Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЖК «Чайка» к администрации г. Владивостока о признании жилого дома домом блокированной застройки,

по апелляционной жалобе администрации г. Владивостока

на решение Советского районного суда г. Владивостока от 01 марта 2022 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Милицина А.В., представителя истца Конопля Н.А., представителя ответчика Ворошилову Т.П., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ЖК «Чайка» обратился в суд с вышеуказанным иском в обоснование требований указав, что является собственником трехэтажного жилого дома общей площадью 514,5 кв.м по адресу: <адрес>, который расположен на земельном участке истца, имеющем разрешенное использование: жилые дома блокированной застройки. По результатам экспертного исследования строительных конструкций, наружных сетей инженерно-технического обеспечения, конструктивных и объемно-планировочных решений объекта, выполненного ДД.ММ.ГГГГ ООО «...», установлено, что вышеуказанный дом имеет все признаки блокированного жилого дома. Признание данного дома домом блокированной застройки необходимо кооперативу для того, чтобы реализовать обязанность кооператива предоставить его членам взамен паенакоплений блок-секции с последующим оформлением права собственности каждого члена кооператива на блок-секцию. Просил признать 3-х этажный жилой дом, общей площадью 514,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки.

Представители истца Конопля Н.А., Конопля Я.А. и Лысенко З.В. в суде первой инстанции исковые требования поддержали.

Представитель ответчика администрации г. Владивостока Захарова Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по тем основаниям, что спорный объект является самовольной постройкой.

Дело рассмотрено в отсутствии третьих лиц Деркач В.С., Сизовой Р.Н., Москович Е.В., Титова А.И., Хоменко Е.В. и Егорина И.В., которые в судебное заседание не явились, Титов А.И., Сизова Р.Н., Хоменко Е.В., Деркач В.С., Москович Е.В. предоставили письменные отзывы, в которых не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие, просили исковые требования истца удовлетворить. Егорин И.В. отзыв в суд не направил, конверт возвращен в суд с отметкой «истек срок хранения».

Решением Советского районного суда г. Владивостока исковые требования удовлетворены.

С решением суда не согласен ответчик, его представителем Музыченко А.А. подана жалоба, в которой поставлен вопрос о его отмене и отказе в иске по тем основаниям, что разрешение на строительство дома блокированной застройки администрацией г. Владивостока истцу не выдавалось, право собственности на указанный объект зарегистрировано за истцом как на индивидуальный жилой дом. Спорный объект является самовольной постройкой.

В возражениях на апелляционную жалобу представителем истца Конопля Н.А. указано о том, истец просит изменить только вид разрешенного использования объекта в пределах градостроительных норм, поскольку спорный объект изначально по своим характеристикам соответствует жилому дому блокированной застройки, его реконструкция не производилась и не требуется, право собственности на дом зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке, дом не является самовольной постройкой.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика администрации г. Владивостока Ворошилова Т.П. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила ее удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца Конопля Н.А. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, полагала решение законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в ее пределах в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, пришла к следующему выводу.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 15, 16, 18, 36 Жилищного кодекса РФ, ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, и на основании заключении строительно-технической экспертизы ООО «...» от ДД.ММ.ГГГГ, пришел к выводу о том, что спорный жилой дом является домом блокированной застройки.

Такие выводы суда нельзя признать верными, поскольку они сделаны без учета ряда значимых для дела фактических обстоятельств и при неправильном применении норм материального права.

Из материалов дела следует, что жилищный кооператив «Чайка» с ДД.ММ.ГГГГ является собственником 3-х этажного жилогодома, площадью 514,5 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, который располагается на земельном участке площадью 600 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: жилые дома блокированной застройки, также принадлежащем истцу на праве собственности.

Изначально, земельный участок по указанному адресу ДД.ММ.ГГГГ предоставлен в бессрочное пользование ФИО16 для возведения одноэтажного жилого дома (т. 2 л.д. 81), ДД.ММ.ГГГГ домовладение унаследовано ФИО17 (т. 2 л.д. 87, 111), которая ДД.ММ.ГГГГ продала земельный участок ФИО18 – члену ЖК «Чайка» (т. 2 л.д. 45, 99).

Строительство объекта капитального строительства на указанном земельном участке осуществлялось на основании договора инвестирования №-Д, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ОРС Групп» и третьим лицом ФИО10 (инвестором-членом ЖК «Чайка»), по условиям которого (п. 1.1) в контексте дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны обязались в соответствии с проектом обеспечить освоение земельного участка и строительство объекта – жилого дома блокированной застройки, состоящего из шести блок-квартир, право на одну из которых должно перейти к ФИО10 по завершении инвестиционного проекта (п. 1.3).

ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 23) за ФИО18 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 514,5 кв.м и только ДД.ММ.ГГГГ по заявлению последней осуществлен государственный кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на «жилые дома блокированной застройки» (т. 2 л.д. 92).

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ООО «...» передало права и обязанности по договору инвестирования новому заказчику - ЖК «Чайка», которым ДД.ММ.ГГГГ договор инвестировании с третьим лицом ФИО10 расторгнут.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за истцом по настоящему делу - ЖК «Чайка» (т.1 л.д. 74, 75).

В техническом плане здания от26.12.2013кадастровым инженеромФИО19 указано, что технический план подготовлен в связи с постановкой на государственный кадастровый учет здания – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, год завершения строительства здания 2013, общая площадь 514,5 кв.м. При этом технический план в отношении каждой блок-секции не составлялся.

Возможными вариантами образования жилого дома блокированной застройки являются его строительство или образование из индивидуального жилого дома вследствие его реконструкции.

Строительство спорного объекта капитального строительства изначально велось как дома блокированной застройки, в отсутствие необходимой для этого технической документации и разрешения на строительство, а постановка на учет объекта незавершенного строительства осуществлена в 2014 году путем подачи декларации об объекте недвижимости как индивидуального жилого дома.

Для ввода блокированного дома (блоков) в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий: подготовить технические планы отдельных жилых домов блокированной застройки (блоков), как объектов капитального строительства (часть 10.1 статьи 55 КрК РФ); поставить отдельные жилые дома блокированной застройки (блоки) на государственный кадастровый учет как отдельных зданий с назначением «жилое».

При этом кадастровый учет созданного объекта недвижимости по смыслу положений ч. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществляется по заявлению, представленному уполномоченным органом местного самоуправления, которым выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона.

Основанием для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", являются межевой план; утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ; технический план; акт обследования.

Согласно ч. 1 ст. 19 Федерального закона № 218-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.

Сведения об объекте недвижимости вносятся в реестр объектов недвижимости органом регистрации прав самостоятельно в срок не позднее пятнадцати рабочих дней с даты получения от соответствующего органа власти вышеуказанных документов.

Приведенный порядок строительства и ввода в эксплуатацию спорного объекта истцом не соблюден.

Согласно ответу управления градостроительства администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ (т. 2 л.д. 24-26) ЖК «Чайка» или кто-либо иной с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта, не обращались. Сведения о подписании акта приемки законченного строительством объекта, о выдаче разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию в Управлении отсутствуют.

Строительство и реконструкция многоквартирного жилого дома, а также объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отличие от строительства и реконструкции жилого дома, возможно только на основании разрешения на строительство, выданного по результатам заключения строительной экспертизы проектной документации (ст. 49, ч. 17 ст. 51 КрК РФ).

Как указано выше, спорный объект был поставлен на государственный кадастровый учет в 2014 году путем подачи декларации об объекте недвижимости, как жилой дом.

До ДД.ММ.ГГГГ декларация об объекте недвижимости являлась документом, подтверждающим факт создания такого объекта недвижимости, на основании которого осуществлялась его государственная регистрация (статья 25.3 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ). Декларация об объекте составлялась и заверялась правообладателем земельного участка, на котором находится созданный объект недвижимости или его представителем.

Таким образом, спорный объект изначально поставлен на учет в порядке упрощенной процедуры на основании декларации об объекте в качестве жилого дома.

Кроме того, из кадастрового паспорта земельного участка по состоянию на дату строительства дома (2013) следует, что до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № имел вид разрешенного использования: для возведения жилого дома (т. 2 л.д. 73). Следовательно, на дату кадастрового учета спорного дома в качестве жилого (ДД.ММ.ГГГГ, т. 2 л.д. 23), разрешенное использование земельного участка также предусматривало размещение индивидуального жилого дома.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения технических регламентов.

Таким образом, помимо волеизъявления собственника для изменения вида разрешенного использования объекта необходимо также руководствоваться требованиями градостроительных и технических регламентов.

Несоблюдение установленной законом процедуры строительства и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства не может быть преодолено изменением вида разрешенного использования объекта капитального строительства в судебном порядке путем предъявления иска о признании жилого дома домом блокированной застройки, поскольку по своим техническим параметрам построенный объект не соответствует техническим параметрам, отраженным в техническом плане, а технический план на фактически построенный объект не составлялся.

Несоответствие спорного объекта его технической документации является препятствием для изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства.

Имеющееся в материалах дела и принятое судом первой инстанции в качестве доказательства экспертное заключение ООО «...» от ДД.ММ.ГГГГ, также не содержит ссылки на техническую документацию, на основании которой специалист пришел к выводу о том, что обследуемый жилой дом изначально соответствовал характеристикам жилого дома блокированной застройки. Оценка объекта производилась путем осмотра объекта в натуре, понятие исследуемой исходно-разрешительной документации, указанной в пункте 5.3 экспертного исследования, экспертом не раскрыто, и такая документация в заключении не приведена.

При таких обстоятельствах судебная коллегия относится к этому заключению критически и полагает, что суд первой инстанции необоснованно принял его в качестве достоверного доказательства, так как заключение специалиста не имеет для суда решающего значения и оценивается наряду с другими собранными по делу доказательствами.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что вопрос о правах на спорный объект может быть разрешен только при наличии условий, указанных в ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Апелляционную жалобу администрации г. Владивостока удовлетворить.

Решение Советского районного суда г. Владивостока от 01 марта 2022 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования жилищного кооператива «Чайка» к администрации г. Владивостока о признании жилого дома домом блокированной застройкиоставить без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02 сентября 2022 года.

Председательствующий

Судьи