Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 20 марта 2018 года дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Кайзер» на решение Ленинского районного суда города Владимира от 9 ноября 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным дополнительное соглашение №1 от 9 марта 2016 года к договору аренды комплекса АЗС и земельного участка №45 от 29 февраля 2016 года, заключенному между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Кайзер».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Кайзер». ФИО2 в пользу ФИО1 в возврат государственной пошлины по 150 руб. с каждого.

Заслушав доклад судьи Денисовой Е.В., объяснения представителя ООО «Кайзер»-ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы и просившей отменить решение суда, объяснения представителя ФИО1-ФИО4, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ООО «Кайзер» и ФИО2 о признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 к договору аренды №45 от 29.02.2016, заключенному между ООО «Кайзер» и ФИО2

В обоснование указал, что 17.03.2016 приобрел у ФИО2 в соответствии с договором купли-продажи №2 недвижимое и иное имущество, расположенное по адресу: ****: комплекс АЗС №45, кадастровый номер **** и земельный участок под эксплуатацию АЗС, площадью 3604 кв.м, кадастровый номер ****, общей стоимостью 4700000 руб. Заключению договора купли-продажи предшествовало заключение предварительного договора купли-продажи от 15.03.2016, в соответствии с которым ФИО1 оплатил ФИО2 4050000 руб. Из условий предварительного договора купли-продажи следовало, что ФИО2 гарантирует, что к моменту заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества третьи лица не будут иметь преимущественного права его покупки, право на недвижимость никем не будет оспариваться, недвижимость не будет находиться под арестом, в споре, в залоге и не будет обременено иным образом какими-либо обязательствами. После получения от ФИО1 денежных средств имеющиеся обременение на имущество в соответствии с договором об ипотеке от 03.06.2014 было снято, ФИО2 уведомил ФИО1 о том, что имущество передано в аренду ООО «Кайзер» на 11 месяцев в соответствии с договором аренды №45 от 29.02.2016. После государственной регистрации перехода права собственности в связи с изменением арендодателя, ФИО1 и ООО «Кайзер» заключили дополнительное соглашение к договору аренды №45 от 29.02.2016, который исполнялся сторонами надлежащим образом.

23.01.2017 ООО «Кайзер» передало ФИО1 извещение о выкупе арендованного имущества с приложением копий договора аренды №45 от 29.02.2016, дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 к договору аренды №45 от 29.02.2016, акта приема-передачи от 09.03.2016. Изучив представленные документы, ФИО1 обнаружил, что полученные им от ФИО2 и от ООО «Кайзер» копии договора аренды отличаются тем, что последний предусматривает переход в дальнейшем права собственности на арендуемое помещение к арендатору. Указывает, что о существовании дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 ему известно не было, ни ФИО2, ни ООО «Кайзер» о наличии указанного соглашения и об установлении права арендатора в любое время в период действия договора аренды, а также и по окончании срока действия договора аренды произвести выкуп имущества, не уведомляли, в связи с чем считает, что обязательства по дополнительному соглашению №1 от 09.03.2016 к нему не перешли, а действия ответчиков по заключению дополнительного соглашения, фактически подписанного 20.03.2016, о бессрочном праве выкупа арендуемого имущества являются незаконными, противоправными и направленными исключительно на причинение ему имущественного вреда. Ссылаясь в качестве правового обоснования на положения ст.ст.1,10,167,168 ГК РФ, ФИО1 считает дополнительное соглашение №1 от 09.03.2016 ничтожным, как подписанное после заключения договора купли-продажи от 17.03.2016, в отсутствие у ФИО2 права отчуждать объекты недвижимости, ранее проданные ФИО1, ссылается на отсутствие государственной регистрации данного соглашения, на недобросовестное поведение ответчиков.

Истец ФИО1, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Представители истца ФИО1-ФИО5, ФИО4 в судебном заседании поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в иске, с учетом его уточнения. Указали, что дополнительное соглашение №1 от 09.03.2016, фактически заключено 20.03.2016 (согласно объяснений ФИО2), т.е. тогда когда у ФИО2 отсутствовало право на отчуждение недвижимого имущества, 17.03.2016 проданного ФИО1, тем самым ФИО2 извлек необоснованную выгоду, заверив ФИО1 об отсутствии у ООО «Кайзер» права выкупа арендованного имущества. Отметили, что в момент заключения предварительного договора купли-продажи от 15.03.2016 и в момент заключения договора купли-продажи от 17.03.2016 ФИО1 не знал и не мог знать о наличии дополнительного соглашения №1, заключенного ответчиками позднее, и, приобретая недвижимое имущество, не располагал сведениями о том, что арендованное ООО «Кайзер» недвижимое имущество в любое время может быть им выкуплено.

Ответчик ООО «Кайзер» представил отзыв на иск, в удовлетворении которого просил отказать. Указал, что 29.02.2016 между ООО «Кайзер» и ФИО2 был заключен договор аренды №45, в соответствии с которым ему предоставлено в пользование на условиях аренды недвижимое имущество, расположенное по адресу: ****: комплекс АЗС №45, кадастровый номер ****, на земельном участке под эксплуатацию АЗС, общей площадью 3604 кв.м, кадастровый номер ****. Недвижимое имущество передано ООО «Кайзер» по акту приема-передачи от 09.03.2016 сроком на 11 мес. 09.03.2016 ООО «Кайзер» и ФИО2 оформили дополнительное соглашение №1 к договору аренды, в соответствии с которым арендатор вправе в любое время, в период действия договора аренды, а также и по окончании срока действия договора аренды произвести выкуп имущества. 19.04.2016 в связи с заключением между ФИО2 и ФИО1 договора купли-продажи от 17.03.2016, между ООО «Кайзер» и ФИО1 было оформлено дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения арендодателя. Впоследствии ООО «Кайзер», реализуя свои полномочия по выкупу арендуемого имущества, направило в адрес ФИО1 извещение о выкупе с оплатой выкупной стоимости. Полагал, что права ФИО1 действиями ООО «Кайзер» нарушены не были, поскольку дополнительное соглашение №1 от 09.03.2016 подписано до заключения между ФИО2 и ФИО1 договора купли-продажи от 17.03.2016. Ссылался на пропуск годичного срока исковой давности для признания сделки недействительной.

Представитель ответчика ООО «Кайзер»- ФИО3 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, указанным в ранее представленном отзыве на иск.

Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Ранее представил отзыв на иск, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования ФИО1 признал. Указал, что между ним и ООО «Кайзер» было заключено два договора аренды №45 от 29.02.2016 с разными условиями (в одном договоре было предусмотрено право преимущественного выкупа, а в другом нет). Между ним и ООО «Кайзер» не обсуждались условия дополнительного соглашения №1 к договору аренды №45 от 29.02.2016, директор ООО «Кайзер»-ФИО6 прибыл к нему на встречу с уже подготовленным дополнительным соглашением, и он (ФИО2) не придал никакого значения данному дополнительному соглашению. Отметил, что на момент подписания предварительного договора от 15.03.2016 и договора купли-продажи от 17.03.2016 ФИО1 не знал и не мог знать о существовании спорного дополнительного соглашения и действительной дате его подписания (после 17.03.2016), о существовании нескольких вариантов договора аренды №45 от 29.02.2016. Сообщил об отсутствии у него подлинников договора аренды №45 от 29.02.2016 и дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик ООО «Кайзер» просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагает вывод суда о том, что при подписании дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 ответчики злоупотребили правом, необоснованным. Считает, что договор аренды №45 от 29.02.2016 как заключенный на срок 11 мес., независимо от заключения дополнительного соглашения о праве арендатора выкупить арендованное имущество, не подлежал государственной регистрации, в связи с чем вывод суда о заключении дополнительного соглашения с целью избежать государственной регистрации договора купли-продажи ООО «Кайзер» недвижимого имущества, не основан на законе. Указывает, что суд, усомнившись в дате подписания дополнительного соглашения 09.03.2016, не установил дату заключения данного соглашения, приняв за основу объяснения ФИО2 (представлены в суд, даны в ходе доследственной проверки 04.08.2017), но необоснованно отклонив иные объяснения ФИО2 (представлены в арбитражный суд, даны в ходе доследственной проверки 04.08.2017), а также письменные доказательства и свидетельские показания. Ссылку суда на злоупотребление ответчиками правом в связи с неуведомлением ФИО1 при заключении договора купли-продажи от 17.03.2016 о наличии дополнительного соглашения, считал необоснованной, поскольку такой обязанности у ООО «Кайзер», как арендаторе недвижимого имущества, не имелось. Выводы суда об извлечении ответчиками необоснованной выгоды считал несостоятельными, ввиду приобретения ФИО1 недвижимого имущества за 4700000 руб., а ООО «Кайзер»-за 4900000 руб. Полагал об отсутствии оснований для признания дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 как части договора аренды №45 от 29.02.2016 недействительным без выяснения намерения ФИО2 и ООО «Кайзер» заключить сделку без оспариваемой части.

Истцом ФИО1 представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых полагал решение суда законным и обоснованным. Считал правильным вывод суда о том, что при заключении дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 ООО «Кайзер» и ФИО1 действовали недобросовестно, с намерением причинить ему вред и избежать государственной регистрации договора аренды №45 от 29.02.2016, который с учетом оспариваемого соглашения представляет собой договор купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку. Согласился с данной судом оценкой доказательств, в т.ч. объяснений ФИО2 о фактической дате заключения оспариваемого дополнительного соглашения. При этом полагал, что подписание данного соглашения до или после заключения договора купли-продажи от 17.03.2016 правового значения не имеет, поскольку при заключении указанного договора и в последствии ни ООО «Кайзер», ни ФИО2 не поставили его в известность о наличии данного соглашения, действовали с намерением причинить ему вред.

В заседание суда апелляционной инстанции извещенные надлежащим образом истец ФИО1 (извещен телефонограммой и посредством направления извещения заказным почтовым отправлением, т.2,л.д.59,69), ответчик ФИО2 (извещен посредством направления извещения заказным почтовым отправлением, т.2,л.д.75), в заседание суда апелляционной инстанции не явились, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ без участия указанных лиц.

В соответствии с ч.ч.1-2 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них. Оснований для проверки обжалуемого судебного постановления суда первой инстанции в полном объеме судебная коллегия не усматривает.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

29.02.2016 между ФИО2 (Арендодатель) и ООО «Кайзер» (Арендатор») заключен договор аренды №45, согласно п.1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование комплекс автозаправочной станции №45 общей площадью 64.9 кв.м. по адресу: ****, для розничной торговли нефтепродуктами, а также земельный участок площадью 3604 кв.м., кадастровый номер **** (далее-договор аренды №45 от 29.02.2016) (т.1,л.д.194-198). По условиям договора аренды №45 от 29.02.2016, не предусматривается перехода в дальнейшем права собственности на арендуемое помещение и оборудование к Арендатору (п.1.2), Арендодатель обязуется передать Арендатору помещение и оборудование по приемо-сдаточному акту с указанием в нем технического состояния и имеющегося имущества Арендодателя на момент сдачи его в аренду (п.4.1), срок аренды составляет на 11 мес. с момента передачи объекта аренды по приемо-сдаточному акту (п.1.3), размер арендной платы составляет 70000 руб. в месяц (п.2.1).

При заключении договора аренды №45 от 29.02.2016 ФИО7 являлся собственником комплекса автозаправочной станции №45 (Объект) общей площадью 64.9 кв.м. по адресу: ****, и земельного участка площадью 3604 кв.м., кадастровый номер ****, о чем в ЕГРН содержались регистрационные записи №33-33-11/010/2012-609 и №33-33-11/010/2012-610 от 08.02.2013.

Согласно п.1,п.2 ст.609, п.2 ст.651 ГК РФ, п.2 ст.26 ЗК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. По смыслу ст.ст.164,165, п.3 ст.433, п.2 ст.651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

С учетом вышеуказанных норм права, договор аренды №45 от 29.02.2016, как заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежал. Поскольку действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, и регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, то отсутствие в ЕГРН сведений об обременении права аренды вышеуказанного недвижимого имущества в связи с заключением договора аренды №45 от 29.02.2016 не может быть рассмотрено как несоответствующее требованиями закона.

В соответствии с п.1 ст.450, п.1 ст.452, п.1,п.3 ст.453 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора,

Согласно дополнительному соглашению №1 от 09.03.2016 к договору аренды №45 от 29.02.2016, заключенному между ФИО2 (Арендодатель) и ООО «Кайзер» (Арендатор) (далее-дополнительное соглашение №1 от 09.03.2016) (т.2,л.д.48-51), внесены изменения в п.1.1 договора аренды №45 от 29.02.2016, согласно которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование комплекс автозаправочной станции №45 общей площадью 64.9 кв.м. по адресу: ****, для розничной торговли нефтепродуктами, земельный участок площадью 3604 кв.м., кадастровый номер ****, а также оборудование, необходимое для обслуживания и функционирования автозаправочной станции (перечень оборудования содержится в таблице).

По акту приема-передачи имущества (по договору аренды №45 от 09.02.2016) от 09.03.2016 Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование комплекс автозаправочной станции №45 общей площадью 64.9 кв.м. по адресу: ****, для розничной торговли нефтепродуктами, земельный участок площадью 3604 кв.м., кадастровый номер ****, а также оборудование, необходимое для обслуживания и функционирования автозаправочной станции (перечень оборудования содержится в таблице) (т.2,л.д.52-54).

Дополнительным соглашением №1 от 09.03.2016 внесены изменения и в п.1.2 договора аренды №45 от 29.02.2016, согласно которым Арендатор вправе в любое время в период действия договора аренды, а также по окончании срока действия договора аренды произвести выкуп арендуемого имущества при условии оплаты выкупной цены в размере 4900000 руб., включая стоимость земельного участка площадью 3604 кв.м., кадастровый номер ****-800000 руб., стоимость комплекса автозаправочной станции №45 общей площадью 64.9 кв.м. по адресу: ****, для розничной торговли нефтепродуктами-1100000 руб., стоимость оборудования, необходимого для обслуживания и функционирования автозаправочной станции (перечень оборудования содержится в таблице)-3000000 руб. Арендная плата, вносимая Арендатором, включается в выкупную цену. Арендатор, изъявив желание выкупить арендуемое имущество до истечения срока договора аренды, обязан направить Арендодателю требование о выкупе арендуемого имущества с приложением (необязательно) проекта договора купли-продажи, оплатить выкупную стоимость арендуемого имущества с зачетом арендной платы, а Арендодатель после получения указанного требования и выкупной стоимости обязан предоставить Арендатору подписанный договор купли-продажи. Аналогичный порядок применяется и при выкупе арендуемого имущества и по истечении срока аренды. Также договор аренды №45 от 29.02.2016 дополнен п.4.7, согласно которому в случае отказа Арендодателя от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества при выполнении Арендатором обязательств по оплате выкупной цены, Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи. Согласно п.5 дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016, оно является обязательной и неотъемлемой частью договора аренды №45 от 29.02.2016.

Согласно п.1,п.2 ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Включение в договор аренды условия о переходе права собственности на арендуемое имущество к арендатору позволяет рассматривать такой договор как смешанный (п.3 с.421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи одновременно.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п.3 ст.609 ГК РФ). Согласно разъяснениям, данным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. Требование о государственной регистрации, установленное ст.551 ГКК РФ, относится к переходу права собственности на недвижимость, а не к регистрации самого договора купли-продажи, следовательно, к регистрации договора аренды с правом выкупа арендуемого имущества или дополнительного соглашения, предусматривающего такое право.

В силу п.1 ст.452 ГК РФ, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества является соглашением об изменении условий договора аренды, в связи с этим дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества, подлежит регистрации в случае, если договор аренды был зарегистрирован.

В соответствии с вышеуказанными нормами права, дополнительное соглашение №1 от 09.03.2016, как заключенное с целью внесения изменений в договор аренды №45 от 29.02.2016, обязательность государственной регистрации которого закон не предусматривает, государственной регистрации не подлежало. Включение в договор аренды №45 от 29.02.2016, не подлежащий государственной регистрации, условия о праве Арендатора выкупить арендуемое имущество, не возлагает на Арендатора и Арендодателя обязанность осуществить действия для осуществления государственной регистрации такого договора. К тому же условие договора о последующей покупке арендованного имущества по отдельному договору купли-продажи (п.2.п.3 дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016), не является условием о выкупе арендованного имущества в смысле ст.624 ГК РФ, в связи с чем ссылка стороны истца на заключение дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 с целью избежать государственной регистрации договора купли-продажи в рассрочку в отношении арендуемого имущества, не состоятельна.

Факт подписания договора аренды №45 от 29.02.2016 и дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 непосредственно ФИО2 (от имени Арендодателя) и директором ООО «Кайзер» ФИО6 (от имени Арендатора) участвующими в деле лицами не оспаривался. Требования закона к форме и содержанию вышеуказанных сделок соблюдены.

15.03.2016 между ФИО7 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с земельным участком, согласно п.1.1,п.1.2,п.4.1 которого стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи комплекса автозаправочной станции №45 (Объект) общей площадью 64.9 кв.м. по адресу: ****, и земельного участка площадью 3604 кв.м., кадастровый номер ****, принадлежащих Продавцу на праве собственности, за 4700000 руб. (далее-предварительный договор от 17.03.2016). Основной договор купли-продажи подлежал заключению после уплаты Покупателем задатка в размере 4050000 руб. и снятия Продавцом обременения продаваемого недвижимого имущества (п.2.2,п.4.2 предварительного договора от 17.03.2016). 15.03.2016 Покупатель перечислил Продавцу 5000 руб.,16.03.2016-4050000 руб.

17.03.2016 между ФИО7 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является комплекс автозаправочной станции №45 (Объект) общей площадью 64.9 кв.м. по адресу: ****, земельный участок площадью 3604 кв.м., кадастровый номер **** и иное имущество (оборудование и инвентарь), необходимое для функционирования комплекса автозаправочной станции (перечень содержится в приложении №1) стоимостью 4700000 руб., включая 1000000-стоимость здания, 700000 руб.-стоимость земельного участка, 4000000 руб.-стоимость иного имущества (п.1.1,2.1) (далее-договор купли-продажи от 17.03.2016). Недвижимое и иное имущество передано Продавцом Покупателю по акту приема-передачи от 17.03.2016, расчеты между сторонами произведены (17.03.2016 Покупатель перечислил Продавцу 45000 руб., 21.03.2016-300000 руб.,25.04.2016-300000 руб.). Право собственности Покупателя на комплекс автозаправочной станции и земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Владимирской области 21.03.2016 (регистрационные записи №33-33/024-33/024/004/2016-13/2, №33-33/024-33/024/004/2016-14/2).

Согласно положений ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе). Согласно п.6.6 договора аренды №45 от 29.02.2016, отчуждение объекта аренды Арендодателем не влечет за собой расторжение договора аренды или изменение его условий.

В связи с переходом права собственности на комплекс автозаправочной станции №45 общей площадью 64.9 кв.м. по адресу: ****, земельный участок площадью 3604 кв.м., кадастровый номер **** и иное имущество (оборудование и инвентарь), необходимое для функционирования комплекса автозаправочной станции, от ФИО7 к ФИО1, 19.04.2016 между ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Кайзер» (Арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды №45 от 29.02.2016 в части изменения сведений об Арендодателе. Сторонами не оспаривалось, что обязательства по договору аренды №45 от 29.02.2016 в дальнейшем исполнялись надлежащим образом (Арендатор владел и пользовался арендованным имуществом и производил внесение арендной платы Арендодателю).

15.11.2016 ФИО1 направил ООО «Кайзер» уведомление о расторжении договора аренды №45 от 29.02.2016, в котором указал, что срок аренды истекает 31.01.2017, просил вернуть арендуемое имущество не позднее 05.02.2017. 19.01.2017 ООО «Кайзер», ссылаясь на дополнительное соглашение №1 от 09.03.2016, направило ФИО1 извещение о выкупе арендуемого имущества, 25.01.2017 произвело перечисление выкупной цены за арендуемое имущество в размере 4148064 руб. 52 коп. с зачетом уплаченной в адрес бывшего Арендатора и в адрес нынешнего Арендатора арендной платы в размере 751935 руб. 48 коп., просило после получения денежных средств совершить необходимые фактические и юридические действия для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. ФИО1 письмом от 24.01.2017 сообщил ООО «Кайзер» о том, что договором аренды №45 от 29.02.2016 право Арендатора выкупить арендованное имущество не предусмотрено, произвел возврат ООО «Кайзер» перечисленных им денежных средств в размере 4148064 руб. 52 коп.

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 21.06.2017 по делу №А11-2177/2017 исковые требования ИП ФИО1 к ООО «Кайзер» об истребовании из незаконного владения комплекса автозаправочной станции с оборудованием и земельного участка, переданные по договору аренды №45 от 29.02.2016, взыскании убытков оставлены без удовлетворения. Удовлетворены встречные исковые требования ООО «Кайзер» к ИП ФИО1 в части обязания заключить договор купли-продажи комплекса автозаправочной станции с оборудованием и земельного участка. Разрешая спор, арбитражный суд исходил из того, что заключение договора купли-продажи от 17.03.2016 не является основанием для изменения договора аренды №45 от 29.02.2016, в т.ч. дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016, заключенного до заключения договора купли-продажи от 17.03.2016, предусматривающего право выкупа арендованного имущества, право на покупку арендуемого имущества ООО «Кайзер» может быть реализовано до истечения срока аренды, с уплатой выкупной стоимости, и отказ ИП ФИО1, получившего содержащего все существенные условия договора, извещение о выкупе, от заключения договора купли-продажи нарушает права ООО «Кайзер». Указанное решение арбитражного суда в законную силу не вступило, производство по апелляционной жалобе ИП ФИО1 в Первом арбитражном апелляционном суде приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему спору.

Истец ФИО1 требования о признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 основывает на том, что на момент заключения предварительного договора от 15.03.2016 и договора купли-продажи от 17.03.2016 данного соглашения не существовало, оно было подписано после заключения вышеуказанных договоров, а также ссылается на злоупотребление правом сторонами данного соглашения. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил злоупотребление ответчиками правом, исходил из того, что при заключении предварительного договора от 15.03.2016 и договора купли-продажи от 17.03.2016 ФИО1 не знал и не мог знать о наличии дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016, руководствовался условиями указанных договоров, по которым передаваемое в аренду имущество не обременено правами иных лиц, что оспариваемое соглашение подписано после заключения указанных договоров, а если и до заключения указанных договоров, то при их заключении у ФИО1 не имелось возможности объективно оценить целесообразность сделок. С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Делая вывод о подписании дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 после заключения договора купли-продажи от 17.03.2016, суд первой инстанции сделал ссылку на дополнительные объяснения ФИО2, данные им 04.08.2017 в ходе доследственной проверки (т.1,л.д.133), и в письменном отзыве на иск (т.1,л.д.163-164). При этом судом не приняты во внимание согласующиеся между собой объяснения ФИО2 и ФИО6 (являвшегося директором ООО «Кайзер» в спорный период), данные ими в ходе доследственной проверки, 04.08.2017 и 27.07.2017 (соответственно) (т.1,л.д.126-132), нотариально заверенные объяснения ФИО2 от 16.05.2017, представленные в Арбитражный суд Владимирской области в рамках дела №А11-2177/2017 (т.1,л.д.150), свидетельские показания ФИО6 и ФИО8 от 05.10.2017 (т.1,л.д.153-155), не являющихся в настоящее время работниками ООО «Кайзер», предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, непосредственно участвующих (присутствующих) при подписании оспариваемого соглашения. В нарушение ч.4 ст.67 ГПК РФ судом не приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Доводы апелляционной жалобы в указанной части являются обоснованными. Кроме того, судом не учтено, что в спорном соглашении указана дата его заключения-09.03.2016, заявлений о фальсификации доказательств или о проведении экспертизы в целях установления давности составления оспариваемого соглашения при рассмотрении настоящего спора в суде первой и апелляционной инстанции, а также в ходе производства по делу №А11-2177/2017 в арбитражном суде стороной истца заявлено не было.

Поскольку оспариваемым соглашением не только согласовано условие о выкупе арендуемого имущества, но и изменен перечень арендуемого имущества, то о заключении дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 в указанную в нем дату, также свидетельствует подписание 09.03.2016 ФИО2 и ООО «Кайзер» акта приема-передачи имущества (по договору аренды №45 от 09.02.2016) (перечень передаваемого Арендодателем и принимаемого Арендатором имущества, указанный в данном акте, совпадает с перечнем имущества, указанным в п.1 дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016, и отличается от перечня имущества, указанного в договоре аренды №45 от 29.02.2016 (в нем отсутствует перечень оборудования, необходимого для эксплуатации автозаправочной станции)).

Включение в предварительный договор от 15.03.2016 условия о том, что Продавец гарантирует, что к моменту заключения основного договора купли-продажи третьи лица не будут иметь преимущественного права его покупки, имущество не будет обременено правами третьих лиц (п.1.3), само по себе об отсутствии на тот момент дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 не свидетельствует. Поскольку в договоре купли-продажи от 17.03.2016 имеется условие о том, что Продавец извещает Покупателя об обременении имущества правами аренды в пользу ООО «Кайзер», то, заключая данный договор, Покупатель, зная о сдаче имущества в аренду, что им не отрицалось, должен был проявить должную степень заботливости и осмотрительности, потребовать от Продавца предоставления оригиналов документов по аренде имущества, чего сделано не было. Не предоставление Продавцом Покупателю сведений о наличии дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 может свидетельствовать о недобросовестном поведении Продавца при заключении договора купли-продажи от 17.03.2016, но не о недействительности указанного соглашения. Не уведомление ООО «Кайзер» ФИО1 о наличии дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 при заключении дополнительного соглашения от 19.04.2016 о недобросовестном поведении ООО «Кайзер» не свидетельствует, поскольку обо всех условиях договора аренды, которым было обременено продаваемое имущество, ФИО1 должен был сообщить Продавец данного имущества, т.е. ФИО2

При указанных обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на злоупотребление правом со стороны ответчиков при заключении дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016, обоснованной признана быть не может. Вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие осведомленности ФИО1 при заключении предварительного договора от 15.03.2017 и при заключении договора купли-продажи от 17.03.2016 о наличии дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016, состоявшегося до заключения указанных договоров, может служить основанием для признания оспариваемого соглашения недействительным, является ошибочным. Заключение дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 в иную, отличную от указанной в нем дату, доказательствами, отвечающими требованиями гл.6 ГПК РФ, не подтверждено.

Заслуживают внимание и доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции, усомнившись в заключении оспариваемого соглашения 09.03.2016, иную дату его заключения не установил, сославшись на объяснения ФИО2 о заключении данного соглашения 20.03.2016. Согласно действующему законодательству, передача в аренду имущества после заключения договора купли-продажи, но до государственной регистрации перехода права собственности, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца данного имущества перед его покупателем, но не свидетельствует о недействительности договора аренды. Судом первой инстанции не учтено, что государственная регистрация перехода к ФИО1 права собственности по договору купли-продажи от 17.03.2016 состоялась 21.03.2016, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.03.2016, поэтому в силу положений ст.ст.8,223,551 ГК РФ по состоянию на 20.03.2016 собственником комплекса автозаправочной станции и земельного участка являлся ФИО2, который в силу ст.608 ГК РФ обладал правом сдачи имущества в аренду, заключая договор аренды и внося изменения в него.

Следовательно, решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований о признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 нельзя признать законным, решение подлежит отмене в силу ч.1 ст.330 ГПК РФ с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда города Владимира от 9 ноября 2017 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Кайзер», ФИО2 о признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 9 марта 2016 года к договору аренды №45 от 29 февраля 2016 года отказать.

Председательствующий Якушев П.А.

Судьи Денисова Е.В.

Удальцов А.В.