Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 30.07.2018 года дело по апелляционной жалобе АО «Русская телефонная компания» на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 24.04.2018 года, которым Акционерному обществу «Русская телефонная компания» отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о взыскании убытков.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Мезениной М.В., пояснения представителя ответчика ФИО2, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

АО «Русская телефонная компания» обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании убытков. Указав в обоснование требований, что 30.09.2015 г. АО «Русская телефонная компания» заключила с ФИО1 договор аренды павильона общей площадью 45 кв.м. находящегося на земельном участке по адресу : ****. Истец надлежащим образом исполнял обязательства по оплате арендных платежей за период владения и пользования арендуемым имуществом. 25.12.2016 г. между сторонами был подписан акт о приостановке торговой деятельности, в соответствии с которым на неопределенный срок была приостановлена торговая деятельность истца в арендуемом помещении по инициативе собственника земельного участка ООО «***». 10.03.2017 г. заключено дополнительное соглашение между сторонами, по которому договор аренды считается расторгнутым и прекратившим свое действие.

В декабре 2015 года в арендуемом помещении были выполнены строительно-отделочные работы на сумму 1097889 рублей, также были понесены расходы на оплату торгового оборудования на сумму 295460,20 руб., внешнее и внутреннее рекламное оформление торговой точки на сумму 473916,44 руб., всего на сумму 1867265,64 руб., которые согласно п. 4.9 договора арендодатель должен компенсировать в случае досрочного расторжения договора оп независящим от арендатора обстоятельствам.

Ссылаясь на положения ст. 612 ГК РФ, п. 4.9 договора аренды просит взыскать с ответчика сумму долга по возврату арендной платы, убытков и расходы по госпошлине.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец АО «Русская телефонная компания» просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования. Выводы суда полагает ошибочными. Указывает, что арендная плата, а также иные платежи по договору аренды начислению не подлежали до устранения препятствий использования помещения, о чем было указано в акте о приостановке торговой деятельности. Полагает, что суд неправильно применил положения п. 1 ст. 612 ГК РФ. Судом не дана надлежащая правовая оценка представленным доказательствам по делу.

В возрождениях на апелляционную жалобу ответчик полагает решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просит решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), доводов возражений, выслушав пояснения представителя ответчика, судебная коллегия не находит, установленных статьей 330 ГПК РФ оснований к отмене и изменению в апелляционном порядке судебного решения.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,

30.09.2015г. между ФИО1 (арендодатель) и ЗАО «Русская телефонная компания» (арендатор) заключен договор аренды **, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за определенную плату павильон, общей площадью 45 кв.м., расположенный по адресу: ****.

Согласно п. 1.2 договора арендуемая площадь предоставляется арендатору для использования под розничную торговлю промышленными товарами и оказание услуг, в соответствии с уставной деятельностью арендатора.

Срок аренды установлен сторонами с даты подписания акта приема-передачи помещений в аренду на 11 календарных месяцев. Если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит письменно о его изменении или расторжении, то договор считается заключенным на тех же условиях на тот же срок (11 календарных месяцев) (п. 1.5 договора).

Согласно п. 4.9 договора, в случае досрочного расторжения договора аренды по независящим от арендатора обстоятельствам, в т.ч. в случае распоряжения административного органа, решения суда, реконструкции и (или) перестройки арендуемой площади по вине и (или) инициативе арендодателя, последний компенсирует все затраты арендатора (в том числе, стоимость строительно-монтажных работ и материалов, стоимость изготовления, монтажа и демонтажа наружной рекламы, неотделимых улучшений), если данные затраты будут подтверждены документально.

В соответствии с п.5.7 договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке и требовать его расторжения при условии направления арендодателю письменного уведомления за 30 дней до предполагаемой даты прекращения договора. По истечении 30 дней с момента получения уведомления договор считается расторгнутым.

Согласно п. 5.8 договора, в случае расторжения договора в соответствии с п. 5.7 договора, неотделимые улучшения, произведенные арендатором в течение срока действия договора, арендодателем арендатору не компенсируются. ( л.д. 8-13 т.1)

ФИО1 арендуемое имущество - павильон, общей площадью 45 кв.м., расположенный по адресу: **** передано ЗАО «Русская телефонная компания» по акту приема - передачи от ноября 2015г. В котором указано, что на момент составления акта помещение готово для осуществления арендатором своей деятельности в соответствии с п. 1.2 договора, стороны претензий друг к другу не имеют.( л.д. 14 т.1)

С 26.01.2016г. ЗАО «Русская телефонная компания» переименовано в ОА «Русская телефонная компания», что подтверждается Листом записи ЕГРЮЛ от 26.01.2016г.

25.12.2016г. между сторонами был составлен и подписан акт о приостановке торговой деятельности, в соответствии с которым 25.12.2015г. бессрочно приостановлена торговая деятельность ЗАО «Русская телефонная компания» в арендуемом помещении, расположенном по адресу: **** по инициативе собственника земельного участка ООО «***» ( л.д. 18 т.1).

27.05.2016г. ответчиком в адрес истца было направлено гарантийное письмо, из которого следует, что в случае сохранения препятствий к пользованию арендуемым помещением до 31.08.2016г. ответчик обязуется возвратить полученные ранее в качестве арендной платы денежные средства за период с 17 по 31 декабря 2015г. и за январь 2016г. в сумме 160258 рублей ( л.д. 19 т.1).

01.03.2017г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой истец просил вернуть денежные средства, оплаченные в качестве арендной платы, а также компенсировать затраты на общую сумму 1685217,03 рублей ( л.д. 20,21 т.1)

09.06.2017 года ФИО1 в адрес истца было направлено письмо о продлении срока рассмотрения претензии поступившей 08.06.2017 года, датированной 01.03.2017 года (л.д. 22 т.1).

29.06.2017 года в ответе на претензию ответчик сообщил истцу о том, что требования, изложенные в претензии от 01.03.2017 года, не подлежат удовлетворению, поскольку отсутствует инициатива Арендодателя в досрочном расторжении договора аренды № ** от 30.09.2015 года, что подтверждается уведомлением арендатора от 07.02.2017 года о расторжении договора аренды по основаниям п. 5.7 договора, а также в связи с тем, что согласно акту от 10.03.2017 года стороны договорились, что на дату подписания акта финансовые и иные обязательства сторон по договору исполнены в полном объеме.

10.03.2017г. между ФИО1 и ЗАО «Русская телефонная компания» заключено дополнительные соглашение, в соответствии с которым сторонами договорились, что договор аренды нежилого помещения ** от 30.09.2015г. считается расторгнутым и прекратившим свое действие 10.03.2017г. в соответствии с п. 5.7 на основании Уведомления, направленного Арендатором арендодателю 07.02.2017г. на момент подписания соглашения арендатор передал (вернул) помещение арендодателю в установленном договором порядке. Договор прекращает свое действие 10.03.2017г. ( л.д. 16 т.1).

10.03.2017г. арендатор передал, а арендодатель принял в связи с расторжением договора аренды нежилого помещения ** от 30.09.2015г. (на основании п. 5.3 и п. 5.7) нежилое помещение общей площадью 45 кв.м. по адресу: ****, на дату подписания акта финансовые и иные обязательства сторон по договору исполнены в полном объеме, стороны претензий друг к другу не имеют, что подтверждается актом приема-передачи от 10.03.2017г., заключенным между ФИО1 и АО «Русская телефонная компания» ( л.д. 17 т.1).

В обоснование требований о взыскании с ответчика арендных платежей, внесенных за декабрь 2015г., январь 2016г. в размере 160258 рублей, истец, ссылаясь на ст. 611 ГК РФ, указывает на то, что 25.12.2015г. торговая деятельность ЗАО «Русская телефонная компания» в арендуемом помещении, расположенном по адресу: **** бессрочно приостановлена по инициативе собственника земельного участка ООО «***», о чем составлен акт, указанные арендные платежи начислению не подлежали до устранения препятствий к использованию помещения арендатором, являются неосновательным обогащением, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика.

Судом первой инстанции было установлено, что о приостановлении деятельности в арендуемом помещении АО «Русская телефонная компания» стало известно в мае 2016г.

Вместе с тем, только 07.02.2017г. арендатором АО «Русская телефонная компания» в адрес ФИО1 направлено Уведомление о расторжении договорных отношений в соответствии с п. 5.7 договора, на основании которого договор аренды ** от 30.09.2015г. был расторгнут и прекратил свое действие 10.03.2017г., что подтверждено также дополнительным соглашением к договору аренды, заключенным 10.03.2017г. между ФИО1 и АО «Русская телефонная компания».

Отказывая в удовлетворении данных требований суд первой инстанции исходил из вышеприведенных обстоятельств и пришел к выводу, что доказательств того, что по вине ответчика, который чинил им препятствия в пользовании арендованным имуществом, не позволял открыть торговую точку, не представлено. Также не представлено доказательств вины ответчика в том, что деятельность в арендованном истцом имуществе не осуществлялась, была приостановлена, в связи с тем, что момент заключения договора аренды ввел истца в заблуждение относительно принадлежности земельного участка, поскольку имелись ограничения в разрешенном использовании земельного участка, принадлежащего ООО «***».

Указанные доводы истца опровергаются представленным ответчиком письмом ООО «***», адресованным ФИО1 30.09.2015г., из которого следует, что Общество дало согласие на передачу нежилого помещения общей площадью 45 кв.м. по адресу: ****, на срок, который ФИО1 посчитает нужным. Земельный участок свободен от каких-либо обременений со стороны третьих лиц, гарантируют не чинить препятствий в осуществлении ФИО1 или арендаторами павильона торговой или иной не запрещенной Законодательством РФ деятельности.

Получив согласие собственника земельного участка ООО «***» на передачу нежилого помещения, расположенного на принадлежащем ООО «***» земельном участке ФИО1 заключил с истцом договор аренды ** от 30.09.2015 года.

Кроме того, отказывая в удовлетворении данных требований суд также принял во внимание, что актом приема-передачи Арендатором Арендодателю арендуемой площади по договору аренды ** от 30.09.2015 года, составленном 10.03.2017г., стороны согласовали, что на момент подписания акта финансовые и иные обязательства сторон по договору исполнены в полном объеме, стороны претензий друг к другу не имеют.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде расходов, понесенных на строительно-отделочные работы, внешнее и внутреннее рекламное оформление торговой точки суд исходил из того, что

условиями договора аренды (п. 4.9 ) стороны согласовали обязанность арендодателя компенсировать все затраты арендатора только случае досрочного расторжения договора аренды по независящим от арендатора обстоятельствам, в т.ч. в случае распоряжения административного органа, решения суда, реконструкции и (или) перестройки арендуемой площади по вине и (или) инициативе арендодателя. Вместе с тем, договор аренды был расторгнут по инициативе арендатора, по основаниям, предусмотренным п. 5.7 договора, что подтверждено Уведомлением о расторжении договора аренды от 07.02.2017 года, направленным АО «Русская телефонная компания» в адрес ФИО1, согласно которому истец уведомил ответчика о расторжении договорных отношений в соответствии с п. 5.7 договора аренды ** от 30.09.2015 года, а также Дополнительным соглашением к договору аренды в котором указано, что договор аренды нежилого помещения ** от 30.09.2015 года считается расторгнутым и прекратившим свое действие в соответствии с п. 5.7 договора на основании Уведомления, направленного Арендатором Арендодателю 07.02.2017 года.

В связи с чем ссылку истца, указанную в обоснование требований о взыскании убытков по основаниям п.4.9 договора суд признал несостоятельной.

Суд пришел к выводу о том, что поскольку договор аренды ** от 30.09.2017 года расторгнут по п. 5.7. договора, необходимо руководствоваться пунктом 5.8 договора аренды, которым стороны предусмотрели, что в случае расторжения договора в соответствии с п. 5.7 договора, неотделимые улучшения, произведенные арендатором в течение срока действия договора арендодателем арендатору не компенсируются.

Кроме того, как следует из п. 4.9 договора аренды на арендодателя возложена обязанность компенсировать все затраты арендатора …, только при наличии документально подтвержденных затрат.

Проанализировав документы, представленные истцом в подтверждение несения затрат и факта выполнения работ суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные документы не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств, поскольку не соответствуют требованиям относимости и достаточности, не подтверждают несение затрат именно на оформление торговой точки, находящейся по адресу: ****, площадью 45 кв.м. Таким образом, истец не доказал, что все заявленные им расходы были понесены в связи с оформлением именно торговой точки по договору аренды ** от 30.09.2015 года, следовательно, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца убытков не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли бы привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 24 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества «Русская телефонная компания» без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: