Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрела в судебном заседании от 12 декабря 2012 года дело по иску Администрации Одесского муниципального района Омской области к Безверхнему о расторжении соглашения о целевом использовании объектов МУП ЖКХ «О*», приобретенных на торгах, расторжении договора купли-продажи недвижимости,

по апелляционной жалобе Безверхнего В.А. на решение Одесского районного суда Омской области от 11 октября 2012 года, которым постановлено:

«Исковые требования Администрации Одесского муниципального района Омской области к Безверхнему о расторжении Соглашения о целевом использовании объектов МУП ЖКХ «О*», приобретенных на торгах 10.02.2005 года и договора купли-продажи недвижимости от 17 февраля 2005 года удовлетворить в полном объёме.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, заключенный 17 февраля 2005 года между Муниципальным унитарным предприятием жилищно-коммунального хозяйства «О*» в лице конкурсного управляющего В, действовавшего на основании решения Арбитражного суда Омской области от 25 февраля 2003 года, и Безверхним о купли-продажи здания бани, расположенного по адресу: Омская область, с. О* ул. К.

Расторгнуть Соглашение о целевом использовании объектов МУП ЖКХ «О*», приобретенных на торгах 10 февраля 2005 года, заключенное между Администрацией муниципального образования «Одесский район» и Безверхним о выполнении условий конкурса, утвержденных конкурсным управляющим МУП ЖКХ «О*» по использованию здания бани, расположенного по адресу: Омская область, с. О* ул. К.

Взыскать с Безверхнего в доход местного бюджета государственную пошлину в размере *».

Заслушав доклад судьи областного суда Моисеевой Л.А., пояснения сторон, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация Одесского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к Безверхнему В.А. о расторжении соглашения о целевом использовании объектов МУП ЖКХ «О*», приобретенных на торгах, расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В обоснование требований указала, что 17.02.2005 г. между МУП ЖКХ «О*» в лице конкурсного управляющего В С.А. и Безверхним В.А. был заключен договор купли-продажи недвижимости – здания бани, по адресу: Омская область, Одесский район, с. О*, ул. К. Также стороны заключили соглашение о целевом использовании объектов МУП ЖКХ «О*», приобретенных на торгах 10.02.2005 г. Здание бани является социально значимым объектом, предназначено для удовлетворения нужд населения в водоснабжении для гигиенических целей, относится к системе жизнеобеспечения населения.

После заключения договора купли -продажи и получения здания бани в собственность Безверхний В.А. не исполнял принятые на себя обязательств, приводя объект социального значения к разрушению. Согласно акту осмотра от 28.06.2012 г. бывшее здание бани полуразрушено, кирпичные стены разрушены на 20%, кровля отсутствует на 50%, окна отсутствуют на 50%, нет дверей 40%. Признаки какой-либо деятельности в здании отсутствуют, здание не используется, ремонтные работы не проводятся. В ответ на предложение расторгнуть договор купли-продажи и соглашения о целевом использовании в досудебном порядке, ответчик сообщил о выставлении бани на продажу, а также о проведении в здании строительных работ для использования объекта по назначению. По итогам осмотра здания бани 24.09.2012 г. комиссия Администрации Одесского МР сделала вывод об аварийном состоянии бани и необходимости проведения капитального ремонта.

Администрация просила расторгнуть Соглашение о целевом использовании объектов МУП ЖКХ «О*», приобретенных на торгах 10.02.2005 г., и договор купли-продажи недвижимости от 17.02.2005 г.

В судебном заседании представитель Администрации Одесского МР Каменева Е.В. заявленные требования поддержала, дополнительно указав, что более 7 лет никакой деятельности в здании бани не осуществляется, услуги населению не оказываются. Основной профиль деятельности объекта и рабочие места собственник Безверхний В.А. не сохранил, ремонтные работы на объекте проводятся без согласования с Администрацией сроков и смет. Представленное ответчиком соглашение № 2 о целевом использовании объектов МУП ЖКХ «О*» является недействительным, поскольку по своему содержанию оно отличается от соглашения, поданного в числе других документов на регистрацию права собственности в Управление Росреестра по Омской области. Считала несостоятельными доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, так как с учетом положений ст. 200 ГК РФ и, исходя из того, что срок исполнения договора определен в течение 10 лет с момента передачи объекта, срок для обращения в суд в настоящее время не может быть признан истекшим.

Безверхний В.А. в судебном заседании не участвовал, его представитель Григорьева Е.О. иск не признала, указав, что условия соглашения о целевом использовании объектов МУП ЖКХ исполнены ответчиком в полном объёме. Основной профиль деятельности объекта сохранен, перепрофилирование объекта не производилось, соответственно согласование с Администрацией Одесского МР не требовалось. Ссылалась на пропуск истцом трехгодичного срока для обращения в суд, течение которого началось со дня начала исполнения сделки, то есть с февраля 2005 года, в связи с чем, полагает, что срок истек в феврале 2008 года.

Представитель третьего лица Администрации Одесского сельского поселения в судебном заседании участия не принимал.

Районным судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Безверхний В.А. просит отменить решение суда как постановленное с нарушением норм материального права и противоречащее собранным по делу доказательствам. Указывает, что в Соглашении отсутствуют перечисленные судом формулировки несоблюдения им условий целевого использования объекта, поэтому их исполнение не может быть возложено на собственника. Решение суда о расторжении соглашения противоречит п. 4 ст. 132 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Срок исполнения обязательств по соглашению о целевом использовании определен в течение 10 лет с момента передачи объекта и истекает 17.02.2015 г., время до окончания срока на проведение ремонтных работ имеется. Считает, что в части расторжения договора купли-продажи недвижимости от 15.02.2005 г. Администрация пропустила срок исковой давности.

Рассмотрев дело, изучив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как видно из материалов дела, решением от 25.03.2003 г. Арбитражный суд Омской области признал МУП ЖКХ "О*" несостоятельным (банкротом) и ввел в отношении него процедуру конкурсного производства. Конкурсным управляющим назначен Винник С.А.

Конкурсный управляющий МУП ЖКХ "О*" провел торги по реализации принадлежавшего должнику имущества, в том числе здания бани в с. О*, ул. К.

По результатам торгов от 10.02.2005 г. победителем в конкурсе на покупку лота № 12 - здание бани признан Безверхний В.А., предложивший за данный объект наибольшую сумму – * рублей, в связи с чем, МУП ЖКХ «О*» в лице конкурсного управляющего В С.А. заключило с Безверхним В.А. договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.02.2005 г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Здание бани передано Безверхнему В.А. на основании акта приема-передачи от 17.02.2005 г., в акте указано, что на момент передачи претензий к техническому состоянию имущества покупатель не имеет.

Согласно данным технического паспорта спорный объект учтен как баня, с указанием специализации объекта – баня.

Указанные обстоятельства с достоверностью свидетельствуют о том, что спорный объект в силу целевого назначения, заложенного при его создании, предназначался для выполнения социально значимой функции удовлетворения нужд населения в водоснабжении для гигиенических целей.

Администрация муниципального образования «Одесский район» и Безверхний В.А. заключили соглашение о целевом использовании объектов МУП ЖКХ «О*», приобретенных на торгах 10.02.2005 г.

В разделе 2 данного соглашения указано, что заключая договор купли-продажи, победитель торгов обязуется выполнять условия конкурса, утвержденные конкурсным управляющим МУП ЖКХ «О*» и согласованные с Администрацией МО «Одесский район»:

- сохранять основной профиль деятельности приобретенного на торгах объекта в течение десяти лет,

- проводить перепрофилирование основного вида деятельности только с письменного согласия администрации,

- проводить реставрационные, ремонтные и иные работы в отношении приобретаемого объекта по согласованию с администрацией смет и сроков.

24.05.2005 г. Безверхний В.А. получил свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание бани, по адресу: Омская область, Одесский район, с. О*, ул. К и на земельный участок с кадастровым номером *, расположенный на землях поселения, адрес которого установлен относительно ул. К.

В обоснование доводов о ненадлежащем использовании ответчиком имущества истцом в материалы дела представлены следующие документы:

- письмо Главы муниципального образования «Одесский район» К В.П. от 20.10.2005 г. в адрес Безверхнего В.А., из которого следует, что принадлежащая ответчику общественная баня бала закрыта на реконструкцию в мае 2005 года без предварительного согласования, по состоянию на 13.10.2005 г. проводились работы по реконструкции объекта без проекта и разрешающей документации;

- технический паспорт здания бани по ул. К в с. О* по состоянию на 16.09.2009 г., в котором указано, что баня временно не эксплуатируется;

- акт визуального осмотра здания бани по ул. К от 28.06.2012 г., согласно которому признаки какой-либо деятельности в здании отсутствуют, здание не используется, лесов нет, ремонтные работы не проводятся;

- акт визуального осмотра технического состояния здания по адресу: с О*, ул. К от 24.09.2012 г. По итогам осмотра, проведенного в присутствии представителя Безверхнего В.А. - Григорьевой Е.О., действующей на основании доверенности, в связи с выявленными недостатками, комиссия пришла к выводу об аварийном состоянии здания бани и необходимости проведения капитального ремонта;

- письмо Главы Одесского МР в адрес Безверхнего В.А от 18.07.2012 г. о нарушении условий Соглашения о целевом использовании объекта.

Проверив обоснованность заявленных Администрацией требований, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении иска.

В соответствии с пунктом 4 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, а также иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, продаются в порядке, установленном статьей 110 Федерального закона.

Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

В случае продажи объектов коммунальной инфраструктуры к обязательным условиям конкурса относятся также обязательства покупателей предоставлять гражданам, организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда социального использования, а также организациям, финансируемым за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, товары (работы, услуги) по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять указанным потребителям установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления льготы, в том числе льготы по оплате товаров (работ, услуг).

После проведения конкурса орган местного самоуправления заключает с покупателем социально значимых объектов соглашение об исполнении условий конкурса.

В случае существенного нарушения или неисполнения покупателем социально значимых объектов соглашения об исполнении условий конкурса указанные соглашение и договор купли-продажи социально значимых объектов подлежат расторжению судом на основании заявления органа местного самоуправления.

Исследовав и оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями 67 ГПК РФ, суд установил, что ответчик Безверхний В.А. не исполняет обязательства, принятые по соглашению о целевом использовании объектов МУП ЖКХ «О*», приобретенных на торгах 10.02.2005 г.

В течение длительного времени, более 7 лет, здание бани не используется по назначению, рабочие места по существующим нормативам течение 5 лет не сохранены, определенные ремонтные работы на объекте проводятся, однако без согласования с Администрацией Одесского муниципального района сроков и смет. Затраты на объект здание бани, в том числе на приобретение строительных материалов, на очистку территории и помещений от мусора и другие работы понесены ответчиком только в 2005 году и в 2012 году.

Таким образом, Администрация представила доказательств существенного нарушения Безверхним В.А. своих обязательств по соглашению.

Суд объективно отклонил как неубедительные доводы представителя ответчика Григорьевой Е.О. о завершении ремонта в задании бани к весне 2013 года, ввиду отсутствия гарантий заключения договора строительного подряда либо договора на проведение ремонтных работ, а также наличия необходимых строительных материалов.

Отсутствие достаточных финансовых средств для завершения ремонтных работ не является поводом для неисполнения условий обязательства, так как по общему правилу ст. 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Как правильно указал суд, при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости 17.02.2005 г. Безверхний В.А. должен был учитывать свои возможности, и являясь собственником недвижимого имущества, должен изыскивать денежные средства на ремонт здания бани.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия отмечает, что действующим законодательством Российской Федерации предусмотрен механизм муниципального контроля за исполнением по назначению приобретенных социально-значимых объектов, и заключение покупателем с органом местного самоуправления соглашения об исполнении условий конкурса в силу закона является обязательным.

Доводы жалобы Безверхнего В.А. о пропуске Администрацией срока исковой давности в части требований о расторжении договора купли-продажи от 17.02.2005 г. коллегия находит несостоятельным, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определённым сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В пункте 3.1 договора купли-продажи недвижимости от 17.02.2005 г., как и в разделе 2 Соглашения о целевом использовании объектов МУП ЖКХ о приобретенных на торгах 10.02.2005 г., определён срок исполнения обязательства – сохранение профиля деятельности объекта - 10 лет с момента его передачи. Окончание срока исполнения по данному договору приходится на 17.02.2015 г., таким образом, течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения договора и в настоящее время срок исковой давности не истёк.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм права и направленные на переоценку доказательств.

Руководствуясь ст.ст. 320-330, 335 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Одесского районного суда Омской области от 11 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Безверхнего В.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи