Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Паниной П.Е. гражданское дело по иску ФИО4 к Черному (укр.- Чорному) Александру Олеговичу, ФИО6, ФИО7, ФИО8, третье лицо – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о признании недействительным договора купли – продажи, отмене государственной регистрации, осуществления государственной регистрации,

по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Алуштинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ,

установила:

ФИО4 обратился с указанным иском в суд, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Черным (укр.-Чорним) А.О. и ФИО4 заключен нотариальный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в Государственном реестре сделок ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующим Извлечением № из данного реестра. Договор купли-продажи исполнен сторонами, продавец ФИО5 передал квартиру, а ФИО4 как приобретатель принял указанную квартиру в собственность, оплатив цену по договору. Истец с момента нотариального удостоверения договора купли-продажи и его государственной регистрации несет бремя содержания принадлежащего ему имущества как собственник, однако не имеет возможности зарегистрировать право собственности в ЕРГН.

Решением Алуштинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска ФИО4 отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, ФИО4 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое, которым исковые требования удовлетворить.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда подлежит отмене в соответствии с положениями ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым определением от ДД.ММ.ГГГГ перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4 в требуемой законом нотариальной форме, содержащей все существенные для договора, заключен договор купли-продажи, согласно которому в собственность ФИО4 передана квартира по адресу: <адрес>.

Договор удостоверен частным нотариусом Алуштинского городского нотариального округа Тарасовым В.И. за реестровым № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Государственном реестре сделок ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующим Извлечением № из данного реестра.

Условия договора купли - продажи сторонами исполнены, ФИО5 передал квартиру, а ФИО4 принял указанную квартиру в собственность, использовал ее как место летнего отдыха до 2016 года. Обратного ответчиками не доказано.

Между тем, в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (от имени которого на основании доверенности действовал ФИО15) и ФИО9, дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (так в дополнительном соглашении) - зарегистрировано за ФИО9, проживающим по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 245).

Как следует из материалов наследственного дела, открытого к имуществу ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 умер. Наследником после смерти ФИО9 является его брат ФИО6, на имя которого ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о праве на наследство по закону на квартиру, находящуюся по адресу <адрес> (т.1 л.д.194-216).

Правоотношения между сторонами при заключении договора купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ возникли на основании законодательства Украины, а потому при рассмотрении спора суд апелляционной инстанции в этой части применяет нормы материального права Украины, регулирующие спорные правоотношения и действующие на момент их возникновения, а также нормы законодательства Российской Федерации, действующие на момент рассмотрение данного спора.

Правовой режим имущества определяется с учетом законодательства, которое было действующим на момент создания (приобретения) соответствующего имущества, при этом его дальнейшее изменение не должно приводить к ухудшению положения владельца имущества.

Согласно ст. 182 Гражданского кодекса Украины (до вступления в законную силу Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и его обременений» и иных законодательных актов» с 01 января 2013 года, которым отменена государственная регистрация сделок, если в договоре не предусмотрено иное) право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, обременение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, при этом предусматривалась необходимость государственной регистрации как прав на недвижимость, так и договоров (правочинов) в отношении объектов недвижимости, которые являлись отдельными видами регистрации.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Украины (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений купли-продажи объекта недвижимости) право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи имущества, если иное не установлено договором или законом. Право собственности на имущество по договору, которое подлежит нотариальном удостоверению возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 657 Гражданского кодекса Украины договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 Временного порядка государственной регистрации сделок, утвержденного Постановлением Кабинетом Министров Украины от 26.05.2004 года № 671, регистраторами являлись государственные нотариальные конторы, частные нотариусы, которые согласно договорам, заключенным с администратором Реестра, проводят государственную регистрацию сделок, изменений, внесенных в них, сведений о прекращении их действия и т.д.

Из указанного следует, что на момент заключения договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4, закон связывал переход права собственности с государственной регистрацией договора (правочина), а не с государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество.

Договор договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ составлен в письменной форме, нотариально удостоверен, нотариусом произведена государственная регистрация договора купли – продажи квартиры. На день разрешения спора указанный договор не оспорен, не расторгнут, недействительным не признан.

В силу положений ч. 4 ст. 334 Гражданского кодекса Украины право собственности на приобретенное по договору купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ возникло у ФИО4 с момента государственной регистрации договора, произведенной одновременно с его нотариальным удостоверением, ДД.ММ.ГГГГ.

Однако истец не произвел государственную регистрацию права собственности в установленном законодательством Украины порядке.

18.03.2014 года Республика Крым принята в состав Российской Федерации в результате ратификации 21.03.2014 года Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

21.03.2014 года ратифицирован Федеральный конституционный закон «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено названным Федеральным конституционным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации в настоящее время регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Таким образом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Согласно п.1 ст. 8 Закона Республики Крым от 31.07.2014 года N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" к правам, ограничениям прав и обременениям объектов недвижимого имущества, возникшим на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона, применяется порядок осуществления государственной регистрации прав, установленный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" с учетом особенностей, установленных статьей 8.

В п. 5 ст. 8 указан упрощенный порядок проведения государственной регистрации права уже зарегистрированного в установленном законом порядке до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".

В данном пункте указано, что в случае обращения заявителя с заявлением о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права, зарегистрированного до вступления в силу Федерального конституционного закона, государственная регистрация права, ограничения (обременения) права осуществляется на основании заявления, в котором указаны реквизиты документов, являвшихся основанием возникновения права, ограничения (обременения) права, хранящихся в органах и (или) организациях, осуществлявших регистрацию прав до вступления в силу Федерального конституционного закона в соответствии с ранее действовавшими актами. Истребование у заявителей таких документов допускается только в случае их отсутствия в названных органах и/или организациях. Указанные в настоящем пункте документы включаются в состав дела правоустанавливающих документов, являющегося неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав.

Поскольку право собственности ФИО4 не было надлежащим образом зарегистрировано до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года N 6-ФКЗ у него отсутствует возможность произвести государственную регистрацию в указанном выше порядке.

Пункт 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о регистрации сделки в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, не будучи собственником квартиры по адресу: <адрес>, заключил договор купли-продажи квартиры с ФИО9, который зарегистрировал свое право собственности в ЕГРН, что свидетельствует об уклонении ФИО5 от регистрации перехода права собственности к ФИО4 и нарушении прав собственника квартиры ФИО4

Определяя надлежащий способ восстановления прав истца, судебная коллегия исходит из следующего.

В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (пункт 35 Постановления 10/22 от 29 апреля 2010 года).

В силу пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, если, по мнению суда, сформулированное истцом требование являлось неправильным либо истец ошибочно квалифицировал возникшие отношения, то это обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в иске.

При такой ситуации суд должен разрешить спор исходя из правильной юридической квалификации отношений.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Такое право было собственником реализовано путем обращения в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, который удовлетворен решением Алуштинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №). Решение суда вступило в законную силу. Судебная коллегия отмечает, что в решении Алуштинского городского суда по делу № допущена описка в дате решения, что, с учетом исследования судебной коллегией материалов дела № в полном объеме, не препятствует установлению юридически значимых по делу обстоятельств при разрешении данного спора.

Поскольку правоотношения между ФИО4, ФИО9, ФИО6, ФИО8 возникли не из договорных отношений, а из реализации ФИО4 полномочий собственника, полученных им в установленном законом порядке с соблюдением надлежащей формы, судебная коллегия полагает, что механизм защиты права собственности путем признания сделки между ФИО5 и ФИО9 недействительной в данном случае неприменим.

В соответствии со ст. 304 данного кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Следовательно, последствием принятия судебного акта об истребовании имущества из чужого незаконного владения в пользу ФИО4 является аннулирование и присвоение статуса «погашенная» записи о зарегистрированном праве ФИО9 в ЕГРН на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку раннее судебным решением было разрешено требование о возврате имущества во владение его собственника ФИО4, что является основанием для внесения записи в ЕГРП, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявленные ФИО4 требования об отмене государственной регистрации недвижимости государственной регистрации ФИО9 являются излишними, поскольку соответствующее судебное решение от ДД.ММ.ГГГГ, вступившее в законную силу, является обязательным для всех без исключения органов государственной власти органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Преодоление судебного решения путем принятия регистрирующим органом юрисдикционного акта, влекущего для участников спора, по которому было принято судебное решение, иные последствия, нежели определенные этим судебным решением, означает нарушение установленных Конституцией РФ судебных гарантий прав и свобод, не соответствует самой природе правосудия, которое осуществляется только судом, и несовместимо с конституционными принципами самостоятельности судебной власти, независимости суда и его подчинения только Конституции РФ и федеральному закону.

Вместе с тем, учитывая, что судебной коллегией установлен факт исполнения сторонами договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, зарегистрирован в соответствии с действующим на время его заключения порядком регистрации сделок, однако переход права собственности не может быть зарегистрирован, поскольку ФИО5, фактически уклонившись от государственной регистрации перехода права собственности в результате заключенной им сделки, заключил договор купли – продажи спорной квартиры с ФИО9, в настоящее время право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за иным лицом, у которого спорное имущество истребовано его собственником ФИО4 согласно вступившему в законную силу решению суда от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия, исходя из положений пункта 2 статьи 8, статьи 131, пункта 2 статьи 223, части 2 статьи 558, части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает достаточным и надлежащим способом защиты нарушенного права ФИО4 государственную регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к ФИО4 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах иск подлежит частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Алуштинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, третье лицо – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о признании недействительным договора купли – продажи, отмене государственной регистрации, осуществления государственной регистрации удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на <адрес><адрес> на имя ФИО4, права на которую переходят к покупателю в том же объеме, что и у продавца, на основании договора купли – продажи от 16.01.2010 года, удостоверенного частным нотариусом Алуштинского городского нотариального округа Тарасовым В.И., зарегистрированным в реестре за №.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Председательствующий

судьи