Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 17 февраля 2016 года апелляционную жалобу КПК «Союзсберзайм-Калининград» на решение Московского районного суда г. Калининграда от 5 ноября 2015 года, которым в удовлетворении исковых требований Кредитного потребительского кооператива «Союзсберзайм-Калининград» к ФИО1, ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на право аренды земельных участков отказано.

Заслушав доклад судьи Зинченко С.В., объяснения представителя КПК «Союзсберзайм-Калининград» ФИО3, поддержавшей апелляционную жалобу, судебного пристава-исполнителя ОСП Московского района г. Калининграда ФИО4, согласившейся с доводами жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

КПК «Союзсберзайм-Калининград» обратился в суд с вышеназванным требованием, ссылаясь на то, что решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 25.04.2012 года исковые требования КПК «Союзсберзайм-Калининград» к ФИО1, ФИО1., ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору удовлетворены, с ответчиков в солидарном порядке взыскана задолженность по договору в общем размере <данные изъяты> руб. Кроме того, в настоящее время находится на рассмотрении иск о взыскании с ответчиков задолженности в размере <данные изъяты> руб., заявление об индексации в сумме <данные изъяты> руб. В ОСП Московского района № 2 г. Калининграда находятся на исполнении исполнительные листы о взыскании задолженности по указанному решению. В ходе осуществления действий по розыску имущества было вынесено судебным приставом-исполнителем постановление о запрете отчуждения с целью обеспечения сохранности имущества должника на земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФИО2 принадлежит право аренды земельных участков на основании договоров аренды с администрацией муниципального образования Зеленоградского района Калининградской области № от 30.12.2010 года, № от 14.01.2010 года, № от 02.02.2010 года и дополнительных соглашений к ним, земельные участки общей площадью по <данные изъяты> кв.м. срок аренды 10 лет. Поскольку другого имущества, на которое возможно обратить взыскание, у ответчиков нет, ФЗ «Об исполнительном производстве» предусматривает возможность реализации права аренды. При чем, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Вместе с тем, согласно ч. 10 ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве» при передаче на реализацию права долгосрочной аренды недвижимого имущества пристав должен представить копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания, однако администрация муниципального образования Зеленоградского района Калининградской области немотивированно отказала в предоставлении такого согласия ОСП Московского района № 2 г. Калининграда. Просили обратить взыскание на право долгосрочной аренды земельных участков.

Судом принято изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе КПК «Союзсберзайм-Калининград» с решением не согласен, считая выводы суда необоснованными.

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления

Согласно п. 5,6 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 75 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе право на аренду недвижимого имущества.

В силу ч. 10. ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя прилагаются, в том числе, копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 25.02.2014 года исковые требования КПК «Союзсберзайм-Калинингшрад» удовлетворены с ФИО1. ФИО1., ФИО2 в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в общем размере <данные изъяты> руб. (л.д. 8-12).

Постановлениями судебного пристава-исполнителя от 06.05.2015 года в отношении ФИО1, Лаптева ДВл.., ФИО2 возбуждены исполнительные производства о взыскании задолженности по указанному решению суда (л.д. 22-27).

Согласно справки СПИ ОСП Московского района № 2 г. Калининграда в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении Л-вых произведен ряд исполнительных действий направленных на розыск имущества должника с целью погашения задолженности. Согласно ответам из регистрационных органов, кредитных организаций, имущества задолжниками не установлено.

Как следует из договора № от 30.12.2010 года, администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» П.С.В. передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов сроком на 10 лет общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> (л.д.34-36). Согласно п. 4.3.2. договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лица.

Соглашением от 05.08.2011 года П.С.В. передала свои права и обязанности по указанному договору аренды ФИО2 (л.д.44). В соответствии с п. 6 данного соглашения, остальные условия договора аренды № от 30.12.2010 остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Как следует из договора № 34-КЗО/2010 от 14.01.2010 года, администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» Л.Е.А. передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов сроком на 10 лет общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> (л.д.40-42). Согласно п. 4.3.2. договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лица.

Соглашением от 26.05.2011 года Л.Е.А. передала свои права и обязанности по указанному договору аренды ФИО2 (л.д.39). В соответствии с п. 6 данного соглашения остальные условия договора аренды № от 14.01.2010 остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Как следует из договора № от 02.02.2010 года, администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» Н.М.И. передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов сроком на 10 лет общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> (л.д.45-50). Согласно п. 4.3.2. договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лица.

Соглашением от 26.05.2011 года Н.М.И. передал свои права и обязанности по указанному договору аренды ФИО2 (л.д. 51). В соответствии с п. 6 данного соглашения остальные условия договора аренды № от 02.02.2010 остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Как следует из выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на указанные выше земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> зарегистрировано право аренды земельных участков за ФИО2 (л.д. 13-21).

Как следует из ответов заместителя главы МО «Зеленоградский район» на обращение ОСП Московского района № 2 г. Калининграда по вопросу обращения взыскания на право аренды по договорам аренды. Администрация МО «Зеленоградский район» не дала своего согласия на обращение взыскания на право аренды земельного участка (л.д. 58-60).

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд исходил из того, что в силу ст. 22 ЗК РФ арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. В соответствии с частью 10 ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве», при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества необходимо согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды. В договорах аренды указанных земельных участков оговорено право арендатора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с письменного согласия арендодателя. Такого согласия не получено.

Учитывая изложенное, суд указал на то, что обращение взыскания на приобретенные ответчиком права аренды земельных участков возможно лишь в установленном законом порядке. Согласие арендодателя (органа местного самоуправления) на совершение указанных действий не получено. Обращение взыскания на объекты гражданских прав без такого согласия в рассматриваемом случае недопустимо.

С указанными выводами суда судебная коллегия согласиться не может.

Так, вывод суда о том, что отсутствие согласия арендодателя земельного участка – администрации МО «Зеленоградский район» на обращение взыскания на указанное право аренды в соответствии с ч. 10 ст. 89 Закона «Об исполнительном производстве» является препятствием для передачи на реализацию долгосрочного права аренды на земельный участок, основан на неправильном толковании закона.

При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 статьи 89 Закона «Об исполнительном производстве», прилагаются: копия договора аренды; копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя (ч. 10 ст. 89 Закона «Об исполнительном производстве»).

В соответствии с п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 615 ГК РФ допускается возможность установления законом и иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ.

Как указано в п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 настоящей статьи (в частности, отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду в пределах срока действия договора аренды), без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК РФ должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

В данном случае договоры аренды земельных участков заключены после введения в действие Земельного Кодекса РФ, поэтому следует руководствоваться положениями п. 9 ст. 22 ЗК РФ, позволяющими арендатору передавать свои права по договору аренды третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При таких обстоятельствах отсутствие согласия администрации МО «Зеленоградский район» на реализацию права аренды земельных участков арендатора ФИО2 в порядке, предусмотренном ФЗ «Об исполнительном производстве», не являлось препятствием для передачи судебным приставом-исполнителем права аренды земельных участков должника на реализацию в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 87, ч. 10 ст. 89 Закона «Об исполнительном производстве».

Вместе с тем, оснований для удовлетворения требования об обращении взыскания на право аренды земельных участков в настоящее время не имеется, поскольку в материалы дела не представлены уведомления судебного пристава-исполнителя ОСП Московского района г. Калининграда арендодателя администрации МО «Зеленоградский район» о реализации права аренды спорных земельных участков.

Кроме того, из материалов дела видно, что на двух земельных участках возведены незавершенные строительством жилые дома, т.е. земельные участки свободными не являются.

Между тем, не имеется сведений о государственной регистрации незавершенных строительством объектов ни должником ФИО2, ни судебным приставом-исполнителем, тогда как нельзя передавать на реализацию право аренды земельного участка без учета уже существующих на земельном участке незавершенных строительством объектов, без их оценки.

Поскольку истцом на данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела не указывалось, они судом не проверялись и оценка им не давалась, что не позволяет апелляционной инстанции вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г. Калининграда от 5 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

Копия верна

Судья Калининградского

Областного суда С.В. Зинченко