Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью «Крымоптторг», третьи лица – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ООО «Рентал Плюс», о государственной регистрации перехода права собственности, по апелляционной жалобе ФИО1 <данные изъяты> на решение Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 30 октября 2020 года,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Крымоптторг», в котором просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли – продажи недвижимого имущества от 06.02.2018 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Крымоптторг», на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> с условиям предварительной оплаты. В рамках данного предварительного договора истец выполнил свои обязательства и оплатил стоимость приобретаемого недвижимого имущества, расположенного по указанному адресу, о чем свидетельствует квитанция к приходно-кассовому ордеру №1 от 17.01.2018 года и расписка директора ООО «Крымоптторга» от 17.01.2018 года.

06.02.2018 года между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому право собственности на имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации в установленном порядке. В этот же день подписан акт приёма-передачи недвижимого имущества.

Кроме того указал, что решением Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 06 сентября 2019 года (оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 21 января 2020 года) по гражданскому делу № 2-38/2019 по иску ФИО1 к ООО «Крымопторг» о признании действительным договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности, государственной регистрации права собственности, встречному иску ООО «Крымопторг» к ФИО1 о признании ничтожным предварительного договора купли-продажи от 17 января 2018 года и 06 февраля 2018 года, акта передачи имущества, признании договоров незаключенными, в удовлетворении иска ФИО1 отказано в полном объеме, встречный иск ООО «Крымопторг» удовлетворен частично, признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества по <адрес>, заключенный между ООО «Крымопторг» и ФИО1 06 февраля 2018 года.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 июня 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 21 января 2020 года в части оставления без изменения решения Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 09 сентября 2019 года об удовлетворении встречного иска ООО «Крымопторг» к ФИО1 отменено. В указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Крымопторг» к ФИО1 о признании недействительным договора от 06 февраля 2018 года. В остальной части решение Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 06 сентября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 21 января 2020 года оставлены без изменения.

Вместе с тем от государственной регистрации перехода права собственности продавец уклоняется, обращения и претензии истца игнорирует.

Решением Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 30.10.2020 года в удовлетворении иска ФИО1 отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, ФИО1 подал апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда об отказе в иске ввиду недоказанности факта передачи имущества и недостоверности акта-приёма передачи имущества от 06.02.2018г. Апеллянт указывает, что соответствующие выводы суда мотивированы тем, что директор ООО «Крымоптторг» ФИО2 въехал на территорию Республики Крым 07.02.2018г., а ФИО1 границу не пересекал.

Вместе с тем, суд не учел, что ФИО1 является гражданином Российской Федерации, соответственно границу РФ не пересекал. Акт приёма-передачи составлен директором ООО «Крымоптторг» ФИО2 и датирован 06.02.2018г., фактически подписан 07.02.2018г., что, не является нарушением действующего законодательства и не свидетельствует недействительности данного документа. Кроме того, в силу естественных свойств невидимых вещей их невозможно передать путем вручения. Так как передача имущества не происходит из рук в руки необходимость нахождения сторон друг с другом, в том числе в месте нахождения имущества отсутствует. Доказательством передачи вещи является подписанный сторонами акт приёма-передачи. Составление документа с указанием реквизитов, в том числе, даты составления документа и дальнейшего его подписания другой стороной не запрещено.

Кроме того, судом не дана оценка определению Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25.06.2020г. по делу №88-14008/2020, в котором суд кассационной инстанции указал на наличие у ФИО1 права на обращение в суд с иском в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 61 Постановления Пленума ВС РФ №10, ВАС РФ №22 от 29.04.2010г.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Крымоптторг» ссылается на то, что в июле 2017г. был осуществлен рейдерский захват общества, ФИО2 получил контроль над обществом и предпринял попытку передать спорное имущество самому себе, однако из-за наличия арестов 12.01.2018г. регистрация была приостановлена. Стоимость имущества существенно занижена, что свидетельствует о недобросовестности ФИО1 Сделка является мнимой и заключена в ущерб интересам общества.

Суд правильно установил то обстоятельство, что 06.02.208г. акт приёма-передачи не мог быть подписан по причине отсутствия ФИО2 на территории Республики Крым.

Кроме того, ФИО2 не мог получить претензию от 19.02.2018 г., поскольку отсутствовал на территории Республики Крым, а ФИО1 границу не пересекал.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО1, представители третьих лиц, участвующие х в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, ходатайство об отложении судебного разбирательства от них не поступало, в связи с чем на основании ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ дела рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

<данные изъяты>

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО3 апелляционную жалобу поддержала по доводам, изложенным в жалобе.

Представитель ответчика –ФИО4 против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, ссылаясь на то, что договор купли-продажи является незаключенным. Акт приёма-передачи от 06.02.2018г. не мог быть подписан по причине отсутствия ФИО2 на территории Республики Крым. Кроме того на спорное имущество наложены аресты и запреты на совершение каких либо действий по отчуждению, которые, в том числе, имелись по состоянию на 2018 год.

Заслушав доклад судьи-докладчика, объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, исследовав в качестве новых доказательств надлежащим образом заверенные копии материалов гражданского дела по иску ФИО1 к ООО «Крымоптторг» о признании права собственности, итоговых судебных актов по указанному делу, выписки из ЕГРН и документы, послужившие основанием для внесения в ЕГРН сведений об ограничениях и обременениях, копии судебных актов по делам №901/938/13-г (А83-938/2013), А83-3243/2018, А83-9543/2017, ответ ОСП по Железнодорожному району г. Симферополя УФССП России по Республике Крым от 05.10.2021г., договоры в отношении ООО «Рентал Плюс» (договоры на поставку услуг водоотведения, электроснабжения, услуг связи, вывоз бытовых отходов), судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска, исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что 17 января 2018 г. между ООО «Крымоптторг», в лице директора ФИО2, и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> состоящее из: нежилое здание площадью 608,5 кв.м., (контора, Литер А, кадастровый №; - нежилое здание площадью 20,0 кв.м., наименование - проходная, Литер А, кадастровый №; - нежилое здание площадью 492.8 кв.м., наименование - бытовой комплекс, Литер Б, кадастровый №;"- нежилое здание площадью 2 011,8 кв.м., наименование - склад, Литер Б, кадастровый №; - нежилое здание площадью 841,4 кв.м., наименование - склад, Литер Г, кадастровый №; - нежилое здание площадью 857,6 кв.м., наименование - склад, Литер Д, кадастровый №; - нежилое здание площадью 425,8 кв.м., наименование - склад, Литер Е, кадастровый №; - нежилое здание площадью 456,0 кв.м., наименование отсутствует, Литер Ж, кадастровый №; - нежилое здание площадью 481,8 кв.м., наименование - мастерская, кадастровый №; - нежилое здание площадью 544,9 кв.м., наименование - склад, Литер К, кадастровый №; - нежилое здание площадью 16,8 кв.м., наименование - проходная, Литер М, кадастровый №; - нежилое здание площадью 83.8 кв.м., наименование - склад, Литер С, кадастровый №; - нежилое здание площадью 123,0 кв.м., наименование - гараж, Литер Т, кадастровый №; - нежилое здание площадью 71,7 кв.м., наименование - гараж, Литер У, кадастровый №; - нежилое здание площадью 98,3 кв.м., наименование - склад, Литер Ф, кадастровый №; - иное сооружение площадью 520,0 кв.м., наименование - навес, Литер Ч, кадастровый №; - иное сооружение площадью 88,3 кв.м., наименование - навес, Литер Ц, кадастровый №

Пунктом 1.3 предварительного договора предусмотрено, что стороны обязуются до 17 февраля 2018 г. заключить основной договор. В пункте 2.2. закреплено, что стоимость имущества составляет 7 800 000 руб., которая уплачивается до заключения основного договора в срок до 01 февраля 2018 г.

В п. 2.4 договора указано, что продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего предварительного договора отчуждаемое имущество никому другому не продано, не обещано, не заложено, в споре не состоит и свободно от любых прав третьих лиц. Пунктом 2.5 договора закреплено, что сторона-1 (продавец) сообщил стороне-2 (покупателю), что имущество на данный момент находится под арестом в связи с исполнительным производством от 12.04.2016г. №5560/16/82005-ИП о взыскании ООО «Крымоптторг» в пользу ООО «Ривьера Форос» задолженности в размере 1 534 120,19 руб.. Сторона-1 (ООО «Крымоптторг») обязуется погасить задолженность в размере 1 534 120 руб. 19 коп. перед ООО «Ривьера Форос» и предпринять все необходимые действия для окончания исполнительного производства и снятия ареста с имущества до заключения основного договора купли-продажи имущества.

В материалы дела также представлена расписка от 17 января 2018 г., написанная ФИО2 о получении им, как руководителем общества с ограниченной ответственностью «Крымоптторг», от ФИО1 – 7 800 000 руб. за продажу недвижимого имущества согласно протоколу № от 15 января 2018 г. общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «Крымоптторг» и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17 января 2018 г. Кроме того представлена квитанция ООО «Крымоптторг» к приходному кассовому ордеру № 1от 17.01.2018г.

Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в ЕГРН за ООО «Крымоптторг» 04.12.2017г.

Далее между ООО «Крымоптторг.», в лице директора ФИО2, и ФИО1 был подписан договор купли-продажи от 06 февраля 2018 г. в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.п. 2.1 и. 2.2 договора купли-продажи цена договора составила 7 800 000 руб., оплата произведена полностью до заключения договора.

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи имущество передается покупателю в день подписания договора по акту приёма-передачи. Обязательство продавца передать имущество считается исполненным послу передачи имущества покупателю и подписания акта приёма передачи.

Перечень имущества, указанный в договоре, совпадает с имуществом, указанным в предварительном договоре от 17 января 2018 г.

Также между сторонами подписан акт приема-передачи имущества от 06 февраля 2018 г., в соответствии с п. 2 которого, подписанием акта приёма-передачи стороны засвидетельствовали, что обязанность Продавца передать имущество и встречная обязанность покупателя принять его – исполнены.

09 февраля 2018 г. ФИО2 получил от ФИО1 письмо о необходимости подготовки документов и согласования ориентировочной даты для посещения многофункционального центра.

В дело также представлена претензия ФИО1, полученная ФИО2 19 февраля 2018 г., о том, что ответ на письмо от 09 февраля 2018 г. не получен, и указано, что если не будут совершены действия для регистрации перехода права собственности, то он будет вынужден обратиться в суд.

Документы на регистрацию перехода права собственности в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым сторонами не подавались.

В мае 2018 года ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Крымоптторг» о признании права собственности на приобретенное по договору купли-продажи имущество, регистрации перехода права собственности.

ООО «Крымоптторг» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, договора купли-продажи от 06.02.2018г. недействительным, указывая в обоснование требований на то, что в июле 2017 года был осуществлен рейдерский захват общества. Общество зарегистрировано на территории государства Украины. Вступившим в законную силу приговором Днепровского районного суда г. Киева Украины от 17 июля 2018 г. признаны преступными действия по перерегистрации записей в отношении учредителей и директора ООО «Крымоптторг», установлено, что в результате преступных действий на основании подложных документов ФИО11 17 июля 2017 г. стал единственным участником и директором общества. Через 4 дня ФИО11 уступил ФИО2 100 % доли уставного капитала ООО «Крымоптторг», ФИО2 назначил себя директором. Впоследствии на основании решений судов Украины был восстановлен контроль легитимными владельцами. Ссылаясь на п.1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), заявитель указывает, что все юридически значимые действия, совершенные ФИО2 от имени ООО «Крымоптторг», являются заведомо ничтожными и не имеют правовых последствий. Действия ФИО2 аннулированы решением общего собрания участников ООО «Крымоптторг» от 01.10.2018г. ФИО2 имел намерение вывода активов общества в свою пользу. В декабре 2017 года он «вышел» из общества и в качестве «действительной стоимости своей доли в уставном капитале» передал сам себе по акту приема-передачи от 25 декабря 2017 г. все спорное недвижимое имущество. Однако из-за наличия арестов имущества, внесенных в ЕГРН, передать имущество не удалось. Уведомления о приостановлении регистрации сделок вынесены 12 января 2018 г., 12 апреля 2018 г. Впоследствии, 13 февраля 2018 г. Арбитражным судом Республики Крым вынесен запрет на регистрацию сделок и перехода права в отношении имущества. Данные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении правом (ст.ст. 1, 10, 168 ГК РФ), документы, составленные участниками сделки, являются формальными, составляемыми без фактического совершения соответствующих юридически значимых действий. Ни ФИО1, ни ФИО2 никогда не были на территории складского комплекса по <адрес>, фактически не владели имуществом. ФИО1 был подставным лицом, так как у ФИО2 возникли затруднения по реализации имущества, а денежные средства, якобы полученные ФИО2 по расписке, не были оприходованы в обществе. Доказательства обращения ФИО1 в органы Росреестра для регистрации сделки и перехода права отсутствуют, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав ФИО1, который перед заключением сделки не проверил наличие запретов и ограничений. В предварительном договоре имеется ссылка на один арест имущества, однако имеются и другие аресты, что говорит о недобросовестности ФИО1, злонамеренности совместных действий ФИО1 и ФИО2 Кроме того стоимость имущества, указанная в договоре, существенно занижена по сравнению с рыночной. Полагал, что изложенные обстоятельства свидетельствуют о мнимости договора купли-продажи, а также его недействительности по основаниям, предусмотренным ст. 174 ГК РФ.

Решением Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 06 сентября 2019 г., в удовлетворении первоначального иска ФИО1 отказано. Встречные исковые требования ООО «Крымоптторг» удовлетворены частично. Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Крымоптторг.» и ФИО1 от 06 февраля 2018 г. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 21 января 2020 г. решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 июня 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 21 января 2020 года в части оставления без изменения решение Центрального районного суда города Симферополя Республики Крым от 06 сентября 2019 года об удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Крымоптторг» к ФИО1 отменено. В отмененной части принято новое решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Крымоптторг» к ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 06 февраля 2018 года недействительным. В остальной части вышеуказанные судебные акты оставлены без изменения.

Рассматривая требования ФИО1 о признании права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 06 февраля 2018 г., суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной и кассационной инстанции, руководствуясь руководящими разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данными в п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводу о выборе истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Соглашаясь с выводами суда первой и апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований о признании права собственности, суд кассационной инстанции указал, что отказ в иске о признании права собственности не исключает права ФИО1 на обращение в суд с самостоятельным иском, в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 551 ГК РФ, пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Отменяя решения нижестоящих судов в части удовлетворения требований ООО «Крымоптторг» о признании договора купли-продажи от 06.02.2018г. недействительным, суд кассационной инстанции указал на неправильное применение судами положений ст.ст. 10, 170, 174, 174.1 ГК РФ с учетом действий сторон по реальному исполнению условий предварительного договора купли-продажи от 06.02.2018г и погашению задолженности ООО «Крымоптторг» перед ООО «Ривьера Форос» в сумме 1 534 120,19 руб., что привело к снятию ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя от 12.04.2016г. №82005/16/103307.

Судом кассационной инстанции установлено, что действия, совершенные сторонами как до, так и после заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества указывают на то, что сделка совершалась сторонами с намерением создания соответствующих правовых последствий, стороны приступили к ее исполнению, факт оплаты стоимости имущества, как и факт исполнения обязательства ООО «Крымоптторг» по погашению задолженности перед ООО «Ривьера Форос» и снятию ареста с имущества свидетельствуют, что эта сделка не являлась мнимой, основания для применения ст. 170 ГК РФ у судов отсутствовали.

Ссылки представителя ООО «Крымоптторг» на приговор иностранного суда в отношении лица, не привлеченного к участию в настоящем деле (ФИО5), равно, как и последующие действия учредителей встречного истца по отмене принятых предыдущим директором (ФИО2) решений не может иметь как преюдициальное, доказательственное значение для настоящего спора, так и основанием для оспаривания договора по ст. 174 ГК РФ, что также следует из судебных актов, не обжалованных в данной части встречным истцом.

Вывод о недобросовестности действий ФИО1 по совершению данной сделки сделан без учета факта передачи покупателем продавцу денежных средств в размере 7 800 000 руб. за продажу недвижимого имущества, что подтверждается, в том числе, квитанцией ООО «Крымоптторг» к приходному кассовому ордеру №1 от 17.01.2017г. В данной связи позиция Общества об отсутствии оприходования указанных средств в кассу ООО «Крымоптторг.» не влечет нарушение прав покупателя, надлежащим образом исполнившего свои обязательства по оплате товара.

Суд кассационной инстанции указал, что установленный нижестоящими судами факт злоупотребления правом со стороны директора ООО «Крымоптторг» ФИО2 не свидетельствует о порочности воли ФИО1 на совершение и исполнение данной сделки, так как ФИО1 фактически исполнил требуемые от него действующим законодательством обязанности покупателя – передал денежные средства за продаваемую ему недвижимость, принял товар по акту приема-передачи.

Осмотр приобретаемых объектов до их приобретения не является обязательным элементом сделок купли-продажи, не влияет на действительность договоров, не свидетельствует о порочности воли ее участников.

Наличие арестов в отношении спорного имущества при заключении сделки не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку стороны условиями предварительного договора установили порядок их снятия, который предусматривал передачу денежных средств покупателем продавцу до государственной регистрации перехода права собственности для погашения существующей задолженности и снятия всех ограничений, и стороны приступили к исполнению данного порядка.

С учетом того обстоятельства, что имеющиеся запреты, в рамках исполнительных производств, не подпадают под действие п. 1 ст. 174.1 ГК РФ, суд кассационной инстанции указал, что правовых оснований для удовлетворения встречного иска у судов не имелось.

В настоящем деле ФИО1 на основании ст. 551 ГК РФ заявил требования о регистрации перехода права собственности на основании договора от 06.02.2018г., ссылаясь на то, что договор купли-продажи исполнен сторонами, однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности.

Возражая против удовлетворения иска о регистрации перехода права собственности, ООО «Крымоптторг» вновь ссылалось на наличие в ЕГРН запретов на регистрацию перехода права собственности, а также на приговор иностранного суда в отношении ФИО11, который по подложным документам 17.07.2017г. стал единственным участником и директором общества, а затем 21.07.2017г. уступил 100% доли в уставном капитале ООО «Крымопторг» ФИО2, который в свою очередь произвел отчуждение имущества общества по заниженной цене в ущерб обществу, что свидетельствует о недобросовестности ФИО2 и ФИО1 и является основанием для недействительности договора купли-продажи от 06.02.2018г.г. на основании ст.ст. 10, 168, 174 ГК РФ.

Ответчик также ссылался на то, что продавцом не была исполнена обязанность по передаче имущества покупателю, поскольку ни продавец, ни покупатель не находились на территории продаваемого недвижимого имущества, владение им осуществлялось ООО «Крымоптторг», имущество находилось в пользовании у ООО «Рентал Плюс».

По мнению ответчика, договор купли-продажи от 06.02.2018г., акт приёма-передачи от 06.02.2018г. и претензия от 19.02.2018г. не могут быть приняты в качестве доказательств по делу, поскольку не были подписаны сторонами в указанные в них даты, так как ФИО2 является иностранным гражданином, и пересек границу РФ только 07.02.2018г., 19.02.2018 на территории РФ не находился, что подтверждается ответом МВД по Республике Крым от 06.08.2019г.

Отказывая в удовлетворении иска ФИО1 о регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции исходил исключительно из того, что обязанность продавца по передаче имущества не исполнена, что с учетом разъяснений, изложенных в п. 61 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 года исключает основания для удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ)

Пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (абзац третий).

То есть подписанный сторонами акт приёма передачи имущества в силу закона является надлежащим доказательством исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и подтверждает исполнение покупателем соответствующей обязанности по его принятию.

В свою очередь о неисполнении продавцом обязанности по передаче имущества покупателю свидетельствует уклонение от подписания акта приёма-передачи, то есть отсутствие подписи продавца в акте приёма-передачи.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По смыслу вышеприведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению, подписанный сторонами документ о передаче недвижимого имущества, свидетельствует об исполнении продавцом соответствующей обязанности, и о принятии имущества покупателем. При этом, момент фактического исполнения продавцом обязанности по передаче имущества может иметь значение при конкуренции покупателей, то есть когда в отношении одного и того же имущества заключено несколько договоров купли-продажи и требуется разрешить вопрос о том, в чье владение имущество поступило первоначально и кто из покупателей имеет право на защиту владения, а также вправе требовать регистрации перехода права собственности, а кто из них вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

То есть, при отсутствии конкуренции на стороне покупателей, сам по себе момент исполнения продавцом обязанности по передаче имущества правового значения не имеет, соответственно, разница в дате фактического подписания акта приёма-передачи и дате, указанной в акте, не может свидетельствовать о недостоверности данного доказательства, и не может свидетельствовать о том, что передача имущества не состоялась.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что акт приёма-передачи имущества к договору купли-продажи от 06.02.2018г. сторонами договора купли-продажи подписан.

Данное обстоятельство в соответствии с положениями ст. 556 ГК РФ свидетельствует о надлежащем исполнении продавцом обязанности по передаче имущества, а также об исполнении соответствующей обязанности по его принятию покупателем.

При этом, иные покупатели, которым было бы передано спорное имущество ранее, нежели между ФИО1 и ООО «Крымоптторг» был подписан акт приёма-передачи, и которые имели бы преимущественное право на защиту своего владения не установлены.

Владение спорным имуществом ООО «Рента Плюс» является временным, и не имеет правового значения для разрешения вопроса об исполнении продавцом обязанности по передаче имущества покупателю, временное владение имуществом третьими лицами не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права, о чем прямо указано в абз. 5 п. 61 вышеназванного постановления Пленума.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 не отрицал, что договор купли-продажи от 06.02.2018г. и акт приёма-передачи подписан ФИО2 08.02.2018г. Соответствующие объяснения давал и ФИО2 при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО1 о признании права собственности и встречного иска ООО «Крымоптторг» о признании договора купли-продажи недействительным.

Исходя из сведений, представленных ответчиком о пересечении ФИО2 границы Российской Федерации, объективная возможность подписать акт приёма-передачи 08.02.2018г. у директора ООО «Крымоптторг» ФИО2 имелась.

При этом, акт приёма-передачи подписан продавцом ООО «Крымоптторг» в любом случае до смены руководства общества (до 23.09.2018г.) о чем свидетельствует то обстоятельство, что ФИО1 основывал на указанном акте и договоре купли-продажи от 06.02.2018г. свои требования о признании права собственности, которые, как указано выше, были заявлены в суд в мае 2018 года, к иску приложена копия договора купли-продажи и акта приёма-передачи, что следует из надлежащим образом заверенных копий материалов гражданского дела №2-38/2019.

Следовательно, то обстоятельство, что акт приёма передачи не был подписан 06.02.2018г. не имеет правового значения, разница в дате составления акта и его фактического подписания не может свидетельствовать о недостоверности акта и доводы ответчика о неисполнении обязанности продавца по передаче имущества не подтверждает.

Таким образом, из материалов дела следует, что имущество было передано покупателю по подписанному сторонами договора купли-продажи акту приёма-передачи, в связи с чем, истец является законным владельцем спорного имущества независимо от его нахождения во временном пользовании иных лиц, имеет право на защиту своего владения, а также вправе требовать регистрации перехода права собственности.

Договор купли-продажи от 06.02.2018г. не является ничтожным, в установленном законом порядке недействительным не признан. Более того, в удовлетворении соответствующего иска продавцу ООО «Крымоптторг» отказано, в том числе по тем основаниям, что договор купли-продажи исполнен.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в иске ФИО1 нельзя признать законным и обоснованным, выводы суда о том, что имущество во владение покупателя не передавалось не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном толковании норм материального права.

Как указано выше, в соответствии со ст. 551 ГК РФ иск о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Из материалов дела следует, что договор от 06.02.2018г. исполнен сторонами, цена договора покупателем уплачена, акт приёма-передачи имущества подписан продавцом и покупателем, договор не является ничтожным и в судебном порядке недействительным не признан.

Факт уклонения продавца от регистрации перехода права собственности, помимо отсутствия ответа на претензию от 19.02.2018г., подтверждается протоколом общего собрания участников ООО «Крымопторг» от 01.10.2018г., которым отменены согласования всех сделок, заключенных в период с 17.07.2017г. по 23.09.2018г, включая сделки по распоряжению имуществом ООО «Крымоптторг». Обстоятельства уклонения продавца от регистрации перехода права также следуют из позиции ответчика при рассмотрении настоящего дела.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности.

Доводы ответчика о наличии препятствий для регистрации перехода права собственности, в связи с установленными в отношении спорных объектов обременениями, проверены судом апелляционной инстанции и признаются несостоятельными.

Так, в соответствии с представленными на запрос суда апелляционной инстанции выписками из ЕГРН, 04.12.2017г. в ЕГРН внесены записи об арестах на спорное имущество ООО «Крымоптторг», наложенных на основании постановлений ОСП по Железнодорожному району г. Симферополя УФССП России по Республике Крым №659 от 18.08.2014г, от 29.10.2014г. и №82005/15/56108 от 09.06.2015г.

В соответствии с представленными на запрос суда апелляционной инстанции копиями постановлений, послуживших основанием для наложения арестов, соответствующие обременения наложены в интересах ЧП «Фаворит-III» во исполнение исполнительного листа ВС 011924255, выданного Хозяйственным судом Республики Крым по делу №901/938/13-г на взыскание с ООО «Крымоптторг» в пользу ЧП «Фаворит-III» задолженности в сумме 782 794,26 грн.

При этом, как следует из представленных на запрос суда апелляционной инстанции копий судебных актов, постановленных на стадии исполнения решения Хозяйственного суда Республики Крым по делу №901/938/13-г, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Крым от 25.05.2016г., произведена замена взыскателя ЧП «Фаворит III» на его правопреемника ООО «Ривьера Форос».

Как указано выше, при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО1 к ООО «Крымоптторг» о признании права собственности, установлено, что задолженность ООО «Крымоптторг» перед ООО «Ривьера Форос» погашена. Арест, наложенный 12.04.2016г судебным-приставом исполнителем в интересах ООО «Ривьера Форос» по исполнительному производству №82005/16/103307 – снят, о чем в ЕГРН внесены соответствующие сведения (на дату рассмотрения настоящего дела сведения об аресте от 12.04.2016г. в ЕГРН отсутствуют).

В соответствии с ответом заместителя начальника ОСП по Железнодорожному району г. Симферополя УФССП России Республики Крым на запрос суда апелляционной инстанции, при исполнении исполнительного документа ВС 011924255, выданного Арбитражным судом на взыскание с ООО «Крымоптторг» задолженности, судебным приставом исполнителем наложены аресты постановлениями №659 от 18.08.2014г, от 29.10.2014г. и №82005/15/56108 от 09.06.2015г., №82005/16/103307 от 12.04.2016г. Задолженность по исполнительному документу ВС 011924255 погашена в полном объеме, в связи с чем, все указанные постановления о наложении арестов являются неактуальными, установленные ограничения имущественных прав должника в связи с чем, на основании ч. 4 ст. 47 ФЗ «Об исполнительном производстве» ограничения прав должника на его имущество подлежит отмене

Таким образом, правовые основания, послужившие основанием для внесения в ЕГРН сведений об аресте имущества ООО «Крымоптторг» в пользу ЧП «Фаворит III», отпали, а наличие указанных арестов, по смыслу ст. 174.1 ГК РФ, не является препятствием для отчуждения имущества и, соответственно, не является препятствием для регистрации перехода права собственности.

Также из представленных выписок из ЕГРН следует, что на основании постановлений ОСП по Железнодорожному и Центральному району г. Симферополя от 20.02.2018г. б/н, от 20.02.2018г. № 82004/18/3086, и от 08.10.2018г. № 82004/18/24279, определений Арбитражного суда Республики Крым от 13.02.2018г. и от 02.10.2018г по делу №А83-3243/2018, в ЕГРН 20.02.2018г., 27.02.2018г., 05.03.2018, 05.10.2018 и 18.10.2018г зарегистрированы сведения о запрете совершения регистрационных действий в отношении указанного имущества.

В соответствии с представленными на запрос суда апелляционной инстанции копиями документов, послуживших основанием для наложения запретов, все они наложены в интересах ООО «Крымлогистик» во исполнение определений Арбитражного суда Республики Крым об обеспечении иска от 13.02.2018г. по делу А83-9543/2017 (по иску ООО «Крымлогистик» к ООО «Крымоптторг» об освобождении имущества от ареста) и от 02.10.2018г по делу А83-3243/2018 (по иску ООО «Крымлогистик» к ООО «Крымоптторг» о признании права собственности) (исполнительный лист ФС №012145482 предмет исполнения запрет заключения сделок по отчуждению недвижимого имущества; исполнительный лист ФС №012145483 запрет регистрации права собственности должника ООО «Кримоптторг», определение Арбитражного суда Республики Крым А83-9543/2017 от 02.10.2018г. - предмет исполнения запретить ФИО6 совершать регистрационные действия по регистрации сделок и перехода права собственности в отношении недвижимого имущества).

В соответствии с представленными на запрос суда апелляционной инстанции копиями судебных актов Арбитражного суда Республики Крым, обеспечительные меры по делу А83-3243/2018, отменены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 14.11.2018г. в связи с отказом в иске ООО «Крымлогистик» к ООО «Крымоптторг» о признании права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

Данным судебным актом, в частности, установлено, что требования ООО «Крымлогистик» заявлены по тем основаниям, что спорное имущество было внесено в уставной капитал ООО «Крымлогистик» ФИО12, право собственности которого было признано решением Железнодорожного районного суда г. Симферополя Республики Крым от 07.06.2013г. на основании договора ипотеки. Вместе с тем, договор ипотеки, заключенный ООО «Крымоптторг» с ФИО12, признан недействительным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 11.02.2015г по делу №А83-2817/2014, а решение Железнодорожного районного суда г. Симферополя от 07.06.2013г. отменено.

Из материалов дела также следует, что в иске ООО «Крымлогистик» об освобождении имущества от ареста также отказано, определением Арбитражного суда Республики Крым от 08.10.2018г. меры по обеспечению иска, наложенные определением Арбитражного суда Республики Крым от 13.02.2018г. по делу А83-9543/2017, отменены в связи со вступлением в законную силу решения Арбитражного суда Республики Крым от 21.06.2018г.

Таким образом, из материалов дела следует, что аресты, наложенные в пользу ЧП «Фаворит III» (правопреемником которого является ООО «Ривьера Форос»), и ООО «Крымлогистик» отменены, имущественные права на спорное имущество у указанных лиц отсутствуют, в связи с чем наличие в ЕГРН сведений об аресте и запрете на совершение регистрационных действий не является препятствием для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 06.02.2018г., заключенному между ФИО1 и ООО «Крымоптторг».

Иные содержащиеся в ЕГРН записи об арестах и запретах, а именно: от 23.04.2019г. (на основании определения Центрального районного суда от 04.03.2019 №2-38/2019); от 10.11.2020г (на основании определения Центрального районного суда г. Симферополя от 16.10.2020г. по делу №2-2386/2020) и от 25.11.2020г. (на основании постановления ОСП по Центральному району г. Симферополя от 20.11.2020г №82005/20/82320), также не являются препятствием для регистрации перехода права собственности к истцу ФИО1, поскольку наложены в пользу последнего, что подтверждается представленными ФИО6 на запрос суда апелляционной инстанции копиями документов, послуживших основанием для наложения соответствующих запретов.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовые основания для отказа в удовлетворения иска ФИО1 о регистрации перехода права собственности у суда первой инстанции отсутствовали.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение на основании п.п. 3,4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Крымоптторг» о регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 30 октября 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 <данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью «Крымоптторг» о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 06 февраля 2018 года от Общества с ограниченной ответственностью «Крымоптторг» к ФИО1 <данные изъяты> на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>:

нежилое здание, площадью 608,5 кв. м., наименование: контора, Литер А, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 20,0 кв.м., наименование: проходная, Литер А, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 492,8 кв.м., наименование: бытовой комплекс, Литер Б, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 2011,8 кв.м., наименование: склад, Литер Б, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 841,4 кв.м., наименование: склад, Литер Г, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 857,6 кв.м., наименование: склад, Литер Д, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 425,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: склад, Литер Е, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 456,0 кв.м., Литер Ж, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 481,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: мастерская, Литер И, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 544,9 кв.м., наименование: склад, Литер К, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 16,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: проходная, Литер М, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 83,8 кв.м., наименование: склад, Литер С, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 123,0 кв.м., наименование: гараж, Литер Т, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 71,7 кв.м., наименование: гараж, Литер У, кадастровый №;

нежилое здание, площадью 98,3 кв.м., наименование: склад, Литер Ф, кадастровый №;

иное сооружение, площадью 520,0 кв.м., наименование: навес, Литер Ч, кадастровый №;

иное сооружение, площадью 88,3 кв.м., наименование: навес, Литер Ц, кадастровый №.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Крымоптторг» в пользу ФИО1 <данные изъяты> расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Председательствующий судья:

Судьи: