Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М.В. на решение Лужского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано в удовлетворении исковых требований М.В. к Г.И., Д.В., М.И., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Д.А., А.В., С.А. об обязании запретить предоставлять в пользование общее имущество в жилом помещении, признании недействительным договора аренды жилого помещения, выселении.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения М.В. и ее представителя – ФИО1, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Г.И. – ФИО2, заключение прокурора, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

М.В. обратилась в Лужский городской суд <адрес> с исковым заявлением к Г.И., Д.В., М.И., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Д.А., А.В., С.А. об обязании запретить Г.И. предоставлять в пользование общее имущество в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, признании недействительным договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, выселении из жилого помещения Д.В., М.И., несовершеннолетних Д.А., А.В., С.А., уточнив исковые требования /л.д. 81-86/.

В обоснование заявленных требований указывала, что на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ является собственником 1/2 доли и 5/20 долей в праве общей долевой собственности указанной квартиры, принадлежит три комнаты в четырехкомнатной коммунальной квартире. Собственником четвертой комнаты, составляющей 1/4 доли в праве собственности, является Г.И., она не давала свое согласие на проживании указанных лиц в квартире и пользование ими общим имуществом в квартире.

Ответчик Г.И. представил отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать. Полагает, что переход права собственности на жилое помещение к иному лицу не является основанием для изменения договора аренды, что является механизмом по защите арендаторов. Исходя из вышеизложенного следует, что условия договора аренды были согласованы на ДД.ММ.ГГГГ с предыдущими собственниками и пролонгировались, без изменения состава участников договора и лиц, проживающих в арендованном жилом помещении /л.д. 47-51/.

Решением Лужского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.

М.В. не согласилась с постановленным решением, представила апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, истребовать сведения и ОМВД РФ по <адрес> о проверках по заявлениям М.В., Г.И., ФИО16, истребовать из МО РФ сведения о компенсации ФИО16 за найм жилого помещения. В обоснование доводов жалобы указывала, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Поскольку порядок пользования общим имуществом в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, к нему применяются отношения норм Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности. Исходя из этого, в соответствии с положениями ст.ст. 30, 41, 42 ЖК РФ собственники в коммунальной квартире вправе осуществлять свои правомочия по владению и пользованию общим имуществом по соглашению с другими собственниками. При этом суд ошибочно установил, что поскольку ответчиком было получено согласие всех предыдущих собственников, то согласие истца не требуется, однако суд не учел при вынесении решения, что какого-либо соглашения между предыдущими собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования не заключалось, ответчиком доказательств, свидетельствующих об обратном не представлено. Ввиду отсутствия письменно закрепленного порядка пользования общими помещениями в квартире достигнуто не было, указанное согласие предыдущих собственников от ДД.ММ.ГГГГ нельзя расценивать как определение сторонами порядка пользования, который должен соблюдаться при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, а лишь формальное согласие, которое в любой момент времени можно отозвать. Также истец обращал внимание на то обстоятельство, что суд первой инстанции не дал оценку тому обстоятельству, что согласие от ДД.ММ.ГГГГ содержит недостоверные сведения, ставящие под сомнение тот факт, что ответчиком было получено данное согласие от всех собственников жилого помещения. Несмотря на то обстоятельство, что договор аренды комнаты хоть и был заключен в 2016 году, при переходе права собственности ответчик обязан был получить согласие истца на сдачу своей комнаты в аренду и согласовать порядок пользования общими помещениями. М.В. обращала внимание суда на то обстоятельство, что до ДД.ММ.ФИО3 в договорных отношениях не состояли, комнатой пользовался ФИО16 со своей сожительницей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

В силу ч. 1 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Как следует из приведенных выше норм, порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы ст. 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ст. 76 (ч. 2) Жилищного кодекса Российской Федерации для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

По смыслу перечисленных выше норм, законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его внаем гражданам по договору найма (аренды), обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований гражданского законодательства и Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, из положений ст. 30 (части 2, 4) и 76 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что собственник жилого помещения в коммунальной квартире вправе передавать его по договору найма иным лицам только с согласия других лиц, проживающих в этой квартире, - как нанимателей, так и собственников жилого помещения, а также членов их семей.

Как следует из материалов дела, М.В. является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Ю.Л., ФИО17, ФИО18 и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Т.Н. /л.д.13, 14-15/.

Г.И. является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру /л.д.30/.

Г.И.ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды жилого помещения – комнаты 14,4 кв.м. в данной квартире с М.И., с условием проживания в указанной комнате ее мужа Д.В. и несовершеннолетних детей Д.А., С.А., А.В. на срок до ДД.ММ.ГГГГ с пролонгацией до ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 32-36, 57-62/.

В материалы дела представлено письменное согласие Ю.Л., ФИО17, И.Ю., Т.Н. от ДД.ММ.ГГГГ на сдачу в аренду комнаты площадью 14,4 кв.м. в данной квартире. Где указано, что доход от сдачи имущества в аренду имущества остается в собственности Г.И. и не распределяется между остальными участниками долевой собственности /л.д. 52/.

В судебном заседании была допрошена в качестве свидетеля Т.Н., которая подтвердила факт подписания данного соглашения, что она давала согласие на сдачу в аренду жилого помещения Г.И.

Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судом первой инстанции дана оценка, представленных сторонами доказательств, в соответствии с правилами ст.67 ГПК РФ, с учетом которых он обоснованно пришел к выводу, об отсутствии основания для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия полагает, что оснований для удовлетворения требований о запрете Г.И. сдавать принадлежащее ему жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, без письменного согласия всех собственников жилых помещений в данной квартире, не имеется, поскольку обязанность получения данного согласия следует из требований действующего законодательства, в частности положений ст.ст.30,41-42, 76 ЖК РФ, ст.ст.246,247 ГК РФ, при этом законодатель не обязывает получения письменного согласия, доводы истца в данной части являются не состоятельными.

Судом первой инстанции было установлено, что прежними собственниками приобретенных истцом жилых помещений, трех комнат в четырехкомнатной коммунальной квартире в период с мая по декабрь 2017 года, давалось согласие на сдачу Г.И. своего жилого помещения в аренду, оснований для переоценки доказательств в данной части не имеется, согласие было получено в 2016 года и с данного времени жилое помещение сдается семье М.И., которая в нем проживает с детьми, т.е. на момент приобретения жилых помещений истец знала и должна была знать, что Г.И. принадлежащее ему жилое помещение сдается, условия сдачи жилого помещения. При этом судом также было установлено, что между прежними собственниками, был устно определен порядок пользования местами общего пользования, конфликтов не возникало, при этом законодательство не обязывает письменно определять порядок пользования местами общего пользования, при возникновении спора такой порядок устанавливается судом.

Судебная коллегия полагает, что доводы истца об обязанности получения письменного согласия всех собственников и членов их семей, о сдаче в найм (аренду) принадлежащего ответчику Г.И. жилого помещения не основаны на требованиях действующего законодательства, поскольку указанное выше законодательство обязывает получение данного согласия всех собственников и членов их семей на сдачу в наем или аренду одним из собственников принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной квартире, при этом согласие может быть как письменным, так и устным, не соблюдение формы данного согласия не влечет его недействительность и недействительность договора найма (аренды).

С учетом представленных сторонами доказательств, что жилое помещение принадлежащее ответчику было сдано в найм (аренду) семье Н-й с мужем и тремя несовершеннолетними детьми с согласия других собственников указанной коммунальной квартиры с 2016 года, доказательств, что с момента приобретения истцом жилого помещения изменился состав семьи Н-й либо изменились наниматели, истцом не представлено, поэтому отсутствуют основания для удовлетворения требований о выселении Н-й с несовершеннолетними детьми и мужем. Удовлетворение требований истца о выселении указанных лиц, поскольку не получено согласие на ее сдачу от нового собственника, при наличии согласия прежних собственников на сдачу жилого помещения в найм (аренду), привело бы к обязанности собственника сдаваемого в найм (аренду) жилого помещения каждый раз получать согласие нового собственника, без изменения фактически условий найма (аренды), и нестабильности гражданского оборота и нарушению прав собственника сдаваемого жилого помещения и лиц, которым сдается жилое помещение в найм (аренду).

Доводы истца, что судом необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований, т.к. не определен порядок пользования местами общего пользования (кухней, коридором, ванной, туалетом), не состоятельны, т.к. фактически данный порядок был определен между бывшими собственниками, доказательств обратного истцом не представлено, при недостижении данного соглашения между настоящими собственниками, не лишает истца права обращаться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом в коммунальной квартире, пропорционально размеру приходящейся доли.

Доводы жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к неправильному толкованию норм права и изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, жалоба не содержит.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Лужского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу М.В. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Михайлов В.В.