполнения договора аренды, что влияет на право истца требовать его признания незаключенным, а также установление того, что явилось причиной прекращения отношений между сторонами.

В силу пункта 3 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Пунктом 3 ст.433 ГК РФ («Момент заключения договора») предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Несмотря на то, что данные положения ГК РФ введены Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ и действуют с 01.06.2015, ранее аналогичный подход был закреплен судебной практикой.

Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 12444/12 по делу N А32-24023/2011 было указано, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Однако если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным.

Такой же подход применялся и в случаях несоблюдения требования о государственной регистрации договора.

В частности, из разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими и собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, то обязательство, которое связывает стороны, не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ) и оснований для применения судом ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной обязательствами.

По смыслу данных разъяснений стороны заключенного в требуемой форме договора аренды, который исполнялся сторонами, но не прошел госрегистрацию, обязаны выполнять все принятые обязательства, не вправе произвольно изменять договор и требовать возврата неосновательного обогащения

В данном случае фактические обстоятельства дела указывают на то, что стороны приступили к исполнению договора.

Согласно пункту 1.1 подписанного сторонами договора аренды (т.1, л.д.11-15) целью передачи объекта во временное пользование арендатору является размещение в нем офиса.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что объект передается арендатору в надлежащем техническом состоянии, не требующем капитального ремонта. Сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора.

Наряду с этим в пункте 4.4 договора предусмотрено, что в период с момента подписания акта приема-передачи объекта и до 10.11.2014 арендная плата (установленная согласно пункту 4.1 договора в 63.218,39 руб. за всё помещение в месяц исходя из цены аренды 1 кв.м в 1.162 руб.) не начисляется в связи с согласованным сторонами ремонтом объекта; указанный срок может быть продлен по соглашению сторон. В соответствии с пунктом 4.5 договора при проведении согласованных сторонами ремонтных работ арендная плата за время ремонта не производится. Пунктом 5.3 договора также установлено, что срок арендных платежей начинается с 10.11.2014, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением сторон.

Исходя из данных указаний, включенных в договор, заслуживают внимания доводы ответчика о том, что принадлежащее ему нежилое помещение на момент подписания договора находилось в надлежащем техническом состоянии, было пригодным для использования, а соответственно, согласованные сторонами ремонтные работы, на которые ссылается истец, выполнялись исключительно в его интересах, чтобы оно больше отвечало его нуждам.

В подтверждение этих доводов ответчиком представлены в суд документы о предшествующей сдаче объекта в аренду и о его передаче предыдущим арендатором – ООО «Гермес» в лице генерального директора М., состоявшейся 09.09.2014, с фиксацией исправного технического состояния помещения (т.1, л.д.199-202,т.2, л.д.11), а также свидетельские показания М., подтвердившего данные обстоятельства и пояснившего, что отказ от аренды помещения, которое использовалось с 2007 года, был обусловлен исключительно финансовыми соображениями (т.1, л.д.236-237).

Доводы ответчика фактически подтверждаются и объяснениями представителя истца при рассмотрении дела в суде первой инстанции, согласно которым целью ремонта являлось приведение помещения в надлежащее техническое состояние (обогревательный и осветительный факторы), перепланировка с целью улучшения полезной площади помещения для дальнейшего использования под офисные нужды ООО «НУАЖ» на длительный срок (т.2, л.д.14).

В связи с этим для правильного разрешения спора имеет значение определение правового положения ответчика при проведении ремонтных работ в нежилом помещении, в отношении которого был заключен договор аренды, а именно то, являлось ли проведение ремонта дополнительным обязательством арендодателя, исполнение которого было условием передачи объекта и его принятия арендатором (именно на это ссылался истец, обратившись в суд), или ответчик ФИО4 должен рассматриваться в качестве подрядчика, осуществлявшего работы по заданию арендатора.

В последнем случае факт проведения ремонтных работ в помещении по заданию арендатора, который мог привлечь к этому любых лиц, включая самого ФИО4, должен рассматриваться как подтверждение передачи помещения во владение и пользование истца. При этом содержание договора аренды дает основание именно для такого вывода.

Так, никаких обязательств арендодателя по проведению ремонта в договор включено не было, как указано выше, помещение согласно договору находилось к моменту его заключения в надлежащем техническом состоянии.

В свою очередь, отдельное соглашение между сторонами по вопросу о проведении ремонтных работ в письменной форме достигнуто не было, что также не позволяет сделать вывод о принятии ответчиком соответствующих обязательств именно в качестве дополнительных предварительных условий передачи имущества в аренду.

Напротив, из приведенных выше условий пунктов 4.4, 4.5 и 5.3 договора аренды прямо следует, что по соглашению сторон ремонт помещения должен был проводиться после подписания акта приема-передачи, т.е. его проведение не являлось условием передачи помещения. Никаких изменений в договор в указанной части сторонами не вносилось. Довод истца о том, что отсутствие между сторонами подписанного акта приема-передачи обусловлено их договоренностью о его подписании после проведения ремонта, никакими иными доказательствами не подтвержден и вступает в противоречие с условиями договора, изложенными в письменной форме.

По смыслу условий договора арендодатель фактически лишь отказался от взимания с арендатора арендной платы на период ремонта, который был запланирован арендатором с согласия арендодателя. Обстоятельства дела дают основания считать, что такой отказ был связан как с тем, что ремонтные работы в помещении должны были привести к его улучшению (т.е. это могло рассматриваться сторонами как форма компенсации потерь арендатора от неполученной арендной платы), так и с тем, что организацию их проведения взял на себя сам ФИО4, имевший право на соответствующее вознаграждение от истца.

Вместе с тем ФИО4 не брал на себя ответственность за выполнение ремонта в указанный в договоре срок – до 10.11.2014, напротив, по смыслу условий договора арендатор сам, в собственных интересах должен был обеспечить соблюдение этого срока, поскольку по его истечении, при отсутствии иного соглашения сторон, арендная плата подлежала внесению в пользу арендодателя.

С учетом изложенного выдача ответчику задания на проведение ремонта должен рассматриваться как подтверждение того, что объект фактически поступил во владение и пользование арендатора, который по своему усмотрению мог привлечь к проведению ремонтных работ любых лиц, включая самого арендодателя, и ФИО4 при проведении ремонтных работ выступал лишь в качестве подрядчика, а не исполнял какие-либо обязательства арендодателя. Соответственно, факт выполнения ремонтных работ силами самого ответчика не свидетельствует о том, что помещение оставалось в его владении и пользовании и не могло считаться переданным.

Такой вывод согласуется и с тем обстоятельством, что закупка материалов для ремонта осуществлялась ООО «НУАЖ» без согласования с ответчиком (в противоречии с доводами истца представленная им «смета по материалам» сторонами не подписана - т.1, л.д.16-21), эти материалы на объекте ответчик принимал от имени ООО «НУАЖ», на основании выданных им доверенностей (т.1, л.д.66, 74 и др.).

На то, что помещение фактически было передано арендатору, указывает и содержание акта о приемке выполненных работ по монтажу оконных заполнений от 02.12.2014, в котором в качестве строительного объекта записан адрес нежилого помещения на <адрес>, и который подписан в качестве заказчика генеральным директором ООО «НУАЖ» П. и заверен печатью организации (т.1, л.д.188).

Указанные обстоятельства одновременно подтверждают доводы ответчика о том, что своевременное завершение ремонта зависело от действий ООО «НУАЖ», а не исключительно от действий ФИО4, т.е. работы не выполнялись его иждивением как подрядчика (п.1 ст.704 ГК РФ).

Более того, довод самого истца о том, что об отсутствии государственной регистрации договора аренды он узнал лишь 03.04.2015 из письменного уведомления ответчика об отказе от договора, косвенно указывает на то, что истец до этого времени считал договор заключенным, а помещение – переданным.

В тексте договора аренды и в исковом заявлении адрес спорного помещения указан ответчиком в качестве его юридического адреса (т.1, л.д.4, 15).

Истец также не оспаривал объяснения ответчика о том, что в марте 2015 года им была однократно внесена арендная плата. Данное обстоятельство, на которое ответчик ссылался в подтверждение того, что в марте 2015 истец приступил к использованию помещения для коммерческой деятельности, подтверждено представителем истца при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 2.4.3 договора арендатор имеет право производить неотделимые улучшения объекта, перепланировку или переоборудование объекта, его инженерно-технических коммуникаций и/или другого оборудования только с письменного согласия арендодателя. Условия, на которых арендатору разрешается производить неотделимые улучшения объекта, определяются в подписываемом сторонами дополнительном соглашении к договору аренды.

Соответствующее письменное соглашение между сторонами отсутствовало, вместе с тем в согласно доводам самого истца ремонт в помещении, являющемся объектом аренды, производился по согласованию сторон.

Самим истцом в качестве доказательств представлены схемы планировки помещения (план потолков, план расстановки сантехники, план монтажа, демонтажа существующих перегородок, расстановки электророзеток и светильников с отметками о согласовании этих планов ответчиком (т.1, л.д.209-214), что указывает на существование между сторонами самостоятельных договорных отношений, связанных с приспособлением помещения под нужды арендатора, и вместе с тем, не опровергает, а подтверждает факт передачи ему помещения в соответствии с условиями договора аренды, поскольку только в качестве законного владельца помещения он имел возможность с согласия арендодателя организовать его ремонт с перепланировкой.

Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязан передать арендатору объект по акту приема-передачи не позднее 10.09.2014, указанный акт приема-передачи прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение №1).

Корреспондирующая обязанность арендатора предусмотрена пунктом 2.2.1 договора, согласно которому он обязан принять объект в срок до 10.09.2014, перед подписанием передаточного акта осмотреть объект и проверить его состояние.

Вместе с тем отсутствие подписанного акта приема-передачи не исключает возможности подтверждения этого факта иными доказательствами.

Какие-либо обязательства сторон, относящиеся к порядку регистрации договора аренды, в него включены не были, в связи с чем нельзя признать состоятельным утверждение истца о том, что обязанность по представлению договора в регистрирующий орган лежала на ответчике. Не содержится в договоре и указания об оставлении его третьего экземпляра в распоряжении ФИО4, на что ссылался истец.

В силу пункта 1 ст.51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Исходя из данного положения закона истец, при наличии у него соответствующей заинтересованности, имел возможность самостоятельно обратиться за государственной регистрацией договора аренды, и не имеется оснований для вывода о том, что за это отвечает именно ФИО4

С учетом изложенного, принимая во внимание приведенные выше нормы действующего законодательства и разъяснения высших судебных инстанций, ни одна из сторон не вправе требовать признания договора незаключенным, а также отказаться от исполнения принятых обязательств, произвольно изменять договор и требовать возврата неосновательного обогащения.

В свою очередь, обстоятельства прекращения основанных на договоре отношений между сторонами также не дают оснований для вывода о праве ООО «НУАЖ» требовать возмещения произведенных им затрат в качестве стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Как указано выше, письменное соглашение об условиях производства работ в нежилом помещении, в том числе о сроках их проведения, между сторонами отсутствовало. Приложенная истцом к исковому заявлению «смета по материалам» (т.1, л.д.16-21) сторонами не подписана и в качестве доказательства согласования ими затрат на ремонт рассматриваться не может.

Единственным доказательством, позволяющим сделать вывод о таком сроке (с учетом того, что ФИО4 одновременно являлся арендатором и подрядчиком), является включенное в пункт 4.4 договора аренды указание о неначислении арендной платы на период согласованного сторонами ремонта - до 10.11.2014. Вместе с тем ФИО4 не брал на себя ответственность за выполнение ремонта в указанный в договоре срок – до 10.11.2014.

Вместе с тем, поскольку согласно доводам самого истца он взял на себя приобретение строительных материалов для производства ремонта, представленные им документы о приобретении и оплате строительных материалов в период с октября 2014 г. по 16.01.2015, с указанием арендуемого помещения в качестве адреса доставки, часть из которых подписана ФИО4 в качестве получателя груза (т.1, л.д.33-107), а также подписанный им в качестве заказчика вышеназванный акт приемки работ по монтажу оконных изделий от 02.12.2014 свидетельствуют лишь о том, что собственные действия истца не обеспечивали возможность завершения ремонта в срок до 10.11.2014, на что обоснованно указывал ответчик, возражая против иска и утверждая о том, что он не приобрел имущество за счет истца, а лишь терпел убытки вследствие невозможности в соответствующий период получать доход от использования помещения в виде арендной платы.

На указанные обстоятельства ответчик ссылался в электронном письме от 26.03.2015, приложенном истцом к исковому заявлению (л.д.108), содержание которого указывает на возникшие между сторонами разногласия относительно обязательств по внесению арендной платы за предшествующий период и по оплате коммунальных услуг.

В ответе на указанное обращение (без даты) истец выразил готовность оплачивать аренду только после подписания соответствующего акта и потребовал передачи помещения по такому акту в надлежащем техническом состоянии (т.1, л.д.110).

Как видно из других материалов дела, данное письмо было направлено ответчику электронной почтой 27.03.2015, факт его получения ответчиком подтверждается содержанием его электронного письма от 29.03.2015, в котором он утверждал, что объект фактически передан и используется истцом, а также указал, что прикладывает к письму акт (т.1, л.д.189-192).

Вместе с тем с учетом изложенных выше обстоятельств, позволяющих признать помещение фактически переданным арендатору, а также указывающих на то, что несоблюдение согласованного сторонами срока проведения ремонта, в течение которого арендная плата не подлежала уплате, было обусловлено действиями самого арендатора, его заявление об отказе от исполнения условий договора аренды со ссылкой на отсутствие акта приема-передачи помещения нельзя признать добросовестным.

03.04.2015 г. ФИО4 направил истцу письменное уведомление, в котором указал, что считает договор аренды не заключенным ввиду несоблюдения требования о его государственной регистрации, отсутствия подписанного сторонами акта приема-передачи и фактической передачи помещения (т.1, л.д.119).

Вместе с тем содержание данного письма дает основания лишь для вывода о намерении ответчика отказаться от договора, но не связывает ни его, ни суд в отношении квалификации договора как незаключенного.

В дальнейшем ФИО4 направил в адрес истца 12.05.2015 уведомление от 30.04.2015, в котором предложил истцу подписать приложенный к уведомлению акт выполненных в нежилом помещении работ на сумму 762.963 руб. и заявил об отказе от исполнения договора аренды ввиду неоднократного невнесения арендной платы, указывая на то, что это обязательство истец нес с 10.11.2014, но произвел единственный платеж в марте 2015 г. (л.д.125-132).

При наличии соответствующей заинтересованности истец мог оспаривать обоснованность одностороннего отказа ФИО4 от договора, требовать его государственной регистрации и оформления передачи помещения, но не сделал этого, тем самым подтвердив правомерность отказа.

Принимая во внимание приведенные выше условия пунктов 3.1, 3.2 и 6.2 договора аренды, а также вывод о том, что по истечении согласованного сторонами срока арендная плата подлежала внесению арендатором, отказ истца от договора в такой ситуации не влечет возникновения у истца права на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Кроме того, заслуживают внимания доводы ответчика о том, что производившиеся в помещении по заданию истца ремонтные работы сопровождались нарушением тех элементов отделки и оборудования помещения, которые в нем ранее имелись. Данное обстоятельство подтверждается представленными самим истцом и приобщенными к делу фотографиями помещения, на которых зафиксировано его состояние в период производства работ (л.д.215-231).

Исходя из пункта 1 ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве приобретенного или сбереженного ответчиком за счет истца имущества могло бы рассматриваться либо реальное увеличение стоимости помещения в результате проведения в нем ремонтных работ за счет истца, либо сами денежные средства и иное имущество, переданное ответчику, если они были использованы им в собственных интересах.

Однако не имеется никаких оснований рассматривать указанные истцом затраты на ремонтные работы в качестве стоимостного выражения реального улучшения имущества ответчика.

При этом, по утверждению истца, произведенные в помещении работы им не принимались, однако незавершенные ремонтные работы вообще не могут рассматриваться в качестве улучшения объекта, за исключением случая, когда на момент заключения договора он находился в непригодном для использования состоянии (нуждался в ремонте).

В свою очередь, поскольку соответствующие работы ответчик организовывал по заданию истца и в его интересах, сами произведенные истцом расходы также не могут рассматриваться как неосновательное приобретение имущества ответчиком.

Согласно расписке ФИО4 от 30.09.2014 он получил сумму в размере 127.000 руб. в качестве аванса и оплаты за выполненные работы по ремонту помещения по указанному выше адресу (т.1, л.д.23). Истцом представлены также расписки ответчика от 01.11.2014 на сумму 45.000 руб., от 06.12.2014 на сумму 15.000 руб., от 14.12.2014 на сумму 25.000 руб., от 25.12.2014 на сумму 25.000 руб., от 29.12.2014 на суммы 60.000 руб. и 11.000 руб., от 09.02.105 на сумму 5.000 руб. с указаниями об их получении в качестве аванса на выполнение ремонта (л.д.24-28, 30), расписка от 03.02.2015 на сумму 15.000 руб., полученную на закупку трубы диаметром 400 мм длиной 6 м. (л.д.29), копия листов записной книжки с записями (без подписей) о получении 23.02.15 35.000, 28.02.15 – 10.000, 02.03.15 50.000 «за ремонт пом<адрес>» (т.1, л.д.31).

Однако указанные обстоятельства свидетельствуют лишь о фактических затратах истца на оплату работ, выполнявшихся ФИО4 в интересах истца, но не позволяют признать данные суммы неосновательным обогащением.

Дав поручив ответчику провести ремонтные работы в помещении с целью удовлетворения нужд самого истца, последний мог бы требовать возмещения понесенных расходов лишь в качестве убытков, причиненных необоснованным отказом от исполнения договора, при условии, что за это отвечает ФИО4, однако исходя из вышеизложенного основания для такого вывода также отсутствуют.

Напротив, отказ от исполнения договора в данном случае был обусловлен причинением убытков ответчику вследствие приведения принадлежащего ему помещения в непригодное для использования состояние и его нуждаемости в завершении начатых по инициативе истца ремонтных работ, при том, что арендная плата за помещение ответчиком до момента прекращения отношений между сторонами не вносилась, на что он правомерно указывал при рассмотрении дела.

Таким образом, решение суда первой инстанции в части взыскания с ФИО4 в пользу истца суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования ООО «НУАЖ» о признании договора аренды незаключенным является по существу правильным, по изложенным выше основаниям.

Оснований для отмены решения в части отказа в удовлетворении встречного иска ФИО4 также не имеется, принимая во внимание отсутствие между сторонами согласования объема и стоимости работ, порученных ответчику, которым также не представлено доказательств их действительной (рыночной) стоимости, т.е. цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п.1 ст.709 и п.3 ст.424 ГК РФ).

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года по настоящему делу в части взыскания с ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью «НУАЖ» суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами отменить, в удовлетворении иска ООО «НУАЖ» в указанной части отказать. В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: