Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Пьянкова Д.А., судей Новоселовой Д.В. и Ивановой Е.В. при секретаре Чернышевой К.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 25 июля 2023 года дело по апелляционной жалобе администрации г.Перми на решение Ленинского районного суда г.Перми от 03 апреля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Пьянкова Д.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми, в котором просит взыскать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 489 134 руб., расположенного по адресу: **** д.20, а также расходов по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб., по оплате услуг оценки в сумме 15 000 руб.

В обоснование требований указано, что 08.12.2022 между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 был заключен договор цессии, на основании которого к нему перешло право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и всех расходов, связанных с взысканием данной суммы. ФИО2, ФИО3 на праве собственности принадлежала 2-х комнатная квартира, общей площадью 59,8 кв.м., в том числе жилой площадью 33,5 кв.м., расположенная по адресу: **** д.20. Многоквартирный дом в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем между муниципальным образованием город Пермь и ФИО2, ФИО3 25.03.2020 заключен договор ** об изъятии жилого помещения. Размер возмещения составил 3053 000 руб. и не включал компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в нарушение требований ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, капитальный ремонт в многоквартирном доме не производился, в связи с чем за наймодателем сохраняется обязанность по проведению капитального ремонта в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

В судебное заседание суда первой инстанции стороны не явились, были извещены, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Решением Ленинского районного суда г.Перми от 03 апреля 2023 года исковые требования удовлетворены, с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г.Перми в пользу ФИО1 взыскана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 489 134 рубля, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, по оплате услуг оценки в размере 15 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Перми просит об отмене постановленного судом решения. Указывает на то, в сумму убытков по договору включена, в том числе, и упущенная выгода. Размер возмещения за жилое помещение является окончательным и пересмотру не подлежит. Истец признал предоставленное ответчиком возмещение равноценным, соглашение исполнено сторонами, при заключении соглашения сторонам согласованы все существенные условия, оснований для их изменения не имеется, а потому отсутствуют основания для взыскания с ответчика денежных средств в виде заявленной суммы. Действующее жилищное законодательство не предусматривает выплату собственнику изымаемого жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отдельно от стоимости изымаемого жилья, а только в качестве составляющей части возмещения за жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, признанном аварийным. Истец самостоятельно выбрали способ реализации и реализовали свое право на получение возмещения за изъятое имущество в размере, определенном договором об изъятии жилого помещения от 25.03.2022, соответственно, имущественное право истцов - не нарушено. После приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах приватизировавших жилые помещения.

В возражение на жалобу истец полагает решение суда не подлежащим отмене по доводам жалобы.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения. В связи с этим на основании ст. ст. 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

В силу части 1 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

В соответствии ст. 26 ст. 16 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится, в числе прочего, обеспечение проживающих в городском округе и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством и участие в предупреждении и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций в границах городского округа.

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

В выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в соответствие со ст.ст.56, 67 ГПК РФ, двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: **** д. 20**, принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО2 (2/3 доли в праве) на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 20.06.2014, ФИО3 (1/3 доля в праве) на основании договора дарения от 19.05.2004.

Право собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: **** д.20** зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости на праве общей долевой собственности за ФИО2 (2/3 доли в праве) на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 20.06.2014, за ФИО3 (1/3 доля в праве) на основании договора дарения от 19.05.2004, кадастровый номер объекта **:52.

Согласно техническому паспорту, а также справке, представленной ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», администрация г.Перми являлась собственником жилого многоквартирного дома.

Из инвентарно-правового дела в отношении домовладения по адресу: **** д.20, следует, что капитальный ремонт в многоквартирном доме не проводился. По сведениям, отраженным в справке ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», также следует, что капитальный ремонт в многоквартирном доме не проводился.

Доказательства проведения капитального ремонта в многоквартирном доме администрацией г.Перми не представлены.

Согласно заключению межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми от 17.10.2018 №60, выявлены основания для признания дома №20 **** аварийным и подлежащим сносу.

Факт аварийности многоквартирного дома также подтверждается заключением о техническом состоянии конструкций жилого дома, выполненным специализированной организацией МП «Бюро технической инвентаризации» Чердынского района Пермского края в сентябре 2018 года.

В заключении МП «Бюро технической инвентаризации» Чердынского района Пермского края №188/28-09-2018 указано, что в результате проведенного технического обследования строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: **** д. 20, их состояние оценено как недопустимое. Многоквартирный дом 1956 года постройки, в процессе проведения натурного обследования и инструментального контроля строительных и конструктивных элементов здания выявлено: состояние фундаментов – недопустимое; состояние стенового ограждения – недопустимое; состояние кровли – недопустимое; состояние перекрытий здания – недопустимое; состояние полов и лестничных маршей здания – недопустимое; состояние оконных и дверных проемов – недопустимое; состояние инженерных систем и системы электрооборудования – недопустимое; состояние балконов здания – недопустимое. На основании анализа данных, сделан вывод: процент физического износа жилого дома на момент проведения обследования составляет 76%, что указывает на недопустимое состояние. Имеются основания для признания жилых помещений многоквартирного дома ****20, в Дзержинском районе г.Перми непригодными для проживания, признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу.

Из технического заключения МП «Бюро технической инвентаризации» Чердынского района Пермского края №188/28-09-2018 следует, что данные о проведении капитального ремонта в многоквартирном доме отсутствуют.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 22.10.2018 №СЭД-059-11-01-04-226 многоквартирный дом №20 **** признан аварийным и подлежащим сносу, срок отселения граждан предусмотрен до 31.12.2020, собственникам указано на необходимость освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийные дома в течение шести месяцев с даты получения уведомления.

На основании распоряжения начальника Департамента земельных отношений администрации г.Перми от 21.08.2019 №1100 вынесено решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, кадастровый номер **:1.

25.03.2020 между муниципальным образованием город Пермь и ФИО2, ФИО3 заключен договор об изъятии жилого помещения №76-УЖО-БИ, которым размер возмещения определен сторонами 3053 000 руб., на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика О. от 14.10.2019 №236-10/2019, из которых 2975 000 руб. – рыночная стоимость жилого помещения, 10 000 руб. – стоимость изготовления отчета об оценке, 68 000 руб. – расходы на переезд и услуги риелтора, оформление права собственности на иное помещение (л.д. 8).

Пунктом 1.5 договора установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит.

Из отчета частнопрактикующего оценщика О. от 14.10.2019 №236-10/2019 следует, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не определялась.

08.12.2022 между ФИО1 (цессионарий) и ФИО2, ФИО3 (цеденты) был заключен договор цессии, на основании которого к цессионарию перешло право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт двухкомнатной квартиры **, общей площадью 59,8 кв.м., по адресу: **** 20, и всех расходов, связанных с взысканием данной суммы (л.д. 13).

Установив данные обстоятельства в соответствие с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями ст.ст. 32,166 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.16 Закона Российской Федераций «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того обстоятельства, что в силу прямого указания закона в выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме.

При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд принял во внимание отчет об оценке № 10186, выполненный ООО «Компания «Центр недвижимости»» и установил ее размер в сумме 489134 руб.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 190.1 ЖК РФ в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно пункту 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

В соответствии с ч.1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Из указанных норм следует, что объем капитального ремонта, производимого в целях исполнения обязательств бывшего наймодателя, ограничен работами, прямо указанными в положениях ст. 166 ЖК РФ.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

По смыслу указанных положений Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта полностью или в части, не был проведен, что привело к утрате несущей способности конструкций дома.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

То есть, суду следовало установить, нуждался ли многоквартирный дом 1957 года постройки в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации квартиры в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта полностью или в части, а также объемы работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме для расчета компенсации.

Как следует из материалов дела, в том числе содержания технического паспорта, обязанность по проведению капитального ремонта ответчиком исполнена не была, капитальный ремонт здания с даты его постройки не проводился (л.д.124), доказательства обратного материалы дела не содержат.

С учетом того, что на дату начала приватизации капитальный ремонт проведен не был, специалистом были приняты во внимание нормативные сроки капитального ремонта, которые с даты возведения дома в 1956 году к дате начала приватизации жилых помещений в 1992 г. истекли.

Механизм расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт приведен в оценке. Выбор методики расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в том числе касающихся элементов дома принадлежит эксперту в силу ст. 14 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В состав сумм, из которых складывается компенсация, вошли элементы, установленные ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Таким образом, размер компенсации определен судом на основании заключения эксперта с учетом необходимого на дату начала приватизации жилых помещений (1992 г.), объема капитального ремонта и состава работ, подлежащих проведению согласно ст.166 ЖК РФ.

Судебная коллегия отмечает, что на момент рассмотрения спора срок действия отчета, представленного истцами, установленный ч.2 ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не истек, а оснований не доверять отчету.

Иные доказательства стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт ответчиком не предоставлены. Ходатайства о проведении экспертизы не заявлялись ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.

В связи с указанным, поскольку согласно представленным доказательствам капитальный ремонт дома не производился с даты его постройки, суд обоснованно указал, что обязанность по капитальному ремонту сохранилась за администрацией г. Перми, поскольку отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

В свою очередь, при определении выкупной стоимости жилого помещения в договоре от 25 марта 2020 г. ее размер определялся только как рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причинённые собственнику изъятием жилого помещения (п.1.4.2.1 договора, п.1.4.2.2).

При изложенных обстоятельствах, поскольку выплата компенсации за не произведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон ее размер не определялся, истец были вправе требовать ее выплаты в судебном порядке, в связи с чем суд обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

При изложенных обстоятельствах решение суда не подлежит отмене или изменению.

Руководствуясь ст.ст.199, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г.Перми от 03 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г.Перми– без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи