Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 22 сентября 2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе ООО УК «Регион» на решение Калининского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«В удовлетворении иска ООО УК «Регион» к ООО «УКЭЖ «Сибирская инициатива», ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, отказать.»

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Галаевой Л.Н., объяснения представителя УК «РЕГИОН» по ордеру ФИО2, представителя ООО «Управляющая компания по эксплуатации жилья «Сибирская инициатива» по доверенности ФИО3, ФИО1, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО УК «Регион» обратилось в суд с иском к ООО «УКЭЖ «Сибирская инициатива», ФИО1 о признании недействительным договора управления многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес> между ООО «УКЭЖ «Сибирская инициатива» и собственниками помещений в этом доме, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование иска указано, что решением внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>, расположенного по <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования по инициативе ФИО1 и оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ№ приняты в том числе решения: о расторжении договоров управления, ранее заключенных с ООО УК «Регион», выборе управляющей организации для управления и обслуживания МКД № по <адрес> - ООО «УКЭЖ «Сибирская инициатива», об утверждении формы и условий договора управления МКД № по <адрес>.

Истец полагает, что сделка по заключению договора управления собственниками помещений МКД № по <адрес> с ООО «УКЭЖ «Сибирская инициатива» является ничтожной, так как ДД.ММ.ГГГГ между собственниками МКЖ № по <адрес> и истцом ООО УК «Регион» был заключен договор управления №, по которому истец осуществлял оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников, последние осуществляли оплату оказанных услуг и выполняемых работ. Согласно п.5.1 договора управления от ДД.ММ.ГГГГ№ договор заключен на один год и действует с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. При отсутствии уведомлений одной из сторон о прекращении договора не менее чем за 60 дней до окончания срока его действия, договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях (п.5.2 договора управления). Пунктом 6.1 договора управления установлено что изменение и расторжение договора осуществляется в прядке, предусмотренном законодательством. Исходя из этого и отсутствия уведомлений сторон о расторжении договора, договор управления МКД № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ был пролонгирован сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, собственники помещений МКД № по <адрес> по инициативе ФИО1, принимая решение о расторжении в одностороннем порядке договора управления с ООО УК «Регин» не соблюли установленный законом и договором порядок расторжения договора, нарушили права истца на управление МКД в течение срока, установленного договором управления от ДД.ММ.ГГГГ№. В силу ч.9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Заключение договора с ООО «УКЭЖ «Сибирская инициатива» является ничтожным.

Судом принято указанное выше решение, с которым не согласилось ООО УК «Регион».

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы указано, что судом дано неверное толкование положениям частей 2,8,8.2 ст.162 ЖК РФ и применена не подлежащая применению к спорным правоотношениям ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Апеллянт полагает, что досрочный отказ в одностороннем порядке от исполнения действующего договора управления от ДД.ММ.ГГГГ№ с управляющей организацией ООО УК «Регион» возможен лишь при доказанности факта неисполнения условий договора управления со стороны данной управляющей организации.

Согласно ответу ГЖИ НСО от ДД.ММ.ГГГГ, полученному по адвокатскому запросу после вынесения решения суда, ООО УК «Регион» за период управления МКД № к административной ответственности не привлекалось.

При регулировании договора управления многоквартирным домом жилищное законодательство является специальным и подлежит приоритетному применению.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 указано, что права истца ответчиком не нарушены, поскольку новый договор управления не заключен в связи с тем, что Государственная жилищная инспекция <адрес> отказала ООО «УКЭЖ «Сибирская инициатива» во внесении изменений в реестр лицензий <адрес>.

Рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (часть 1).

Согласно ч. 2. ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Согласно ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В силу части 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что между ООО УК «Регион» и собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № управления многоквартирным домом (л.д.24-28), по которому управляющая организация по заданию собственников в многоквартирном доме за плату в течение согласованного настоящим договором срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме (п.1.1); договор заключен на 1 год и действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.5.1); при отсутствии уведомления одной из сторон прекращении договора не менее чем за 60 дней до окончания срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (п.5.3).

ДД.ММ.ГГГГ был составлен протокол № общего внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования (л.д. 10-23), в соответствии с которым были приняты решения, в том числе: о расторжении договоров управления, ранее заключенных с ООО УК «Регион»; о выборе способа управления многоквартирным домом №, расположенным по адресу: <адрес> - управление управляющей организацией; о выборе управляющей организации для управления и обслуживания многоквартирного <адрес>- ООО «УКЭЖ «Сибирская инициатива».

ДД.ММ.ГГГГ был составлен и подписан договор управления многоквартирным домом с ООО «УКЭЖ «Сибирская инициатива» по условиям которого, договор заключен на пять лет; управляющая организация обязана приступить к выполнению работ и оказанию услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме с момента включения многоквартирного дома в лицензию (п.5.1-5.2) (л.д.59-65).

Разрешая спор, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения иска, поскольку исходил из наличия у собственников многоквартирного дома права в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, принять решение о выборе иной управляющей организации и изменить способ управления данным домом.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и постановлены при правильном применении норм материального права.

Вопреки позиции истца, сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации не противоречит.

Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.

Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).

Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

Действительное волеизъявление собственников на смену способа управления управляющей компании может быть установлено при участии в деле их самих или созданных ими юридических лиц, выражающих их интересы (кооператив, товарищество).

Согласно статьям 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и норм Жилищного кодекса Российской Федерации такое право имеется у стороны только в силу наличия и существования заключенного между собственниками жилых помещений и управляющей организацией договора. В свою очередь, отсутствие договора, либо его расторжение влечет утрату указанного права.

Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Являясь органом управления многоквартирного дома общее собрание собственников помещений многоквартирного дома вправе принять решение о смене управляющей организации в пределах компетенции, предусмотренной ст. 44 Жилищного кодекса РФ, и отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.

Исходя из изложенного, деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание доводы истца о том, что ООО УК «Регион» за период управления многоквартирного дома к административной ответственности не привлекалось, надлежащим образом исполняло условия договора управления многоквартирным домом.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что собственники помещений многоквартирного дома, приняв на общем собрании решение о расторжении договора с прежней управляющей компанией ООО УК «Регион» в связи с избранием новой управляющей компании ООО "УКЭЖ «Сибирская инициатива", реализовали свое право на односторонний отказ от исполнения договора управления, что не противоречит действующему законодательству, судебная коллегия признает обоснованным.

Кроме того, суд из представленных сторонами по делу доказательств установил, что новый договор управления многоквартирным домом между собственниками многоквартирного дома и ООО "УКЭЖ «Сибирская инициатива" не заключен ввиду отказа ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий <адрес>.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, аналогичны доводам, заявленным в суде первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции, верно, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правомерно учтены положения действующего законодательства и принято обоснованное решение, не подлежащее отмене по поводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО УК «Регион» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: