Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 17 февраля 2016 года дело по апелляционной жалобе ПАО «Ростелеком» на решение Кировского районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:

«<...>

<...>

<...>».

Заслушав доклад судьи областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ПАО «Ростелеком», ФИО2, указав, что <...> она была принята телеграфистом 3 класса в коммутаторный цех Омской телеграфно-телефонной станции, работает у ответчика до настоящего времени. В связи с трудовыми отношениями с ответчиком ей было предоставлено жилое помещение комната № <...> в <...> секции <...> в общежитии по <...> корпус <...>. Она проживала в этой комнате с мужем и дочерью до конца июля 2015 года. <...> Президент ОАО «Ростелеком» подписал приказ № <...> об утверждении Положения о порядке использования жилищного фонда ОАО «Ростелеком». Согласно названному положению, в течение трех лет с даты его подписания лицам, проживающим в объектах жилищного фонда, предоставлено право их выкупа, в том числе на льготных условиях. Стоимость выкупа зависит от стажа работы в ОАО «Ростелеком» и присоединенных в процессе реорганизации компаниях, срока проживания и иных условий.

С учетом проведенных по состоянию на <...> оценочных мероприятий (стажа работы в компаниях ПАО «Ростелеком»-20 лет, а также основание и срок проживания в выкупаемом объекте жилищного фонда-10 лет) выкупная стоимость объекта недвижимости для нее составила <...>. Она обратилась к директору Омского филиала ОАО «Ростелеком» <...> с заявлением, в котором выразила свое согласие на выкуп своей комнаты по балансовой стоимости. Однако <...> она получила ответ, в котором ее известили, что собственник комнаты № <...> желает приобрести указанную комнату по рыночной цене <...>; ОАО «Ростелеком» вынуждено будет заключить договор купли-продажи комнаты с собственником комнаты № <...>. Тем самым в признании за ней первоочередного права на выкуп комнаты по балансовой стоимости отказано. После вышеуказанного письма ей было предложено подписать соглашение о расторжении договора найма жилого помещения № <...> от <...>, при этом введя в заблуждение, что собственник другой комнаты имеет первоочередное право на покупку комнаты. Поскольку она до настоящего времени является работником ПАО «Ростелеком», не желая расторгать вышеуказанный договор найма жилого помещения, заблуждаясь, подписала соглашение.

Просила признать за ней право на выкуп жилого помещения - комнаты № <...><...> секции <...> в доме, расположенном в г. Омске по <...> корпус 1 по ее балансовой стоимости в размере <...>; признать соглашение о расторжении договора найма указанного жилого помещения, заключенное с ответчиком, недействительным, применив последствия недействительности сделки. В дальнейшем истица увеличила исковые требования, ссылаясь на то, что <...> между ПАО «Ростелеком» и собственником комнаты № <...>ФИО2 был заключен договор купли-продажи комнаты № <...>, просила признать эту сделку недействительной. Также просила применить последствия недействительности сделки, возвратив комнату в собственность ПАО «Ростелеком», <...>.

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель ФИО3 исковые требования поддержали.

Представители ответчика ПАО «Ростелеком» ФИО4, ФИО5, ответчик ФИО2 и его представитель ФИО6 иск не признали.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ПАО «Ростелеком» ФИО7 просит решение суда отменить, в иске отказать. Не согласен с выводом суда о наличии у истца права на выкуп спорной комнаты по выкупной стоимости. Ссылается на фактическое освобождение истцом спорного жилого помещения, снятием с регистрационного учета и окончанием срока действия договора найма, не согласен с оценкой доказательств, считает, что суд не правильно применил нормы закона о преимущественном праве ФИО2 при продаже спорной комнаты.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО2 полагает апелляционную жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив и обсудив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав стороны и их представителей, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Судом установлено, что ФИО1 работает телеграфистом в ПАО «Ростелеком», с <...> она непрерывно работала в реорганизованных его правопредшественниках (ОАО «Сибирьтелеком», «Ростелеком», АООТ «Электрическая связь Омской области». Ей была предоставлена по договорам коммерческого найма с 1993 года для проживания комната № <...> в квартире №442 <...>

<...> Президентом ОАО «Ростелеком» подписан приказ № <...> «Об утверждении положения о порядке использования жилищного фонда ОАО «Ростелеком», по условиям которого лицам, проживающим в объектах жилищного фонда организации, предоставлено право на выкуп занимаемых жилых помещений в течение трех лет, в том числе на льготных условиях. Стоимость выкупа зависит от стажа работы в ОАО «Ростелеком» и присоединенных в процессе реорганизации компаниях и срока проживания и иных условий. Согласно вышеназванному положению «при наличии стажа работы сроком 20 и более лет и проживания сроком 10 и более лет работнику предоставлено право выкупа жилого помещения по балансовой стоимости».

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <...> комната № <...> площадью 13,3 квадратных метра, расположенная в секции № <...><...> в г. Омске до совершения спорной сделки принадлежала ОАО междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» на основании перечня объектов недвижимости, находящихся на балансе Омского филиала ОАО «Сибирьтелеком», передаваемых в ОАО «Ростелеком» на дату реорганизации в форме присоединения от <...> (л. д. 113).

<...>ФИО1 обратилась к руководителю Омского филиала ОАО «Ростелеком» с просьбой произвести расчет стоимости спорной комнаты для последующего выкупа (л. д. 120).

Согласно ответу ОАО «Ростелеком» от <...> стаж работы ФИО1 в обществе составляет 20 лет, подтвержденный период проживания в вышеуказанной комнате № <...><...><...>, расположенной по адресу <...><...> С учетом проведенных по состоянию на <...> оценочных мероприятий выкупная стоимость объекта недвижимости для нее составляла <...>

<...>ФИО1 обратилась к директору Омского филиала ОАО «Ростелеком» с заявлением, в котором выразила свое согласие на выкуп своей комнаты за <...>

Согласно полученному ответу от <...> истицу известили о том, что направлено уведомление о праве преимущественной покупки комнаты № <...> собственнику комнаты № <...> в <...><...>. ФИО8 5/1, на которое собственник ответил согласием приобрести указанную комнату по рыночной цене <...> (л. д. 16-17).

<...> между Публичным акционерным обществом междугородней и международной связи «Ростелеком» и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора найма жилого помещения № <...> от <...> жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, <...>, <...>, комната № <...> (л. д. 24).

<...> ПАО «Ростелеком» и ФИО2 заключили договор его купли-продажи за <...>, о чем <...> сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л. д. 142).

Обращаясь в суд с заявленными требованиями ФИО1 ссылалась на то, что соглашение о расторжении договора найма спорного жилого помещения заключила под влиянием заблуждения, полагая, что сама она не вправе приобрести занимаемое жилое помещение в собственность и сможет лишь заключить договор его коммерческого найма с новым собственником.

Согласно п.1 и п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Таким образом, ответчики ввели истицу в заблуждение относительно отсутствия у нее первоочередного права на покупку по балансовой стоимости спорной комнаты по локальному трудовому нормативному акту, по этим причинам соглашение о расторжении договора найма жилого помещения и её последующий выезд из комнаты, являются вынужденными, не законными, совершенными под влиянием заблуждения. Факт не добровольности такого выезда и расторжения договора найма <...> подтвердил в суде ответчик ФИО2, указав, что истица просила его не покупать комнату, говорила о своем желании выкупить её по балансовой стоимости как работник предприятия. Доводы жалобы об обратном подлежат отклонению, так как не опровергают выводов суда о вынужденности данных действий истицы. Заблуждение для истицы имело существенное значение, так как она проживала в комнате более 10 лет и намеревалась выкупить её, поэтому очевидно и понятно её нежелание при лишении этого права проживать по договору коммерческого найма без возможности выкупить жилое помещение по балансовой стоимости у нового собственника ФИО2.

Податель жалобы, по мнению судебной коллегии, необоснованно ссылается на нормы жилищного и гражданского законодательства в обоснование своего нежелания реализовать комнату истице по балансовой стоимости по следующим причинам.

Согласно статье 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Несмотря на то, что спорное жилое помещение не имело статуса общежития, фактически оно изначально возводилось как таковое, комната в квартире зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости, а не как доля в общей квартире.

Согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Как установлено в судебном заседании, истица не являлась посторонним лицом, проживала в спорной комнате в связи с трудовыми отношениями, имела право на ее льготное приобретение в собственность, которым собиралась воспользоваться. Более того, в указанном в решении приказе от <...> Президента ОАО «Ростелеком» № <...> указано, что если по истечении трех лет с даты его подписания не поступят заявления на расчет выкупной стоимости от проживающих в жилом помещении физических лиц, они подлежат реализации на рынке недвижимости жилищного фонда (л. д. 116-118).

Таким образом, доводы жалобы противоречат собственному нормативному акту ответчика, являются надуманными, не нарушают его прав, они направлены на возможность дополнительно обогатиться за счёт продажи комнаты по иной цене в ущерб интересам работника, проработавшего более 20 лет на его предприятиях.

По этим причинам подлежат отклонению ссылки в жалобе о том, что сотрудники Росреестра при регистрации перехода права при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав требуют документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, так как истица в данном случае не является посторонним лицом и реализуется не доля в квартире, а самостоятельный объект в виде комнаты.

В силу ст. 209 ГК РФ собственник жилого помещения вправе по своему распоряжаться принадлежащим ему имуществом. ОАО «Ростелеком», как собственник вправе производить отчуждение жилых помещений на установленных им условиях. Согласно ст. ст. 5, 8 Трудового Кодекса РФ трудовые отношения и иные непосредственно связанные с ними отношения регулируются также коллективными договорами, соглашениями и локальными нормативными актами, содержащими нормы трудового права; работодатели принимают локальные нормативные акты, содержащие нормы трудового права (далее - локальные нормативные акты), в пределах своей компетенции в соответствии с трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективными договорами, соглашениями. Реализуя правомочия собственника ОАО «Ростелеком» приняло Положение о порядке использования жилищного фонда, утвержденное приказом президента ОАО «Ростелеком» № <...> от <...>. Указанным Положением предусмотрено право лиц, проживающих в объектах жилищного фонда, являющихся собственностью ОАО «Ростелеком», на выкуп жилых помещениях на льготных условиях в течение трех лет с даты подписания приказа. Поскольку собственником жилого фонда принято решение о порядке и условиях продажи жилых помещений, у лиц, упомянутых в Положении, возникло право требовать выкупа жилых помещений на условиях, определенных собственником. Такое право подлежит судебной защите. Доводы жалобы о том, что истица не вправе обратиться в суд с предъявленным иском, на законе не основаны.

С учетом буквального толкования условий Положения о порядке использования жилищного фонда, того, что истица до настоящего времени является работником ПАО «Ростелеком», имеет стаж работы в обществе более 20 лет, занимала спорную комнату более 12 лет, суд верно признал за ней право на ее выкуп по его балансовой стоимости в размере 48 200 рублей 82 копеек.

Доводы жалобы о несогласии с решением суда в указанной части со ссылкой на фактическое освобождение истцом занимаемой комнаты подлежат отклонению. В решении суда подробно приведены мотивы, по которым суд признал установленным факт заблуждения истца при расторжении договора найма жилого помещения № <...> от <...> об освобождении спорной комнаты, выводы суда в этой части основаны на системном толковании положений Гражданского кодекса, представленных доказательств по делу. Ссылки подателя жалобы на отсутствие заинтересованности общества в расторжении договора найма с истицей не могут быть приняты во внимание, так же как не могут быть приняты во внимание и доводы о том, что сообщение о продаже объекта недвижимости собственником комнаты не являлось мотивом для принятия истцом самостоятельного решения о ее освобождении, так как опровергаются указанными в решении доказательствами.

Указание в жалобе на нарушение судом ч.4 ст.198 ГПК РФ (не указание доказательств на которых основаны выводы суда) основанием к отмене постановленного решения служить не могут. Так, податель жалобы ссылается на отсутствие указаний в решении на доказательства предоставления истице спорной комнаты в связи с трудовыми отношениями. Вместе с тем, при исследовании имеющихся в материалах дела доказательств, судебная коллегия противоречий с обстоятельствами, установленными судом первой инстанции не усмотрела. Так, из договора найма жилого помещения в общежитии № <...> от <...>, заключенного между ОАО «Сибирьтелеком» и ФИО1, следует, что пользователю предоставлена комната 442-б в общежитии по <...> для использования в целях проживания. Имеется указание, что «для работников ОАО «Сибирьтелеком» (коим являлась на тот момент истица) срок пользования жилым помещением ограничивается сроком действия трудового договора между пользователем и ОАО «Сибирьтелеком» (л.д.121). Также коллегия отмечает, что указание в решение на факт предоставления истице комнаты в связи с трудовыми отношениями подкреплен ссылкой суда на листы дела, которыми данные выводы подтверждены. При этом сам работодатель в ответе истцу (л. д. 18) подтвердил, что она на законных основаниях в связи с трудовыми отношениями проживает в спорной комнате более <...>, на момент рассмотрения дела более <...>

Указание в жалобе на неверный вывод суда о том, что комната, в которой проживала истица, находится в общежитии, не опровергает выводы суда о преимуществе истца выкупить комнату по балансовой стоимости. Указание на то, что <...> в г. Омске является общежитием, имеется в вышеупомянутом договоре от <...> (л.д.121). Кроме того, согласно справке от <...>№ <...>, выданной работодателем ФИО1, за период работы последней в Омском филиале ОАО «Ростелеком» из ее заработной платы были произведены удержания за проживание в «общежитии». Однако из материалов дела следует, что спорное жилое помещение никогда не имело статуса общежития.

Судом апелляционной инстанции не установлено процессуальных нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции, которые бы являлись основанием к отмене решения.

Руководствуясь ст. ст. 320-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Кировского районного суда г. Омска от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи